Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2016 г. N 10АП-4030/16

г. Москва

27 апреля 2016 г.

Дело N А41-75673/15

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Виткаловой Е.Н., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - Коломенского городского комитета по управлению имуществом и земельным отношениям - извещен, представитель не явился,

от индивидуального предпринимателя Чичковой В.В. (по выписке из ЕГРИП от 23.11.2015: л.д.109) - Михалева П.Н. (представителя по доверенности от 26.10.2015)

от администрации городского округа Коломна Московской области - извещена, представитель не явился,

от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился,

от Финансового управления администрации городского округа Коломна Московской области - извещено, представитель не явился,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чичковой В.В. на решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2016 по делу N А41-75673/15, принятое судьей Федуловой Л.В.,

УСТАНОВИЛ:

Коломенский городской комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Чичковой Валентине Викторовне (далее - Чичкова В.В.), администрации городского округа Коломна Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения):

- признать недействительным постановление администрации от 23.12.2013 N 3063,

- признать недействительным договор купли-продажи от 25.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080704:37,

- вернуть стороны в первоначальное положение, земельный участок передать Чичковой В.В. на праве аренды, денежные средства в размере 718 355 рублей 04 копеек возвратить Чичковой В.В.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, Финансовое управление администрации городского округа Коломна Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением от 10.02.2016 Арбитражный суд Московской области признал недействительным договор купли-продажи от 25.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080704:37 и применил последствия недействительности сделки, обязав Чичкову В.В. возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:57:008 07 04:37 площадью 2 336 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение автомоечного комплекса с придорожным кафе, расположенный по адресу: Московская область, г.Коломна, ул.Астахова, N 51, а также обязал комитет возвратить Чичковой В.В. денежные средства в размере 718 355 рублей 04 копеек. В удовлетворении остальной части заявления суд отказал.

В апелляционной жалобе Чичкова В.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Представитель Чичковой В.В. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей комитета, администрации, Министерства имущественных отношений Московской области, Финансового управления администрации городского округа Коломна Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя Чичковой В.В., суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации от 22.03.2011 N 461 между комитетом (арендодателем) и Чичковой В.В. (арендатором) заключен договор аренды от 23.06.2011 N 153/2011, по условиям которому Чичковой В.В. представлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 50:57:0080704:37 общей площадью 2 336 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г.Коломна, ул.Астахова, N 51, для строительства автомоечного комплекса с придорожным кафе. Срок аренды установлен с 22.03.2011 по 21.03.2014.

Объект - автомоечный комплекс с придорожным кафе, назначение: нежилое, 1-этажный общей площадью 143,5 кв.м., инв.N 077:027-6384, лит.Б, адрес: Московская область, г.Коломна, ул.Астахова, д.51 17.09.2012 введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.09.2012 N RU50330000-47).

Право собственности Чичковой В.В. на этот объект недвижимости зарегистрировано 26.11.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись N 550-50-57/048/2012-419, на основании чего выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2012 серии 50-АД N 280015.

Данный объект располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0080704:37 площадью 2 336 кв.м., который ранее был предоставлен Чичиковой В.В. в аренду по договору от 23.06.2011 N 153/2011, собственно, для строительства такого объекта.

Соглашением от 25.12.2013 N 153/2011-1 комитет и Чичкова В.В. расторгли указанный договор аренды.

На основании постановления администрации от 23.12.2013 N 3063 "О предоставлении гр.Чичковой В.В. в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г.Коломна, ул.Астахова, N 51, разрешенное использование земельного участка - "под размещение автомоечного комплекса с придорожным кафе", категория земель - "земли населенных пунктов" 25.12.2013 между комитетом (продавцом) и Чичковой В.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080704:37.

По результатам проверки, произведенной специалистами Управления контроля за осуществлением деятельности органов местного самоуправления в сфере земельных отношений Министерства имущественных отношений Московской области, было установлено, что площадь земельного участка (2 336 кв.м.) значительно превышает площадь, которую занимает расположенный на нем объект недвижимости - автомоечный комплекс с придорожным кафе (143,5 кв.м.) - более чем в 16 раз.

В связи с этим комитет 18.09.2015 обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Согласившись с доводами комитета о несоответствии площади предоставленного Чичиковой В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080704:37 площади расположенного на нем объекта недвижимости, суд первой инстанции решением от 10.02.2016 признал недействительным договор купли-продажи от 25.12.2013 и применил последствия недействительности сделки, обязав Чичкову В.В. возвратить комитету данный земельный участок, а комитет - возвратить Чичковой В.В. 718 355 рублей 04 копеек.

Отказывая в применении реституции в виде передаче Чичковой В.В. земельного участка в аренду, суд указал на то, что договор аренды был расторгнут сторонами.

Отказывая в признании недействительным постановление администрации от 23.12.2013 N 3063, суд принял во внимание пропуск комитетом трехмесячного срока для оспаривания в судебном порядке данного постановления администрации.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании незаконными ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) государственных органов, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Пропуск такого срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении соответствующего требования.

В данном случае комитет с заявлением о признании недействительным постановления администрации от 23.03.2013 обратился в суд 24.09.2015, то есть с пропуском установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока, более чем на два года.

При этом комитет не мог не знать о данном постановлении администрации, начиная с 23.06.2011, поскольку сам же на основании этого постановления администрации заключил в эту дату (23.06.2011) договор аренды с Чичковой В.В.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования комитета о признании недействительным постановления администрации от 23.12.2013 N 3063 является правильным.

В силу пункта 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса.

Исходя из содержания статьи 29 Земельного кодекса следует, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.

Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 Земельного кодекса, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 Земельного кодекса не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Согласно статье 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, приведенные нормы устанавливают необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом факт утверждения границ земельного участка сам по себе не может свидетельствовать о соблюдении требований статей 33, 35, 36 Земельного кодекса в части подтверждения необходимости обществу для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, занимающего 143,5 кв.м. земельного участка, площадь которого составляет 2 336 кв.м.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 50:57:0080704:37 площадью 2 336 кв.м. был предоставлен Чичковой В.В. для строительства автомоечного комплекса с придорожным кафе, что дополнительно подтверждается кадастровым паспортом этого земельного участка от 10.11.2010 (разрешенное использование: под строительство автомоечного комплекса с придорожным кафе).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 по делу N А41-58990/2014, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Каких-либо доказательств того, что для эксплуатации автомоечного комплекса с придорожным кафе общей площадью 143,5 кв.м. в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Чичиковой В.В. необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080704:37 - 2 336 кв.м. (то есть в 16.2 раза превышающая площадь, непосредственно занятую этим комплексом), Чичикова В.В. не представила.

Напротив, как признал представитель Чичковой В.В. в судебном заседании апелляционного суда, значительную часть этого земельного участка, находящуюся под ЛЭП Чичкова В.В. планируется использовать для размещения и эксплуатации автостоянки.

В апелляционной жалобе Чичкова В.В. также указывает, что ею планируется "дальнейшая застройка земельного участка".

Тем самым, сама же Чичкова В.В. подтверждает, что часть земельного участка не требуется для эксплуатации автомоечного комплекса с придорожным кафе (функционирующего в настоящий период без данной автостоянки).

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи земельного участка также является верным.

Довод апелляционной жалобы Чичковой В.В. о том, что "судом не учтено, что на спорном земельном участке имеется охранная зона", и о необходимости соблюдения "пожарных норм" отклоняется, поскольку наличие "охранной зоны" и необходимость соблюдения "пожарных норм" не являются основаниями для включения такой зоны и дополнительной площади в земельный участок для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Что касается требований комитета о применении двусторонней реституции в виде передачи Чичковой В.В. земельного участка в аренду и возвращении последней 718 355 рублей 04 копеек, что в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пунктам 1, 3 договора купли-продажи земельного участка комитет передал в собственность, а Чичкова В.В. приняла в собственность спорный земельный участок стоимостью 718 355 рублей 04 копеек. Между комитетом и Чичковой В.В. подписан акт приема-передачи земельного участка.

С учетом этого суд первой инстанции признал, что применение последствий недействительности сделки в данном случае представляет собой возврат продавцу покупателем проданного земельного участка, а также возврат продавцом покупателю полученных денежных средств.

Вместе с тем комитет просил передать Чичковой В.В. спорный участок в аренду. Данное требование судом было отклонено, поскольку соглашением от 25.12.2013 N 153/2011-1 о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г.Коломна, ул.Астахова, N 51 с кадастровым номером 50:57:008 07 04:37 Коломенский городской комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и Чичкова В.В. (арендатор) стороны договорились считать договор аренды от 23.06.2011 N 153/2011 расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Следовательно, с момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендные отношения между истцом и Чичковой В.В. прекратились.

Такое решение суда первой инстанции является правильным, поскольку цель аренды спорного земельного участка, указанная в договоре аренды (предоставлялся в аренду в срок с 22.03.2011 по 21.03.2014 для строительства автомоечного комплекса с придорожным кафе), была достигнута: автомоечный комплекс с придорожным кафе, назначение был построен, введен в эксплуатацию 17.09.2012, право собственности Чичковой В.В. на это объект недвижимого имущества было зарегистрировано 26.11.2012.

При этом земельный участок во всей его площади не требуется для эксплуатации автомоечного комплекса с придорожным кафе.

При этом апелляционный суд учитывает императивный характер норм Гражданского кодекса о реституции.

Также апелляционный суд принимает во внимание, что Чичкова В.В. как собственник автомоечного комплекса с придорожным кафе имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, который необходим для эксплуатации такого объекта недвижимости, находящегося на этом участке, либо право на получение этого участка в аренду.

В связи с этим Чичкова В.В. не лишена возможности инициировать формирование и предоставление ей в аренду либо в собственность именного такого земельного участка соответствующей площади (а не произвольно определенной).

Суд первой инстанции правильно указал, что Чичикова В.В. не лишена права требовать заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости или договора купли-продажи. При этом подлежит определению площадь участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта.

Принимая во внимание довод Чичковой В.В. о том, что спорный земельный участок планируется к дальнейшей застройке, апелляционный суд исходит также из того, что в этих целях Чичкова В.В. может инициировать получение разрешения на строительство и предоставление ей соответствующей части этого участка в аренду. Однако одних только планов, на которые ссылается Чичкова В.В., недостаточно для подтверждения необходимости в использовании такой части спорного участка.

Из доводов Чичковой В.В., материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2016 по делу N А41-75673/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.Н. Виткалова П.А. Иевлев