Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2016 г. N 08АП-9492/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 ноября 2016 г. N Ф04-5714/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

15 сентября 2016 г.

Дело N А46-16226/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смольниковой М.В.,

судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Бойченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9492/2016) общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" на определение Арбитражного суда Омской области от 30 июня 2016 года по делу N А46-16226/2014 (судья Макарова Н.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ИНН 5507072932, ОГРН 1055513002687) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" (ИНН 5502030745, ОГРН 1025500517811),

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" - представитель Назаров С.К. (паспорт, доверенность от 27.10.2015);

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны - представитель Лукьянченко А.В. (удостоверение, доверенность от 31.12.2015,);

от закрытого акционерного общества "Группа АМИ" - представитель не явился, извещено;

от Федеральной налоговой службы - представитель Калаева Ю.В. (удостоверение, доверенность от 18.07.2016);

установил:

определением Арбитражного суда Омской области от 13.03.2015 по делу N А46-16226/2014 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" города Омска (далее по тексту - ООО "ПТФ "Промкомплект", должник) введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца, временным управляющим должника утверждена Лясман Аглая Эдуардовна.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2015 по делу N А46- 16226/2014 ООО "ПТФ "Промкомплект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего Лясман А.Э. Впоследствии срок конкурсного производства был продлен до 30.09.2016.

Опубликование сообщения о признании ООО "ПТФ "Промкомплект" несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него конкурсного производства состоялось в газете "Коммерсантъ" N 142 от 08.08.2015.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2015 конкурсным управляющим ООО "ПТФ "Промкомплект" утверждена Лясман Аглая Эдуардовна.

18.09.2015 конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман Аглая Эдуардовна обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 12/0925 от 25.09.2012, заключенный между ООО "ПТФ "Промкомплект" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива", Покупатель); применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "Перспектива" возвратить в конкурсную массу ООО "ПТФ "Промкомплект" 1115/10 000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов - для общественно-деловых целей под здание, площадью 1 694 кв.м., кадастровый номер 55:36:04 01 16:2008, адрес (месторасположение) которого установлено в 33 м южнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Орджоникидзе, д.11.

Определением Арбитражного суда Омской области от 21.09.2015 заявление конкурсного управляющего ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны принято и назначено к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.06.2016 заявление удовлетворено.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка N 12/0925 от 25.09.2012, заключенный между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Перспектива". Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Перспектива" города Омска возвратить в конкурсную массу ООО "ПТФ "Промкомплект" 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для общественно-деловых целей под здание, площадью 1694 кв. м., кадастровый номер 55:36:040116:2008, адрес (месторасположение) которого установлено в 33 м. южнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Орджоникидзе, д. 11. С ООО "Перспектива" взыскано в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Перспектива" подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить определение арбитражного суда от 30.06.2016 по делу N А46-16226/2014, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника Лясман А.Э. отказать.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтены положения пунктов 1.1.1., 1.2. договора купли-продажи земельного участка N 12/0925 от 25.09.2012. Земельный участок (доля) приобретен в связи с нахождением на земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Перспектива". Следовательно, принимая во внимание положения статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей установления факта причинения убытков в результате совершения сделки, необходимо было оценивать не 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности как самостоятельный объект недвижимости, а в совокупности со сделкой по реализации недвижимого помещения, площадью 635 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом 7.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман А.Э. указала на необоснованность доводов ООО "Перспектива". Считает, что каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. На момент совершения спорной сделки должник отвечал признакам несостоятельности (банкротства), имущество реализовано по заниженной цене, сделка совершена заинтересованными лицами.

В судебном заседании представитель ООО "Перспектива" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными. Просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Федеральной налоговой службы поддержал позицию конкурсного управляющего.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей заинтересованных лиц, в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Омской области от 30.06.2016 по делу N А 46-16226/2014 подлежит отмене, по указанным ниже основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании разделительного баланса, утвержденного протоколом от 02.02.2009 N 09/02-02 общего собрания участников ООО "ПТФ "Промкомплект", в собственность общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-комфорт" (далее - ООО "Бизнес-комфорт") по акту приема - передачи от 06.03.2009 N 7 передано нежилое помещение общей площадью 635 кв.м, номера на поэтажном плане: 5П: 1, 5-12, этаж: 5, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 7.

01.02.2012 между ООО "Бизнес-комфорт" и ООО "Перспектива" заключено соглашение об отступном N 12/02-01, в соответствии с которым нежилое помещение передано в собственность последнего.

Учитывая переход права собственности на нежилое помещение к ООО "Перспектива", 25.09.2012 между ООО "ПТФ "Промкомплект" (продавец) и ООО "Перспектива" (покупатель) заключен договор N 12/0925 купли-продажи земельного участка, по условиям которого ООО "ПТФ "Промкомплект" передало в собственность ООО "Перспектива" 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов - для общественно-деловых целей под здание, площадью 1 694 кв.м, кадастровый номер 55:36:04 01 16:2008, адрес (месторасположение) которого установлено в 33 м южнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Орджоникидзе, д.11.

Стоимость передаваемого в собственность имущества составляет 70 300 руб. (пункт 3.1.).

Указанный земельный участок передан покупателю 25.09.2012 по акту приема- передачи.

Конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект", обращаясь с настоящим заявлением о признании договора купли-продажи недействительным, сославшись на положения пункта 2 статьи 61.2, статьи 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьи 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на факт заключения сделки по заведомо заниженной цене, с заинтересованным лицом и с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

По делу N А46-16226/2014 в рамках заявления конкурсного управляющего ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны к Шадрину Андрею Владимировичу о взыскании убытков в размере 48 369 684,83 рублей обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт" проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о признании сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции, при повторном рассмотрении настоящего спора полагает, что данный вывод суда первой инстанции не подтвержден материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 61.1. Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63), по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).

Согласно пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Из материалов дела следует, что дело о банкротстве должника возбуждено определением арбитражного суда от 22.01.2015, тогда как оспариваемая сделка совершена 25.09.2012. Соответственно, оспариваемая сделка подпадает под период подозрительности, установленный статьей 61.2. Закона о банкротстве.

Из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, следует, что в силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Как следует из того же пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо имеются одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Оспаривая сделку купли-продажи по данному основанию конкурсный управляющий обязан доказать по правилам статьи 65 АПК РФ совокупность условий для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Материалы дела свидетельствуют о том, что по состоянию на 25.09.2012 у должника имелись неисполненные денежные обязательства перед третьими лицами ООО "Торговый дом Шина", ООО "Транскомплект-Сибирь".

Данные обстоятельства заинтересованными лицами не оспариваются. Таким образом, на момент совершения оспариваемой сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности.

Как уже указывалось, наличие цели причинения вреда имущественным правам кредиторов является обязательным условием для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).

Конкурсный управляющий Лясман А.Э. в обоснование заявления указала, что ООО "Перспектива" не могло не знать о цели должника причинить вред кредиторам, поскольку приобретало имущество по заведомо заниженной цене, договор заключен заинтересованными лицами (статья 19 Закона о банкротстве).

Между тем, конкурсным управляющим и судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с условиями пункта 1.2. договора, участок был продан с учетом перехода права собственности на нежилое помещение 5П в здании по ул. Орджоникидзе д. 7 к ООО "Перспектива". Право собственности на долю в земельном участке было зарегистрировано за продавцом на основании решения Арбитражного суда Омской области от 01.07.2011 года, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2011.

Доля - 1115/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорциональна площади нежилого помещения, общей площадью 635 кв.м., номера на поэтажном плане 5П:1,5-12, этаж 5 литер А, расположенного по адресу г. Омск, ул. Орджоникидзе д.7 (пункт 1.3 договора).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

В качестве подтверждения своей позиции конкурсный управляющий представил заключение эксперта N 031 от 18.04.2016, из которого следует, что рыночная стоимость 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов - для общественно-деловых целей под здание, площадью 1 694 кв.м, кадастровый номер 55:36:04 01 16:2008, адрес (месторасположение) которого установлено в 33 м южнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул. Орджоникидзе, д.11, составляет 390 000 рублей (стр. 37 заключения).

Заключение эксперта не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах обособленного спора.

При определении рыночной стоимости 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов для общественно-деловых целей под здание экспертном указано, что в результате визуального обследования земельного участка выявлено наличие улучшений: 9-ти этажное здание, офисный комплекс (бизнес-центр) "Капитал", построенный в 2007 году. В данном случае, выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, так как образование земельных участков приведет к невозможности использования объекта недвижимости на земельном участке.

Также эксперт указывает, что собственник доли, желающий ее продать, сталкивается с различными проблемами юридического, технического, морального характера, которые могут существенно затруднить продажу или делает её невозможной.

При определении рыночной стоимости спорного объекта экспертом применен сравнительный подход.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

В силу пункта 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N1).

В данном случае, экспертом не приводятся объекты - аналоги по реализации именно доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, который расположен под объектом недвижимости, нежилые помещения в котором принадлежат покупателю. Рыночная стоимость доли определена расчетным путем, исходя из рыночной стоимости всего земельного участка с применением коэффициента ликвидности 0, 16. При этом, экспертом не указано основание применения коэффициента ликвидности - 0, 16.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что определенная экспертом рыночная стоимость спорного объекта в размере 390 000 руб. не может быть признана объективной и достаточной для вывода о реализации имущества, по цене не соответствующей рыночным условиям.

В настоящем обособленном споре, при определении наличия/отсутствия цели причинения вреда имущественным правам кредиторов необходимо учитывать, что 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в г. Омске, ул. Орджоникидзе, д. 11 приобретено собственником нежилого помещения, площадью 635 кв.м., находящегося в бизнес - центре, расположенном на этом земельном участке.

При этом, решением Арбитражного суда Омской области от 01.07.2011 по делу N А46-3975/2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2011, за ООО "ПТФ "Промкомплект" было признано право собственности на спорный земельный участок, исходя из установленных судом обстоятельств заключения ООО ПТФ "Промкомплект" договора долевого участия на строительство объекта, расположенного на земельном участке и принадлежности обществу на праве собственности нежилых помещений в бизнес-центре, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040116:2008 по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом 7 и отсутствия такого права у ответчика по иску.

В постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2011 по делу N А46-3975/2011 судом учтено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.10.2008 истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 635 кв. м, номера на поэтажном плане: 5П: 1, 5-12. Этаж: 5. Литер: А. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Омская обл., г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7.

Истец заявил требование о признании за ним права собственности на 1115/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, общей площадью 1694 кв. м, местоположение которого установлено в 33 м южнее 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Орджоникидзе, д. 11, исходя общей площади здания, расположенного по адресу г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7, 5693,80 кв. м размер доли, принадлежащей истцу в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, составляет 1115/10000.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и части 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

Таким образом, получив в собственность часть недвижимого имущества в бизнес-центре, ответчик в силу указанных положений, мог претендовать на спорный земельный участок пропорционально приобретенной им части здания.

Следовательно, реализации должником спорного земельного участка лицу, в собственности которого находятся нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке, соответствует нормам действующего законодательства, и не может нарушать права, как самого должника, так и его кредиторов.

Вред причиняется кредиторам только тогда, когда они утрачивают возможность получить удовлетворение требований за счет имущества должника и в результате его реализации по цене не соответствующей рынку.

При этом предложить к продаже долю в земельном участке, с соблюдением положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, можно только собственнику расположенной на нем недвижимости.

Доказательств, возможности реализации спорного земельного участка собственнику по иной цене, конкурсным управляющим не представлено.

Аналогичные сделки (где покупателем части земельного участка являлся бы владелец недвижимости на нем расположенной), которые совершались на рынке недвижимости в спорный период времени, конкурсным управляющим не устанавливались.

При отсутствии доказательств недобросовестности покупателя, причинения вреда кредиторам должника, иные доводы конкурсного управляющего должника существенными не являются и не могут повлиять на результат рассмотрения заявления.

Кроме того, целью оспаривания сделок должника является более полное формирование конкурсной массы за счет неправомерно выбывшего имущества должника. При этом, в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве, имущество должника продается на торгах, в целях привлечения более широкого круга покупателей и по наиболее высокой цене.

При поступлении доли в земельном участке в конкурсную массу должника, ее реализация возможна только с торгов, однако при таком подходе (при покупке земельного участка не собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке) будет нарушен принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Однако, сделки, заключенные по результатам торгов не должны нарушать положения статьей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Конкурсным управляющим не раскрыта возможность реализации доли в земельном участке на торгах с соблюдением статьей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии на земельном участке объекта недвижимого имущества, не принадлежащего должнику.

Доводы конкурсного управляющего, что ООО "Перспектива" может поучаствовать в торгах и приобрести объект с торгов, несостоятельны. Участие ООО "Перспектива" в торгах не будет автоматически означать победу в торгах, поскольку общество и конкурсный управляющий не могут ограничивать участие в торгах иных лиц.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 разъяснено, что в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Правовая позиция о ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора, нарушающего требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 305-ЭС15-6515.

На невозможность выдела в натуре принадлежащего должнику земельного участка (доли) указано в экспертном заключении, обратного конкурсный управляющий не доказывал.

Доводы об отсутствии доказательств оплаты согласованной в договоре цены не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку конкурсным управляющим не доказано, что в момент совершения сделки, покупатель не имел намерения произвести расчет по договору.

Должник, конкурсный управляющий имел право заявить требование о взыскании стоимости земельного участка с покупателя при установлении обстоятельств отсутствия оплаты.

С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Тюменской области от 30.06.2016 по делу N А46-16226/2014 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, вопрос - разрешению по существу.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего Лясман А.Э. о признании недействительным договора купли-продажи от 25.09.2012 и применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9492/2016) общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Омской области от 30 июня 2016 года по делу N А46-16226/2014 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" (ИНН 5502030745, ОГРН 1025500517811) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу заявления в размере 6 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" (ИНН 5502030745, ОГРН 1025500517811) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ИНН 5507072932, ОГРН 1055513002687) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

О.В. Зорина Н.А. Шарова