Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 г. N 15АП-8437/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 августа 2016 г. N Ф08-5567/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

25 мая 2016 г.

дело N А53-29051/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мелконян Р.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Активстрой": представитель Гарина И.В., паспорт, по доверенности от 27.04.2016 (до и после перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью "Центр": представитель Гарина И.В., паспорт, по доверенности от 18.11.2014 (до и после перерыва);

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: Светличная И.В., удостоверение, по доверенности от 02.10.2015 (до перерыва); представитель Лобынцева И.В., удостоверение, доверенность от 14.04.2016 N 59-30-7914/13 (после перерыва);

от Администрации города Ростова-на-Дону: представитель Киселева Т.И., удостоверение, по доверенности от 06.05.2016 (до и после перерыва);

от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону: представитель Селиванова К.В., удостоверение, по доверенности от 12.10.2015 (до и после перерыва);

от автономной некоммерческой организации "Центр детского отдыха Южного Федерального округа": представитель не явился, извещена;

от ЗАО "Агронова-Ростов": представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 17.02.2015 (до и после перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью "Зодчий": представитель не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект": представитель Врасская И.Н., паспорт, по доверенности от 27.02.2015 (до и после перерыва); представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 27.02.2015 (до и после перерыва);

от Харченко Евгении Георгиевны: представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 06.02.2015 (до и после перерыва);

от Клещенко Елены Ивановны: представитель не явился, извещена;

от Давыденко Элеоноры Валерьевны: представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 26.02.2015 (до и после перерыва); лично Давыденко Э.В., паспорт (до и после перерыва);

от Захаровой Натальи Владимировны: представитель не явился, извещен;

от Короткиева Срабиона Георгиевича: представитель не явился, извещен;

от Тышлангова Александра Павловича: представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 21.02.2015 (до и после перерыва);

от Горелова Николая Николаевича: представитель не явился, извещен;

от Головань Евгения Анатольевича: представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 24.02.2015 (до и после перерыва); Головань Е.А., паспорт, лично (после перерыва)

от Головань Марины Викторовны: представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 27.03.2015 (до и после перерыва);

от Белолуцкого Ильи Викторовича: Белолуцкий И.В., паспорт (до и после перерыва);

от Михайловой Ольги Ивановны: представитель не явился, извещен;

от Косаревой Ольги Игоревны: представитель не явился, извещен;

от Иванченко Андрея Викторовича: представитель не явился, извещен;

от Голованова Александра Геннадьевича: представитель не явился, извещен;

от Клименко Натальи Александровны (Величко Наталья Александровна): представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 30.03.2015 (до и после перерыва); Величко Наталья Александровна, лично, паспорт (после перерыва);

от Смахтина Владимира Владимировича: представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 24.02.2015 (до и после перерыва);

от Кашина Дмитрия Геннадьевича: лично Кашин Д.Г., паспорт (до и после перерыва); представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 20.02.2015 (до и после перерыва);

от Павленко Виктора Ивановича: представитель Белолуцкий И.В., паспорт, по доверенности от 05.12.2014 (до и после перерыва); Павленко В.И., паспорт (до и после перерыва);

от Фадеева Алексея Владимировича: представитель не явился, извещен;

от Чистохвалова Максима Валерьевича: представитель не явился, извещен;

от Танкаева Хачадура Капреловича: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Активстрой"; общества с ограниченной ответственностью "Центр" и Харченко Евгении Георгиевны, Клещенко Елены Ивановны, Давыденко Элеоноры Валерьевны, Захаровой Натальи Владимировны, Короткиева Срабиона Георгиевича, Тышлангова Александра Павловича, Горелова Николая Николаевича, Головань Евгения Анатольевича, Головань Марины Викторовны, Белолуцкого Ильи Викторовича, Михайловой Ольги Ивановны, Косаревой Ольги Игоревны, Иванченко Андрея Викторовича, Голованова Александра Геннадьевича, Клименко Натальи Александровны, Смахтина Владимира Владимировича, Кашина Дмитрия Геннадьевича, Павленко Виктора Ивановича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 10.04.2015 по делу N А53-29051/2014

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Активстрой"; обществу с ограниченной ответственностью "Центр"

при участии третьих лиц: Администрации города Ростова-на-Дону; Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону; автономной некоммерческой организации "Центр детского отдыха Южного Федерального округа"; закрытого акционерного общества "Агронова-Ростов"; общества с ограниченной ответственностью "Зодчий"; общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект"; Харченко Евгении Георгиевны, Клещенко Елены Ивановны, Давыденко Элеоноры Валерьевны, Захаровой Натальи Владимировны, Короткиева Срабиона Георгиевича, Тышлангова Александра Павловича, Горелова Николая Николаевича, Головань Евгения Анатольевича, Головань Марины Викторовны, Белолуцкого Ильи Викторовича, Михайловой Ольги Ивановны, Косаревой Ольги Игоревны, Иванченко Андрея Викторовича, Голованова Александра Геннадьевича, Клименко Натальи Александровны, Смахтина Владимира Владимировича, Кашина Дмитрия Геннадьевича, Павленко Виктора Ивановича, Фадеева Алексея Владимировича, Чистохвалова Максима Валерьевича, Танкаева Хачадура Капреловича

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности,

о расторжении договора аренды,

о сносе самовольных построек, о возврате земельного участка,

принятое в составе судьи Прокопчук С.П.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Активстрой" (далее - ООО "Активстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - ООО "Центр") о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Активстрой" права собственности на лит. В, Е, Р, Д, Ж1, Г, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а; расторжении договора аренды земельного участка от 26.04.2005 N 27533, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева,260а, площадью 2651 кв.м, КН 61:44:08 19 11:0020; признании многоэтажного объекта незавершенного строительства и одноэтажных строений, расположенных на земельном участке по адресу: ул.Варфоломеева, 260а, площадью 2651 кв.м, КН 61:44:081911:0020, самовольными строениями; обязании ООО "Центр" в течение двух месяцев, с момента вступления в законную силу решения суда, снести за свой счет самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: ул. Варфоломеева, 260а, площадью 2651 кв.м, КН 61:44:081911:0020, на месте снесенных литеров Р, Г, Д, Ж1; обязании ООО "Активстрой" в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения суда снести за свой счет самовольно возведенное незавершенное строительством одноэтажное здание с линейными размерами по наружному обмеру 33,50 м х 12,47 м высотой 3,58 м и самовольно возведенное незавершенное строительством одноэтажное здание с линейными размерами по наружному обмеру 17,38 м х 6,89 м высотой 3,68 м, расположенные на земельном участке по адресу: ул.Варфоломеева, 260а, площадью 2651 кв.м, КН 61:44:08 19 11:0020, и передать департаменту свободный земельный участок (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Харченко Евгения Георгиевна, Клещенко Елена Ивановна, автономная некоммерческая организация "Центр детского отдыха Южного Федерального округ", закрытое акционерное общество "Ростагронова", Михайлова Ольга Ивановна, Давыденко Элеонора Валерьевна, Фадеев Алексей Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Зодчий", общество с ограниченной ответственностью "Стройпроект", Захарова Наталья Владимировна, Косарева Ольга Игоревна, Иванченко Андрей Викторович, Короткиев Срабион Георгиевич, Тышлангов Александр Павлович, Голованов Александр Геннадьевич, Чистохвалов Максим Валерьевич, Танкаев Хачадур Капрелович, Горелов Николай Николаевич, Головань Евгений Анатольевич, Головань Марина Викторовна, Клименко Наталья Александровна, Смахтин Владимир Владимирович, Кашин Дмитрий Геннадьевич, Белолуцкий Илья Викторович, Павленко Виктор Иванович.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.04.2015 иск удовлетворен. Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью "Активстрой" (ИНН 6166082880, ОГРН 1126193003419) на объекты недвижимости: здание нежилое, общей площадью 116,9 кв.м, литер Е, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а, дата регистрации 13.11.2013, номер регистрации 61-61-01/426/2013-646; здание нежилое, общей площадью 52,5 кв.м, литер Р, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а, дата регистрации 13.11.2013, номер регистрации 61-61-01/426/2013-647; здание нежилое, общей площадью 62,5 кв.м, литер Д, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а, дата регистрации 13.11.2013, номер регистрации 61-61-01/426/2013-648; здание нежилое, общей площадью 85,5 кв.м, литер Ж1, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а, дата регистрации 13.11.2013, номер регистрации 61-61-01/426/2013-649; здание нежилое, общей площадью 337,3 кв.м, литер В, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а, дата регистрации 13.11.2013, номер регистрации 61-61-01/426/2013-650; здание нежилое, общей площадью 122,9 кв.м, литер Г, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а, дата регистрации 13.11.2013, номер регистрации 61-61-01/426/2013-651. Расторгнут договор аренды земельного участка от 26.04.2005 N 27533, заключенный между департаментом и ООО "Активстрой". ООО "Активстрой" присуждено к исполнению в натуре обязанности по сносу за счет собственных средств самовольно возведенного незавершенного строительством одноэтажного здания с линейными размерами по наружному обмеру 33,50 м х 12,47 м, высотой 3,58 м, и самовольно возведенное незавершенное строительством одноэтажное здание с линейными размерами по наружному обмеру 17,38 м. х 6,89 м, высотой 3,68 м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:081911:0020, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а. ООО "Активстрой" (ИНН 6166082880, ОГРН 1126193003419) присуждено к исполнению в натуре обязанности передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:44:081911:0020, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а. ООО "Центр" присуждено к исполнению в натуре обязанности осуществить снос за счет собственных средств самовольно возведенного многоэтажного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:081911:0020 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 260а. С ООО "Активстрой" взыскано в доход федерального бюджета 40 000 рублей государственной пошлины. С ООО "Центр" взыскано в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины.

Третьи лица Харченко Евгения Георгиевна, Клещенко Елена Ивановна, Давыденко Элеонора Валерьевна, Захарова Наталья Владимировна, Короткиев Срабион Георгиевич, Тышлангов Александр Павлович, Горелов Николай Николаевич, Головань Евгений Анатольевич, Головань Марина Викторовна, Белолуцкий Илья Викторович, Михайлова Ольга Ивановна, Косарева Ольга Игоревна, Иванченко Андрей Викторович, Голованов Александр Геннадьевич, Клименко Наталья Александровна, Смахтин Владимир Владимирович, Кашин Дмитрий Геннадьевич, Павленко Виктор Иванович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просили решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При принятии решения судом первой инстанции не дана оценка факту нарушения прав и законных интересов участников договоров участия в долевом строительстве, заключенных в период с 2005 по 2008 годы ООО "Центр"; расторжение спорного договора аренды земельного участка и его (участка) возврат повлекут невозможность реализации данных договоров и, как следствие, нарушение прав физических лиц. Вывод суда первой инстанции о недоказанности инвестирования граждан в строительство спорного объекта противоречит обстоятельствам дела; факт финансирования строительства гражданами не оспаривался истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции. С учетом социальной значимости объекта незавершенного строительства в условиях действующей областной программы по защите прав пострадавших вкладчиков и дольщиков, при наличии волеизъявления административных органов на проектирование и постройку объекта, отсутствия задолженности по арендной плате со стороны ответчиков, предпринимаемых мер со стороны ответчиков по легализации объекта, негативные последствия, вызванные строительством объекта в отсутствие разрешения на строительство, несопоставимы с отрицательными последствиями сноса незавершённого строительством объекта и расторжения договора аренды.

ООО "Активстрой", ООО "Центр" обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просили решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не применил пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), который обусловливает досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя существенным нарушением договора аренды земельного участка арендатором. Основания для вывода о существенности нарушения спорного договора арендатором отсутствуют. В деле отсутствуют доказательства ухудшения качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на арендуемой территории, загрязнения территории города и дорог, наличия задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции не принял во внимание соблюдение арендатором земельного участка установленного режима использования земельного участка. Согласно приложению N 5 к Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, принятым Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 87 от 26.04.2011, спорный земельный участок расположен в зоне ОЖ-2 - зона многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа, к основным видам застройки которой являются многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания административного здания. Истцом не доказано причинение ему ущерба в результате деятельности ответчика, а так же иные элементы существенности нарушения условий договора аренды. Выводы суда первой инстанции о нарушении норм земельного законодательства вследствие размещения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством не основаны на фактических обстоятельствах дела. Судом проигнорированы представленные в материалы дела документы: заключение МУ "Комитета по архитектуре и градостроительству" N 01-20/10769, обращение ООО "Центр" в ДИЗО г. Ростова-на-Дону N 377 от 23.05.05, письма ДИЗО г. Ростова-на-Дону по вопросу разрешения ООО "Центр" проектирования и строительства на спорном земельном участке, заключение Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РО N 210, свидетельствующие о согласии компетентных органов - Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону на размещение спорных строений на земельном участке; согласие собственника земельного участка на создание самовольной постройки исключает причинение имуществу истца и его законным интересам значительного ущерба, в силу чего предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основания расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. Спорный объект является самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при его создании отсутствовало разрешение на строительство; между тем, ответчики принимали надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство. В условиях отсутствия проекта планировки территории, включающего красные линии, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, схему организации улично-дорожной сети, схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории невозможна подготовка проектной документации в отношении планируемого объекта капитального строительства, поскольку данная документация включает либо основывается на положениях проекта планировки территории; ответчики предпринимали необходимые меры по получению градостроительного плана земельного участка с целью получения разрешения на строительство, что подтверждается обращениями ООО "АктивСтрой" от 06.10.2014 N ТО-81 на имя и.о. главы Администрации г. Ростова-на-Дону, N ТО-84 от 04.10.2014 на имя Главного архитектора ДАиГ г. Ростов-на-Дону, обращениями ООО "Центр" на имя Главного архитектора ДАиГ г. Ростова-на-Дону от 30.06.2009 N 155, от 02.07.2009 N 87/1, от 08.06.2009 N 300/1, письмами Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 21.01.2015 N 59-34-2/854, от 07.11.2014 N 59-34-2/24879, 28.10.2014 N 59-34-2/24374, 19.09.2014 N 59-34-2/21133, 08.09.2014 N 59-34-2/19907, 23.05.2014 N 59-34-2/10598, от 03.08.2009 N 01-20/12665, 17.07.2009 N 01-20/10959, 15.06.2009 N 01-20/9289. В деле отсутствуют доказательства нарушения действиями ответчиков прав третьих лиц, равно как и доказательства того, что объекты недвижимого имущества возведены с существенным нарушением строительных норм и правил, представляют угрозу жизни и здоровью граждан. Из представленного ООО "АктивСтрой" заключения о техническом состоянии строительных конструкций N 215/13-ОБ-ПЗ следует, что спорные объекты угрозы жизни и здоровью граждан не представляют, возведены с соблюдением строительных норм и правил. Судом первой инстанции неправильно применены нормы о сроке исковой давности по причине неверной квалификации спорного иска как негаторного; о факте возведения спорных объектов недвижимости на земельном участке истцу было известно в 2009 году, что подтверждается письмом ООО "Центр" в адрес департамента N 169 от 16.07.2009, в силу чего срок исковой давности истцом был пропущен.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определением апелляционного суда от 29.07.2015 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы.

Определением апелляционного суда от 24.12.2015 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы.

Определением апелляционного суда от 27.02.2016 изменено наименование ЗАО "Ростагронова" на ЗАО "Агронова-Ростов".

В отзывах на апелляционные жалобы департамент просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определением от 10.05.2016 в составе апелляционного суда, рассматривающего апелляционные жалобы, была произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Величко М.Г. в связи с нахождением судьи Ковалевой Н.В. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Представитель ООО "Центр", ООО "Активстрой" поддержал доводы апелляционной жалобы ответчиков, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска; заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы с учетом замечаний, высказанных департаментом и администрацией.

Представитель департамента возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представитель администрации поддержал правовую позицию департамента, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону поддержал правовую позицию департамента, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект" и представитель Харченко Евгении Георгиевны, Клещенко Елены Ивановны, Давыденко Элеоноры Валерьевны, Захаровой Натальи Владимировны, Короткиева Срабиона Георгиевича, Тышлангова Александра Павловича, Горелова Николая Николаевича, Головань Евгения Анатольевича, Головань Марины Викторовны, Белолуцкого Ильи Викторовича, Михайловой Ольги Ивановны, Косаревой Ольги Игоревны, Иванченко Андрея Викторовича, Голованова Александра Геннадьевича, Клименко Натальи Александровны, Смахтина Владимира Владимировича, Кашина Дмитрия Геннадьевича, Павленко Виктора Ивановича поддержали доводы апелляционной жалобы третьих лиц, а также доводы апелляционной жалобы ответчиков; поддержали ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Автономная некоммерческая организация "Центр детского отдыха Южного Федерального округа", ООО "Зодчий", Клещенко Е.И., Захарова Н.В., Короткиев С.Г., Горелов Н.Н., Михайлова О.И., Косарева О.И., Иванченко А.В., Голованов А.Г., Фадеев А.В., Чистохвалов М.В., Танкаев Х.К., извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 09 час. 20 мин. 18.05.2016.

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей ООО "Активстрой", ООО "Центр", Давыденко Э.В. (лично), Кашина (Д.Г.), третьих лиц в лице Белолуцкого И.В., представителей администрации, департамента.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ.

При рассмотрении заявленного ООО "Активстрой" ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы апелляционный суд установил следующее.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 АПК РФ полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Между тем, приведенные департаментом и администрацией замечания и возражения на заключение судебной строительно-технической экспертизы N 0624/Э от 18.12.2015 не опровергают сделанные экспертом выводы по вопросам, имеющим юридическое значение для настоящего дела.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют сомнения в обоснованности указанного заключения судебной экспертизы в части выводов экспертов по вопросам, имеющим юридическое значение для настоящего дела. Наличие противоречий в содержащихся в заключении данных выводах лицами, участвующими в деле, не обосновано.

Таким образом, обстоятельства, определенные частью 2 статьи 87 АПК РФ в качестве оснований назначения повторной экспертизы, отсутствуют, в силу чего удовлетворении заявленного ООО "Активстрой" ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы надлежит отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб с учетом дополнений, отзывов на них с учетом дополнений, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.04.2005 между департаментом (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор) был заключен договор аренды N 27533 земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Семашко 118, площадью 2 651 кв.м, с кадастровым номером 61:44:08 19 11:0020, для эксплуатации административно-производственных строений, принадлежавших на праве собственности ООО "Центр". Договор заключен сроком до 05.03.2046.

Актом установления почтового адреса от 23.04.2008 административно-производственным строениям, расположенным на арендованном земельном участке, присвоен адрес - ул. Варфоломеева, 260а.

25.10.2013 между ООО "Центр" (продавец) и ООО "Активстрой" (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанных строений. При продаже недвижимости покупатель приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Переход прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка к ООО "Активстрой" оформлен дополнительным соглашением N 3 от 14.05.2014 к договору аренды.

Актом обследования от 10.04.2014 установлено, что на арендуемом ООО "Активстрой" спорном земельном участке расположен многоэтажный объект незавершенного строительства; на участке размещены строительные бытовки, строительная техника.

11.04.2014 департаментом в адрес ООО "Активстрой" была направлена претензия с требованием об устранении нарушений условий договора аренды в срок до 10.05.2014.

21.05.2014 департаментом было повторно проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что ранее выявленные нарушения договора аренды не устранены, на земельном участке размещен многоэтажный объект незавершенного строительства.

27.05.2014 департаментом в адрес ООО "Активстрой" направлено уведомление о расторжении договора аренды в срок до 05.06.2014.

06.10.2014 департаментом было проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что нарушения условий договора аренды ООО "Активстрой" не устранены: многоэтажный объект незавершенного строительства не снесен, на земельном участке ведутся строительно-отделочные работы по возведению одноэтажного строения, расположенного вдоль фасадной части земельного участка по ул. Варфоломеева; в доступе на земельный участок для проведения его детального обследования департаменту было отказано.

Из представленных Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону сведений следует, что разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке по ул. Варфоломеева 260а им не выдавалось, застройщики с заявлениями о выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства не обращались.

Из отзыва ООО "Активстрой", а также из договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2013 следует, что объект незавершенного строительства на спорном земельном участке был возведен ООО "Центр".

Актом обследования земельного участка от 30.01.2015 был зафиксирован снос литеров Р, Г, Д, Ж1, Е, В; на месте нахождения литеров Р, Г, Д, Ж1 зафиксировано возведение многоэтажного объекта незавершенного строительства, а также установлен факт строительства двух одноэтажных объектов на месте ранее существовавших литеров Е и В. Данный факт подтверждается справками МУПТИ и ОН.

Полагая, что спорный объект является самовольными постройками, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на день разрешения спора судом первой инстанции, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, в предмет доказывания по спору о сносе самовольных построек входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорных построек; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорных построек; установление факта нарушения прав и интересов истца. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным основанием для признания постройки самовольной (определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 305-ЭС15-15866 по делу N А41-58357/12).

Спорное строение представляет объект незавершенного строительства - 1-я очередь строительства административно-жилого комплекса с встроенными помещениями. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы возводимое здание имеет административное назначение.

Земельный участок, на котором находится спорное строение, расположен в градостроительной зоне ОЖ-2, что лицами, участвующими в деле не оспаривается. Согласно приложению N 5 к Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, принятым Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 87 от 26.04.2011, зона ОЖ-2 представляет собой зону многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа, к основным видам застройки которой относятся многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания административного здания.

Между тем, данное обстоятельство не опровергает вывод суда первой инстанции о несоблюдении установленного законом и иными правовыми актами порядка отведения земельного участка для целей строительства спорного здания в силу следующего.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону и был предоставлен в аренду ООО "Центр" по договору с департаментом (арендодатель) от 26.04.2005 для эксплуатации административно-производственных строений, принадлежавших на праве собственности ООО "Центр".

Таким образом, предоставление спорного земельного участка в аренду ООО "Центр" было осуществлено на основании действовавшей в указанный период статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); предоставление по указанному основанию земельных участков в аренду собственникам расположенных на них объектов недвижимости не требовало проведения торгов либо процедуры предварительного согласования.

В отличие от собственников, объем правомочий которых по использованию земельных участков определяется законом, для арендаторов пределы правомочия пользования земельным участков определяются также договором аренды, в том числе определенной договором целью предоставления земельного участка, что следует из пункта 1 статьи 615 ГК РФ.

Таким образом, назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды.

Определенное договором от 26.04.2005 целевое назначение спорного земельного участка в рамках опосредованных договором аренды правоотношений заключалось в эксплуатации административно-производственных строений, принадлежавших на праве собственности ООО "Центр".

По договору от 25.10.2013 ООО "Центр" продало в пользу ООО "Активстрой" расположенные на спорном земельном участке строения, что в силу статьи 35 ЗК РФ являлось основанием перехода к последнему права аренды земельного участка. Указанное обстоятельство не изменило определенное договором аренды целевое назначение земельного участка.

Заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Ростова-на-Дону N 01-20/10769 от 18.05.205 "О разрешении ООО "Центр" проектирования и строительства административно-жилого комплекса по ул. Семашко 118" не свидетельствует об изменении целевого назначения земельного участка, поскольку в компетенцию указанного органа не входит полномочие по распоряжению муниципальным имуществом, а соответственно, изменению целевого назначения переданных в аренду земельных участков. Доказательства внесения соответствующих изменений в спорный договор аренды волеизъявлением уполномоченного от имени муниципального образования г. Ростов-на-Дону органа (департамента) в деле отсутствуют; соответствующий довод лицами, участвующими в деле, не приводился.

Из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 658-О, следует, что сам по себе титул владения земельным участком, на котором арендатором возведено капитальное строение, не свидетельствует о самовольности такой постройки, при условии, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как указано выше, договором аренды было определено целевое назначение земельного участка - эксплуатация размещенных на нем административно-производственных строений, принадлежавших арендатору.

Предоставление арендатору права на строительство новых объектов на спорном земельном участке из договора аренды не следует.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в спорный период был определен статьей 30 ЗК РФ, который предусматривал два способа такого предоставления - без предварительного согласования мест размещения объектов (на торгах) либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Доказательства предоставления спорного земельного участка в аренду посредством одного из указанных способов в деле отсутствует; данный довод лицами, участвующими в деле, не приводился.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорный участок не был предоставлен для строительства спорного строения в определенном законом порядке, соответствует обстоятельствам дела.

При оценке довода апелляционной жалобы ответчиков о том, что ими предпринимались меры, направленные на получение разрешения на строительство, апелляционный суд установил следующее.

В обоснование данного довода ответчики ссылаются на обращения ООО "АктивСтрой" от 06.10.2014 N ТО-81 на имя и.о. главы Администрации г. Ростова-на-Дону, N ТО-84 от 04.10.2014 на имя Главного архитектора ДАиГ г. Ростов-на-Дону, обращения ООО "Центр" на имя Главного архитектора ДАиГ г. Ростова-на-Дону от 30.06.2009 N 155, от 02.07.2009 N 87/1, от 08.06.2009 N 300/1, письма Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 21.01.2015 N 59-34-2/854, от 07.11.2014 N 59-34-2/24879, 28.10.2014 N 59-34-2/24374, 19.09.2014 N 59-34-2/21133, 08.09.2014 N 59-34-2/19907, 23.05.2014 N 59-34-2/10598, от 03.08.2009 N 01-20/12665, 17.07.2009 N 01-20/10959, 15.06.2009 N 01-20/9289.

В соответствии с абзацем вторым пункта 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ", постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2015 N Ф08-8827/2015 по делу N А53-10819/2015). В противном случае обращение может носить формальный характер, а при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Перечень документов, необходимых к представлению в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство определен часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Документы, на предоставление которых в соответствующие органы местного самоуправления, ссылаются ответчики не свидетельствуют о предоставлении в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону необходимого для получения разрешения на строительство набора документов как до начала строительства, так и во время проведения работ.

При таких обстоятельствах ответчиками не было доказано совершение необходимых мер для получения разрешения на строительство спорного объекта и, соответственно, незаконность отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения.

Для установления факта соблюдения градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорных построек апелляционным судом была назначена судебная экспертиза.

Заключением судебной экспертизы N 0624/Э от 18.12.2015, выполненной экспертами Т.В. Поляковой, О.В. Скляренко (экспертная организация СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз"), установлено, что спорный объект в большей степени соответствует требованиям строительных норм и правил, правилам противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и нормам экологической безопасности на том основании, что он возведен согласно проектным решениям, которые отвечают нормативным требованиям; при этом экспертами выявлены несоответствия требованиям нормативных документов: в части конструктивного устройства ненесущей ограждающей конструкций (стены) - трещины и отслоения самого кирпича в кирпичной кладке, ненормативное в части толщины и рисунка перевязки швов устройство кладки из фибропенобетонных блоков, часть из которых имеет трещины; в части конструктивного устройства несущих конструкций: несоответствие проектным решениям в части армирования диафрагмы жесткости в наземной части здания; недостаточная толщина защитного слоя бетона в вертикальных конструкциях ж/б каркаса (т.11, л.д. 176, 184-185). При этом экспертами данные недостатки оценены как не существенные по причине их устранимости (т.11, л.д. 179). Отвечая на второй вопрос, эксперты указали на то, что спорный объект на момент обследования угрозы жизни и здоровью граждан не создает, при этом при возобновлении строительных работ необходимо устранение выявленных недостатков (вывод по второму вопросу). При этом в исследовательской части заключения судебной экспертизы сделан вывод о том, что спорный объект будет являться полностью безопасным для пребывания в нем или нахождения рядом людей, то есть угроза жизни и здоровью граждан путем внезапного обрушения и нанесения увечий или путем получения негативного воздействия на организм от некачественных строительных материалов и пр., при устранении указанных выше недостатков (т.11, л.д. 184).

Таким образом, экспертами факт устранения угрозы жизни или здоровью граждан обусловлен устранением выявленных в спорном объекте недостатков. Таким образом, состояние объекта на период проведения судебной экспертизы не исключает факт угрозы жизни или здоровью граждан, а сами недостатки не могут быть признаны несущественными в правовом значении данного понятия.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Кроме того, в соответствии с выраженной в пункте 6 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" правовой позицией, иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, сформированной ФАС Северо-Кавказского округа в постановлениях от 11.09.2013 по делу N А32-23023/2012 и от 16.12.2013 по делу N А32-21683/2011, в ГК РФ отсутствует прямое деление владения на опосредованное и непосредственное, в то же время закон различает владение другого лица по воле собственника (законное владение, статья 305 ГК РФ) и владение без воли собственника (незаконное владение, статья 234 ГК РФ). Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, спорное имущество из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредованно). Данная правовая позиция отражена в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо от 15.01.2013 N 153). При сохранении такого владения истцом (собственником) требования о защите его нарушенных прав не могут быть рассмотрены как виндикационные и исковая давность к ним не применима.

В обоснование требований департамент ссылается на то, что арендованный земельный участком используется вопреки условиям договора аренды. Спорный объект возводится на арендуемом земельном участке, не отведенном для целей строительства, без получения соответствующего разрешения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оценил заявленное истцом требование о сносе спорного строения как самовольной постройки в качестве негаторного иска, на который не распространяется исковая давность.

Довод апелляционной жалобы ответчиков об отсутствии существенных нарушений спорного договора аренды как основании его расторжения подлежит отклонению, поскольку о существенности нарушения договора аренды свидетельствует самовольное возведение капитального объекта в нарушение определенной договором цели предоставления земельного участка в аренду в отсутствие разрешения на строительство.

Довод апелляционной жалобы третьих лиц о том, что судом первой инстанции не дана оценка факту нарушения прав и законных интересов участников долевого строительства, с которыми в период с 2005 по 2008 годы ООО "Центр" были заключены соответствующие договоры, подлежит отклонению. В соответствии с пунктом 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке, а приведенное третьими лицами обстоятельство не исключает ее снос в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства заключения данных договоров в соответствии с требованиями Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Установленный судом первой инстанции факт сноса ранее расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости ответчиками не опровергнут, в связи с чем вывод суда первой инстанции об обоснованности входящего в предмет иска требования о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Активстрой" права собственности на лит. В, Е, Р, Д, Ж1, Г, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева 260 а, является правомерным.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Судебные расходы по оплате судебной экспертизы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на понесшего их ООО "Активстрой".

Расходы по уплате государственных пошлин по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителей каждой из жалоб соответственно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.04.2015 по делу N А53-29051/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

М.Г. Величко Б.Т. Чотчаев