Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2016 г. N 12АП-2740/16

г. Саратов

20 мая 2016 г.

Дело N А57-19478/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "18" мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "20" мая 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" - Осипова М.А. по доверенности 04.03.2016,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", Саратовская область, Саратовский район, пос. Зоринский на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 февраля 2016 года по делу N А57-19478/2015 (судья Большедворская Е.Л.) по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района, г. Вольск (ИНН 6441006279, ОГРН 1026401678632) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", Саратовская область, Саратовский район, пос. Зоринский (ИНН 6432010085, ОГРН 1026401181685) о взыскании задолженности по договору аренды

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20 января 2015 года по 30 июня 2015 года в сумме 458 562,69 руб., пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 11 апреля 2015 года по 10 августа 2015 года в сумме 32504,16 руб.

Определением суда от 26 ноября 2015 года к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Торговый Дом РТ" к КУМИ и ПР администрации ВМР о признании договора аренды в части расчета годовой арендной платы недействительным, применении последствий недействительности части сделки путем установления размера годовой арендной платы.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05 февраля 2016 года по делу N А57-19478/2015 с общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района взысканы задолженность по договору аренды земельного участка от 15 сентября 2010 года за период с 20.01.2015 г. по 30.06.2015 г. в размере 399 282 руб. 50 коп., пени за период с 11.04.2015 г. по 10.08.2015 г. в размере 32 372 руб. 16 коп.

В остальной части исковых требований - отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" - отказано.

С ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 11 633 руб. 08 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истцом при расчете арендной платы применена экономически необоснованная процентная ставка в размере 11,97 % от кадастровой стоимости, установленная решением Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 30.12.2013 года N 4/38-271, поскольку оно противоречит нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, и нарушает права ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" на уплату арендной платы за использование земельного участка, являющейся законной и экономически обоснованной, а также право на равные условия определения размера арендной платы для субъектов гражданского оборота, не обусловленной статусом публичного собственника земли.

По мнению ответчика, процентная ставка в размере 11,97 % от кадастровой стоимости противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Ответчик полагает, что расчет арендной платы должен быть произведен по ставке 1,5 % от кадастровой стоимости, как установленной договором аренды, так и не превышающей предельной ставки, установленной для аналогичных земель федеральным и региональным законодательством. Ответчик считает, в спорный период с 20 января 2015 года по 30 июня 2015 года для целей расчета арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость, утвержденная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", в размере 8631423,25 руб. и ставка арендной платы 1,5 % от кадастровой стоимости. По расчету ответчика арендная плата за период с 20 января 2015 года по 30 июня 2015 года составляет 57774,8 руб.

Истец по первоначальному иску в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы администрации Вольского муниципального района N 1972 от 08 сентября 2010 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района (арендодатель) и ЗАО "Концерн-РТ" (арендатор) 15 сентября 2010 года был заключен договор N 101052 аренды земельного участка кадастровый номер 64:42:030207:20, предметом которого является пользование на условиях аренды сроком на 49 лет (с 15.09.2010 года по 14.09.2059 года) земельным участком общей площадью 42677 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 64:42:030207:20, расположенным по адресу: г. Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, 34, для производственной деятельности (пункты 1.1.-1.3, 3.1.-3.2. договора аренды). Договор прошел государственную регистрацию.

20.01.2015 г. между ЗАО "Концерн-РТ" и ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ЗАО "Концерн-РТ" уступило, а ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.09.2010 г.

Поскольку ответчик не произвел оплату за спорный период, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

Из вышеуказанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Статьями 420, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, установленные статьями 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статей 130, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вышеназванный договор аренды, а также договор замены стороны в обязательстве зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 21 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 года N 1738-1 "О плате за землю", части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Порядок и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора аренды.

Так, размер арендной платы за участок приведен в приложении N 1 к данному договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального района. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия нормативно-правовых актов Российской Федерации, Саратовской области, органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта. Арендная плата оплачивается в соответствии с представленным арендодателем расчетом (пункты 3.6.-3.7. договора аренды).

На основании пункта 3.8. арендатор перечисляет арендную плату поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Оплата производится в рублях.

Пунктом 4.3.6. арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Копии платежных поручений не позднее 10 дней с момента оплаты представлять арендодателю.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Передача арендодателем объекта найма (земельного участка) в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

В соответствии с положениями статей 424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.02.2010 года N 12404/09).

Системный анализ положений договора аренды земельного участка позволяет суду, рассматривающему настоящее дело, сделать вывод о том, что в договоре аренды предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, что согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 года N 12404/09 и Постановлении Президиума от 05.07.2011 года N 1709/11.

Таким образом, при расчете задолженности по арендной плате следует применять методику расчета арендной платы с применением в качестве базы исчисления кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования.

Постановлением Саратовской области N 58-П от 12.02.2013 года "О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области" постановление правительства Саратовской области от 07.07.2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" признано утратившим силу. 11.01.2013 года вступило в силу Распоряжение Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного распоряжения кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком, составляет 8631423,25 руб., что следует из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 октября 2015 года.

На основании статьи 11 Закона Саратовской области от 26.06.2006 года N 64-ЗСО "О порядке обнародования и вступления в силу правовых актов органов государственной власти Саратовской области" постановления Губернатора области и Правительства области, нормативные правовые акты иных органов исполнительной власти области вступают в силу одновременно на всей территории области со дня их официального опубликования, если самими нормативными правовыми актами не установлен иной порядок вступления их в силу.

Распоряжение от 28.12.2012 года N 989-р опубликовано 11.01.2013 года на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" в информационно-коммуникационной сети "Интернет" (www.sarnovosti.ru) и с этой даты вступило в силу (пункт 2).

Согласно представленному в материалы дела расчету, задолженность по арендной плате по арендной плате по договору N 101052 аренды земельного участка кадастровый номер 64:42:030207:20 от 15 сентября 2010 года начислена ответчику за период с 20 января 2015 года по 30 июня 2015 года и составляет 458562,69 руб. Расчет арендной платы осуществлялся истцом на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и решения Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 30.12.2013 года N 4/38-271 "Об установлении Порядка определения коэффициента (К %), применяемого для определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Вольского муниципального района и установлении го значения".

Ответчик оспорил заявленные истцом требования, указав, что истцом при расчете арендной платы применена неверная процентная ставка в размере 11,97 % от кадастровой стоимости, установленная решением Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 30.12.2013 года N 4/38-271, поскольку оно противоречит нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, и нарушает права ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" на уплату арендной платы за использование земельного участка, являющейся законной и экономически обоснованной, а также право на равные условия определения размера арендной платы для субъектов гражданского оборота, не обусловленной статусом публичного собственника земли. По мнению ответчика, процентная ставка в размере 11,97 % от кадастровой стоимости противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Ответчик полагает, что расчет арендной платы должен быть произведен по ставке 1,5 % от кадастровой стоимости, как установленной договором аренды, так и не превышающей предельной ставки, установленной для аналогичных земель федеральным и региональным законодательством. Ответчик считает, в спорный период с 20 января 2015 года по 30 июня 2015 года для целей расчета арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость, утвержденная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", в размере 8631423,25 руб. и ставка арендной платы 1,5 % от кадастровой стоимости. По расчету ответчика арендная плата за период с 20 января 2015 года по 30 июня 2015 года составляет 57774,8 руб.

В связи с чем, обратился со встречным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды в части расчета годовой арендной платы недействительным, применении последствий недействительности части сделки путем установления размера годовой арендной платы, равной 129471,34 руб.

Рассматривая встречные исковые требования ООО "Торговый дом РТ" к Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды в части расчета годовой арендной платы недействительным, применении последствий недействительности части сделки путем установления размера годовой арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункты 1 и 3 статьи 65 названного Кодекса).

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороной с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Судом первой инстанции правильно установлено, что значение кадастровой стоимости арендуемого ответчиком земельного участка было внесено в государственный кадастр недвижимости 31.01.2013 года. Таким образом, утверждение новых результатов кадастровой стоимости земельного участка отменяет ранее действующие, утвержденные постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года N 270-П, в связи с чем, они в расчетах применению не подлежат.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель, утвержденных Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 г. N 989-Р.

Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582 (действующее с 04.08.2009 года, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 года N 697, действующих с 01.09.2011 года), которым предусмотрены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 года N 15837/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012 года) сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 года N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013 года) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 года N 306-ЭС14-6558.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 года N 9707/13.

Договор N 101052 аренды земельного участка кадастровый номер 64:42:030207:20 от 15 сентября 2010 года был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения соответствующими нормативными актами уполномоченных органов подлежит применению с момента вступления в силу этих нормативных правовых актов и не требует дополнительного изменения договора.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы представителя ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ РТ" о том, что установленный Решением Вольского муниципального Собрания Вольского муниципального района Саратовской области коэффициент в размере 11,97 % кадастровой стоимости земельного участка не подлежит применению. Приведенные возражения правильно отклонены судом первой инстанции, поскольку указанные нормативно-правовые акты органов местного самоуправления не отменены, недействительными не признаны, а сторонами договора согласовано условие об изменении арендодателем в одностороннем порядке суммы арендной платы в случае изменений, в том числе, нормативно правовыми актами и Вольского района (пю3.7).

Применять другой размер арендной платы нет никаких правовых оснований, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, так как в силу абзаца пятого п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата за находящуюся в государственной собственности землю является нормативно регулируемой.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расчет арендной платы правомерно произведен истцом на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и решения Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 30.12.2013 года N 4/38-271 "Об установлении Порядка определения коэффициента (К %), применяемого для определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Вольского муниципального района и установлении его значения".

Кроме того, проверка обоснованности установления порядка (методики) расчета арендной платы, в том числе на предмет ее экономической обоснованности, производится при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта в установленном законом порядке.

На основании пункта 1.1 части 1 статьи 29 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 186-ФЗ, действующей с 06.08.2014) арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе об оспаривании нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если рассмотрение таких дел в соответствии с данным Кодексом отнесено к компетенции Суда по интеллектуальным правам.

Следовательно, дела об оспаривании нормативных правовых актов органов местного самоуправления о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения относятся к подведомственности судов общей юрисдикции.

Нормативный правовой акт в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.

Аналогичная позиция выражена Верховным Судом РФ в Определении от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области, соответствующим фактически установленным обстоятельствам по делу.

Поскольку ООО "Торговый дом РТ" не исполнил надлежащим образом свои обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, соответственно, с ООО "Торговый дом РТ" подлежит взысканию в пользу истца задолженность по арендной плате по договору N 101052 аренды земельного участка кадастровый номер 64:42:030207:20 от 15 сентября 2012 года за период с 20 января 2015 года по 30 июня 2015 года в размере 399282,50 руб. с учетом частичной оплаты задолженности в размере 59 280 руб. 19 коп., что подтверждаются платежными поручениями: N 16 от 07 августа 2015 года на сумму 18000,00 руб., N 15 от 07 августа 2015 года на сумму 15000,00 руб., 55 от 07 декабря 2015 года на сумму 24774,80 руб., N 56 от 07 декабря 2015 года на сумму 1505,39 руб., а в остальной части следует отказать.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы за период с 11 апреля 2015 года по 10 августа 2015 года в размере 32504,16 руб.

Неустойка рассчитана истцом исходя из пункта 5.2. договора аренды, предусматривающего ответственность арендатора, в случае нарушения арендатором подпункта 4.3.6. и пункта 3.9. договора начисляется пени в размере 0,1 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пени) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении к отношениям сторон, в случае удовлетворения заявленных требований, положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виду несоразмерности суммы пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Из указанного Постановления также следует, что доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызвать крайне негативные макроэкономические последствия.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В деле нет доказательств наличия чрезвычайных обстоятельств, позволяющих снизить размер неустойки, следовательно, снижение пени в данном случае будет необоснованно.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящими разъяснениями арбитражной практики, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции, сделав перерасчет пеней исходя суммы задолженности 399282,50 руб., пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика суммы пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 11 апреля 2015 года по 10 августа 2015 года, что составляет 32 372,16 руб.

При этом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что пени в сумме 32 372,16 руб. соразмерны последствиям нарушения обязательств ответчиком, кроме того, последним не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а потому у суда отсутствуют основания для применения к отношениям сторон статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод правильно основан судом первой инстанции на представленных в материалы дела и исследованных в ходе рассмотрения настоящего спора доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 февраля 2016 года по делу N А57-19478/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова И.И. Жевак