Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 г. N 15АП-5762/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 августа 2016 г. N Ф08-5139/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

27 мая 2016 г.

дело N А32-47164/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Галова В.В., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен,

от ответчика: Харченко И.А. - представитель по доверенности от 23.05.2016, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-ритм" и апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.03.2016 по делу N А32-47164/2015

по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Ритм"

(ОГРН 1022302920969, ИНН 2320096591),

о взыскании задолженности, о признании договора аренды ничтожной (недействительной) сделкой, о признании обременения земельного участка в виде аренды отсутствующим,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Ритм" (далее - ответчик, ООО "Альфа-Ритм"), в котором просила:

- взыскать сумму задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0125001:2 общей площадью 22 968 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Уч-Дере за период с 01.04.2015 по 30.06.2015, составляющую 283 370 руб. 47 коп., а также пеню в размере 71 289 руб. 39 коп.;

- признать договор аренды от 22.06.2001 N 4900002242 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи 23-01.46-3.1.2001-295;

- признать обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125001:2 общей площадью 22 968 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Уч-Дере, в виде договора 22.06.2001 N 4900002242 отсутствующим.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполняются обязательства по внесению арендной платы в соответствии с договором от 22.06.2001 N 4900002242. Истец полагает, что не имел прав на заключение договора, в связи с чем требует признать договор недействительным.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 исковые требования удовлетворены частично, обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125001:2 общей площадью 22 968 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Уч-Дере, в виде договора 22.06.2001 N 4900002242 признано отсутствующим.

Решение мотивировано тем, что администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, поскольку он является объектом права федеральной собственности в силу Закона РФ "Об особо охраняемых природных территориях". В связи с чем суд оценил договор аренды земельного участка от 22.06.2001 N 4900002242 в качестве недействительной (ничтожной) сделки. Суд первой инстанции принял во внимание ссылку ответчика на необходимость применения сроков исковой давности и отказал администрации в удовлетворении искового требования о признании договора аренды от 22.06.2001 N 4900002242 ничтожной (недействительной) сделкой.

В части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскания платы за пользование спорным земельным участком за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 суд указал, что фактическое использование спорного земельного участка ответчиком не опровергается, обществом в подтверждение погашения задолженности по арендной плате в материалы дела представлены платежные поручения, также судом учтен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2015, из которого следует, что задолженность отсутствует.

В части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскания пени суд первой инстанции указал, что взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым.

В части удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды суд руководствовался следующим. Заявленное требование фактически носит негаторный характер, соответственно, на него не распространяется срок исковой давности. Судом учтено, что договор аренды от 22.06.2001 N 4900002242 является ничтожным, и имеющаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды предпринимателя была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что администрация города Сочи не имела права на заключение спорного договора аренды, в связи с чем просит признать договор недействительной (ничтожной) сделкой. Истец поддержал свои требования о взыскании задолженности за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 составляющей 283 370 руб. 47 коп., а также пени в размере 71 289 руб. 39 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Ритм" также обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчиком было заявлено требование о применении срока исковой давности для признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки, суд, в свою очередь, не дал оценку данному обстоятельству. Судом не дана должная оценка доказательствам, подтверждающим, что истец чинил препятствия ответчику в пользовании земельным участком.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указывает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы права. В настоящее время действующее постановление Правительства РФ, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует. Судом не учтено, что в кадастровом паспорте сведения о включении спорного участка в категорию земель особо охраняемых природных территорий, а также данные о включении данного участка в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий отсутствуют. В графе "Сведения о частях земельного участка и обременениях" кадастрового паспорта указано обременение - 2-ая зона округа горно-санитарной охраны курорта, в п. 14 на первом листе паспорта - земли населенных пунктов. Доказательства, однозначно свидетельствующие об отнесении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125001:2 ко второй зоне горно-санитарной охраны курорта, отсутствуют. Включение в ГКН и ЕГРП сведений об обременении в отношении земельного участка в виде нахождения его во второй зоне горно-санитарной охраны курорта является необоснованным.

Судебное решение содержит противоречащие выводы. Сделка по предоставлению земельного участка в пользование на условиях долгосрочной аренды на условиях договора N 49000002242 от 22.06.2001 зарегистрирована в установленном порядке 21.08.2001, не признана судом ничтожной ввиду пропуска истцом срока исковой давности, несмотря на тот факт, что администрация города Сочи не имела полномочий на распоряжение земельным участком, находящимся в федеральной собственности. Однако, никаких доказательств о праве федеральной собственности на спорный земельный участок в момент заключения договора в суд не представлено.

Суд ошибочно указал, что заявленное требование администрации города Сочи носит негаторный характер. Истец не владеет спорным земельным участком, оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм о сроке исковой давности. Ответчик указывает, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие нахождение земельного участка во владении ответчика: переписка с администрацией по проложенному ими на участке водоводу. Был представлен для обозрения суду проект застройки участка (1 том). Также ответчиком проводились работы по согласованию разрешительной документации на строительство, получены технические условия на водоснабжение, радиологическое заключение, выполнены инженерно-геологические изыскания, и выполнен ряд других мероприятий, указывающих на факт владения участком.

Судом, по мнению ответчика, сделан неправильный вывод об отсутствии у истца права на предоставление спорного земельного участка в аренду. Судебная практика исходит из подтверждения полномочий органов местного самоуправления города Сочи по предоставлению земельных участков в период после принятия Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", при условии, что право федеральной собственности на такие земельные участки не было зарегистрировано.

Суд не учел что, администрация города Сочи в лице Комитета по управлению имуществом города Сочи имела все полномочия по управлению государственным (федеральным) имуществом (в том числе и земельными участками).

В отзыве на апелляционную жалобу администрации ООО "Альфа-Ритм" просило в удовлетворении апелляционной жалобы администрации отказать, отметило, что в материалах дела имеются доказательства погашения задолженности по арендной плате в полном объеме, также указало на правильное применение судом срока исковой давности к спорным правоотношениям и отказе в удовлетворении исковых требований в части признания сделки недействительной (ничтожной) сделки.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы своей апелляционной жалобы, возражал против доводов апелляционной жалобы истца.

На вопрос суда представитель ответчика пояснила, что земельный участок огорожен забором (столбы, металлическая сетка), были проведены земельные работы, земельный участок очищен от деревьев, к земельному участку проведена дорога.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 22.06.2001 N 4900002242 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 22 968 кв. м для проектирования мотеля - люкс на 42 номера с автосервисом и автозаправочной станцией и строительства первого пускового комплекса в составе трех коттеджей в п. Уч-Дере в Лазаревском районе г. Сочи.

Срок действия договора и исчисления арендной платы устанавливается с 01.01.2001 по 01.04.2047 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 N 23/046/118/2015-434.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года. В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы арендной платы за истекший расчетный период (пункт 5.3 договора).

Истец, полагая, что спорный договор является ничтожным, а также что обществом не исполняется надлежащим образом обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.02.2010 23-АЖ 459070 собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город Сочи, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.02.2010 сделана запись регистрации 23-23-46/018/2010-402.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 составляет 283 370,47 рублей.

Ответчик в подтверждение погашения задолженности по арендной плате в материалы дела представил платежные поручения: N 1 от 06.03.2015 на сумму 150 000,00 рублей, N 2 от 15.04.2015 на сумму 345 000,00 рублей, N 3 от 30.06.2015 на сумму 100 000,00 рублей, N 4 от 10.07.2015 на сумму 100 000,00 рублей, N 5 от 25.08.2015 на сумму 100 000,00 рублей, N 6 от 26.08.2015 на сумму 180 000,00 рублей (л.д. 57-62).

Кроме того, в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов, подписанный и.о. начальника аренды земли администрации и заверенный печатью, согласно которому по состоянию на 31.12.2015 задолженность ответчика перед истцом отсутствует (л.д. 63-66).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорной сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", действовавшего в спорный период, разъяснялось следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Федеральным законом от 21.07.2005 N 109-ФЗ, вступившим в силу 26.07.2005, редакция указанной нормы была изменена. В соответствии с указанной редакцией срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составил три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию также начиналось со дня, когда началось исполнение этой сделки. При этом трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки стал применяться также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ.

Таким образом, срок исковой давности, об истечении которого было заявлено ответчиком, истек по спорной сделке 22.06.2004. На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании договора аренды от 22.06.2001 N 4900002242 ничтожной (недействительной) сделкой и о применении к ней последствий ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи 23-01.46-3.1.2001-295.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поэтому суд первой инстанции, обоснованно констатировав ничтожность сделки в силу противоречия ее требованиям действовавшего на момент ее совершения закона, определявшего в качестве собственника земельного участка Российскую Федерацию, что, в свою очередь, препятствовало администрации распоряжаться спорным земельным участком посредством его передачи в аренду, также обоснованно отказал в применении положений спорного договора о взыскании неустойки за невнесение арендной платы. Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, опровергаются материалами дела, и в частности, кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125001:2 (л.д. 74).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции верно квалифицировал требование о взыскании арендной платы в качестве требования о взыскании неосновательного обогащения (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные ответчиком доказательства оплаты пользования земельным участком, отказал в удовлетворении заявленного требования ввиду его необоснованности.

В силу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Раскрывая указанные положения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 12576/11 указал, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Апелляционный суд учитывает, что требование о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125001:2 в виде договора 22.06.2001 N 4900002242 заявлено истцом не в качестве применения последствий признания сделки ничтожной, а в качестве самостоятельного требования о признании обременения отсутствующим.

В тоже время, право на указанный иск имеет только владеющее лицо, зарегистрированное в ЕГРП (пункт 12 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

В случае если лицо не владеет спорным имуществом, его право защищается иными способами защиты.

В пункте 34 Постановления N 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Из материалов дела не следует, что земельным участком владеет общество. Доказательства, которые приводит общество в обоснование своего владения, свидетельствуют лишь о подготовке к освоению земельного участка и не означают вступление во владение им. Ограждение земельного участка забором из металлической сетки означает расположение на земельном участке движимого имущества, что само по себе не способно породить владение им. Представитель общества пояснил, что недвижимое имущество на земельном участке отсутствует. Оплата за пользование также не свидетельствует о наличии самого пользования, невозможного без владения.

Таким образом, земельный участок из владения муниципального образования г. Сочи не выбывал, и соответствующего основания, препятствующего удовлетворению иска о признании обременения отсутствующим (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2016 по делу N А32-41697/2014), не имеется.

Поскольку иск о признании права отсутствующим заявлен владеющим лицом, это требование аналогично требованию об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, и на него не распространяется исковая давность (статья 208 ГК РФ).

Права муниципалитета, нарушенные внесением в ЕГРП безосновательной регистрационной записи о праве аренды общества, в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.

Аналогичная позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2015 по делу N А32-34619/2014.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований. Доводы апелляционных жалоб основаны на неверном понимании норм материального права заявителями. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалобы. При этом апелляционный суд учитывает, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 по делу N А32-47164/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина