Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2016 г. N 18АП-6770/16

г. Челябинск

23 июня 2016 г.

Дело N А47-5587/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НЕО" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2016 по делу N А47-5587/2015 (судья Бочарова О.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "НЕО" - Бирюков Дмитрий Викторович (руководитель на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц).

Публичное акционерное общество "Т Плюс" (далее - общество, ПАО "Т Плюс") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "НЕО" (далее - общество, ООО "НЕО") о взыскании 8 659 000 руб., составляющих 7 000 000 руб. основного долга по договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 7500-FA041/01-022/0097-2014 от 16.06.2014 и неустойки в размере 1 659 000 руб., начисленной за период просрочки с 24.06.2014 по 23.09.2015, с последующим ее начислением с 24.09.2015 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 7 000 000 руб. (требования изложены с учетом принятого судом 24.09.2015 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения).

Общество с ограниченной ответственностью "НЕО" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Т Плюс" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 26.06.2014, заключенного между открытым акционерным обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" (ныне публичное акционерное общество "Т Плюс") и обществом с ограниченной ответственностью "НЕО"; исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о правах общества с ограниченной ответственностью "НЕО" на следующие объекты:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, общая площадь 2 897 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Манежная, д.24, кадастровый номер 56:44:0333001:10;

- административное здание с проходной с цокольным этажом, назначение: нежилое, одно-двухэтажное - этажный, общая площадь 678,5 кв.м, инв. N 79-32, литер АЕ1, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул. Манежая, д.24, кадастровый номер 56:44:0333001:69;

а также об ограничениях (обременении) права - об ипотеке в силу закона и взыскании 3 000 000 руб. основного долга по договору от 26.06.2014 и убытков в размере 1 616 022 руб. 45 коп (требования изложены с учетом принятого судом первой инстанции 18.02.2016 уточнения заявленных требований).

Делу по исковым требованиям ООО "НЕО" к ПАО "Т Плюс" присвоен номер N А47-8470/2015.

Определением суда от 24.09.2015 дело N А47-5587/2015 и дело N А47-8470/2015 объединены в одно производство с присвоением делу N А47-5587/2015.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2016 (резолютивная часть оглашена 29.03.2016) исковые требования публичного акционерного общества "Т Плюс" к обществу с ограниченной ответственностью "НЕО" удовлетворены частично. С общества "НЕО" в пользу публичного акционерного общества "Т Плюс" взыскано 8 659 000 руб., составляющих 7 000 000 руб. основного долга и 1 659 000 руб. неустойки. В остальной части требований отказано. В удовлетворении исковых требований общества с "НЕО" к публичному акционерному обществу "Т Плюс" отказано.

С вынесенным решением не согласилось общество с ограниченной ответственностью "НЕО", обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "НЕО" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований публичного акционерного общества "Т Плюс" и удовлетворении требований общества "НЕО".

Податель апелляционной жалобы ссылается на формальный характер составления 01.07.2014 акта принятия имущества по договору купли-продажи и последующее выявление расположения коммуникаций в пределах приобретенного земельного участка. После рассмотрения претензий ООО "НЕО" обществом "Т Плюс" были направлены акты от 03.07.2014, которые не были подписаны руководителем. При таких обстоятельствах надлежащей передачи имущества не произошло.

Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о необходимости размещенных на земельном участке коммуникаций для эксплуатации распложенного на нем здания; невозможность визуального определения коммуникаций; отсутствие сведений о зонах с особыми условиями в государственном кадастре недвижимости на дату заключения договора. При этом, в силу части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец был обязан проинформировать покупателя об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Указывает на невозможность осуществления ремонта здания и его дальнейшей эксплуатации по причине отсутствия подъездных путей и асфальтового покрытия, что влечет нарушение прав собственника обременениями земельного участка.

Также по мнению апеллянта, суд первой инстанции неправильно определил размер взысканной неустойки применительно к графику платежей по договору.

ПАО "Т Плюс" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.06.2014 между открытым акционерным обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "НЕО" (покупатель) заключен договор купли- продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 7500- FA041/01-022/0097-2014 от (т. 1 л.д. 11-17). По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к настоящему договору:

- одно-двухэтажное административное здание с проходной, с цокольным этажом, литер АЕ1, площадью 678,5 кв.м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Манежная, дом N 24 (цена продажи 6 718 957,76 руб.);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, кадастровый номер 56:44:0333001:10, площадью 2 897 кв.м, адрес: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Манежная, дом N 24 (цена продажи 3 281 042,24 руб.).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 56:44:0333001:10 по адресу: г.Оренбург, ул.Манежная, N 24, видом его разрешенного использования является размещение административного здания (т. 2 л.д. 118).

Согласно п. 2.2 договора расчет за имущество производится в следующем порядке:

- 30% от суммы платежа в размере 3 000 000 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость, оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в разделе 9 настоящего договора, в течение 5 рабочих дней с момента заключения настоящего договора;

- остальные 70 % в сумме 7 000 000 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость, оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в разделе 9 настоящего договора, в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением N 2 к настоящему договору, а именно:

до 15.11.2014 - 3 000 000 руб.,

до 15.04.2015 - 4 000 000 руб.

Обязательство покупателя по оплате имущества считается исполненным с момента поступления денежных средств в счет оплаты имущества на расчетный счет продавца в полном объеме (пункт 2.3 договора).

Согласно п. 3.1 договора имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи имущества, подписываемому уполномоченными представителями сторон.

Обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания продавцом акта приема-передачи имущества (п. 3.3 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) покупателем обязательств по оплате цены имущества покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с актом приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2014 продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора (т. 1 л.д. 18).

На основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа N 7500-FA041/01- 022/0097-2014 от 16.06.2014 произведена государственная регистрация перехода права и права собственности ООО "НЕО" на административное здание и земельный участок (дело N А47-8470/2015, л.д. 26, 27).

Платежным поручением N 54 от 11.07.2014 обществом "НЕО" на счет продавца перечислена денежная сумма в размере 3 000 000 руб. за недвижимое имущество (здание) по договору купли-продажи.

Ссылаясь на то, что обязательство по оплате исполнено покупателем ненадлежащим образом, на момент обращения в суд с иском и рассмотрения спора по существу задолженность составляет 7 000 000 руб., ПАО "Т Плюс" как правопреемник ОАО "Оренбургская теплогенерирующая компания" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о взыскании задолженности и неустойки в размере 1 659 000 руб., начисленной за период просрочки с 24.06.2014 по 23.09.2015, с последующим ее начислением с 24.09.2015 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 7 000 000 руб.

Возражая против исковых требований ПАО "Т Плюс", ответчик ООО "НЕО" обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 7500-FA041/01-022/0097-2014 от 16.06.2014, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" на земельный участок и административное здание, а также взыскании 3 000 000 руб. основного долга по договору от 26.06.2014 и убытков в размере 1 616 022 руб. 45 коп., составляющих понесенные обществом "НЕО" расходы по эксплуатации административного здания и земельного участка.

В обоснование требований общество "НЕО" указало, что часть приобретенного обществом земельного участка площадью 1762 кв.м. расположена в непосредственной трассировке и охранной зоне инженерных коммуникаций: теплотрассы, паротрассы, канализации и телефонии, в границах которых невозможно проектирование и строительство капитальных и иных сооружений, о чем продавцу, как собственнику части коммуникаций и земельного участка, безусловно было известно.

Указанные коммуникации, как полагает ответчик, препятствуют ему осуществлять полномочия собственника имущества, в частности, наличие охранной зоны препятствует осуществлению планов общества по реконструкции здания и земельного участка под гостиничный и офисный комплекс с зоной отдыха, автомобильными стоянками, а также благоустройству прилегающей территории, асфальтированию, разбивке газонов и т.д.

Заявлением от 25.03.2015 N 2 общество "НЕО" обратилось к продавцу с предложением о расторжении договора и возмещении убытков.

Поскольку предложение о расторжении договора оставлено без удовлетворения, общество "НЕО" обратилось в суд с исковыми требованиями, правовым основанием которых являются положения части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных требований и оценке разногласий сторон по поводу ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче земельного участка, обремененного инженерными коммуникациями, суд первой инстанции не установил нарушений прав общества "НЕО" на использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием - для размещения административного здания. Кроме этого, нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций не препятствует проведению определенных видов земельных работ, с условием их предварительного согласования. Не установив оснований для расторжения договора купли-продажи, суд отказал также в удовлетворении требований общества "НЕО" об изменении Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскании перечисленных платежей по договору купли-продажи и убытков. Вместе с тем, установив ненадлежащее исполнение обществом "НЕО" обязательств по договору купли-продажи в части оплаты приобретенного имущества, суд удовлетворил исковые требования общества "Т Плюс".

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами возникли правоотношения на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, которые подлежат правовому регулированию нормами параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, установлена цена имущества (статьи 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации), оснований для оценки данного договора как незаключенного или недействительного судом не установлено.

В силу пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549, статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли продажи подразумевает передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, а также уплату продавцу обусловленную цену вещи.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела усматривается что 01.07.2014 сторонами был подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 18). В названном акте, подписанным полномочными представителями сторон указано, что здание и земельный участок покупателем осмотрены, претензий у покупателя к продавцу по состоянию передаваемых здания и земельного участка не имеется.

Возражения подателя апелляционной жалобы о формальном подписании указанного акта подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагается, пока не доказано иное.

Исходя из названного, последующее направление актов формы ОС-1 от 03.07.2014 и отсутствие в них подписи руководителя ООО "НЕО", не может исключать надлежащее исполнение продавцом обязанности по передаче имущества.

Оценивая наличие оснований для расторжения договора купли-продажи судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не установлено, что спорный земельный участок отчужден в пользу иного лица, находится в залоге, под арестом, передан в аренду либо обременен правами иных лиц.

Вместе с тем, ведомостью вычисления площади земельного участка, расположенного по ул.Манежная, 24 г.Оренбурга (т. 1 л.д. 96) и корректурой топографической съемки земельного участка (т. 1 л.д. 116) подтверждено, что из площади земельного участка 2897 кв.м, 1762 кв.м. является площадью охранной зоны инженерных сетей.

Сообщением от 06.10.2015 общество с ограниченной ответственностью ОренбургВодоканал" подтвердило прохождение коммуникаций с указанием охранной зоны и сообщило, что самотечная канализационная сеть диаметром 300 мм, находящаяся на балансе и обслуживании общества, в границах земельного участка нанесена верно. В соответствии с п. 7.23 СНиП 2.07.01-89* расстояние по горизонтали в свету от подземных сетей водоснабжения до фундаментов зданий и сооружений следует принимать не менее 5 м, от сетей водоотведения - не менее 3 м. (т. 2 л.д. 3).

В письме от 11.12.2015 общество с ограниченной ответственностью "ОренбургВодоканал" сообщило, что самотечная канализационная сеть диаметром 300 мм, проходящая по земельному участку по ул. Манежная, 24 г.Оренбурга, присоединена к насосной станции.

Данная насосная станция на обслуживании ООО "ОренбургВодоканал" не находится, в эксплуатацию не передавалась, информацией о ее характеристиках и правообладателях общество не располагает (т. 2 л.д. 56).

Закрытое акционерное общество "Силикатный завод" в письме от 16.10.2015 сообщило, что по территории ООО "НЕО" проходит трасса паропровода, охранной зоной паропровода являются боковые стенки лотка, в котором он находится. Схема прохождения паропровода прилагается (т. 2 л.д. 5-6).

Письмом от 04.12.2015 названное общество сообщило, что является собственником паропровода, проходящего по территории ООО "НЕО", пар получает по договору N 92101 от 14.01.2013 с Филиалом "Оренбургский" ПАО "Т Плюс", перенос паропровода на территорию ООО "НЕО" был произведен по инициативе открытого акционерного общества "Оренбургэнерго" в 1999 году (т. 2 л.д. 54).

Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области" на запрос суда первой инстанции сообщено, что:

1) 17.02.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о части (обременении) земельного участка с кадастровым номером 56:44:0333001:10, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями пользования территории 56.э44.2.1013: учетный номер части - 56:44:0333001:10/2 (площадь - 219 кв.м.); вид обременения: "ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации";

2) 18.02.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о части (обременении) земельного участка с кадастровым номером 56:44:0333001:10, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории 56.44.2.1390: учетный номер части - 56:44:0333001:10/3 (площадь - 12 кв.м.); вид обременения: "ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации".

Сведения о зоне с особыми условиями использования территории внесены в государственный кадастр недвижимости 15.10.2014 и 14.11.2014 на основании поступившего в порядке информационного взаимодействия от ОАО "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги".

Совокупность приведенных выше сведений позволяет сделать вывод о существовании перечисленных инженерных коммуникаций в пределах приобретенного обществом "НЕО" земельного участка и их предназначении, в том числе, для обслуживания распложенного на земельном участке здания.

Указанные обстоятельства не могут быть оценены в качестве предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. По смыслу пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях реализации покупателем права на расторжение договора купли-продажи земельного участка, такие ограничения и обременения должны создавать препятствия в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Таких оснований рассмотрением дела не установлено. Доводов и доказательств невозможности осуществления эксплуатации расположенного на земельного участке административного здания, подателем апелляционной жалобы не представлено.

Приведенные им ссылки на невозможность осуществления капитального ремонта здания, проектирования и строительства капитальных сооружений, в том числе реконструкции здания под гостиничный и офисный комплекс с зоной отдыха, автомобильными стоянками, благоустройства территории путем организации подъездных путей и асфальтового покрытия, подлежат отклонению.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил (статья 3 Федерального Закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (пункт 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 56:44:0333001:10 следует что его разрешенным использованием является размещение административного здания (т. 2 л.д. 118). Доказательств изменения разрешенного использования, предоставления земельного участка для целей строительства (реконструкции) суду не представлено. Не представлено и сведений о разработке проектной документации на объект капитального строительства, выдачи обществу разрешения на реконструкцию объекта недвижимости.

Кроме этого, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций не исключает проведению вышеназванных работ на земельном участке при условии предварительного согласования таких работ с владельцами сетей.

Так, согласно пункту 6 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается:

- производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений;

- производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы;

- производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий;

- сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей.

В соответствии с пунктом 7 указанных Типовых правил проведение перечисленных в п. 6 работ должно согласовываться с владельцами тепловых сетей не менее чем за 3 дня до начала работ.

Предприятия, получившие письменное разрешение на ведение указанных работ в охранных зонах тепловых сетей, обязаны выполнять их с соблюдением условий, обеспечивающих сохранность этих сетей.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 7500-FA041/01-022/0097-2014 от 16.06.2014 не имеется. Соответственно производные требования об исключения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскания платежей по договору и убытков, также не подлежали удовлетворению.

В свою очередь, заявленные обществом "Т Плюс" на основании статей 309,310, 454, 486, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пунктов 2.1, 2.2 договора требования о взыскании задолженности по договору купли- продажи недвижимого имущества в размере 7 000 000 руб. является обоснованным и подлежали удовлетворению.

Возражений, связанных с наличием фактической задолженности и ее размера апелляционная жалоба не содержит.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) покупателем обязательств по оплате цены имущества покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 7500-FA041/01-022/0097-2014 от 16.06.2014 является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено. В этой связи, требование истца о взыскании неустойки обоснованно по праву.

За просрочку исполнения обязательства по оплате имущества продавец начислил покупателю договорную неустойку в сумме 1 659 000 руб., исходя из размера задолженности 7 000 000 руб., размера неустойки, установленного договором (т. 1 л.д. 129).

Довод апеллянта о неправильном определении размера неустойки применительно к графику платежей по договору проверен судом апелляционной инстанции и признан ошибочным.

Из графика платежей по договору (приложение N 2, т.1 л.д. 17) усматривается, что сторонами согласованы сроки платежей в сумме 3 000 руб. до 15.11.2014 и 4 000 000 руб. - до 15.04.2015. Из буквального содержания названных условий следует, что указанные платежи должны быть внесены ранее 15.04.2015. Соответственно, право начисление неустойки возникает начиная с указанной даты, а не 15.11.2014 и 16.04.2015, как ошибочно полагает апеллянт.

Расчет неустойки произведен истцом исходя из количества дней просрочки в каждом из периодов, размера задолженности и установленного договором размера штрафных санкций (т. 1 л.д. 129).

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2016 по делу N А47-5587/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственность "НЕО" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина