Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2016 г. N 09АП-26631/16

г. Москва

17 июля 2016 г.

Дело N А40-16926/16

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Румянцева П.В.

судей:	Кочешковой М.В., Мухина С.М.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Рясиной П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2016 по делу N А40-16926/16, принятое судьей С.О. Ласкиной,

по заявлению ООО "МАНФС Зенит-Интер"

к ответчикам: 1) Управлению Росреестра по г. Москве,

2) гос.инспектору земельного надзора Соколова Е.С.,

3) гос.инспектору земельного надзора Жанасова Б.А.;

Третьи лица: 1) ООО "РУЭЛТА",

2) Ротенберг Е.М.,

3) Гринин В.Л.,

4) Анастасиади Н.В.,

5) Данилов С.В.,

6) Генералов Н.В.

о запрете совершать действия в виде устных требований, направленных на освобождение земельного участка с кадастровым N 77:08:001:3004:4 пл. 5 799 кв.м.;

о признании недействительными предписаний N 1442 от 22.10.2015, N 1403 от 21.10.2015, N 1418 от 22.10.2015, N 1582 от 26.11.2015, N 1581 от 26.11.2015, N 1590 от 26.11.2015;

о запрете принимать ненормативные акты,

при участии:

от заявителя:	Курбанков Д.Б. по дов. от 05.03.2016;
от ответчиков:	1) Пушмина О.А. по дов. от 18.01.2016, 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен, 3) Курбанков Д.Б. по дов. от 17.11.2015, 4) Курбанков Д.Б. по дов. от 11.01.2016, 5) Курбанков Д.Б. по дов. от 17.12.2015, 6) Курбанков Д.Б. по дов. от 22.12.2015;

УСТАНОВИЛ:

ООО "МАНФС Зенит-Интер" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительными предписаний Управления Росреестра по г. Москве, вынесенные гос. инспектором Соколовой Е.С., N 1442 от 22.10.2015, N 1403 от 21.10.2015, N 1418 от 22.10.2015 и предписаний Управления Росреестра по г. Москве, вынесенные гос. инспектором Жанасовой Б.А. N 1582 от 26.11.2015, N 1581 от 26.11.2015, N 1590 от 26.11.2015, а также обязании Управление Росреестра по г. Москве довести до сведения подчиненных государственных инспекторов земельного надзора судебный акт по делу N А40- 16926/2016 и запретить им принимать ненормативные акты с внесудебным требованием "освобождения земельного участка с кадастровым N77:08:0013004:4 пл. 5 799 кв.м", входящего в состав земельного участка пл. 6 200 кв.м, арендованного ООО "МАНФС Зенит-Интер" на 49 лет по договору N М-08-024354 от 29.03.2005, на том основании, что часть собственников помещений административно-складского комплекса пл. 24 366 кв.м по адресу г. Москва, ул. Маршала Прошлякова, д. 30 /ранее Проезд 607, д. 30/, пользуются участком под комплексом на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п.1 ст. 552 ГК РФ п. 1 ст. 271 ГК РФ., обязании Управление Росреестра по г. Москве довести до сведения подчиненных государственных инспекторов земельного надзора судебный акт по делу N А40-16926/2016 и запретить им принимать ненормативные акты, направленные в нарушение п.1 ст. 421 ГК РФ и п.1 ст. 445 ГК РФ на внесудебное принуждение к заключению гражданско-правовых договоров на земельный участок с кадастровым N 77:08:0013004:4 пл. 5 799 кв.м., входящий в состав земельного участка пл. 6 200 кв.м., арендованного ООО "МАНФС Зенит-Интер" на 49 лет по договору N М-08-024354 от 29.03.2005".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2016 суд первой инстанции принял отказ ООО "МАНФС Зенит-Интер" от требований о признании недействительным предписания Управления Росреестра по Москве N 1418 от 22.10.2015, прекратив производство по делу в данной части. Признал недействительными предписания Управления Росреестра по Москве от 21.10.2015 N 1403, от 22.10.2015 N 1442, от 26.11.2015 NN 1582, 1581, 1590.

Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра, в лице представителя, подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "МАНФС Зенит-Интер" поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Представлен отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики, Государственные инспектора земельного надзора Соколова Е.С. и Жанасова Б.А., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело их его участия. Отзыв не представлен.

Представители третьих лиц, ООО "РУЭЛТА", Ротенберг Е.М., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело без их участия. ООО "РУЭЛТА" представлен отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ротенбергом Е.М. представлен отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица, Гринин В.Л., Анастасиади Н.В., Данилов С.В., Генералов Н.В., в лице одного представителя поддержали решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают жалобу необоснованной, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Представлен консолидированный отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заслушав позицию сторон, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Управление Росреестра по г. Москве вынесло предписания в адрес третьих лиц, но в отношении титульных владений и недвижимости ООО "МАНФС Зенит-Интер", с требованиями освобождения принадлежащего ООО "МАНФС Зенит-Интер" участка пл. 5 799 кв.м. с кадастровым N 77:08:0013004:4 от принадлежащим третьим лицам и используемых ими в предпринимательской деятельности внутренних помещений на разных этажах законно возведенного административно-складского комплекса ООО "МАНФС Зенит-Интер" или оформлении их прав на этот участок, путем вычленения его из титульных владений ООО "МАНФС Зенит-Интер" определенных предметом Договора аренды земли N М-08-024354 от 29.03.05 в размере 6 200 кв.м. для эксплуатации административно-складского комплекса, сроком на 49 лет или устранения нарушения другим способом, а именно, погашение прав на объекты недвижимого имущества, что отражено в письме исх. 16-1526/2016 от 22.04.16 в адрес одного из собственников внутреннего помещения здания.

Судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда обоснованно, а спорные предписания незаконны по следующим основаниям.

Предписания вынесены вне компетенции и предмета земельного надзора, определенных п. 1 и п. 3 ст. 71 ЗК РФ, ответственность за нарушение упомянутых в жалобе ст. 25 и ст. 26 ЗК РФ не установлена в силу требований ст. 421 ГК РФ.

В соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством одним из оснований возникновения прав на землю является факт приобретения лицом права собственности на недвижимость, при этом законное использование земли осуществляется независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земли между покупателем недвижимости и собственником земельного участка" (стр. 3 решения; п. 1 ст. 35 3К РФ; п. 3 ст. 552 ГК РФ; ст. 271 ГК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05).

Предписания носят неисполнимый характер, что обусловлено судебной практикой ВАС РФ по применению ст. 19.5 КоАП РФ, указывающей, что административные требования об изменении или заключении договоров в конкретные сроки неисполнимы в силу ст.ст. 1; 421; 450 ГК РФ, поскольку это зависит от воли не только получателя предписания (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.13 N 2423/13, имеющее ссылку на п.5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ и содержащее обязательные к применению указания по сходным делам).

В части решения суда первой инстанции о правильности определения компетенции земельного надзора, судебная коллегия считает решение законным и обоснованным ввиду следующего.

Полномочия земельного надзора Росреестра в части недопущения использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке документов, ранее предусмотренные п.п. "а" п. 3 "Положения о земельном надзоре", утв. Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689 - аннулированы пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1.

Действующее "Положение о земельном надзоре" указанных полномочий не содержит, что специально подтверждено обязательным к применению п. 5 "Административного регламента земельного надзора", утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.07.2015 N 486 зарегистрированным в Минюсте РФ 20.11.15. Это корреспондируется с п. 1 и п. 3 ст. 71 ЗК РФ, где указано, что земельный надзор вправе выявлять и пресекать (предписание - форма пресечения) только те нарушения земельного законодательства, за которые установлена административная и иная ответственность. Использование земельных участков без оформленных в установленном порядке документов исключено из объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ с 20.03.2015 Законом РФ N 46-ФЗ от 08.03.2015.

Верховный Суд РФ по делам N 304-АД15-12023; N 304-АД15-12024; N 304-АД15-12007 подтвердил законность освобождения собственников зарегистрированной недвижимости от наказания по ст. 7.1 КоАП РФ за использование земельных участков без документов после 20.03.2015 при наличии прав на пользование землей, предусмотренных ст. 271 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05).

Основанием вынесения предписания явились ссылки на ст. 25 и ст. 26 ЗК РФ, которые носят информационно-отсылочный характер.

Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Вмешательство в уже существующие договорные отношения, реализация требований ст. 445 ГК РФ, изменение ранее заключенного договора, принуждение к договору - не относятся к компетенции Росреестра и могут осуществляться исключительно в судебном порядке по искам уполномоченных лиц в соответствии со ст.450 ГК РФ.

Более того, требования ст. 25 и ст.26 ЗК РФ относительно земельного участка, упоминаемого в предписании, реализованы владельцем земельного участка - ООО "МАНФС Зенит-Интер".

В п. 14 действующего Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с разъяснениями п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05 обязательства по оплате арендной платы за участок под зданием с несколькими владельцами носят солидарный характер. Все платежи добросовестно уплачиваются титульным владельцем, в соответствии со ст. 325 ГК РФ, которому собственники помещений затем возмещают свою долю. Размер платежей зависит не от числа владельцев здания, а от кадастровой стоимости земли. Правительство г. Москвы претензий по арендной плате не предъявляет.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из п. 20 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, при разрешение споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обстоятельства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все арендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обстоятельства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Судебным решением по делу N А40-175889/2013 установлено, что ООО "МАНФС Зенит-Интер" по договору N М-08-024354 от 29.03.2005 арендует для эксплуатации административно-складского комплекса земельный участок по адресу: г. Москва, промзона Строгино, Пр. 607 площадью 6200 кв.м., состоящий из двух взаимосвязанных частей необходимых для эксплуатации комплекса: пл. 5 799 кв.м. кадастровый N 770833004004 и пл. 401 кв.м. кадастровый N 770813006008.

В рассматриваемом случае конструкции расположены на участке площадью 5 799 кв.м., а другие части в виде инженерных сооружений, трансформатора, ячейки, технологических колодцев для доступа к сетям находятся на участке площадью 401 кв.м., который также фактически используется для эксплуатации административно-складского комплекса.

Между тем в предписаниях Росреестра указано, что здание по ул. Маршала Прошлякова, д. 30 (ранее пр. 607, д. 30) расположено лишь на участке пл. 5 799 кв.м., который необоснованно указан как предмет оформления прав для всех собственников внутренних помещений административно-складского комплекса.

ФАС МО в постановлении от 26.08.2014 по делу N А40-175889/2013 установил, что для эксплуатации административно-складского комплекса используется участок площадью 6200 кв.м., состоящий из двух частей 5 799 кв.м. и 401 кв.м. и указал на недопустимость использования в любом виде сведений, несоответствующих действительности.

ДГИ г. Москвы в письме от 08.05.2015 исх. 35-5-12403/15-(0)-1 в адрес ООО "РУЭЛТА", указывает, что для переоформления договора в договор со множественностью лиц необходимо согласие и соответствующее обращение ООО "МАНФС Зенит-Интер", которое общество не дает, действуя в рамках своих специальных прав, предоставленных п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

В марте 2015 года в ДГИ г. Москвы с заявлением о вступлении в договор аренды земли N М-08-024354 от 29.03.2005 обратилось ООО "РУЭЛТА" как один из владельцев нежилого помещения в здании ООО "МАНФС Зенит-Интер".

Согласно абз. 2 и 3 п.6 ст. 39.20 ЗК РФ в течение тридцати дней со дня получения заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющих право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В силу п. 1 ст. 421, ст. 445 ГК РФ, а также прямых указаний п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ получение оферты, подписанного ДГИ г. Москвы проекта договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, является необходимым условием для вступления в договор, осуществляемого судом.

Ст. 42.1 Закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" "земельные участки, кадастровые сведения о которых - не соответствуют установленным на основании Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков", являются объектом комплексных кадастровых работ, заказчиком которых является Правительство г.Москвы (ст. 42.2 Закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, Росреестром в нарушение положений ст. ст. 65 и ст. 200 АПК РФ не представлены доказательства законности и обоснованности оспариваемых предписаний.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Безусловных оснований для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 143, 194, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2016 по делу N А40-16926/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

П.В. Румянцев

Судьи

С.М. Мухин М.В. Кочешкова