Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2016 г. N 01АП-4391/16

г. Владимир

11 октября 2016 г.

Дело N А79-6211/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2016 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фединской Е.Н.,

судей Вечканова А.И., Богуновой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дворецкой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арлан" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 28.04.2016 по делу N А79-6211/2014,

принятое судьей Новожениной О.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Арлан", с. Комсомольское Комсомольского района Чувашской Республики ОГРН 1072134000927, ИНН 2123008878, к администрации города Канаш Чувашской Республики, г. Канаш ОГРН:1022102231931 ИНН:2123 007000,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - закрытого акционерного общества "Компания "СТАТУС", г. Тула, Козлова Мария Юрьевна, г. Тула,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-

продажи.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - Данилов В.В. по доверенности от 19.05.2016 (сроком на 1 год);

от ответчика - не явился, извещен;

от третьих лиц - не явились, извещены.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Арлан" (далее - ООО "Арлан", истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Канаш Чувашской Республики (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности г. Канаш Чувашской Республики - нежилого помещения N 1 площадью 416,4 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, ул.Машиностроителей, д.12, с кадастровым номером 4:050501:6039, земельного участка общей площадью 577 кв.м., в части пунктов 2.1 и 3.1 договора. Просило принять пункт 1.3 и пункт 2.1 в следующей редакции:

пункт 2.1: - "Цена объекта недвижимости в размере 6 702 400 рублей (шесть миллионов семьсот две тысячи четыреста) (без учета НДС); с учетом исключения стоимости неотделимых улучшений в размере 3 967 029 (три миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч двадцать девять) рублей (без учета НДС)";

пункт 3.1: - "Оплата стоимости единого объекта недвижимости в размере 6702 400 руб. (шесть миллионов семьсот две тысячи четыреста) (без учета НДС); с учетом исключения стоимости неотделимых улучшений в размере 3 967 029 (три миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч двадцать девять) рублей (без учета НДС) производится покупателем в течении 60 месяцев со дня подписания настоящего договора, в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 111 707 (сто одиннадцать тысяч семьсот семь) рублей (без НДС) и 1 (одного) месяца в размере 111 687 (сто одиннадцать тысяч шестьсот восемьдесят семь) рублей (без НДС); с учетом исключения стоимости неотделимых улучшений, в т.ч., 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 66 117 рублей (шестьдесят шесть тысяч сто семнадцать) рублей (без НДС) и 1 (одного) месяца в размере 66 126 (шестьдесят шесть тысяч сто двадцать шесть) (без НДС) путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи.".

Определением от 06.08.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Компания "СТАТУС" и Козлова Мария Юрьевна.

Решением от 28.04.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии частично удовлетворил исковые требования, обязав администрацию города Канаш Чувашской Республики заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Арлан" договор купли-продажи нежилого помещения N 1 площадью 416,4 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, ул.Машиностроителей, д. 12, с кадастровым номером 4:050501:6039 на следующих условиях:

пункт 2.1: - "Цена объекта недвижимости в размере 6 438 400 рублей (Шесть миллионов четыреста тридцать восемь тысяч четыреста) (без учета НДС).";

пункт 3.1: - "Оплата стоимости объекта недвижимости в размере 6 438 400 руб. (Шесть миллионов четыреста тридцать восемь тысяч четыреста) (без учета НДС) производится покупателем в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора, в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 108000 (сто восемь тысяч) рублей (без НДС) и 1 (одного) месяца в размере 66400 (шестьдесят шесть тысяч четыреста) рублей (без НДС); путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи.".

В удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Арлан" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы сводятся к несогласию со стоимостью выкупной цены арендуемого имущества. Считает, что эксперты при производстве экспертизы в рамках настоящего дела не приняли во внимание произведенные истцом неотделимые улучшения и не установили их стоимость на дату оценки, также не определили рыночной стоимости спорного нежилого помещения без стоимости неотделимых улучшений, следовательно, установленная судом цена спорного помещения в сумме 6 438 400 руб., является недостоверной и нарушает права истца.

Заявитель не согласен с выводом суда о несогласованности с ответчиком стоимости неотделимых улучшений, поскольку материалы дела свидетельствуют об обратном.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу указала, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе судебного заседания 27.09.2016, объявлен перерыв до 04.10.2016 до 11 час. 30 мин.

После перерыва лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, пунктом 3.7.6. Регламента Первого арбитражного апелляционного суда, в связи с пребыванием судьи Долговой Ж.А. в отпуске, произведена замена судьи Долговой Ж.А. на судью Вечканова А.И. (определение от 04.10.2016).

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.03.2009 Администрацией (арендодатель) и ООО "Арлан" (арендатор) были заключены договоры аренды нежилых помещений муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики N 256 и N 257, предметом которых являлись нежилые помещения общей площадью 273,7 кв.м и 118,7 кв.м, расположенные по адресу: Чувашская Республика, г.Канаш, ул. Машиностроителей, д.12, соответственно (т.3 л.д.38-43).

Передача помещения оформлена актом от 05.03.2009.

В последующем, 09.03.2010 Администрацией и ООО "Арлан" заключен договор N 256 аренды нежилого помещения муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 416,4 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, ул. Машиностроителей, д.12 (т.3 л.д.61-65).

27.12.2010 сторонами по спору заключен договор в отношении помещения N 1 общей площадью 416,4 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, ул. Машиностроителей, д.12 (т.3 л.д.56-60).

Срок аренды установлен с 03.01.2011 до 30.06.2015.

Государственная регистрация договора аренды произведена 24.02.2011.

Передача помещения арендатору оформлена актом приема-передачи от 27.12.2010.

В соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и на основании заявления ООО "Арлан" Администрацией издано распоряжение N 258 от 22.05.2014 об условиях приватизации арендуемого имущества, которым разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилого помещения площадью 416,1 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, ул. Машиностроителей, д.12, пом.1), путем предоставления ООО "Арлан" преимущественного права на его приобретение по рыночной цене. В пункте 1.1.2 распоряжения указана цена продажи имущества в размере 7 000 000 руб. в соответствии с отчетом ЗАО "Компания "СТАТУС" от 12.05.2014 N МК-К-7/33 об оценке рыночной стоимости объекта.

23.05.2014 Администрация письмом N 2480 направило истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации имущества, проект договора купли-продажи имущества, полученные ООО "Арлан" 23.05.2014.

Договор истцом не подписан ввиду несогласия с его условиями.

В поступившем в Администрацию 28.05.2014 за входящим N 5439 письменном ответе истца, вместе с несогласием с условиями проекта договора купли продажи содержится требование о предоставлении отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости; копии кадастровых паспортов, а также графика авансовых платежей.

Указанные документы были направлены и получены ООО "Арлан" 04.06.2014.

В письме N 3379 от 09.07.2014 Администрации выразила свое несогласие в согласовании стоимости объекта в сумме 4 100 000 руб. на основании оценки, предложенной ООО "Арлан" (письмо от 27.06.2014; т.1 л.д.99).

Наличие разногласий послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Нижегородской области руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

Данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Федерального закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из содержания пунктов и заключенных сторонами договоров связанные с деятельностью арендатора перепланировка, переоборудование помещения, инженерных коммуникаций производятся только при наличии письменного разрешения арендодателя. Произведенные работы оформляются арендатором актом приемки комиссии, который согласовывается со всеми инспектирующими органами и утверждается главой администрации г. Канаш.

При освобождении арендатором помещения стоимость указанных работ ему не компенсируется.

Довод заявителя жалобы о согласии ответчика на производство неотделимых улучшений (в частности, письмо N 557 от 19.03.2009, разрешение на реконструкцию N RU 21302000-10 от 20.03.2009, на ввод объекта в эксплуатацию N RU 21302000-15 от 26.03.2009; т.3 л.д.27-29; т.4 л.д.70-73), не принимается судом во внимание, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что сдаваемый в аренду объект находился в неудовлетворительном состоянии, техническим условиям не соответствовал и не мог быть использован по назначению, и соответственно, требовал реконструкции либо проведения капитального ремонта.

Кроме того, разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с положениями статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются документами административно-распорядительного характера.

Письмо N 557 от 19.03.2009 о согласии провести реконструкцию не содержит указания ни на объем (виды), ни на стоимость подлежащих выполнению работ.

Администрация оспаривает факт согласования произведенных улучшений.

Статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С целью определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ЗАО "Компания "СТАТУС" требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности", эксперту Козловой Г.П.

Согласно экспертному заключению N 14/2015 от 18.12.2015 отчет, подготовленный ЗАО "Компания "Статус", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3); выявленные несоответствия отчета влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения по состоянию на 11.02.2013 составила 6 438 400 руб. (т.2 л.д.104).

Работы, выполненные арендатором в арендуемом помещении, относятся к работам по капитальному ремонту, и являются неотделимыми улучшениями нежилого помещения N 1 общей площадью 416,1 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, ул. Машиностроителей, д.12, кроме работ по благоустройству тамбура, отделочных работ (окраска стен и фасада) и материалов по электроосвещению.

Рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений без учета НДС объекта исследования составляет 2 735 371 руб. (т.5 л.д.44).

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО "Агентство оценки собственности" в совокупности с иными доказательствами по делу, правомерно признал данное заключение надлежащим доказательством, а также считает возможным применение цены, указанной в отчете, для урегулирования разногласий сторон.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не оспорил по существу достоверность выводов судебного эксперта, не заявил о проведении повторной экспертизы по правилам статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил заявленное требование истца.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным доводам не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 28.04.2016 по делу N А79-6211/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арлан" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Н. Фединская

Судьи

А.И. Вечканов Е.А. Богунова