Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 21АП-1857/16

07 декабря 2016 г.

Дело N А84-2600/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30.11.2016.

В полном объёме постановление изготовлено 07.12.2016.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Проценко А.И. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Завтуром Р.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горчевич" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.08.2016 по делу N А84-2600/2016 (судья Ражков Р.А.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Горчевич"

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя

о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сарахман С.А. по доверенности от 12.01.2016 N 05,

от общества с ограниченной ответственностью "Горчевич" - Цуркан С.А. по доверенности от 26.07.2016,

от Правительства Севастополя - Доденков А.Ю. по доверенности от 12.09.2016 N 3941/31/2-16,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Горчевич" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.09.2005, зарегистрированного 31.10.2005 под N 00011, понуждении общества освободить за свой счет и возвратить департаменту земельный участок (кадастровый номер 8536600000:01:002:0058).

Исковые требования мотивированы нарушением условий договора аренды в части не освоения земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.08.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Расторгнут договор аренды. Общество обязано в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить департаменту земельный участок, освободив его за свой счет. Взыскана с общества в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Суд первой инстанции руководствовался установленным фактом нарушения арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, что является основанием для расторжения договора.

Не согласившись с указанным решением суда, общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылается на пункт 13.9 договора, согласно которому, сторона, которая нарушила обязательство по договору, освобождается от ответственности, если докажет, что это нарушение произошло не по ее вине. Неисполнение обязательства обосновывает необходимостью соблюдения им подпункта "д" пункта 9.2.2 договора (получение разрешительной документации для строительства). Также заявитель указывает на заключение 18.06.2016 инвестиционного договора с обществом с ограниченной ответственностью "Главинвест" (далее - ООО "Главинвест"), согласно которому общество предоставило ООО "Главинвест" право застройки (инвестирования) земельного участка для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, с целью реализации инвестиционного проекта.

Управление земельного контроля города Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители департамента, общества и Правительства Севастополя в суде апелляционной инстанции поддержали свои доводы и возражения относительно апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании просил назначить проведение судебной экспертизы для выяснения вопроса об объеме фактически выполненных на земельном участке строительных работ.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей департамента, общества и Правительства Севастополя, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу общества - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.09.2005 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Горчевич" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор).

Согласно условиям договора арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 06.04.2005 N 3064 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится в городе Севастополе, Набережная Клокачева, дом 9 (пункт 1.1 договора).

Разделом 2 договора определено, что в аренду передается земельный участок общей площадью 0,1314 га (далее - земельный участок), на земельном участке расположено временное строение - кафе "Клондайк" (площадью 0,0356 га).

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 договора).

Согласно пунктам 5.1 - 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание гостиничного комплекса.

Разделом 6 договора предусмотрено, что передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода. Передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания договора по акту приема-передачи.

Во исполнение пункта 6.2 договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 31.10.2005, подписанному сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора, в редакции дополнительного соглашения о внесении изменений в договор от 17.12.2007, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 30.09.2010 от даты приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Также договором предписано арендатору соблюдать план земельного участка, выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли, использовать земельный участок строго по целевому назначению, производить строительство капитального объекта (гостиничного комплекса) только в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Изменение условий договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон (пункт 12.1 договора).

Согласно пункту 12.3 договора действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон, решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, а также по другим основаниям, определенным законом.

В пункте 12.4 договора стороны предусмотрели возможность расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 Гражданского кодекса Украины).

В случае выявленного использования земельного участка не по целевому назначению арендатор обязан в месячный срок устранить указанные нарушения и уплатить арендодателю штраф в размере трехкратной годовой арендной платы. Если арендатор в течение одного месяца не устранил указанные нарушения и не уплатил штраф, то договор аренды расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. В случае, если арендатор в течение сроков, определенных в договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. Сторона, которая нарушила обязательство, освобождается от ответственности, если она докажет, что это нарушение произошло не по ее вине (пункты 13.6, 13.7, 13.9 договора).

Согласно пункту 14.1 договора он вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован 31.10.2005 под N 00011.

15.02.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что он огражден по периметру металлическим забором из профнастила, свободен от капитальных (некапитальных) объектов, закустарен, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют, освоение земельного участка не начато, что зафиксировано в акте обследования земельного участка от 15.02.2016 N 7/06-01/ОБ/16 (л.д.57-59 т.1).

Истец письмом от 03.04.2016 N 05/3396 обратился к ответчику с требованием о выполнении в тридцатидневный строк взятых на себя обязательств по договору и предоставлении подтверждающих документов, а также с предложением о расторжении договора в случае его неисполнения в указанный срок. Направление данного документа подтверждается описью вложения в ценное письмо от 08.04.2016 (л.д.52-56 т.1).

В связи с невыполнением в установленный арендодателем срок обязательств в части освоения земельного участка, истец письмом от 16.05.2016 исх.N 05/2068/2016 направил ответчику для подписания соглашение о досрочном расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка. Факт направления данного письма подтверждается описью вложения в ценное письмо от 18.05.2016.

В ответе от 15.06.2016 N 7 ответчик с расторжением договора аренды не согласился, указав на принятие с его стороны всех мер для надлежащего исполнения обязательств по договору; просил перезаключить договор аренды земельного участка, в том числе внести изменения в части увеличения сроков застройки земельного участка.

Департамент в письме от 03.08.2016 N 05-исх/8760/2016 сообщил о подаче иска о досрочном расторжении договора аренды, в связи с чем рассмотрение вопроса о перезаключении договора аренды будет возможно после рассмотрения поданного иска по существу.

Ненадлежащее исполнение обществом взятых на себя обязательств по договору послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении (возврате) земельного участка.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - до 30.09.2010 (с учетом изменений пункта 9.2.2 договора, внесенных дополнительным соглашением от 17.12.2007).

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что освоение земельного участка не начато.

Принимая во внимание пояснения апеллянта в судах первой и апелляционной инстанции, учитывая представление в суд первой инстанции новых доказательств, в том числе копий документов, переведенных на русский язык, апелляционным судом установлено, что общество ссылается на следующие обстоятельства, свидетельствующие о принятии мер по строительству на соответствующем земельном участке:

- осуществлена разработка эскизного проекта гостиничного комплекса на 96 номеров на набережной им. адмирала Клокачева, 9 в г. Севастополе (согласован Управлением градостроительства и архитектуры г. Севастополя 03.03.2011);

- 04.07.2011 согласованы отделом капитального строительства Фонд коммунального имущества Севастопольского городского совета управлением архитектуры Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка на объекте "Строительство и обслуживание гостиничного комплекса по адресу: г. Севастополь набережная Клокачева, 9".

- заключен договор между фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета и частным предприятием "Горчевич" о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя от 20.06.2011 N 363/11ф;

- декларация на начало исполнения подготовительных работ зарегистрирована 11.06.2011, декларация на начало строительных работ на объекте строительства зарегистрирована 25.05.2013;

- привлечен генеральный подрядчик общество с ограниченной ответственностью "Камо-строй-инвест"; в период с июня 2011 года по апрель 2014 года осуществлен капитальный ремонт существующей лестницы с перепланировкой разметки под лестницу общего пользования, в подтверждение работ по устройству лестницы общего пользования представлен акт на закрытие скрытых работ от 21.10.2011;

- 16.05.2013 предоставлено Севастопольским городским филиалом государственного предприятия "Специализированная государственная экспертная организация - Центральная служба Украинской государственной экспертизы" положительное заключение государственной экспертизы по проекту "Гостиничный комплекс на набережной им. адмирала Клокачева, 9 в г.Севастополе" в части прочности, надежности долговечности 16.05.2013;

- в целях обустройства ограждения на объекте строительства привлечен в качестве подрядчика индивидуального предпринимателя Дюкарева Д.С. на основании договора подряда от 14.03.2016 N 33;

- заключен инвестиционной договор от 18.06.2016 N 08/16, по условиям которого общество предоставило ООО "Главинвест" право застройки (инвестирования) спорного земельного участка.

Однако суд первой инстанции верно указал, что из вышеуказанных документов видно, что действия по подготовке, утверждению проектной документации, получению разрешительной документации на строительство произведены ответчиком за пределами срока, установленного договором (после 30.09.2010), в отсутствие его продления в установленном законом порядке.

При этом общество вплоть до направления в его адрес претензии департамента от 16.05.2016, содержащее предложение о расторжении договора в связи с нарушением сроков строительства, не обращалось к арендодателю с заявлением о продлении срока строительства, установленного договором.

Суд первой инстанции правильно указал, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта, доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Апелляционный суд констатирует, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1-3. Однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4-6, в материалы дела не представлены.

Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2007 по 2010 г.г., с 2010 по 2013 г.г. объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному освоению земельного участка.

Общество не приступило к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Ссылка общества на то, что им выполнены работы по устройству железобетонных ленточных фундаментом площадью 1 000 кв.м, не принимается апелляционным судом по следующим причинам.

Устройство фундамента во всяком случае не свидетельствует о сооружении объекта строительства, указанного в договоре аренды земельного участка.

Кроме того, из акта обследования (осмотра) земельного участка от 15.02.2016, а так же из результатов обследования земельного участка по предложению апелляционного суда (письмо Управления земельного контроля от 30.11.2016 N 3357/0305/11-16 с приложением фототаблицы) не усматривается наличие на земельном участке каких-либо сооружений.

При этом на вопрос апелляционного суда руководитель общества в судебном заседании пояснил, что доказательств реальной оплаты произведенных подрядчиком (ООО "Квинт-Инвест-Строй") работ у него не имеется.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что согласно акту от 29.11.2013 указанный подрядчик выполнил для общества строительные работы по устройству каркаса здания (л.д.79 т.2).

Однако в реальности здание на участке явно отсутствует, что не оспаривается апеллянтом и свидетельствует о явной сомнительности указанного выше акта.

Остальные работы, на которые ссылается апеллянт (скашивание многолетних трав, разработка грунта, ремонт лестницы) так же не свидетельствуют о принятии арендатором достаточных мер по строительству на земельном участке соответствующего объекта.

Оценивая доказательства по настоящему делу в их совокупности, по внутреннему убеждению (статья 71 АПК РФ), апелляционный суд приходит к выводу о том, что общество не доказало осуществление строительных работ на земельном участке.

Таким образом, представленным обществом доказательствам (акт технического осмотра незавершенного строительство объекта от 22.11.2016, акт приема-передачи выполненных работ от 29.11.2013, акт принятия выполненных подрядных работ от 29.11.2013) суд относится критически.

От предложения апелляционного суда принять участие в коллегиальном осмотре земельного участка общество уклонилось, что подтверждается собственноручной подписью его руководителя на письме Управления земельного контроля от 30.11.2016 N 3357/0305/11-16, составленном по результатам проведенного осмотра.

В такой ситуации апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства апеллянта о проведении судебной экспертизы в ходе апелляционного производства.

Апелляционный суд руководствуется положениями части 2 статьи 268 АПК РФ и считает, что апеллянтом не доказана уважительность причин незаявления данного ходатайства в суде первой инстанции; данное ходатайство является, по мнению апелляционного суда, формой злоупотребления процессуальными правами, направленной на затягивание рассмотрения спора.

Апелляционный суд соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что материалами дела подтверждается существование основания для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

В силу положений статьи 785 ГКУ в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).

С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенных в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.08.2016 по делу N А84-2600/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горчевич" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

А.И. Проценко Н.И. Сикорская