Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2016 г. N 20АП-5532/16

г. Тула

27 октября 2016 г.

Дело N А09-8608/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.10.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Дайнеко М.М., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Костик В.В. (доверенность от 01.10.2016), от ответчика - Малеевой Е.С. (доверенность от 11.01.2016 N 01-12), рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.07.2016 по делу N А09-8608/2016 (судья Азаров Д.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Бежица" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных отношений Брянской области (далее - ответчик, Управление) о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ОЗК" (арендатор) заключен договор от 27.01.2012 N 2371 аренды находящегося в областной собственности земельного участка (т. 1, л. д. 9-13).

На основании договора уступки прав от 21.09.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.01.2012 N 2371 переданы обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Бежица" (т. 1, л. д. 16-18).

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 27.01.2012 N 2371, в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2012 N 1 (т. 1, л. д. 19-20), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 12685 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0015407:17, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, на пересечении ул. Камозина и ул. Ульянова, с разрешенным использованием: многофункциональные нежилые здания общей площадью до 15000 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Дополнительным соглашением от 27.01.2015 срок аренды участка установлен сторонами до 15.10.2016 (т. 1, л. д. 21).

В период действия договора истец находился в состоянии судебных споров с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с использованием земельного участка, являющегося предметом договора, в том числе по делам:

N А09-4635/2015 по иску ООО "УК "Бежица" к Управлению имущественных отношений Брянской области о признании незаконными действий управления, связанным с односторонним отказом от исполнения договора аренды N 2371 земельного участка; решение вступило в законную силу 23.09.2015;

N А09-6199/2015 по иску ООО "УК "Бежица" к Управлению по строительству и развитию территории города Брянска о признании незаконными бездействий управления в выдаче градостроительного плана земельного участка; решение вступило в законную силу 06.11.2015;

N А09-10603/2015 по иску ООО "УК "Бежица" к Брянской городской администрации о признании незаконными действий администрации по осуществлению земельного контроля в отношении земельного участка и направленные на досрочное расторжение договора; решение вступило в законную силу 19.01.2016.

Истец письмом от 21.04.2016 N 20 обратился к ответчику с просьбой о продлении срока действия договора аренды от 27.01.2012 N 2371 до 15.07.2017 (т. 1, л. д. 25-26) на срок до 15.07.2017. Ответчик в ответ на обращение истца (письмо от 12.05.2016 N 31-4587) указал на невозможность продления договора аренды (т. 1, л. д. 58).

В связи с тем, что стороны самостоятельно не смогли урегулировать разногласия по договору, истец обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор аренды от 27.01.2012 N 2371 в части срока его действия, продлив его до 15.07.2017.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Нормы статьи 451 ГК РФ допускают изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности доводов истца о том, что при наличии судебных споров о признании незаконными действий, выражающихся в одностороннем отказе от исполнения спорного договора аренды, о признании незаконным бездействия, выражающегося в уклонении от выдачи градостроительного плана земельного участка, являющегося предметом спорного договора, о признании незаконными действий администрации по осуществлению земельного контроля в отношении земельного участка и направленные на досрочное расторжение договора, истец не мог в полной мере реализовать свое право пользования арендуемым земельным участком, в результате этого истец не может достичь предусмотренной договором цели в установленный в договоре срок. Суд признал выбранный истцом способ защиты своего права надлежащим, а требование о внесении изменений в договор аренды от 27.01.2012 N 2371 в части продления срока аренды земельного участка до 15.07.2017 правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 4 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Следовательно, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о его продлении.

Одновременно с этим согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков. находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Апелляционный суд отмечает, что изначально договор аренды заключался в отношении земельного участка с целью - для предпроектной подготовки (пункт 1.1. договора).

Дополнительным соглашением от 27.12.2012 цель использования арендуемого истцом участка была изменена на "многофункциональные нежилые здания общей площадью до 15 000 кв. м".

Обязанности арендатора по спорному договору, заключенному с целью строительства (с учетом дополнительного соглашения), включают не только строительство объекта, но и его проектирование, а также выполнение иных действий, необходимых для начала строительства: инженерные изыскания для подготовки проектной документами и строительства объекта, подготовка проектной документации, получение заключения государственной экспертизы на инженерные изыскания и проектной документации, получение разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и разрешения на строительство.

Таким образом, препятствия в использовании такого участка - невозможность получения градостроительного плана, положенная в обоснование требовании истца как доказательство нарушенного права, должны были возникнуть еще на стадии предпроектной подготовки и до внесения изменений в спорный договор аренды - до 27.12.2012.

Спорный договор был заключен 27.01.2012, более 4-х лет назад, и на протяжении 3-х лет до возникновения обстоятельств (до 27.01.2015), которые истец посчитал препятствием в пользовании участком, общество могло реализовать свой имущественный интерес посредством использования участка в рамках спорного договора и достичь цели, на которую рассчитывало при заключении договора. Однако на протяжении этого времени арендатор не заявлял арендодателю о невозможности использования спорного земельного участка.

Истец указывает крайнюю дату периода неиспользования участка 12.11.2015, связанную с моментом выдачи градостроительного плана, то есть с момента выдачи градостроительного плана до момента обращения в суд с требованиями о внесении изменений в спорный договор прошло 6 месяцев. Данный период времени мог быть использован истцом для реализации строительных проектов, результатом которых мог быть зарегистрированный объект незавершенного строительства, который в свою очередь наделял истца правом продления спорного договора аренды согласно п. 5. ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование требований истца положена констатация факта о неиспользовании участка по причине невыдачи градостроительного плана. Однако истцом не приведено должного подтверждения последствий его невыдачи, не доказана причинно-следственная связь сложившихся обстоятельств дела с предполагаемо нарушенным правом истца.

Кроме того, препятствия в получении истцом градостроительного плана (что согласно пояснениям истца являлось основной причиной невозможности использования участка) не является ни существенным нарушением договора другой стороной, ни признанным существенным изменением условий спорного договора, ввиду того, что его получение является прямой обязанностью арендатора земельного участка, предоставленного для строительства и условием договора не является. Наличие у застройщика градостроительного плана не связано с возникновением у него права на проектирование. Проектирование без градостроительного плана не затрагивает чьих-либо интересов и не влечет какой-либо ответственности.

Положенное истцом в обоснование своих требовании заявление о невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению также противоречит фактам, установленным вступившим в законную силу решением суда первой инстанции, от 22.08.2015 по делу N А09-4635/2015, имеющим преюдициальное значение, согласно которому суд пришел к выводу, что на момент направления оспариваемого уведомления (от арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке ввиду его неиспользования более 3х лет) земельный участок использовался обществом (истцом) по целевому назначению, и, следовательно, право на отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка по указанному в уведомлении основанию у УИО Брянской области отсутствует.

В связи с этим является несостоятельной ссылка истца на то, что отсутствие градостроительного плана земельного участка препятствовало использованию земельного участка по его назначению, и повлекло причинение убытков.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земельные участки для строительства могут быть предоставлены только по специальной процедуре: на торгах или с предварительным согласованием.

Истцом не представлены доказательства соблюдения ООО "УК "Бежица" требований земельного законодательства в целях предоставления земельного участка для строительства. В связи с этим разрешенное использование земельного участка: "многофункциональные нежилые здания площадью до 15 000 кв. м", установленное дополнительным соглашением от 27.12.2012, нельзя расценивать как предоставление земельного участка для строительства.

Таким образом, ссылка истца на действия и бездействия администрации, установленные в рамках рассмотрения дел N А09-4635/2015, N А09-6199/2015, N А09-10603/2015, нельзя расценивать как невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015407:17, площадью 12685 кв. м, для целей его предоставления согласно дополнительному соглашению от 27.12.2012 - "многофункциональные нежилые здания площадью до 15 000 кв. м".

Действия общества по продлению срока договора аренды земельного участка до 15.07.2017 суд расценивает как направленные на обход процедуры предоставления земельного участка для строительства, предусмотренной действующим земельным законодательством.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования - оставлению без удовлетворения.

По заявлению общества от 06.10.2016 определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2016 по делу N А09-8608/2016 суд принял обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области совершать регистрационные действия, связанные с прекращением договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка от 27.01.2012 N 2371; запрета Управлению имущественных отношений Брянской области совершать любые действия, направленные на прекращение договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка от 27.01.2012 N 2371.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 20.07.2016 по делу N А09-8608/2016 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Бежица" о внесении изменений в договор земельного участка отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2016 по делу N А09-8608/2016.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

М.М. Дайнеко Е.Н. Тимашкова