Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2017 г. N 04АП-5770/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 апреля 2017 г. N Ф02-1017/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Чита

1 февраля 2017 г.

Дело N А19-6818/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 февраля 2017 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ФудМастер" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 5 сентября 2016 года по делу N А19-6818/2016 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Интеграл - Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, место нахождения: 664043, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, 3/5, кабинет 454) к Обществу с ограниченной ответственностью "ФудМастер" (ОГРН 1063811019051, ИНН 3811097912, место нахождения: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 107) о взыскании 1 796 499 руб. 67 коп. (суд первой инстанции: Пенюшов Е.С.),

при участии в судебном заседании:

от истца - Высоцкого А.Ф., представителя по доверенности от 28.11.2016;

от ответчика - Булыгина П.М., представителя по доверенности от 12.09.2016; Ефимова А.Ф., представителя по доверенности от 01.11.2016; Рощупкина П.А., представителя по доверенности от 04.07.2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеграл - Девелопмент" (далее также - истец, ООО "Интеграл - Девелопмент") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ФудМастер" (далее - ответчик, ООО "ФудМастер") с иском о взыскании 1 796 499 рублей 67 копеек, из которых: 59 209 руб. 35 коп. - основного долга по договору N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 в виде платы за право доступа в помещение для производства строительно-монтажных работ (далее - СМР), 819 290 руб. 32 коп. - арендные платежи по договору NПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 в виде операционных расходов и постоянной части арендной платы, 918 000 руб. - неустойки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 5 сентября 2016 года исковые требования удовлетворены частично.

Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "ФудМастер" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Интеграл - Девелопмент" 819 290 руб. 32 коп. - основного долга, 612 000 руб. - неустойки.

В оставшейся части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании основного долга, исходил из того, что договор N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 является заключенным, при этом, подписанием единого документа, названного как предварительный договор N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015, стороны фактически заключили договоры, содержащие как элементы предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения). Судом установлено, что официальное открытие торгового комплекса состоялось и помещение передано ответчику по акту приема-передачи. При этом, судом отклонены доводы ответчика о не подписании акта приема-передачи и неполучении его по почте, что, по мнению ООО "ФудМастер", свидетельствует о непринятии в аренду помещения.

Отказывая во взыскании с ответчика платы за право доступа в помещение для производства строительно-монтажных работ, суд исходил из того, что договором N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 срок аренды определяется не только подписанием акта доступа, но и фактом открытия торгового комплекса, после которых и возникает обязанность по внесению арендных платежей, соответственно, плата за право доступа для производства СМР, с учетом отсутствия со стороны ответчика факта пользования помещением для производства СМР, взысканию с ответчика не подлежит, поскольку какое-либо пользование спорным нежилым помещением до момента возникновения арендных правоотношений ответчиком не осуществлялась, что исключает возникновение встречного обязательства на его стороне (статьи 328, 614, 655 ГК РФ) по оплате такого пользования.

Судом установлено наличие обстоятельств в виде невыполнения СМР и неведения коммерческой деятельности, с которыми договор N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 связывает право арендодателя отказаться от его исполнения и начислить арендатору неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса. Размер неустойки снижен судом по ходатайству ответчика до двукратной величины обеспечительного взноса ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "ФудМастер" обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене в части удовлетворения исковых требований и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований иска в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции необоснованно отклонен довод ответчика о незаключенности предварительного договора аренды N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 (далее также - предварительный договор), поскольку не согласованы существенные условия о его предмете, а иные условия предварительного договора являются противоречащими друг другу. В приложении N 2 к договору приведен не весь поэтажный план здания МТРК "Сильвер Молл" и для вывода об отсутствии такого же помещения с размером площади 102 кв.м. на 3 этаже здания необходимо было исследовать поэтажный план на все здание.

Вывод суда о том, что предварительный договор является смешанным договором, ошибочен. По мнению ответчика, предварительный договор является смешанным договором только в части арендных отношений на период проведения СМР, но не на период коммерческой деятельности, поскольку истец не передавал ответчику помещение для осуществления коммерческой деятельности.

Элементы основного договора аренды недвижимости, содержащиеся в предварительном договоре, не имели силу в связи с тем, что договор аренды недвижимости на срок более одного года подлежал государственной регистрации.

Ответчик не уклонялся от исполнения обязательств по предварительному договору, доводы истца о правомерности расторжения предварительного договора противоречат фактическим обстоятельствам дела. Ответчик помещением фактически не пользовался, по акту приема-передачи истец помещение не передавал, а ответчик его не принимал и не пользовался коммунальными услугами.

Суд не применил положения части 1 статьи 655 ГК РФ и признал акт приема-передачи подписанным в одностороннем порядке без фактической передачи помещения.

Арендные платежи могли начисляться только после обмера фактической площади помещения, а не проектной.

Основанием для оплаты обеспечительного взноса в силу пункта 1.5.2 является начало коммерческой деятельности и выставление счета на оплату, между тем, ответчик не мог начать коммерческую деятельность в помещении, поскольку оно не было ему передано в состоянии строительной готовности, счет на оплату обеспечительного платежа не выставлялся. По условиям предварительного договора истец вправе был начислять только переменную плату, т.е. плату за коммунальные услуги.

Ответчик не получал уведомление и договор аренды нежилого помещения с актом приема-передачи. С целью опровержения доводов истца ответчик представил в суд запрос в организацию почтовой связи и заявил ходатайство об объявлении перерыва в заседании, которое судом не было рассмотрено. Из полученного после вынесения решения суда ответа почты следует, что письмо с текстом договора аренды, уведомлением и актом не доставлялось ответчику по вине почтовых работников. Следовательно, оснований считать ответчика уклонившимся от заключения основного договора аренды, не имеется.

Судом необоснованно удовлетворены требования о взыскании операционных расходов, постоянной части арендной платы. Правовые основания для начисления арендной платы с 10.12.2015 у истца отсутствовали.

Судом не дана оценка заключению ООО "Иркут-Инвест Инжиниринг" от 12.10.2015 о неготовности помещения по состоянию на установленную предварительным договором аренды дату передачи помещения для проведения СМР.

Судом сделан необоснованный вывод о надлежащем исполнении истцом обязательств по уведомлению ответчика о готовности помещения в связи с направлением письма N 156 от 18.09.2015 и уклонении ответчика о получения письма, поскольку предварительный договор аренды был подписан 30.09.2015, следовательно, письмо направлено ранее совершения сделки.

Судом первой инстанции также не приняты во внимание такие обстоятельства как отсутствие в материалах дела акта приема-передачи помещения, направленного ответчику 25.12.2015; подписанного уведомления об отказе от предварительного договора аренды от 25.03.2016 (имеется только проект); с учетом ответа почты следует, что ответчик не знал об отказе истца от предварительного договора аренды, следовательно, досудебный порядок разрешения спора не соблюден; ответчиком не были получены счета на оплату, требование о ведении коммерческой деятельности, поскольку согласно ответу почты они не были доставлены по вине работников почты.

Судом проигнорированы доводы ответчика о том, что представляемые истцом описи к ценным письмам от 18.09.2015 (об отправке акта приемки помещения) и от 21.01.2016 (об отправке основного договора аренды) имеют отношение к другому предварительному договору (спор по нему рассматривается в рамках дела N А19-6811/2016). При этом суд признал доказанным факты направления актов передачи помещения и основного договора аренды, в отсутствие этих документов в деле. Представление в дело копий почтовых конвертов (а не оригиналов с оригиналами отправленных в них документов) является недостаточным доказательством отправки заявленных документов.

В возражениях на апелляционную жалобу истец указал на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 22.12.2016.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2017 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Басаева Д.В. в связи с отсутствием по причине нахождения в служебной командировке, на судью Никифорюк Е.О.

В связи с заменой судьи рассмотрение дела произведено с самого начала.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что истец не настаивал на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой ответчиком части.

В судебном заседании представители ответчика доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований истца и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы оспорил по мотивам, приведенным в возражениях на нее, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела в качестве дополнительных доказательств копий ответов от 08.09.2016, от 30.11.2016 УФПС Иркутской области - филиала ФГУП "Почта России", с учетом того, что ответчиком не представлено доказательств наличия уважительных причин непредставления указанных документов в суд первой инстанции, невозможности совершения действий по получению информации в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции. Судом учтено, что в ответе от 08.09.2016 не содержится сведений о том, на какой запрос он дан (дан на запрос без номера и без даты), поэтому соотнести его с адвокатским запросом от 15.08.2016, приобщенным в суде первой инстанции, не представляется возможным. Ответ от 30.11.2016 дан на запрос от 19.10.2016. Ответы УФПС Иркутской области - филиала ФГУП "Почта России" датированы после вынесения решения судом первой инстанции (резолютивная часть объявлена 29.08.2-016, в полном объеме изготовлено 05.09.2016). При этом судом апелляционной инстанции не установлено оснований для признания обоснованным довода ответчика о не рассмотрении судом первой инстанции ходатайства об объявлении перерыва в судебном заседании для получения ответа на адвокатский запрос от 15.08.2016, поскольку согласно аудиозаписи судебного заседания от 29.08.2016, опубликованной в Картотеке арбитражных дел (отчет о публикации - т.2, л.д. 37), первоначально заявленное ходатайство о перерыве после приобщения адвокатского запроса и заслушивания возражений представителя истца не поддержано представителем ответчика, на вопрос суда представители сторон пояснили, что ходатайств у них не имеется.

Судом апелляционной инстанции также отказано в приобщении к материалам дела по ходатайству представителя истца конверта курьерской службы "Регион-экспресс".

Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А19-6811/2016 в связи с отсутствием предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и возражений на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, ООО "Интеграл - Девелопмент" (арендодатель) и ООО "ФудМастер" (арендатор) 30 сентября 2015 года подписали договор N ПДА - 1-1/10/2015, поименованный как "предварительный договор аренды нежилого помещения" по арендным обязательствам в отношении нежилого помещения, площадью 102 кв.м, находящегося в здании торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева 3.

Как указано истцом, 18 сентября 2015 года (опись вложения, лист дела 105) ответчику по юридическому адресу направлено уведомление исх. N 156 от 18.09.2015, о дате официального открытия торгово-развлекательного комплекса и акт приема-передачи помещения для проведения СМР с ним, согласно которому ответчику предложено подписать акт приема-передачи в течение 3-х дней с даты его получения.

Пунктом 2.3. договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 стороны предусмотрели, что в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо не подписания акта в срок, указанный в пункте 2.2. договора (3 рабочих дня с момента его передачи арендатору) арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться исполненными арендодателем надлежащим образом.

Поскольку указанное уведомление N 156 от 18.09.2015 ООО "ФудМастер" оставлено без ответа, истец полагает, что по одностороннему акту помещение ООО "ФудМастер" принято для проведения СМР, а в связи с открытием торгового комплекса последствии помещение находилось в пользовании у ответчика на правах аренды.

На основании пункта 1.11. договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 истец начислил ответчику плату за право доступа в помещение для проведения СМР в сумме 59 209 рублей 35 копеек и арендную плату за период с декабря 2015 года по февраль 2016 года в сумме 819 290 рублей 32 копеек.

В связи с не ведением ответчиком коммерческой деятельности и неоплатой обеспечительного взноса, уклонением от подписания акта приема-передачи, как то предусмотрено пунктами 1.5.1.,1.5.2. договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015, истец на основании пункта 10.1. заявил об отказе от его исполнения в одностороннем порядке, о чем 26.03.2016 направил ответчику почтой соответствующее уведомление (уведомление исх. N 115 от 25.03.2016).

Пунктом 10.1. стороны предусмотрели ответственность арендатора в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом в виде неустойки в размере трёхкратной величины обеспечительного взноса - 306 000 рублей (пункт 1.5.1. договора).

На основании пункта 10.1. договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 истец начислил ответчику неустойку в размере 918 000 рублей.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части удовлетворения исковых требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции, проанализировав условия договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015, пришел к правомерному выводу о том, что договор является смешанным и содержит условия, как предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Договор N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора (приложение N 1 к договору), согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации как предварительный договор является заключенным.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что по своей правовой природе указанный договор также является договором аренды здания (сооружения).

Правоотношения сторон по договору аренды здания (сооружения) регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (часть 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в договоре N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 согласованы существенные условия:

* предмет аренды: нежилое помещение, площадью 102 кв.м, находящегося в здании торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева 3 (пункт 1.1. договора, приложение N 2 к договору);

* размер арендной платы - пункт 1.3. договора.

Указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен, из чего правильно исходил суд первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции, отклонившим как несостоятельные доводы ответчика о том, что указанный договор является незаключенным, ввиду несогласования его предмета, так как в положениях договора и приложении N 2 содержаться необходимые для идентификации предмета аренды признаки: адрес здания, в котором находиться помещение, место расположения его на 3 этаже здания, площадь объекта.

Довод ответчика об отсутствии помещения с литерой R 4 на поэтажном плане не доказывает невозможность его индивидуализации с учетом тех обстоятельств, что согласована площадь объекта 102 кв.м.

При исследовании поэтажного плана (приложение N 2 к договору) иных объектов на плане с размером площади 102 кв.м не имеется, следовательно, ошибочное проставление номера R 4 под поэтажным планом, при указании на плане помещения площадью 102 кв.м под номером R 5 и подписание приложения N 2 договора в такой редакции ответчиком без возражений и замечаний, расценивается судом как отсутствие у арендатора и арендодателя разногласий относительно объекта аренды.

С учетом данных обстоятельств доводы заявителя апелляционной жалобы относительно необходимости исследования поэтажного плана на все здание судом отклоняются как необоснованные и не опровергающие правильные выводы суда.

Подписанием единого документа, названного как предварительный договор N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015, стороны фактически заключили договоры, содержащие как элементы предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения), что в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается законом.

Довод ответчика о наличии в договоре N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015 противоречащих условий, не свидетельствует о незаключенности указанного договора, поскольку судом первой инстанции установлено согласование в нем существенных условий предварительного договора, договора аренды здания (сооружения).

Наличие каких-либо противоречий в иных, не являющихся существенными условий, может свидетельствовать о несогласовании конкретного условия, но не о незаключенности договора в целом.

Приведенный в апелляционной жалобе довод ответчика об ошибочной квалификации судом первой инстанции договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 как смешанного договора и необходимости его квалификации как смешанного только в части арендных отношений на период проведения СМР, основан на неверном толковании норм права и условий договора.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие государственной регистрации предварительного договора, при установленных обстоятельствах достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, не опровергает вышеприведенный вывод суд о фактическом заключении сторонами договоров, содержащих как элементы предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения).

Договором N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015 стороны определили, что срок аренды - это срок временного владения и пользования объектом аренды по краткосрочному договору аренды или по долгосрочному договору аренды, который исчисляется с даты официального открытия комплекса и передачи помещений по акту приема - передачи.

Краткосрочного и/ или долгосрочного договора аренды по отношению к помещению, поименованному в договоре N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 сторонами не заключалось.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, официальное открытие торгового комплекса состоялось и помещение передано ответчику по акту приема -передачи.

Суд апелляционной инстанции поддерживает правильный вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении арендодателем обязательства по передаче арендатору помещения в аренду, основанный на следующем.

По общему правилу, установленному статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Между тем, стороны в пункте 2.3 договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 согласовали, что в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо не подписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора (3 рабочих дня с момента его передачи арендатору) арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться исполненными арендодателем надлежащим образом.

Истцом в материалы дела представлена опись вложения в ценное письмо от 18.09.2015, согласно которой ответчику по месту его нахождения направлено уведомление исх. N 156 от 18.09.2015, в котором указано на дату официального открытия торгово-развлекательного комплекса (30.10.2015), с приложением акта приема-передачи помещения для проведения СМР (т.1, л.д.105-106). В материалах дела также имеются доказательства повторного направления 25.12.2015 в адрес ответчика уведомления от 24.12.2015 с приложением акта приема-передачи помещения для производства СМР (т.1, л.д. 108-109).

По утверждению истца, ответчик не обеспечивал получение почтовой корреспонденции по юридическому адресу, в связи с чем письмо было возвращено отправителю по причине истечения срока хранения.

Суд первой инстанции, расценивая данный односторонний акт приема-передачи в качестве доказательства надлежащего исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору помещения в аренду, верно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи и она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения, не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на непредставление в материалы дела акта приема-передачи помещения и основного договора аренды, а также на недоказанность их направления в адрес ответчика вследствие представления копий почтовых конвертов, а не их оригиналов с вложением оригиналов отправленных в них документов, судом отклоняются, поскольку факт направления данных документов подтвержден представленными в материалы дела описями вложения в ценное письмо с указанием наименования вложенных документов, в подтверждение возврата почтовых отправлений представлены копии почтовых конвертов с отметками органа почтовой связи, отчет об отслеживании отправления (т.1, л.д. 105-106, 191-192, 213-214, т.2, л.д. 5-6). Доводы ответчика о том, что представленные описи вложения имеют отношение к другому предварительному договору, подлежат отклонению как документально неподтвержденные, при этом, заявлений о фальсификации доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлено. Доводы о неполучении ответчиком почтовой корреспонденции по вине работников почты при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялись, соответствующие доказательства не представлялись. При этом, при подтверждении истцом факта направления юридически значимых сообщений в адрес ответчика риск неполучения поступившей корреспонденции несет ответчик.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче арендатору помещения в аренду путем направления в его адрес одностороннего акта приема-передачи помещения не противоречит положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом установленного Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, тридцатидневного срока хранения неполученной корреспонденции, датой акта приема-передачи является - 22 октября 2015 года - исходя из того, что с 18 сентября (дата направления письма) по 18 октября 2015 года - тридцатидневный срок, в течение которого почтовая корреспонденция хранилась в отделении почтовой связи и могла быть получена ответчиком; три рабочих дня - 19, 20, 21 октября 2015 года - для подписания акта согласно пункту 2.2. спорного договора.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы относительно направления акта ранее даты заключения договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015, соглашается с судом первой инстанции в том, что указанный довод имел бы значение при факте не подписания договора N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015.

Поскольку к дате акта (к факту признания исполненной обязанности арендодателя по передаче в аренду помещения) 22 октября 2015 года договор N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 подписан, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендатор принял условие о возможности передачи помещения по одностороннему акту.

При таких обстоятельствах, довод, заявленный в ходе настоящего судебного разбирательства, о направлении акта ранее заключения договора, не изменяет его выраженного волеизъявления о признании обязательства по передаче объекта в аренду исполненным на иных условиях, чем предусмотрено в статье 655 ГК РФ, а именно посредством одностороннего акта, как совершено истцом.

Суд первой инстанции, учитывая, что договором N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 срок аренды обусловлен фактом официального открытия торгового комплекса, а ранее даты открытия имущество предоставлено арендатору для производства СМР, пришел к выводу, что передача имущества и возникновение арендных правоотношений состоялись в декабре 2015 года.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на заключение ООО "Иркут-Инвест Инжиниринг" от 12.10.2015 о неготовности помещения для проведения СМР, подлежит отклонению, с учетом следующего.

Документами, подтверждающими надлежащее состояние помещения для проведения в нем СМР и соответствующее состояние разделительной ведомости, являются направленные в адрес ответчика документы - уведомление о готовности с приложением акта приема-передачи (пункты 2.2, 2.3 договора). В материалы дела истцом также представлены разрешение на ввод в эксплуатацию от 18.12.2015, заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации от 17.12.2015, распоряжение об утверждении заключения о соответствии построенного объекта всем требованиям от 17.12.2015 N 106-срз.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства по внесению арендных платежей за период с декабря 2015 по февраль 2016 года ответчиком не исполнены, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 819 290 рублей 32 копеек.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Ответчик размер и порядок расчета арендной платы по договору N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015, соответствующий условиям указанного договора (пункт 1.3 предварительного договора), не оспорил, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ контррасчет задолженности не представил, как и доказательств оплаты задолженности в заявленной сумме. В адрес арендатора выставлен счет на оплату N 271 от 01.03.2016, с указанием начислений по операционным расходам и постоянной части арендной платы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец вправе был начислять только переменную часть в соответствии с условиями предварительного договора, не основаны на условиях данного договора.

Довод ответчика о прекращении договора N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015, судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в указанной сумме, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга в размере 819 290 руб. 32 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, признавшим требование о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с пунктом 10.1. договора подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

На основании пункта 10.1. спорного договора за несвоевременную уплату обеспечительного взноса, неведение коммерческой деятельности, просрочки проведения СМР, истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015 (уведомление от 25.03.2016 N115 - т.1, л.д. 112) и начислил ответчику неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса в сумме 918 000 руб.

В материалы дела истцом представлены доказательства в подтверждение направления 25.03.2016 в адрес ответчика уведомления (отказ от предварительного договора) от 25.03.2016 к предварительному договору N ПДА-101/10/2015 (копии описи вложения в ценное письмо с оттиском календарного штемпеля от 25.03.2016 -т.1, л.д. 114, 223); почтовое отправление возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (копия конверта, отчет об отслеживании отправления с сайта "Почта России" - т.1, л.д. 223-224).

Расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан верным, арифметическая правильность представленного истцом расчета ответчиком не оспорена. Судом апелляционной инстанции также ошибок не установлено.

Доводы ответчика о том, что расторжение договора произошло по вине истца, правильно отклонены судом первой инстанции, исходя из следующего.

Доказательств исполнения принятых на себя обязательств по производству СМР и осуществлению коммерческой деятельности в арендованном помещении ответчиком суду не представлено.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, арендованное помещение находится в специализированном здании торгово-развлекательного комплекса, истец при заключении договора выразил интерес на передачу в аренду помещения при условии, что до открытия комплекса арендатором будут произведены необходимые строительно-монтажные работы для оборудования помещения под осуществление своей конкретной торговли деятельности, а впоследствии с открытием комплекса начнется коммерческая деятельность по размещению кафе "Chicк&Burger".

Договором N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015 предусмотрены такие основания одностороннего отказ от его исполнения как невыполнение СМР и неведение коммерческой деятельности.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы, соглашается с судом первой инстанции в том, что ООО "ФудМастер", как заинтересованная в арендных отношениях сторона, также должно было обращаться к арендодателю с целью выяснения возможности доступа в помещение для ведения СМР и коммерческой деятельности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о чинении препятствий со стороны истца ответчику в проведении СМР и осуществлении коммерческой деятельности ООО "ФудМастер" ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно не установлено факта просрочка кредитора - истца, не позволяющего своевременно исполнить принятые должником - ответчиком на себя договором N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015 обязательства.

Утрата арендатором коммерческого интереса в аренде помещения не освобождает его от исполнения обязанностей, предусмотренных договором N ПДА-1-1/10/2015 от 30.09.2015.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на неполучение ответчиком счетов на оплату, требования о ведении коммерческой деятельности судом отклоняются, поскольку в материалы дела истцом представлены доказательства в подтверждение направления в адрес ответчика 15.02.2016 требования о ведении коммерческой деятельности N 97 от 11.02.2016, направления 11.03.2016 счетов на оплату N 267, 268, 269, 271 от 01.03.2016, и возврата почтовой корреспонденции в связи с истечением срока хранения (описи вложения в ценное письмо с оттисками календарного штемпеля 15.02.2016, 11.03.2016, копии почтовых конвертов с отметками органа почтовой связи о возврате отправителю, отчеты об отслеживании отправлений - т.1, л.д. 216-222).

Поскольку судом первой инстанции установлено наличие обстоятельств: невыполнение СМР и неведение коммерческой деятельности, с которыми договор N ПДА - 1-1/10/2015 от 30.09.2015 связывает право арендодателя отказаться от его исполнения и начислить арендатору неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса, является правильным вывод суда о правомерности начисления истцом неустойки в сумме 918 000 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении заявленной неустойки с указанием на ее несоразмерность.

Суд апелляционной инстанции признает правомерным уменьшение судом первой инстанции размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В пунктах 1 и 34 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла основных положений гражданского законодательства назначением института ответственности за нарушение обязательств является восстановление имущественного положения потерпевшего вследствие несвоевременного исполнения обязательств, а не его неосновательное обогащение за счет нарушителя.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Равные начала предполагают определенную сбалансированность мер ответственности, предусмотренных для сторон одного договора при неисполнении ими обязательств.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

К такой иной мере Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отнес и применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12945/13).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, статьи существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" определено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая ставку неустойки, предусмотренную в договоре, нарушения, за которые начислена неустойка, суд апелляционной инстанции, оценив общий размер неустойки, соглашается с выводом суда первой инстанции о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал возможным уменьшить размер ответственности, определив размер неустойки в сумме 612 000 руб. (исчисленной из двухкратной величины обеспечительного взноса в размере 306 000 руб.).

В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции считает, что применение судом статьи 333 Гражданского Кодекса РФ при установленных фактических обстоятельств направлено на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение судом первой инстанции размера неустойки апеллянтом не оспаривается.

Все иные доводы, приведенные заявителем апелляционной жалобы в обоснование своей позиции по делу, судом апелляционной инстанции рассмотрены, оценены и признаны несостоятельными, не влияющими на выводы суда по существу рассматриваемого спора.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалованной части отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 5 сентября 2016 года по делу N А19-6818/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Е.О. Никифорюк В.А. Сидоренко