Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2017 г. N 18АП-1462/17

г. Челябинск

02 марта 2017 г.

Дело N А76-24756/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2016 по делу N А76-24756/2016 (судья Наконечная О.Г.).

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Абдалов Г.А.о. лично (паспорт), его представитель - Григорьев В.П. (доверенность от 05.10.2016).

Индивидуальный предприниматель Абдалов Гусейн Абдал оглы (далее - предприниматель Абдалов Г.А.о., заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Администрации города Магнитогорска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:33:1347001:7, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, район Орджоникидзевский, шоссе Агаповское, 12, выраженного в письме от 27.09.2016 N ОДП 80/1568, и обязании Администрации в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить и направить предпринимателю Абдалову Г.А.О. договор купли-продажи указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2016 (резолютивная часть от 19.12.2016) заявление предпринимателя удовлетворено.

Суд признал недействительным изложенный в письме от 27.09.2016 N ОДП 80/1568 "Об отказе в предоставлении муниципальной услуги" отказ Администрации в предоставлении в собственность предпринимателю Абдалову Г.А.О. земельного участка с кадастровым номером: 74:33:1347001:7, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ш. Агаповское, 12, как не соответствующий положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и обязал Администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 ЗК РФ.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт полагает, что судом не учтено, что заявитель не обращался в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Заявление предпринимателя было оценено Администрацией, исходя из целей, указанных в нем, - для эксплуатации объектов недвижимости, и основания для приватизации земельного участка для данных целей отсутствуют, поскольку заявителем не обоснована соразмерность площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости. В силу этого, апеллянт считает, что обжалуемый отказ является законным и обоснованным.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Администрации.

В судебном заседании заявитель и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, на основании постановления Администрации от 29.12.2010 N 14565-П (л.д. 40), по результатам утверждения акта выбора земельного участка и предварительного согласования для размещения животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Абдаловым Г.А.о. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 11.02.2011 N 5784, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (территориальная зона ОП-1), площадью 74 393 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1347001:7, по адресу (имеющий адресные ориентиры): по шоссе Агаповскому, в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска, для строительства животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота (л.д. 16 оборот-18).

В силу п. 2.1. указанного договора аренды срок договора установлен до 29.12.2020.

Постановлением Администрации от 23.07.2014 N 9783-П предпринимателю Абдалову Г.А.о. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования арендуемого земельного участка площадью 74 393 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1347001:7 - животноводческие фермы (л.д. 51).

Постановлением Администрации от 18.09.2014 N 12899-П утверждено разрешение на строительство от 16.09.2014 N 74-00447 объекта капитального строительства: "АБК на территории животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота", по проектной документации N У-100-214-14 (Архивный номер 7036), расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Агаповское, д. 12, стр. 2, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1347001:7 (л.д. 70-71).

Постановлением Администрации от 24.05.2016 N 6100-П утверждено разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства от 19.05.2016 N ru74-307000-00131-2016: "Здание мастерской на территории животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота. 3-я очередь", по проектной документации N У-100-327-15 (Архивный номер 7565), расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Агаповское, д. 12, стр. 2, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1347001:7 (л.д. 72-77).

Постановлением Администрации от 14.06.2016 N 7032-П утверждено разрешение на строительство от 09.06.2016 N ru74-307000-00153-2016 объекта капитального строительства: "Животноводческое хозяйство по разведению крупного рогатого скота. Коровник", по проектной документации N У-100-326-15 (Архивный номер 7574), расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Агаповское, д. 12, стр. 2, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1347001:7 (л.д. 64-69).

Указанные объекты недвижимости введены в эксплуатацию, за предпринимателем зарегистрировано право собственности на следующие объекты:

- нежилое здание, этажность: 1, общей площадью 69 кв.м, адрес (местоположение объекта): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Агаповское, д. 12 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.10.2016 N 90-26032022, л.д. 20);

- нежилое здание-здание мастерской на территории животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота. 3-очередь, этажность: 1, общей площадью 58,3 кв.м, адрес (местоположение объекта): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Агаповское, д. 12, строение 1 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.10.2016 N 90-26032540, л.д. 20 оборот);

- нежилое здание-здание, этажность: 1, общей площадью 407,4 кв.м, адрес (местоположение объекта): Челябинская область, г. Магнитогорск, по ш. Агаповскому в Орджоникидзевском районе (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.10.2016 N 90-26032582, л.д. 21).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 02.08.2016 N 7400/101/16-621418 (л.д. 19) названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1347001:7, земельный участок имеет разрешенное использование - "животноводческие фермы".

22.07.2016 посредством МАУ "МФЦ" предприниматель Абдалов Г.А.о. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату, без проведения торгов, земельного участка с кадастровым номером 74:33:1347001:7, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, район Орджоникидзевский, шоссе Агаповское, 12. Цель использования земельного участка: "для эксплуатации КБК, мастерской, коровника". В качестве основания для предоставления земельного участка без проведения торгов заявителем указан подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (л.д. 12 оборот, 13).

Письмом от 29.09.2016 N ОДП 80/1568 Администрация сообщила предпринимателю об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка за плату. В качестве обоснования отказа в выкупе спорного земельного участка указано, что площадь испрашиваемого в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ земельного участка 74 393 кв.м явно несоразмерна площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых зданий: площадью 407,4 кв.м, площадью 69 кв.м и площадью 58,3 кв.м. Указано также, что договор аренды земельного участка от 11.02.2011 N 5784 заявителем не исполнен, объекты капитального строительства не построены, тогда как земельный участок сформирован в указанных границах для целей строительства животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота. Администрацией отмечено о необходимости получения разрешения на условно разрешенный вид использования арендуемого земельного участка в порядке, установленном ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 14-16).

Не согласившись с вышеуказанным отказом, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, предприниматель Абдалов Г.А.о. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель вправе претендовать на приобретение земельного участка в собственность для ведения сельскохозяйственного производства по основаниям, предусмотренным нормой п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, поскольку являлся арендатором земельного участка более трех лет, использовал его в соответствии с его разрешенным использованием, доказательств ненадлежащего использования земельного участка в дело не представлено, заявление о приобретении арендуемого земельного участка в собственность было подано предпринимателем до истечения срока действия договора аренды. Наличие на земельном участке объектов недвижимости не может являться препятствием к приватизации земельного участка по указанным основаниям. При этом суд первой инстанции посчитал, что по смыслу названной нормы отнесение выкупаемого земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения не является обязательным условием для приватизации земельного участка, используемого для сельскохозяйственного производства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Администрации, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

В силу п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 6, 8,9 п. 2 ст. 39.2 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа, среди прочего, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель Абдалов Г.А.о включен в реестр крестьянских фермерских хозяйств Челябинской области (л.д. 96).

По утверждению предпринимателя, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1347001:7 им ведется деятельность по осуществлению сельскохозяйственного производства.

Между тем из материалов дела следует, что обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением от 22.07.2016 (л.д. 12 оборот), предприниматель указал на его намерение приобрести в собственность указанный земельный участок для целей эксплуатации размещенных на участке объектов недвижимости: АБК, мастерская, коровник.

Более того, в качестве правового обоснования, на основании которого предприниматель претендовал на приватизацию земельного участка, им указана норма п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, то есть предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, а в качестве приложений к заявлению приложены свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты, для эксплуатации которых предпринимателем испрашивался земельный участок.

Таким образом, из материалов дела явствует, что обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением от 22.07.2016, предприниматель Абдалов Г.А.о. имел намерение приобрести в собственность земельный участок из числа публичных земель для целей эксплуатации объектов недвижимости.

В силу изложенного, делая вывод о наличии у предпринимателя права на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном п.п. 9 п. 2 ст. 39.2 ЗК РФ, суд первой инстанции не принял во внимание, что предприниматель обращался с заявлением о приватизации земельного участка в собственность в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, а на иные основания приобретения данного земельного участка в собственность не ссылался. Администрация, отказывая предпринимателю в выкупе земельного участка, наличие у заявителя иных оснований для приватизации этого земельного участка не устанавливала, соответствующие обстоятельства не проверяла.

Более того, из материалов дела следует, что между предпринимателем и Администрацией возник спор относительно соразмерности площади испрашиваемого земельного участка. В этой связи, исходя из системного толкования п.п. 6 ч. 1, п.п. 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции на момент обращения заявителя) и п.п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, по смыслу которых земельный участок подлежит использованию исключительно в соответствии с его целевым назначением, площадь испрашиваемого участка в любом случае подлежит доказыванию заявителем при изъявлении им намерения приватизировать земельный участок из числа публичных земель, независимо от правовых и фактических оснований его приобретения и разрешенного использования земельного участка.

Между тем указанное обстоятельство судом первой инстанции применительно к установленному им правовому основанию предоставления земельного участка в собственность (п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) не установлено.

Судом не дана оценка тому обстоятельству, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:1347001:7 площадью 74 393 кв.м. был первоначально сформирован и предоставлен предпринимателю для целей строительства комплекса объектов недвижимости, а впоследствии изменено его разрешенное использование на "животноводческие фермы" с сохранением той же площади участка.

Суд не исследовал, какое конкретно разрешенное использование включают в себя содержащие в государственной кадастре недвижимости сведения относительно испрашиваемого земельного участка - "животноводческие фермы", принимая во внимание, что первоначально участок был предоставлен для иных целей, а также каким образом такое разрешенное использование соответствует фактическому использованию, а также целям, для которых земельный участок испрашивался предпринимателем при его обращении в Администрацию.

При изложенных фактических обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии у предпринимателя права на получение в собственность земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства являются преждевременными и при рассмотрении настоящего спора не могут служить основанием для вывода о наличии у предпринимателя права на приватизацию испрашиваемого участка.

Оценивая наличие правовых оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:33:1347001:7 для целей эксплуатации объектов недвижимости, апелляционный суд руководствуется следующим.

На основании п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что за заявителем зарегистрировано право собственности на объекты:

- нежилое здание этажность: 1, общей площадью 69 кв.м, адрес (местоположение объекта): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Агаповское, д. 12;

- нежилое здание-здание мастерской на территории животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота. 3-очередь, этажность: 1, общей площадью 58,3 кв.м, адрес (местоположение объекта): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Агаповское, д. 12, строение 1;

- нежилое здание-здание, этажность: 1, общей площадью 407,4 кв.м, адрес (местоположение объекта): Челябинская область, г. Магнитогорск, по ш. Агаповскому в Орджоникидзевском районе (л.д. 20-21, 59-60).

Как установлено судом первой инстанции из пояснений представителей лиц, участвующих в деле, а также на основании акта от 27.04.2015 обследования земельного участка, составленного Администрацией (л.д. 52), указанные объекты фактически используются как: административно-бытовой корпус, мастерская, коровник (соответственно).

Для целей эксплуатации названных объектов недвижимости, как ранее установлено судом, предприниматель испрашивал земельный участок с кадастровым номером 74:33:1347001:7 (л.д. 12 оборот).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.11.2013 N 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанные толкования норм ст. 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям ст. 39.20 ЗК РФ, которые также как ст. 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 также разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Заявитель, обращаясь с рассматриваемым заявлением, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ обязан представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать свое исключительное право на приватизацию земельного участка заявленной площадью, которое обусловлено размещением на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (ст.ст. 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка в разрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Указанное позволяет отклонить довод заявителя о том, что Администрацией не представлено доказательств несоразмерности площади земельного участка и её соответствия разрешенному использованию участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:1347001:7 площадью 74 393 кв.м. был предоставлен предпринимателю для целей строительства животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота (л.д. 16 оборот).

Предпринимателем в материалы дела не представлены доказательства, позволяющие определить состав и структуру животноводческого комплекса, для целей строительства которого предоставлен земельный участок; указанные обстоятельства заявитель, присутствующий в судебном заседании, также затруднился пояснить.

Отсутствует какое-либо технико-экономическое обоснование проекта и планируемого строительства, которые расчетным путем позволяли бы определить объемы землепользования, необходимого для такого строительства и последующей эксплуатации животноводческого хозяйства.

Из пояснений представителя заявителя судом установлено, что такие доказательства отсутствуют, единый проект животноводческого хозяйства не составлялся; представитель также затруднился пояснить, каким образом была изначально определена площадь земельного участка в размере 74 393 кв.м. при его предоставлении под строительство.

Предпринимателю органом местного самоуправления выданы три разрешения на строительство:

- от 16.09.2014 - на строительство объекта капитального строительства "АБК на территории животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота";

- от 19.05.2016 - на строительство объекта капитального строительства "Здание мастерской на территории животноводческого хозяйства по разведению крупного рогатого скота. 3-я очередь";

- от 09.06.2016 - на строительство объекта капитального строительства "Животноводческое хозяйство по разведению крупного рогатого скота. Коровник" (л.д. 66, 71, 74).

Из названных разрешений на строительство следует, что они выданы на основании различной проектной документации (архивные номера 7574, 7036, 7565), что также свидетельствует о том, что единый проект животноводческого хозяйства не был разработан.

В дело представлено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - "Животноводческое хозяйство по разведению крупного рогатого скота. Коровник" (л.д. 22), а из свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты - нежилое здание 1-этажное 69 кв.м. и нежилое здание 1-этажное площадью 407, 4 кв.м. также следует их регистрация на основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

Таким образом, из названных письменных доказательств следует, что расположенные в настоящее время на испрашиваемом земельном участке объекты недвижимости были возведены и введены в гражданский оборот как самостоятельные объекты, и заявителем в материалы дела не представлено доказательств того, что все указанные объекты составляют животноводческое хозяйство, строительство которого планировалось в рамках договора аренды N 5784 от 11.02.2011.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 74:33:1347001:7 имеет вид разрешенного использования "животноводческие фермы", что не позволяет достоверно утверждать о формировании земельного участка исключительно для эксплуатации размещенных на нём объектов недвижимости; доказательств формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации здания АБК, мастерской и коровника, с соответствующим разрешенным использованием и как следствие - соответствующей площадью землепользования в дело не представлено.

Ссылки апеллянта на то, что указанный вид разрешенного использования был избран в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Магнитогорска, которыми животноводческие фермы отнесены к условно разрешенному виду использования участков, находящихся в территориальной зоне СХ-1 "зона сельскохозяйственного использования", отклоняются как противоречащие нормам материального права.

Согласно абз. 1 и 2 ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В силу п.п. 1, п.п. 7 ст. 1, ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальное зонирование является видом градостроительной деятельности, то есть деятельности по развитию территорий.

Таким образом, установленные Правилами землепользования и застройки города Магнитогорска виды территориальных зон и видов разрешенного использования земельных участков в таких зонах не отменяют принципа дифференциации земель по их разрешенному использованию, которое, исходя из положений п.п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, определяется фактическим использованием земельного участка.

Поскольку в данном случае предприниматель претендует на приватизацию земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ на него возлагается обязанность доказать соответствие целей, для которых испрашивается участок, его разрешенному использованию, в то время как доказательств формирования участка для эксплуатации указанных объектов не представлено.

Указанные обстоятельства также свидетельствуют о недоказанности заявителем испрашиваемой площади землепользования.

Испрашиваемый земельный участок сформирован для строительства животноводческого хозяйства, а не для эксплуатации находящихся на нем трех объектов недвижимости.

Доказательств того, что разрешенное использование участка "животноводческие фермы" определено, исходя из целей использования участка для эксплуатации объектов недвижимости, в дело не представлено.

Вместе с тем, учитывая, что площадь земельного участка, изначально предоставленного под строительство, при его последующем изменении вида разрешенного использования и строительстве на нем объектов недвижимости не изменилась, а также принимая во внимание, что значительная часть земельного участка является незастроенной (публичная кадастровая карта, л.д. 85), апелляционный суд критически относится к утверждению заявителя о том, что изменение разрешенного использования участка было обусловлено исключительно необходимостью его формирования для размещения трех объектов недвижимости.

Ссылки апеллянта на то, что незастроенная часть земельного участка используется для выпаса крупного рогатого скота (коров), соответствующими доказательствами не подтверждены. Более того, по утверждению апеллянта, в его животноводческом хозяйстве имеется 234 коровы, тогда как согласно разрешению на строительство на объект капитального строительства "Животноводческое хозяйство по разведению крупного рогатого скота. Коровник" (л.д. 66), коровник рассчитан на размещение 50 голов крупного рогатого скота.

Иного обоснования непропорционального размещения застроенной и незастроенной части земельного участка заявителем не приведено.

Из материалов дела, в частности письма Администрации г. Магнитогорска от 22.01.2013 N ОДП54/0303 (л.д. 83) также следует, что на предпринимателя была возложена обязанность по разработке проекта планировки территории города Магнитогорска площадью 1 406 382 к.в. в районе шоссе Агаповское. Из названного письма следует, что предпринимателем в нарушение постановления о принятии решения и задания на разработку проектной документации проект планировки выполнен не по всей указанной территории, а в рамках отдельного участка, принадлежащего заказчику (предпринимателю).

Оценивая представленный проект планировки территории, выполненный, как указано выше, по земельному участку предпринимателя, Администрация указала ряд необходимых для устранения замечаний, среди которых: отсутствуют предложения по поливу поливных полей для выращивания кормов; не указано место выгреба, ТП; потребность в полях для выращивания кормов необходимо обосновать расчетами по нормативам; на чертежах показать места навозохранилица, место хранения кормов; отсутствует информация о наличии ветеринарного пункта.

Таким образом, при наличии сведений о необходимости обустройства на земельном участке дополнительных элементов инфраструктуры и сопутствующих сооружений, необходимых для обслуживания животноводческого хозяйства, доводы апеллянта о том, что животноводческое хозяйство, планируемое к строительству в рамках договора аренды N 5784 от 11.02.2011, включало в себя исключительно три объекта недвижимости, признаются необоснованными.

В отсутствие доказательств формирования испрашиваемого земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости, а также доказательств, подтверждающих структуру и состав животноводческого хозяйства, планируемого к строительству в рамках договора аренды N 5784 от 11.02.2011, следует признать, что предприниматель не вправе требовать выкупа земельный участок площадью 74 393 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1347001:7 до строительства всего комплекса животноводческого хозяйства, включая сопутствующие объекты и объекты инфраструктуры.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12668/12 от 19.03.2013.

При доказанности предпринимателем иных оснований, необходимых и достаточных для приобретения земельного участка из числа публичных земель в собственность, он не лишен права повторного обращения в Администрацию с соответствующим заявлением.

В силу изложенных мотивов, оснований для удовлетворения требований предпринимателя не имеется, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным исследованием судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2016 по делу N А76-24756/2016 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Абдалова Гусейн Абдал оглы отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина