Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2017 г. N 15АП-56/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 июня 2017 г. N Ф08-3465/17 настоящее постановление изменено

город Ростов-на-Дону

18 февраля 2017 г.

дело N А53-24844/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель Тарасенко М.А., паспорт, доверенность от 07.07.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2016 по делу N А53-24844/2016 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) к открытому акционерному обществу "Астон Продукты Питания и Пищевые Ингридиенты" (ОГРН 1096194001683, ИНН 6162015019) о расторжении договора, принятое в составе судьи Великородовой И.А.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Астон Продукты Питания и Пищевые Ингридиенты" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 23.07.2013 N 34825, обязании освободить земельный участок общей площадью 6 623 кв.м с кадастровым номером 61:44:0062405:64, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 5 "в", от всех временных сооружений, в том числе забора из сетки "рабица", временного металлического строения, шлагбаума и служебного автотранспорта путем демонтажа в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда, обязании передать свободный указанный земельный участок по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированны нарушением арендатором условий договора о целевом использовании земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2016 по делу N А53-24844/2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал арендные отношения прекращенными; субъективное поведение арендодателя, уклоняющегося от исполнения обязанности по принятию имущества, - расценил как недобросовестное поведение.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил судебный акт отменить. Апеллянт ссылается на то, что земельный участок до настоящего времени не освоен. Основанием для расторжения договора является длительное не освоение ответчиком земельного участка, доказательств освобождения земельного участка не представлено.

В судебном заседании 03.02.2017 представитель ответчика представил отзыв на апелляционную жалобу, возражал против ее удовлетворения. Пояснил, что земельный участок фактически возвращен.

Департамент извещен надлежащим образом, однако явку своего представителя не обеспечил, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании 03.02.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.02.2017 до 14 час. 50 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.07.2013 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Астон Продукты Питания и Пищевые Ингридиенты" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 34825, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062405:64, имеющий адресный ориентир: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая 5 "в". Земельный участок предоставлен для целей строительства комплекса по переработке и расфасовке растительных масел (л.д. 16-20).

Срок аренды участка устанавливается с даты регистрации договора в Управлении Росреестра РО до 01.02.2016 (пункт 2.1 догвоора).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 24.12.2013 была внесена соответствующая запись N 61-61-01/218/2013-236.--

Как видно из материалов дела, 09.06.2015 департамент направил в адрес общества предупреждение N 59-30-11355/6 (л.д. 13), в котором указал на то, что земельный участок площадью 6 623 кв.м с кадастровым номером 61:44:0062405:64, имеющий адресный ориентир: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая 5 "в" не используется в соответствии с условиями договора. Предложил в срок до 11.07.2015 начать освоение земельного участка, представить департаменту соответствующие доказательства.

Согласно акту обследования земельного участка от 22.03.2016 N 588 (л.д. 69), составленного специалистом департамента, территория спорного земельного участка частично огорожена; на участке отсыпана песчано-гравийная смесь; строительство не ведется; на участке расположена площадкам для организации стоянки служебного автотранспорта, временное металлическое строение ориентировочной площадью 6 кв.м для расположения охраны.

31.03.2016 департаментом в адрес общества направлена претензия N 59-30-6626/8 (л.д. 12), согласно которой обществу предложено устранить нарушения условий договора, а именно использовании земельного участка не по целевому назначению; в срок до 29.04.2016 устранить нарушения, о чем известить департамент.

В свою очередь, 31.03.2016 обществом в адрес департамента направлено письмо N 525 (л.д. 48, 49) о рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды от 23.07.2013 N 34825 и заключении нового для строительства, размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок.

20.05.2016 департаментом в адрес общества направлено уведомление N 59-30-10772/16 (л.д. 11) с предложением в срок до 01.06.2016 расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.07.2013 N 34825, освободить земельный участок и возвратить его арендодателю по акту приема-передачи.

Из материалов дела видно, что 07.06.2016 общество направило департаменту письмо от 06.06.2016 (л.д. 42-44) с приложением подписанных со своей стороны актов приема-передачи земельного участка от 31.05.2016 по ул. Луговая, 5 "в", г. Ростова-на-Дону

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьей 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ). Наряду с указанными в п. 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ таким основанием, в том числе, является неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. При этом в указанный период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно разделу 4 договора арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях, в том числе неиспользование (неосвоение) участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка. При отказе арендодателя от исполнения договора по указанному основанию договор считается расторгнутым по истечении месяца с момента исполнения арендодателем обязанности по уведомлению арендатора о таком отказе.

Департамент, направляя обществу письмо от 20.05.2016, выразил волю на расторжение договора аренды земельного участка от 23.07.2013 N 34825. Право департамента на расторжение договора аренды в данном конкретном случае в одностороннем порядке согласовано сторонами в разделе 4 договора.

Следовательно, департамент обратился в арбитражный суд 06.09.2016 с требованием о расторжении договора аренды от 23.07.2013 N 34825, который расторгнут уже департаментом в одностороннем порядке.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время апелляционный суд принимает во внимание, что не только на арендаторе лежит обязанность по возврату арендуемого имущества, в свою очередь, на арендодателе лежит обязанность по совершению действий по принятию арендуемого имущества.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ возлагает на лиц, участвующих в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается нежелание сторон продолжения договорных отношений.

Как было указано, в материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 31.05.2016, подписанный обществом, с подтверждением его направления департаменту. От подписания указанного акта департамент уклонился.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора.

Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, во-первых, означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

В любом случае претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества не могут явиться основанием для отказа в принятии от арендатора имущества и подписания акта приема-передачи (возврата) имущества, поскольку такие последствия не предусмотрены статьей 622 ГК РФ.

Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора помещений по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент вынесения решения судом первой инстанции земельный участок был фактически возвращен истцу, а значит, ответчик не может возвратить уже возвращенный земельный участок, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению и не усматривает оснований для отмены либо изменения решения.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2016 по делу N А53-24844/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев