Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 11АП-576/17

г. Самара

16 февраля 2017 г.

Дело N А55-21665/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

при участии:

Администрации городского округа Самара - представитель Баранова Е.В. (доверенность от 30.12.2016 N Д0501/3334),

Департамента градостроительства городского округа Самара - представитель Баранова Е.В. (доверенность от 30.12.2016 N Д0501/3334),

от истца - представитель Тихонова О.В. (доверенность от 18.04.2016),

от третьего лица - представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 февраля 2017 года в зале N 6 апелляционные жалобы Администрации городского округа Самара и Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2016 года по делу NА55-21665/2016 (судья Разумов Ю.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Самара-Техком-Строй-2000" (ОГРН 1026301525601, ИНН 6318117202),

к Администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417, ИНН 6315700007),

с участием третьих лиц:

Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869),

Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450086, ИНН6315700286), о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Самара-Техком-Строй-2000" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту градостроительства городского округа Самары о взыскании неосновательного обогащения по Договору аренды земельного участка N 881 от 02 июня 2014 года в размере 1 403 924,03 руб., из них сумма арендных платежей 1 403 257 руб. 58 копеек и пени в размере 666 руб. 45 коп., и по Договору аренды земельного участка N 883 от 02 июня 2014 года в размере 158651, 52 руб., из них сумма арендных платежей 158 576 руб. 21 коп. и пени в размере 75руб.31 коп.

Определением от 04.10.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство строительства Самарской области и Администрацию городского округа Самара.

В ходе рассмотрения дела истец ходатайствовал о замене ненадлежащего ответчика Департамент градостроительства городского округа Самара на надлежащего - Администрацию городского округа Самара.

Суд в порядке ст. 47 АПК РФ производит замену ненадлежащего ответчика Департамент градостроительства городского округа Самара на надлежащего Администрацию городского округа Самара.

Кроме того, истец ходатайствовал о привлечении Департамента градостроительства городского округа Самара к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика.

Суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлекает к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Департамент градостроительства городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2016 года по делу N А55-21665/2016 заменен ненадлежащий ответчик Департамент градостроительства городского округа Самара на надлежащего Администрацию городского округа Самара.

Привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Департамент градостроительства городского округа Самара.

С Администрации городского округа Самара за счет казны муниципального образования городской округ Самара в пользу общества с ограниченной ответственностью "Самара-Техком-Строй-2000" взыскано 1 562 575 руб. 55 коп. неосновательного обогащения и расходы по госпошлине 28 626 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Самара и Департамент градостроительства городского округа Самара обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых считают принятое решение незаконным и необоснованным, просили решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобах заявители указали, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Администрация городского округа Самара и Департамент градостроительства городского округа Самара апелляционные жалобы поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Самара-Техком-Строй-2000" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 219 от 17.09.2008 г. земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:01:071 1002:0011, находящегося по адресу: г.Самара Промышленный район, ул.Силовая, площадью 18482,8 кв.м., ООО "СТС-2000" осуществляло строительство жилых домов, расположенных по адресу: г.Самара, Промышленный район, ул. Силовая (1-я очередь строительства, 2-я очередь строительства и 3-я очередь строительства).

После ввода в эксплуатацию 1-й и 2-й очереди строительства, в целях размежевания единого земельного участка был издан приказ Министерства строительства Самарской области от 23.09.2013 N 239-п, которым заявитель (истец) уполномочен был обратиться в органы государственного кадастра недвижимости с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельных участков: площадью 10380 кв.м., 6930 кв.м и 1173 кв.м, образуемых путем раздела земельного участка 63:01:0711002:11 площадью 18482,8 кв.м.

На основании вышеуказанного приказа министерства заявителем были проведены землеустроительные работы и 01.10.2013 поставлены на кадастровый учет земельные участки: 1- площадью 10380 кв.м с кадастровым номером 63:01:0711002:1446 (под 1 очередью строительства); 2 - площадью 1173 кв.м с кадастровым номером 63:01:0711002:1448 (под 2 очередью строительства); 3 - площадью 6930 кв.м с кадастровым номером 63:03: 0711002:1447 (под застройкой), образованные путем раздела земельного участка площадью 18 482,8 кв.м с бывшим кадастровым номером 63:01:0711002:11.

Как указал истец, для расторжения основного договора аренды N 219 от 17.09.2008 и регистрации вновь образованного земельного участка, необходимого для строительства жилого дома (3-я очередь), он был вынужден заключить три новых договора аренды на вновь образованные земельные участки:

- Договор аренды земельного участка N 881 от 02 июня 2014 года, кадастровый номер 63:01:071002:1446, площадью 10380 кв.м., целевое использование под строительство жилых домов. Земельный участок использовался ранее под строительство жилого дома (1-я очередь строительства). Объект строительства был введен в эксплуатацию 13.04.2011 года.

- Договор аренды земельного участка N 883 от 02 июня 2014 года, кадастровый номер 63:01:071002:1448, площадью 1173 кв.м., целевое использование под строительство жилых домов. Зарегистрирован в Росреестре 08.10.2014 г. Земельный участок использовался ранее под строительство жилого дома (2-я очередь строительства). Объект строительства был введен в эксплуатацию 29.12.2012 года.

- Договор аренды земельного участка N 882 от 02 июня 2014 года, кадастровый номер 63:01:071002:1447, площадью 6930 кв.м., целевое использование под строительство жилых домов. Зарегистрирован в Росреестре 08.10.2014 г. На сегодняшний день ООО "СТС-2000" продолжает использовать земельный участок площадью 6930 кв.м, с кадастровым N 63:01:0711002:1447 для строительства жилого дома (3-я очередь строительства).

Поскольку по договорам аренды земельного участка N 881 от 02 июня 2014 г. и N 883 от 02 июня 2014 г., истец уже не использовал земельные участки под строительство, в виду того, что дома уже были построены и введены в эксплуатацию, данные договоры были расторгнуты на основании соглашения о расторжении от 30.10.2014 г.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 19.08.2015 N 929 "Об организации работ по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" администратором доходов бюджета городского округа Самара от договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений с 19.08.2015 г. стал Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара.

Как указал истец, при обращении заявителя в Департамент строительства по вопросу получения разрешения на строительства с учетом изменений, внесенных в проектную документацию строящегося дома, истец был проинформирован о том, что согласно переданной дебиторской задолженности из Министерства строительства Самарской области ООО "СТС-2000" имеет задолженность:

- по Договору аренды N 881 от 02.06.2014 г, задолженность по арендной плате 1 403 257 руб. 58 копеек, пени 666 руб. 45 коп.

- по Договору аренды N 883 от 02.06.2014 г., задолженность 158 576 руб. 21 коп., пени 75 руб. 31 коп

Истцом была произведена оплата начисленной задолженность по договорам аренды N 881 от 02 июня 2014 г. и N 883 от 02 июня 2014 г.

Оплата была произведена в адрес Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара платежными поручениями N N 662, 663, 664 и 666 от 07.10.2015 года.

18 ноября 2015 года, письмом за N 18/2015 истец обратился в адрес Министерства строительства Самарской области с просьбой проинформировать Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара об ошибочном начислении арендной платы по договорам аренды N 881 от 02 июня 2014 г. и N 883 от 02 июня 2014 г.

Письмом за N 3/5639 от 14.12.2015 г. Министерство строительства Самарской области дало ответ, о том что утратило полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара.

В связи с чем, у министерства отсутствуют основания по корректировке начислений по арендной плате.

Письмом за N 19/2016 от 30.06.2016 года истец обратился в адрес Департамента градостроительства городского округа Самара с просьбой произвести возврат ранее перечисленных денежных средств, поскольку им не использовал земельный участок и договора аренды были заключены исключительно для целей размежевания земельного участка.

Своим ответом (за N Д05-01-01/12899-2-1 от 08.08.2016) департамент градостроительства г.о. Самара отказал произвести возврат ранее оплаченных денежных средств.

Задолженность по договорам аренды образовалась за период с 16.04.2014 года по 09.10.2014 года, когда проходила процедура по регистрации документов в Росреестре.

Как указал истец, начисление ему арендной платы по договору аренды N 881 в размере 1 403 257 руб. и пеней в размере 666 руб. 45 коп. и договору аренды N 883 в размере 158 576 руб. 21 коп. и пеней в размере 75 руб. 31 коп., противоречит нормам действующего законодательства, а следовательно подлежит возврату истцу.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 11.3 Земельного кодекс Российской Федерации, статьи 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что государственная регистрация прекращения права и регистрация права на объекты недвижимого имущества, образованные в результате раздела проводится одновременно.

Факт ввода объектов в эксплуатацию был отражен в Приложении N 4 к договору аренды земельного участка от 02.06.2014 N881 и в Приложении N 4 к договору аренды земельного участка от 02.06.2014 N883.

Кроме этого, согласно п. 5.5. Договора арены N 881 и N 883, указанно, что с момента получения сведений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, Арендодатель обязан уведомить Арендатора об отказе от договора аренды и прекращении его действия, с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следовательно, обоснованно отмечено судом первой инстанции, что после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.

Земельный участки предоставлялись ООО "СТС-2000" с целевым назначением: для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными гаражами.

После окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома земельный участок в силу закона переходит в общую долевую собственность собственников помещений. Когда застройщик надлежащим образом исполнит обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, он перестает быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир и нежилых помещений в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.

С момента выдачи разрешений, заявитель перестал быть пользователем соответствующего участка, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей в этой части прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что с 13.04.2011 - момента ввода в эксплуатацию 1 очереди строительства (разрешение N RU 63301000-020э от 13.04.2011) земельный участок площадью 10380 кв.м не использовался истцом в целях строительства, а с 29.12.2012 - момента ввода в эксплуатацию очереди строительства (разрешение N RU 63301000- 078э от 29.12.2012) и земельный участок площадью 1173 кв.м не использовался истцом в целях строительства.

Данные обстоятельства уже проверялись Арбитражным судом Самарской области и нашли свое отражение в Решении Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2013 года, по делу N А55-17940/2013 (Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 25.06.2014 года решение суда оставлено в силе) и в решении Арбитражного суда Самарской по делу N А55-24215/2014 от 30.12.2014 года.

В соответствии с Уставом городского округа Самара и постановлением Администрации г.о. Самара от 10.05.2016 N 563 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара переданы Администрации г.о. Самара.

Доводы ответчика о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование обоснованно не приняты судом первой инстанции.

Так, договора аренды земельного участка N 881 от 02.06.2014 г и N 883 от 02.06.2014 г., были заключены и зарегистрированы в Росреестре для соблюдения процедуры по размежеванию общего земельного участка, согласно положениям Федерального закона от 21.07.1999 N122-ФЗ, истец не имел возможности владеть и пользоваться земельными участками, с целевым назначением: для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными гаражами, а Министерство строительства не могло передать земельные участки, в виду того, что на данных земельных участках были расположены жилые дома уже введенные в эксплуатацию.

Суд первой инстанции верно указал, что исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

В силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.

Как установлено из материалов дела - Земельный участок кадастровый номер 63:01:071002:1446, площадью 10380 кв.м. использовался ранее под строительство жилого дома (1-я очередь строительства). Объект строительства был введен в эксплуатацию 13.04.2011 года. Регистрация права собственности первого дольщика произведена - 04.07.2011 года. - Земельный участок кадастровый номер 63:01:071002:1448, площадью 1173 кв.м. использовался ранее под строительство жилого дома (2-я очередь строительства). Объект строительства был введен в эксплуатацию 29.12.2012 года. Регистрация права собственности первого дольщика произведена - 13.06.2013 года.

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что Общество исполнило свои обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов (1-я и 2-я очередь строительства) и перестало быть фактическим пользователем земельных участков, в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц после завершения строительства дома.

Кроме этого, верно указано судом первой инстанции, что согласно п. 5.5. Договора арены N 881 от 02.06.2014 г и N 883 от 02.06.2014 г., так же указано, что с момента получения сведений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, Арендодатель обязан уведомить Арендатора об отказе от договора аренды и прекращении его действия, с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования.

Доводы заявителей жалоб несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2016 года по делу N А55-21665/2016, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционным жалобам в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей жалоб. Однако, заявители жалоб на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2016 года по делу N А55-21665/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа Самара и Департамента градостроительства городского округа Самара - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева