Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 г. N 15АП-18874/16

город Ростов-на-Дону

13 февраля 2017 г.

дело N А32-27553/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Март"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 по делу N А32-27553/2015, принятое судьей Назыковым А.Л.,

по иску управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331013276, ОГРН 1032317504108), администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331006416, ОГРН 1022303860842)

к обществу с ограниченной ответственностью "Март" (ИНН 2306019274, ОГРН 1022301122711)

при участии в качестве третьего лица, администрации Должанского сельского поселения Ейского района

о взыскании задолженности, расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (далее - управление) и администрация муниципального образования Ейский район обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Март" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 0800001854 от 15.10.2009 за период с 10.07.2013 по 27.11.2015 в размере 789 831,04 рубля, пени в размере 78 963 рубля 68 копеек, а также о расторжении указанного договора аренды земельного участка (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 с общества с ограниченной ответственностью "Март" в пользу управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 0800001854 от 15.10.2009 за период с 10.07.2013 по 27.11.2015 в размере 784 831 рубль 04 копейки, а также пени по состоянию на 27.11.2015 в размере 78 963 рубля 68 копеек. В остальной части требований о взыскании задолженности по арендной плате отказано. Расторгнут договор N 0800001854 от 15.10.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:69 площадью 37603 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Должанский с/о, станица Должанская, ул. Кирова, 2 "и", заключенный администрацией муниципального образования Ейский район и обществом с ограниченной ответственностью "Март".

ООО "Март" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда. Жалоба мотивирована тем, что отсутствуют доказательства направления в адрес арендатора требований об изменении размера ежегодной арендной платы, предусмотренное п.2.2 договора аренды N 0800001854 от 15.10.2009. Суд пришел к выводу об отсутствии легального строительства не предложив представить необходимую проектную и иную документацию. Земельный участок расположен в границах Должанского сельского поселения. В силу п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 09.03.2015 осуществляется администрацией Должанского сельского поселения, а не Управлением муниципальных ресурсов администрации Ейского района, что подтверждается сложившейся судебной практикой (дело N А32-67410/2005).

Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Истец указал, что земельный участок предоставлен ответчику администрацией муниципального образования в 2009 году в порядке, предусмотренном ст.ст. 30,31 ЗК РФ, с разрешенным использованием - строительство спортивно-оздоровительного центра на 90 мест. Стороной по договору является администрация МО Ейский район. Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком при существенных нарушениях договора, в т.ч. в случае невнесения арендной платы в течение одного квартала. ООО "Март" прекратило вносить арендные платежи в июле 2013 г. 13.02.2015 в адрес ответчика было направлены претензии и соглашение о расторжении договора. В соответствии с п.1.1, 3.2.8 Положения (в новой редакции, утвержденного решением Совета муниципального образования Ейский район от 14.10.2015 N 370) управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район вправе обращаться в суд с иском от имени администрации и от своего имении в защиту имущественных и иных интересов по вопросу управления, распоряжения муниципальным имуществом, в т.ч. земельными участками. Истец является надлежащим, учитывая, что договор заключен до 01.03.2015, требования о взыскании задолженности и расторжении договора аренды направлены также до указанной даты, изменения в договор о замене арендодателя не вносились.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования Ейский район и обществом с ограниченной ответственностью "Март" заключен договор аренды земельного участка N 0800001854 от 15.10.2009, которым обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 37603 кв.м. с кадастровым номером 23:08:0101001:69, с видом разрешенного использования - для строительства спортивно-оздоровительного центра на 90 мест, местоположение: Краснодарский край, Ейский район, Должанский с/о, станица Должанская, ул. Кирова, 2 "и".

Пунктом 1.3 договора подтвержден факт передачи земельного участка от арендодателя арендатору с 15.10.2009.

Согласно пункту 7.2 договор аренды действует в течение 3 лет, до 15.10.2012. В соответствии с пунктом 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.

Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору, которое подписывается арендодателем. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты. Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы, установленной договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

- использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

- нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора;

- невнесение арендной платы в течение одного квартала.

Арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, а также до получения разрешения на строительство (пункт 4.1.11).

В соответствии с разделом 10 договора аренды арендатор обязан вести освоение и застройку земельного участка в следующем порядке: в месячный срок с момента государственной регистрации договора аренды обратиться в управление архитектуры и градостроительства администрации МО Ейский район для изготовления градостроительного плана, в течение шести месяцев с момента государственной регистрации договора аренды предоставить в управление архитектуры и градостроительства администрации на рассмотрение и согласование проектную документацию на строительство с приложением календарного плана работ по этапам строительства объекта, по результатам рассмотрения и согласования проектной документации в месячный срок заключить дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее обязанность арендатора вести строительство по этапам и срокам, указанным в соглашении, в течение года с момента государственной регистрации договора аренды получить в управлении архитектуры и градостроительства разрешение на строительство объекта, к строительным работам приступить не позднее тридцати дней с момента получения разрешения на строительство объекта.

Как следует из постановления главы муниципального образования Ейский район от 12.10.2009 N 859, оно было принято на основании постановления главы муниципального образования Ейский район от 30.06.2009 N 581 "Об утверждении акта выбора земельного участка (площади, трассы) для строительства спортивно-оздоровительного центра на 90 мест в станице Должанская Ейского района".

Земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:69 площадью 37603 кв.м. с разрешенным использованием - для строительства спортивно-оздоровительного центра на 90 мест поставлен на кадастровый учет 10.08.2009.

Материалами дела подтверждается соблюдение администрацией досудебного порядка расторжения договора аренды земельного участка в виде направления проекта соглашения о расторжении договора, которое ответчиком не подписано.

Представленным истцом односторонним актом сверки, составленным по состоянию на 27.11.2015, подтверждается систематическое невнесение арендатором арендных платежей в установленные договором сроки.

Ответчик не оспорил представленный управлением расчет задолженности и пени. Вместе с тем, ответчиком представлено платежное поручение от 28.06.2016 N 151 об уплате 5000 рублей по договору аренды N 0800001854 от 15.10.2009.

Таким образом, задолженность ответчика составила 784831 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.10.2009 N 0800001854 за период с 10.07.2013 по 27.11.2015, пеня по состоянию на 27.11.2015 в сумме 78 963 рубля 68 копеек.

В указанной части требования истца обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, в остальной части в иске отказано.

Довод ответчика о несоблюдении арендодателем условий п.2.2 договора аренды, предусматривающего возможность пересмотра по требованию арендодателя размера ежегодной арендной платы в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, отклоняются. Данным пунктом договора не установлены какие-либо особые условия к порядку оформления и направления соответствующего требования арендодателем.

Договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

По истечении срока аренды ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны истца.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок менее 5 лет, действующее законодательство не устанавливает.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензионный порядок арендодателем соблюден, что подтверждается представленными в дело претензиями с предложением об уплате задолженности и расторжении договора по соглашению сторон (л.д.22-25,28-29).

Согласно п.3.2.4 договора аренды от 15.10.2009 N 0800001854 арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении в установленном порядке договора в случае не внесения арендной платы в течение одного квартала.

Ответчик просрочил уплату арендных платежей за период с 10.07.2013 по 27.11.2015, что является существенным нарушением условий договора.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из отсутствия на спорном земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ответчик представил вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2016 по делу N А32-19040/2015, которым признано право общества с ограниченной ответственностью "Март" (ИНН 2306019274, ОГРН 1022301122711) на объекты незавершенного строительства, лит. А с кадастровым номером 23:08:0101001:283 и лит. Б с кадастровым номером 23:08:0101001:284, расположенные по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Должанский с/о, ст. Должанская, ул. Кирова, 2и.

Данное обстоятельство не является основанием для отмены судебного акта. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 сформулировал правовой подход, согласно которому, применительно к рассматриваемой ситуации, реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и возможности реализовать исключительное право на приобретение права аренды в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и с учетом положений действующего законодательства, пришел к верному выводу о том, что истец доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает расторжение договора аренды по требованию арендодателя.

Доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий на обращение с настоящим иском после 01.03.2015 отклонены судом первой инстанции, поскольку привлеченное третьим лицом Должанское сельское поселение с самостоятельными требованиями не обратилось, просило принять решение на усмотрение суда, в отзыве мотивированной позиции по иску не выразило. Судом учтено, что доказательств передачи спорного договора аренды земельного участка на администрирование администрации Должанского сельского поселения не представлено, замена арендодателя в договоре не произведена.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Март" о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подлежат отклонению.

Так, пунктом 4 статьи 2 Закона N 137-ФЗ установлено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Таким образом, предусмотренный статьей 3.3 Закона N 137-ФЗ порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, может быть изменен.

Согласно абзацу 2 пункту 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 01.03.2015) в Вводный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона предусмотрено, что при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения вышеуказанными земельными участками, расположенными на территории поселения, распоряжается орган местного самоуправления поселения.

При отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района (абзац 4 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона).

Согласно п.3 ст.3.3 Водного закона (Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ признанного утратившим силу с 01.01.2017) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения. В случае, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта, о предварительном согласовании предоставления земельного участка принято до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, предоставление земельного участка на основании этого решения в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял это решение.

Из постановления главы муниципального образования Ейский район от 12.10.2009 N 859 следует, что в порядке ст. 31 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:69 площадью 37603 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Должанский с/о, станица Должанская, ул. Кирова, 2 "и", предоставлен ООО "Март" на основании акта выбора земельного участка для строительства спортивно-оздоровительного центра на 90 мест, утвержденного постановлением главы муниципального образования Ейский район от 30.06.2009 г. N 581.

При этом, доказательства наличия утвержденных правил землепользования и застройки Должанского сельского поселения Ейского района на дату принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта отсутствуют, следовательно, муниципальное образование Ейский район в лице уполномоченных органов является надлежащим арендодателем.

Кроме того, с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ абзац третий пункта 2 статьи 3.3 излагается в новой редакции, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом, то есть муниципальные органы поселений утрачивают полномочия по распоряжению землей.

Исходя из изложенного, орган местного самоуправления муниципального района является надлежащим истцом по заявленному иску.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 по делу N А32-27553/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Март" (ИНН 2306019274, ОГРН 1022301122711) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов