Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2017 г. N 17АП-3210/16

г. Пермь

23 марта 2017 г.

Дело N А50-8447/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чепурченко О.Н.,

судей Мармазовой С.И., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Навалихиной О.А.,

при участии:

от ЗАО "ОРП "Меркадо", Цой И.С.: Буторина В.С., паспорт, доверенность от 26.02.2016, от 30.03.2015 соответственно;

конкурсного управляющего Щербань Д.В., паспорт, определение суда от 05.10.2016;

от конкурсного управляющего Щербань Д.В.: Возженников А.В., паспорт, доверенность от 08.11.2016;

от ПАО АКБ "Авангард": Тизенгольт Д.О., паспорт, доверенность от 09.01.2017; Аллямов Р.А., паспорт, доверенность от 10.01.2017;

от уполномоченного органа: Катаева Н.В., удостоверение, доверенность от 01.11.2016,

иные лица, участвующие в деле в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора, SILKTASTE CONSULTING LIMITED,

на определение Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2016 года о результатах рассмотрения заявления ЗАО ОРП "Меркадо" о разрешении разногласий относительно оценочного счета N 62-07/2016 и установления начальной продажной цены, о разрешении разногласий относительно проведения торгов,

вынесенное судьей Е.Ф. Хайруллиной в рамках дела N А50-8447/2015 о признании несостоятельным (банкротом) ООО Компания "Пивооптторг" (ОГРН 1025900533658, ИНН 5902126321),

установил:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2016 ООО Компания "Пивооптторг" признано несостоятельным (банкротом) в отношении него введено конкурсное производство; и.о. конкурсного управляющего утвержден Шиловский С.Д.

Объявление о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 46 от 19.03.2016.

Определением от 05.10.2016 конкурсным управляющим ООО Компания "Пивооптторг" утвержден Щербань Дмитрий Витальевич, член НП "Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих".

17 октября 2016 года ЗАО "Оптово-розничное предприятие "Меркадо" (ЗАО ОРП "Меркадо") обратилось в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий относительно оценочного отчета N 62-07/2016 и установлении начальной продажной цены, которое принято к производству и назначено к рассмотрению на 15.11.2016.

17 октября 2016 года ЗАО ОРП "Меркадо" обратилось в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий относительно проведения торгов, которое принято к производству и назначено к совместному рассмотрению с заявлением о разрешении разногласий относительно оценочного отчета N 62-07/2016 и установлении начальной продажной цены (ст. 130 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2016 года заявление о разрешении разногласий удовлетворено в части установления цены продажи имущества, определена начальная стоимость имущества в размере 266 082 900 руб. В удовлетворении остальной части заявлений отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, SILKTASTE CONSULTING LIMITED обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, исключить из числа принадлежностей, подлежащих реализации с предметом залога, видеокамеры и видеорегистраторы (система видеонаблюдения), мобильные перегородки, мебель и компьютерное оборудование "рабочего места охранника", датчики и программное обеспечение системы подсчета посетителей, а также учесть и добавить к начальной продажной цене предмета залога определенную альтернативным отчетом ООО "Инвест-Аудит" стоимость противовзрывной подпорной стена, отделяющей территорию ТЦ "Разгуляй" от автозаправочного комплекса в целях безопасности.

В обоснование апелляционной жалобы кредитор указывает на то неправомерное применение судом ст. 135 ГК РФ поскольку предметы интерьера, мебели, компьютерного оборудования не могут рассматриваться как принадлежность здания; материалы дела содержат достаточно доказательств свидетельствующих о том, что видеокамеры и видеорегистраторы (система видеонаблюдения), мобильные перегородки, мебель и компьютерное оборудование "рабочего места охранника", датчики и программное обеспечение системы подсчета посетителей, а также противовзрывная подпорная стена являются самостоятельным имуществом, независимым объектом хозяйствования, имеющим отдельную от ТЦ "Разгуляй" судьбу и стоимость. По мнению апеллянта, данный вывод подтверждается альтернативным отчетом ООО "Инвест-Аудит", достоверность которого подтверждена Экспертным советом саморегулируемой организации, в которую входит и предшествующий оценщик, который отменяет значимость и обоснованность первоначального отчета, существенно занизившего стоимость объекта залога, в том числе и за счет указания нулевой стоимости вышеуказанному имуществу, неправосудно отнесенному к принадлежностям здания и, соответственно, к предмету залога.

Конкурсный управляющий должника и ПАО АКБ "Авангард" согласно письменным отзывам против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Уполномоченный орган считает определение подлежащим отмене, поскольку судом незаконно не приняты во внимание доводы ЗАО ОРП "Меркадо" о разрешении разногласий относительного отчета N 62-07/2016 и установлении начальной продажной цены в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "Инвест-Аудит".

Письменных отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле не поступило.

Участвующие в судебном заседании представители ЗАО "ОРП "Меркадо", Цой И.С. и уполномоченного органа доводы апелляционной жалобы поддержали.

Конкурсный управляющий должника и представитель ПАО АКБ "Авангард" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции следует из материалов дела, между конкурсным управляющим и залоговым кредитором - АКБ "Авангард" утвержден Порядок и условия продажи имущества должника, являющегося предметом залога, а именно:

- 9/10 долей в праве общей долевой собственности на административно-торговое здание (кадастровый или условный номер 59:01:4410084:1518, адрес: г. Пермь, Ленинский район, ул. Пермская, 7, площадь 6778 кв.м.);

- доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый или условный номер 59:01:4410084:1; адрес: г. Пермь, Ленинский район, ул. Пермская, 7, площадь 2062 кв.м.);

- право аренды земельного участка (кадастровый или условный номер 59:01:4410084:16, адрес: г. Пермь, Ленинский район, ул. Пермская, 7, площадь 1305,9 кв.м.).

Цена продажи имущества определена в размере 258 960 000 руб. (изменения в Порядок).

Согласно объявлению о торгах на ЕФРСБ от 07.10.2016 в составе Лота N 1 подлежит реализации следующее имущество:

- "9/10 долей в праве общей долевой собственности на административно-торговое здание (кадастровый или условный N : 59:01:4410084:1518; адрес: г. Пермь, Ленинский район, ул. Пермская, д. 7, площадь: 6778 кв.м.) с конструктивными элементами здания и неотъемлемым оборудованием, предназначенным для эксплуатации здания: Противовзрывная подпорная стена, система подсчета посетителей, Роллердром, лифт типа Evolution 2 Е20090324А#01, лифт типа Synergy Е20090324В#02, эскалатор Velino h 3,60 30697-010-001, эскалатор Velino h 3,60 30697-010-002. Эскалатор Velino h 4,20 30697- 020-003, Эскалатор Velino h 4,20 30697-020-004, Перегородка из алюминия, рабочее место охранника, перегородка системы Петралюм статус с рольставнями, система видеонаблюдения, щит автоматики и управления насосами ЩАУ-Н-ЧП2-2.2 кВт, кондиционирования ТРЦ;

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый или условный номер 59:01:4410084:1; адрес: г. Пермь, Ленинский район, ул. Пермская, д. 7, площадь: 2 062 кв.м.);

- право аренды земельного участка (кадастровый или условный номер 59:01:4410084:16; адрес: г. Пермь, Ленинский район, ул. Пермская, д. 7, площадь: 1 305,9 кв.м.).

Продажа вышеуказанного имущества осуществляется с учетом вынесенного Арбитражным судом Пермского края решения по делу N А50-6835/2016 от 01.07.2016. Начальная продажная цена лота: 258 960 000 руб. без НДС".

Полагая, что цена является заниженной, в состав данного имущества необоснованно включено незалоговое имущество - конструктивные элементы здания и оборудование, ЗАО ОРП "Меркадо" обратилось в суд с настоящими заявлениями.

Признавая требования обоснованными лишь в части разногласий установления цены продажи имущества, суд первой инстанции указал начальную стоимость имущества равной 266 082 900 руб. Оснований для удовлетворения заявлений в остальной части судом не установлено.

Исследовав представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции исходя из заявленных в апелляционной жалобе доводов не находит оснований для отмены обжалуемого определения в силу следующего.

Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое.

В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, суд приходит к выводу, что конструктивные элементы здания и оборудование являются также залоговым имуществом независимо от того, имелось ли данное имущество на момент заключения договора ипотеки, или было установлено позже.

Данная норма подлежит применению если договором не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует, что в трехстороннем договоре об ипотеке (залоге) N 083/12-3H от 20.02.2012, заключенном между Банком, должником и ЗАО ОРП "Меркадо" (т. 2, л.д. 36-47), стороны в п. 4.1 определили, что объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, с указанием на положения ст. 135 ГК РФ.

В п. 4.2 договора указано, что ипотека автоматически распространяется на неотделимые улучшения, в том числе реконструкцию, перепланировку, ремонт и т.п.

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели, что ипотека (залог) распространяется на любые принадлежности и неотделимые улучшения. Договор не предусматривает правового режима принадлежностей иного, чем предусмотрен в ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор залога и действующее законодательство не ограничивают правовой режим принадлежности в зависимости от того, в какой период времени принадлежность возникла - до заключения договора ипотеки или после.

Из этого также следует, что упомянутые объекты (лифты, эскалаторы и т.п.) являются неотъемлемой частью здания и указание оценщиком их цены "0 рублей", обосновано ссылкой на то, что это конструктивные элементы здания, по сути, не подлежащие самостоятельной оценке, стоимость которых включена в стоимость главной вещи. Способ описания оценщиком объекта оценки в данном случае не ставит под сомнение результаты оценки.

Следовательно, доводы заявителя в указанной части правомерно признаны судом первой инстанции необоснованными.

Также из материалов дела усматривается, что в состав имущества, подлежащего реализации как залоговое, вошел и ролледром, который по своей правовой природе является спортивно-развлекательным объектом, а не конструктивным элементом здания или оборудованием, необходимым для эксплуатации здания, а следовательно не может являться залоговым имуществом.

Вместе с тем, Поскольку на собрании кредиторов не было принято решение об утверждении порядка продажи данного имущества, не определена цена, при этом в суд подано ходатайство об урегулировании разногласий, в целях получения наибольшей выгоды, суд счел целесообразным произвести реализацию данного имущества совместно с залоговым.

При этом, определяя цену имущества, подлежащего реализации, суд учел согласованную стоимость объекта недвижимости между банком и конкурсным управляющий (258 960 000 руб.) и стоимость ролледрома, указанную в экспертном заключении N 030/2016 (7 122 900 руб.), в связи с чем начальная цена продажи имущества была установлена судом в размере 266 082 900 руб.

В обоснование довода о заниженной оценки предмета залога S1LKTASTE CONSULTING LIMITED ссылается на отчет компании "Инвест-Аудит" N 901.1/Н-16 от 11.11.2016, согласно которому цена имущества определена в размере 384 773 900 руб.

Однако, ссылаясь на вышеуказанный отчет, заявитель не учитывает следующее.

Согласно подп.15 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации имущества должников, признанных банкротами, НДС не облагается.

В отчете N 901.1/Н-16 от 11.11.2016 компании "Инвест-Аудит" цена определена без выделения НДС. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ и единообразно сложившейся судебном практике, это означает, что НДС включен в определенную оценщиком стоимость.

Дополнительным подтверждением наличия НДС в цене является то, что при использовании затратного метода, оценщик принимал в расчет затраты, включающие НДС (строка 9 таблицы N 45 на стр. 74 отчета); при использовании сравнительного метода, оценщик сравнивал предложения по продажам, включающие НДС (таблица N 33 на стр. 63, стр. 106-107 отчета).

Таким образом, оценка, на которую ссылается заявитель, для целей реализации имущества в рамках дела о банкротстве подлежит уменьшению на сумму НДС (384 773 900/118x100) и составляет 326 079 576,27 руб., что фактически не отличается от цены 323 700 000 руб., определенной оценщиком, привлеченным арбитражным управляющим.

Справка Пермской торгово-промышленной палаты (т. 2, л.д. 33) не может служить достоверным доказательством занижения цены, поскольку объектом оценки являлся весь объект, а не доля должника на данный объект (9/10).

Также, как указано судом, разногласий по цене между залоговым кредитором и банком не имеется.

С учетом приведенных выше обстоятельств, оснований для признания отчета N 62-07/16 недостоверным суд апелляционной инстанции не усматривает.

Реализация имущества должника в ходе конкурсного производства носит

принудительный характер, причем осуществляется в ограниченные Законом о

банкротстве сроки. Одной из целей проведения торгов в процедуре конкурсного производства является привлечение максимального количества претендентов для участия в торгах. При срочной продаже имущества начальная продажная цена не может быть чрезвычайно высокой как при добровольной продаже, когда стороны не ограничены ни во времени, ни в выборе покупателя. Цена продажи имущества не тождественная начальной и, при наличии спроса, может превысить установленную начальную цену. Реальная рыночная цена недвижимости может быть определена только на торгах при соотношении спроса и предложения, а необоснованно высокая начальная цена сразу отсекает

значительную часть потенциальных покупателей, которые и не рассматривают возможность покупки в таком ценовом диапазоне, и, по итогам, может привести к обратному результату - продаже имущества по заниженной цене.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности удовлетворения судом первой инстанции заявленных требований лишь в части определения начальной продажной цены имущества в размере 266 082 900 руб. Оснований для удовлетворения требований в оставшейся части у суда первой инстанции не имелось.

Иных доводов, которые каким-либо образом могли повлиять на выводы апелляционного суда, кредиторами в апелляционной жалобе не приведено.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции не находит оснований, установленных ст. 270 АПК РФ для отмены определения суда от 28.12.2016. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на обжалуемое определение налоговым законодательством не предусмотрена.

Приостановление исполнения судебного акта - определения Арбитражного суда Пермского края от 28.12.2016 по настоящему делу, принятое определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 отменить.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2016 года по делу N А50-8447/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебного акта - определения Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2016 года по делу N А50-8447/2015, принятое определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2017 года.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Н. Чепурченко

Судьи

С.И. Мармазова Т.С. Нилогова