Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2017 г. N 15АП-16915/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июля 2017 г. N Ф08-4596/17 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

29 апреля 2017 г.

дело N А32-19056/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Емельянова Д.В.,

судей А.Н. Стрекачёва, Н.В. Сулименко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Шараповой Т.А.,

при участии:

от уполномоченного органа ФНС России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю: представитель Бакивец Н.А. по доверенности от 30.03.2017;

от общества с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг": представитель Надыров Р.Р. по доверенности от 24.11.2016;

от ПАО АКБ "Авангард": представитель Шереметьев Д.И. по доверенности от 09.01.2017;

кредитор Свиридов И.В., лично, по паспорту;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

апелляционные жалобы ФНС России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю; общества с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2016 по делу N А32-19056/2014 об утверждении предложений о порядке, сроках и условиях продажи имущества по заявлению конкурсного управляющего должника об утверждении порядка и условий реализации и утверждении начальной продажной стоимости недвижимого имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Нефтегазмаш-Технологии", принятое в составе судьи Крылова А.В.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Нефтегазмаш-Технологии" (далее - должник) конкурсный управляющий Трулов Максим Владимирович (далее - управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об утверждении начальной продажной стоимости недвижимого имущества, в котором просил утвердить порядок и условия реализации имущества должника, в том числе находящегося в залоге ПАО АКБ "Авангард".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2016 по делу N А32-19056/2014 утвержден Порядок и условия продажи имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ" в редакции, подготовленной конкурсным управляющим, с учетом следующей начальной стоимости имущества. Установлена начальная продажная цена имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ", в том числе находящегося в залоге ПАО АКБ "Авангард":

Наименование объекта	Начальная цена продажи, руб.
Административное нежилое здание: кадастровый номер 23:43:0306051:160; площадь: 265,2 кв.м.; литер: 50768, А; этажность: 2; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8	8 934 013,56
Нежилое здание литер Н: кадастровый номер 23:43:0306051:634; площадь: 401,5 кв.м.; этажность: 1; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8	11 080 073,22
Земельный участок: кадастровый номер: 23:43:0306051:134; категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации административно- складских зданий; площадь: 2 285 кв.м.; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8	468 785,00

Не согласившись с определением суда от 02.09.2016 по делу N А32-19056/2014, ФНС России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю (далее - уполномоченный орган) и общество с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами; просили обжалуемое определение отменить.

Уполномоченный орган просит в жалобе утвердить Положение о порядке и условиях продажи имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ", определив первоначальную стоимость земельного участка кадастровый номер: 23:43:0306051:134; категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации административно-складских зданий; площадь: 2 285 кв.м.; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8 в размере 21 386 000 руб.

ООО "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" своей жалобе также просит отменить определение суда в указанной части, относительно утверждения первоначальной стоимости земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0306051:134; категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации административно - складских зданий; площадь: 2 285 кв.м.; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2016 по делу N А32-19056/2014 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения жалобы ООО "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" заявило ходатайство о назначении оценочной экспертизы по определению стоимости всего реализуемого имущества должника, проведение которой просил поручить эксперту ООО "Агентство оценки Аспект".

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 ходатайство ООО "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" о назначении экспертизы удовлетворено, приостановлено производство по обособленному спору по делу А32-19056/2014 до истечения установленного судом срока проведения экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Оценочная компания "Альянс" Соловьевой Наталье Владимировне.

27.03.2017 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение ООО "Оценочная компания "Альянс".

В судебном заседании представитель уполномоченного органа ФНС России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель ПАО АКБ "Авангард" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.06.2014 возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

09.09.2014 вынесена резолютивная часть определения о введении в отношении должника процедуры наблюдения.

17.03.2015 вынесена резолютивная часть решения о признании должника банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. 20.05.2015 вынесена резолютивная часть определения об утверждении Трулова Максима Владимировича конкурсным управляющим должника.

Во исполнение возложенных обязанностей управляющего Трулов М.В. обратился в суд с заявлением об утверждении Положения о порядке продажи заложенного имущества должника и утверждении начальной цены предмета залога.

Суд первой инстанции счёл необходимым удовлетворить требование конкурсного управляющего и утвердить Положение о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога, в редакции, предложенной конкурсным управляющим и согласованной залоговым кредитором, а также установить начальную продажную цену имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ- ТЕХНОЛОГИИ", в том числе находящегося в залоге ПАО АКБ "Авангард":

Наименование объекта	Начальная цена продажи, руб.
Административное нежилое здание: кадастровый номер 23:43:0306051:160; площадь: 265,2 кв.м.; литер: 50768, А; этажность: 2; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8	8 934 013,56
Нежилое здание литер Н: кадастровый номер 23:43:0306051:634; площадь: 401,5 кв.м.; этажность: 1; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8	11 080 073,22
Земельный участок: кадастровый номер: 23:43:0306051:134; категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации административно- складских зданий; площадь: 2 285 кв.м.; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8	468 785,00

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции частично не согласился с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Порядок продажи имущества должника определен в статье 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества (пункт 1 указанной статьи).

В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений (пункт 2 указанной статьи).

Реализация имущества должника по смыслу норм Закона о несостоятельности (банкротстве) о конкурсном производстве, является основным мероприятием в данной стадии процесса несостоятельности, направленным на получение средств для погашения требований кредиторов должника.

Для обеспечения максимального баланса интересов участвующих в деле лиц вопросы определения порядка и условий продажи имущества должника входят в компетенцию собрания кредиторов, которые утверждают такой порядок, а также утверждают изменения в него.

Вмешательство суда, контролирующего ход процесса несостоятельности должника, ограничено случаями появления неразрешимых противоречий между собранием кредиторов и управляющим.

Признаком таких противоречий является отсутствие утвержденного собранием кредиторов порядка реализации имущества в течение двух месяцев, поскольку чрезмерное затягивание процедуры несостоятельности очевидно нарушает законные интересы всех кредиторов.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 139 Закона о несостоятельности (банкротстве) арбитражный суд может вмешаться в процесс определения порядка реализации имущества должника не только в случае отсутствия утверждения такого порядка в течение двух месяцев, но и в случае наличия неразрешимых противоречий при рассмотрении вопроса об изменении такого порядка.

В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ N 58 от 23.07.2009 согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с п. 4 ст. 138 Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В настоящем деле конкурсный управляющий ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ" обратился в суд с заявлением об утверждении начальной продажной стоимости недвижимого имущества и просил утвердить порядок и условия реализации имущества должника, в том числе находящегося в залоге ПАО АКБ "Авангард", указывая на то, что имущество должника, в том числе находящееся в залоге ПАО АКБ "Авангард", подлежит продаже совместно, собранием кредиторов от 01.02.2016 решение об утверждении Положения о порядке, сроках, условиях и начальной цене реализации имущества должника не принято.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2015 по делу N А32-19056/2014 требование ОАО АКБ "АВАНГАРД" было включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ" в сумме 25 662 345,27 руб. (20 000 000 руб. основной долг, 1 109 589,06 руб. проценты за пользование кредитом, отдельно 4 552 756,21 руб. неустойка), как обеспеченные залогом имущества должника.

В ходе рассмотрения требования суд установил, что между кредитором и должником был заключен договор об открытии кредитной линии N 585/11-КЛ от 20.07.2011. Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2013 по делу N А40-139455/2013-98-1277, вступившим в законную силу, утверждено мировое соглашение, заключенное между должником и кредитором.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2014 по делу N А40-139455/2013-98-1277 было удовлетворено заявление кредитора о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения, согласно которому было определено выдать кредитору исполнительный лист на принудительное взыскание с должника задолженности в размере 20 000 000 руб. по кредиту, 824 905,49 руб. по процентам, 4 443 412,50 руб. неустойки по кредиту и 109 343,71 руб. неустойки по процентам, подлежащих уплате на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 18 ноября 2013 по делу N А40-139455/13-98-1277; обратить взыскание в пользу ОАО АКБ "АВАНГАРД" на заложенное обществом с ООО "НЕФТЕГАЗМАШ- ТЕХНОЛОГИИ" имущество по Договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) N 585/11-ЗН от 20.07.2011, а именно: - административное здание, назначение: нежилое, площадь: общая 265,2 кв.м., инвентарный номер: 50768, литер: А, этажность: 2, адрес: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, кадастровый (или условный номер): 23:43:03:3.10.2000-359, установив начальную стоимость реализации на публичных торгах в размере 8 910 720,00 руб.; - нежилое здание литер Н, назначение: нежилое, площадь: общая 401,5 кв.м., этаж: 1, адрес: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, кадастровый (или условный номер): 23:43:03:3.10.2000-358, установив начальную стоимость реализации на публичных торгах в размере 13 490400,00 руб.

При этом право собственности должника на земельный участок площадью 2285 кв.м., с кадастровым (условным) номером 23:43:0306051:134, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, возникло только на основании договора купли продажи от 25.10.2011 N 872, заключенного с должником с Администрацией муниципального образования г. Краснодар.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 90 от 28.01.2005 разъяснено, что если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

Однако кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой нежилого помещения, из денежной суммы, вырученной от продажи доли в праве собственности на земельный участок, не являющийся предметом ипотеки. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены помещения, установленной судом, и начальной продажной цены доли в праве собственности на земельный участок, определенной судебным приставом-исполнителем.

Поскольку в рассматриваемом случае право собственности должника на земельный участок возникло позднее заключения договора залога (ипотеки), залог на земельный участок не распространяется, однако земельный участок и расположенные на нем здания подлежат реализации в составе единого лота с распределением денежных средств пропорционально стоимости залогового и незалогового имущества должника.

В настоящем случае совместной продаже подлежит как заложенное, так и свободное от обременений имущество должника, в связи с чем условия его продажи, включая вопрос о начальной продажной цене, должны быть согласованы со всеми кредиторами должника.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке N 27/07/15 от 21.10.2015 рыночной стоимости имущества должника, в том числе находящегося в залоге ПАО АКБ "Авангард", стоимость имущества составляет 25 486 393 руб., из них нежилые здания в общей сумме 25 017 608 руб., земельный участок в сумме 468 785 руб.

В материалы дела представлено письмо залогового кредитора, адресованное ООО "Уралмаш НГО Холдинг", согласно которому он сообщает о том, что ПАО АКБ "АВАНГАРД" не дает своего согласия на реализацию недвижимого имущества Должника, если начальная продажная цена земельного участка будет выше рыночной цены, установленной отчетом об оценке N 27/07/15-1 от 21.10.2015 и равной 468 785 руб.

Конкурсный кредитор ООО "Уралмаш НГО Холдинг" относительно указанной конкурсным управляющим стоимости земельного участка возражал, просил утвердить его стоимость в сумме определенной в отчетах об оценке N 0-16-92, N 070516.02 от 11.07.2016.

Судом первой инстанции указанные отчеты и изложенные в них выводы о цене земельного участка приняты не были по мотиву их некорректности.

Суд пришел к выводу, что в отчете N О-16-92 стоимость спорного земельного участка была определена как земельного участка без строений с учетом стоимости сноса или демонтажа находящихся на нем зданий и сооружений, в отчете N 070516.02 от 11.07.2016 стоимость спорного земельного участка была определена с использованием сравнительного метода, при этом для сравнения оценщиком были использованы земельные участки по своим характеристикам, значительно отличающиеся от спорного земельного участка, являющегося предметом исследования, так сравниваемые земельные участки имели в качестве вида разрешенного использования - для ИЖС, также земельные участки не имели строений.

Вместе с тем отклоняя доводы кредитора ООО "Уралмаш НГО Холдинг" и уполномоченного органа и принимая выводы отчета об оценке рыночной стоимости имущества должника N 27/07/15-1 от 21.10.2015, в том числе относительно размера рыночной стоимости земельного участка, суд не привел мотивов для отклонения ссылки указанных лиц на кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым (условным) номером 23:43:0306051:134 в размере 19 071 044,15 руб.

Судом первой инстанции также не сделано вывода о соответствии требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартов оценки (ФСО-7), представленного конкурсным управляющим отчета N 27/07/15-1 от 05.09.2015; а именно: правомерности применения подхода оценщика по отчету N 27/07/15-1 по определению рыночной цены объектов недвижимости затратным способом, а именно: стоимость земельного участка равна стоимости затрат собственника на его приобретение (абзац N3 стр. 10, абзац 5 стр. 44 отчета N 27/07/15-1).

Тогда как, согласно подпункта "д" для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости, с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предложении его наиболее эффективного использования.

Таким образом, в материалах дела представлены два противоречивых отчета об оценке, когда оценка рыночной стоимости предмета земельного участка имеет значительную разницу (разница составляет более чем в 45 раз - согласно отчету N 27/07/15-1 от 05.09.2015 стоимость земельного участка составила 468 785 руб., а по отчету N 070516.02 от 05.07.2016 - 21 386 000 руб.).

Вместе с тем, выяснение вопроса о действительной стоимости земельного участка имеет существенное значение для разрешения рассматриваемых разногласий, ответ на данный вопрос может быть дан только при наличии специальных знаний, которыми арбитражный суд не обладает.

При таких обстоятельствах, с целью устранения имеющихся противоречий суд должен был вынести на обсуждение участвующих в деле лиц вопрос о назначении судебной экспертизы для определения действительной стоимости земельных участков.

В связи с изложенным определением суда апелляционной инстанции от 20.01.2017 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Оценочная компания "Альянс" Соловьевой Н.В.

Из заключения эксперта от 17.03.2017 следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

- Административное нежилое здание: кадастровый номер 23:43:0306051:160; площадь: 265,2 кв.м.; литер: 50768, А; этажность: 2; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, в сумме 5 798 000 руб.;

- Нежилое здание литер Н: кадастровый номер 23:43:0306051:634; площадь: 401,5 кв.м.; этажность: 1; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, в сумме 16 939 000 руб.;

- земельный участок: кадастровый номер: 23:43:0306051:134; категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации административно-складских зданий; площадь: 2 285 кв.м.; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, в сумме 25 366 000 руб.

Оспаривая выводы эксперта, ПАО АКБ "АВАНГАРД" ссылается на неясность и неоднозначность результатов экспертизы.

Так, Банка указывает, что согласно стр. 56 Заключения рыночная стоимость улучшений земельного участка, рассчитанная методом сравнительной единицы (метод удельной стоимости) в рамках затратного подхода, составляет 29 078 000,00 руб., в том числе:

- Административное здание: 7 416 000,00 руб.

- Нежилое здание литер Н: 21 662 000,00 руб.

Однако итоговая величина рыночной стоимости зданий составила на 6 341 000,00 руб. меньше - 22 737 000,00 руб., в том числе:

- Административное здание: 5 798 000,00 руб.

- Нежилое здание литер Н: 16 939 000,00 руб.

Согласно стр. 77 Заключения итоговая величина рыночной стоимости зданий была получена путем вычитания стоимости земельного участка (25 366 000,00 руб.) из общей согласованной рыночной стоимости всех объектов оценки (48 103 000,00 руб.).

При этом экспертом не приведено какого-либо обоснования использованного метода получения итоговой рыночной стоимости зданий.

Раздел 9.5. "Описание процедуры согласования" (стр. 74-77 Заключения) не содержит объяснения столь существенной разницы рассчитанной и итоговой стоимости улучшений земельного участка.

Коллегия судей данные доводы Банка отклоняет, поскольку из Заключения следует, что с учетом того, что нежилые здания расположены на едином земельном участке, эксперт определял их стоимость как единого объекта с последующим выделением стоимостей по каждому объекту экспертизы после процедуры согласования объектов экспертизы и выводов, полученных на основании проведенных расходов по различным подсчетам.

Эксперт указывает, что им был применен подход, изложенный в подпункте "г" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в соответствии с которым в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

В результате применения затратного метода рыночная стоимость объекта исследования составила 54 444 000 руб., в том числе:

- 29 078 000 руб. рыночная стоимость улучшений земельного участка;

- 25 366 000 руб. рыночная стоимость земельного участка.

В результате применения сравнительного метода рыночная стоимость объекта исследования составила 41 761 000 руб.

Далее экспертом было произведено согласование полученных результатов, и исходя из приоритета критериев согласования: учет рыночной ситуации, достоверность информации, учет специфики объекта, учет влияния рисков, отражение тенденций развития рыночной ситуации, эксперт определил рыночную стоимость объекта исследования в размере 48 103 000 руб.

В последующем эксперт определил рыночную стоимость каждого из объектов исследования, путем вычитания из общей стоимости объекта исследования (48 103 000 руб.) стоимости земельного участка (25 366 000 руб.) с учетом доли стоимости каждого из строений, определенной затратным методом.

Коллегия судей считает обоснованным подобный метод определения стоимости каждого из строений, поскольку стоимость земельного участка относительно объективно определяется сравнительным методом путем сопоставления с объектами-аналогами. В свою очередь стоимость сооружения в отрыве от земельного участка и всех его характеристик определена быть не может, поскольку фактически сооружения являются элементом улучшения земельного участка. Соответственно, стоимость сооружений подлежит определению именно путем исключения из общей стоимости объекта стоимости земельного участка.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стоимость земельного участка и расположенных на нем зданий экспертом была определена в соответствии с Федеральными стандартами оценки, выводы эксперта понятны, логически обоснованны и непротиворечивы.

Довод Банка о том, что экспертом не была указана дата определения стоимости объекта оценки является необоснованным, поскольку в заключении эксперт неоднократно указывает на то, что дата определения рыночной стоимости объекта недвижимости - 06.03.2017.

Также судом отклоняется довод Банка и конкурсного управляющего о том, что стоимость объекта исследования завышена, первые торги не состоялись в связи с тем, что была подана только одна заявка, поскольку факт подачи только одной заявки мог быть обусловлен как объективными обстоятельствами (например, ценой), так и субъективными (например, наличие судебного спора относительно порядка реализации и начальной цены данного имущества либо отсутствием потенциальных покупателей в определенный временной период).

Фактическая рыночная стоимость имущества максимально точно может быть определена только после окончания открытых торгов (при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц).

Представленное в материалы дела конкурсным управляющим положение о продаже имущества, в том числе находящегося залоге у ПАО АКБ "Авангард", согласовано с залоговым кредитором, не противоречит действующему законодательству и участвующими в деле лицами по существу не обжалуется, в связи с чем оснований для его изменения судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает необходимым удовлетворить апелляционные жалобы и изменить судебный акт в части установления начальной продажной цены имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ".

Поскольку из заявления ООО "Оценочная компания "Альянс" следует, что стоимость проведенной экспертизы составляет 95 000 руб., указанная сумма подлежит перечислению экспертной организации с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Соответственно, судебные расходы в указанной части подлежат возмещению обществу с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" в порядке, предусмотренном пунктом 18 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

Излишне перечисленные обществом с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" 5 000 руб. по платежному поручению от 18.01.2017 N 98 подлежат возврату с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда на основании заявления кредитора с указанием реквизитов для перечисления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2016 по делу N А32-19056/2014 изменить, изложив резолютивную часть определения в следующей редакции:

"Утвердить Порядок и условия продажи имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ", в редакции, подготовленной конкурсным управляющим, с учетом следующей начальной стоимости имущества.

Установить начальную продажную цену имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ", в том числе находящегося в залоге ПАО АКБ "Авангард":

- Административное нежилое здание: кадастровый номер 23:43:0306051:160; площадь: 265,2 кв.м.; литер: 50768, А; этажность: 2; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, в сумме 5 798 000 руб.;

- Нежилое здание литер Н: кадастровый номер 23:43:0306051:634; площадь: 401,5 кв.м.; этажность: 1; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, в сумме 16 939 000 руб.;

- земельный участок: кадастровый номер: 23:43:0306051:134; категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации административно-складских зданий; площадь: 2 285 кв.м.; адрес: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Вишняковой, д. 1/8, в сумме 25 366 000 руб.".

Удовлетворить требование общества с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" в части распределения судебных расходов в сумме 95 000 руб. за счет имущества ООО "НЕФТЕГАЗМАШ-ТЕХНОЛОГИИ" в порядке к пункту 3 статьи 137 Закона о банкротстве.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда ООО "Оценочная компания "Альянс" (г. Тюмень, ул. Шиллера, 47/4) 95 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 18.01.2017 N 98, по следующим реквизитам:

ИНН 7202192266

КПП 720301001

Получатель ООО "Оценочная компания "Альянс"

Сч. N 40702810738290001845 в филиале "Екатеринбургский" АО "Альфа-Банк" в г. Тюмени

БИК N 046577964

Сч. N 30101810100000000964.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 5 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 18.01.2017 N 98. Возврат произвести на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Уралмаш Нефтегазовое Оборудование Холдинг" с указанием реквизитов для перечисления.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Емельянов

Судьи

А.Н. Стрекачёв Н.В. Сулименко