Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2017 г. N 08АП-6688/17

город Омск

14 августа 2017 г.

Дело N А70-12954/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6688/2017) общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.03.2017 по делу N А70-12954/2016 (судья Щанкина А.В.), принятое по иску Ордынского районного потребительского общества (ОГРН 1025404497656, ИНН 5434100906) к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (ОГРН 1097232011271, ИНН 7202196077), третье лицо: Отдел судебных приставов по Ордынскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области, о признании недействительным отчета и установлении стоимости имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Отдела судебных приставов по Ордынскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Ордынского районного потребительского общества - Марьянович Н.Г. (личность удостоверена паспортом, по доверенности N 54 АА 2237178 от 07.09.2016),

установил:

Ордынское районное потребительское общество (далее - истец, Ордынское РАЙПО) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (далее - ответчик, ООО "ЗСКЦ") о признании недействительным отчета, установить стоимость имущества для целей принудительной реализации имущества в рамках исполнительного производства: нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 1 280 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, р.п. Ордынское, ул. Ленина, д. 13 с кадастровым номером 54:20:010173:24 согласно результатам экспертизы, проведенной ООО "Оценка XXI век", взыскании судебных расходов в сумме 74 000 руб. в счет оплаты услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел судебных приставов по Ордынскому району УФССП по Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.03.2017 по делу N А70-12954/2016 исковые требования удовлетворены, отчет N 303/229 об оценке, произведенный ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" признан недействительным.

Суд установил стоимость имущества для целей принудительной реализации имущества в рамках исполнительного производства: нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 1280 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, рдт. Ордынское, ул. Ленина, д. 13 с кадастровым номером 54:20:010173:24 в размере 11 220 000 руб. и земельного участка площадью 2275,21 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, р.п. Ордынское, ул. Ленина, д. 13 с кадастровым номером 54:20:010173:6 в размере 1 140 000 руб.

Этим же судебным актом с ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" в пользу Ордынского районного потребительского общества взыскано 30 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы и 74 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ЗСКЦ" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель указывает на то, что итоговая рыночная стоимость, указанная в Отчете действительна лишь на ту дату, на которую она была определена и на то, что рассматривать Отчет N 223-Т/16 от 07.11.2016, разнящийся с выводами о стоимости арестованного имущества, с Отчетом составленным ООО "ЗСКЦ" является грубым нарушением законодательства, поскольку оценка имущества проведена на иную дату.

Податель жалобы считает, что истцом не было представлено бесспорных доказательством того, что Отчёт N 303/229 является недействительным, а также нет ни одной ссылки на нарушение каких-либо норм законодательства РФ, в том числе и нарушения норм Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", влекущих признание Отчёта N 303/229 недействительными. Также не было представлено конкретных замечаний к Отчету N 303/229, которые бы указывали на его недостоверность.

Также ответчик указывает на то, что физический износ элементов здания был рассчитан экспертом неверно, а также на то, что неверно было установлено техническое состояние здания, что привело к завышению итоговой рыночной стоимости; взятый экспертом коэффициент перевода в текущие цены из письма Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 12.08.2016 N КЦ/201608 "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на август 2016 года" привел к существенному завышению итоговой рыночной стоимости.

Кроме того, податель жалобы, ссылаясь на статью 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации" указывает на необоснованность вывода суда о том, что при оценке строения невозможно не оценить земельный участок.

Оспаривая доводы подателя жалобы, Ордынское РАЙПО и Отдел судебных приставов по Ордынскому району УФССП по Новосибирской области представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "ЗСКЦ" и Отдел судебных приставов по Ордынскому району УФССП по Новосибирской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель Ордынское РАЙПО возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившегося в судебное заседание представителя истца, установил следующие обстоятельства.

Ордынское РАЙПО является должником по исполнительному производству N 6883/16/54032-ИП, возбужденному на основании исполнительного документа постановления от 27.04.2016 N 77 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 6 по Новосибирской области по делу N 482764, вступившему в законную силу 23.03.2016.

В рамках указанного исполнительного производства постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ордынскому району УФССП по Росси по Новосибирской области Бирник С.А. было арестовано недвижимое имущество должника (истца) от 28.04.2016 в виде нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 1 280 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, р.п. Ордынское, ул. Ленина, д. 13, принадлежащего должнику на праве собственности.

02.08.2016 судебный пристав-исполнитель вынес постановление об участии специалиста в исполнительном производстве и оформил заявку на оценку арестованного имущества.

Постановлением от 05.10.2016 судебный пристав-исполнитель принял результаты оценки имущества, проведенной ответчиком, в соответствии с отчетом N 303/229, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости - здания магазина - нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 1280 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, рдт. Ордынское, ул. Ленина, д. 13 с кадастровым номером 54:20:010173:24 определена в размере 3 866 700 руб., при этом стоимость земельного участка, на котором расположен указанный объект, не учитывалась.

Судебный пристав-исполнитель 06.10.2016 ознакомил Ордынское РАЙПО с результатами оценки спорного имущества.

Несогласие истца с рыночной стоимостью спорного объекта явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

31.03.2017 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 7 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного суда от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" дано разъяснение о том, что в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Из содержания статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в силу пункта 3 части 4 статьи 85 N 229-ФЗ стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является для судебного пристава-исполнителя обязательной, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50, а также приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 N 6083/12 правовой позицией, стороны исполнительного производства вправе либо оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено в настоящее время два способа защиты права лица, считающего отчет об оценке имущества недостоверным: во-первых, возможность оспорить произведенную оценку в общем исковом порядке, во-вторых, возможность оспорить постановление пристава-исполнителя в порядке главы 24 АПК РФ (административный порядок).

При этом при рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд должен сделать вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал свое требование заявитель - оспаривание результата оценки (признание недостоверным отчета) или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.

В настоящем случае истцом заявлено исковое требование о признании отчета N 303/229 об оценке, произведенного ООО "ЗСКЦ", недействительным и установлении стоимости имущества для целей принудительной реализации имущества в рамках исполнительного производства: нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 1280 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, рдт. Ордынское, ул. Ленина, д. 13 с кадастровым номером 54:20:010173:24 в размере, определенном в экспертом заключении.

Заявив исковые требования о признании отчета недействительным и установлении стоимости имущества для целей принудительной реализации имущества в рамках исполнительного производства, заявленные с целью определения достоверности проведенной оценки спорного имущества, истец воспользовался надлежащим способом защиты права.

Судом первой инстанции установлено, что основанием для обращения истца в суд с настоящим иском явилось занижение, по его мнению, размера рыночной стоимости спорного имущества.

Из представленных в дело доказательств следует, что истец, в качестве подтверждения действительной стоимости спорного имущества, представил отчет ООО "Империал" от 07.11.2016 N 223-Т/16, согласно которому стоимость объекта оценки округленно составила 14 767 000 руб. (из них 12 837 000 руб. - стоимость здания, 1 930 000 руб. - стоимость земельного участка).

Согласно статье 14 Закона N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 установлено, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Таким образом, наличие отчета об оценке иного оценщика с другой величиной оценки при незначительном расхождении не означает, что первый отчет об оценке является недостоверным. Явно существенным с разумной степенью достоверности будет кратное расхождение в цене (превышение цены в 2 и более раза).

Как следует из материалов дела, оспариваемым истцом отчетом установлен размер рыночной стоимости объекта по состоянию на 30.08.2016 в сумме 3 866 700 руб., между тем в отчете, представленным истцом N 223-Т/16 от ООО "Империал" размер рыночной стоимости объекта по состоянию на 07.11.2016 установлен в сумме 12 837 000 руб., то есть расхождение более чем 3 раза.

В силу пункта 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из данных обстоятельств существенного расхождения рыночной стоимости спорного объекта в двух отчетах по одному методу для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом первой инстанции по ходатайству истца назначена и проведена судебная экспертиза.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона N 135-ФЗ. В отчете указываются, в том числе, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта.

В соответствии с пунктом 7 ФСО N 1 подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7).

В силу пункта 2 ФСО N 7 настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Подпунктом "а" пункта 24 ФСО N 7 предусмотрено, что при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

В оспариваемом отчете N 303/229 размер объекта установлен при отсутствии оценки земельного участка, на котором расположено спорное нежилое здание.

Из пояснений ответчика следует, что данное обстоятельство обусловлено тем, что судебный пристав в задании на оценку указал в качестве объекта оценки только здание магазина, но не указал земельный участок.

Между тем суд первой инстанции правильно посчитал, что данные доводы ответчика не могут быть приняты на основании следующего.

Земельным законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)), в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой такой недвижимостью, и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271, пункты 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09 и от 03.04.2012 N 14556/11 изложен правовой подход, в соответствии с которым сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является недействительной (ничтожной).

Таким образом, отчуждение принадлежащих истцу объекта недвижимости без земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, недопустимо. Учитывая изложенное, а также то, что принудительное отчуждение имущества может быть произведено только при условии равноценного возмещения с соблюдением при этом прав собственника на справедливую оценку его имущества, указанный имущественный актив следовало учесть в составе рыночной стоимости предполагаемых к отчуждению строений.

Как следует из оспариваемого отчета N 303/229, стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, не учтена.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оценка рыночной стоимости объектов (строений) общества без учета стоимости прав на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования, не может считаться достоверной и не отражает реальную рыночную стоимость такого недвижимого имущества (обязанность оценщика учесть в расчете рыночной стоимости объектов недвижимости общества стоимость права пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, следует из статьи 15 Закон N 135-ФЗ, пункта 2 статьи 271, пунктов 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).

Разделом 3 ФСО N 1 предусмотрены три подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

Как усматривается из оспариваемого отчета, при определении стоимости оцениваемого объекта ООО "ЗСКЦ" применен затратный подход к оценке.

Согласно пунктам 15, 23 ФСО N 1 затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Так, при применении ответчиком затратного подхода и совокупного износа в размере 70% общая итоговая стоимость объекта оценки составила 3 866 700 руб.

Исходя из результатов проведенной ООО "Империал" оценки спорного имущества в отчете N 223-Т/16, при применении того же затратного подхода и совокупного износа в размере 67,87% общая итоговая стоимость объекта оценки составила уже 6 636 304 руб. 17 коп., а в экспертном заключении ООО "Оценка XXI век" при совокупном износе в размере 70,4% общая итоговая стоимость объекта оценки составила 14 830 000 руб.

Ссылка оценщика в спариваемом отчете на отсутствие аналогов, как основание для применения затратного метода и отказ от применения сравнительного подхода правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку в отчете ООО "Империал" и экспертном заключении ООО "Оценка - XXI век" использованы сравнимые объекты-аналоги.

Таким образом, исследуя оспариваемый отчет N 303/229, отчет ООО "Империал" и экспертное заключение от 27.02.2017 N 001-17-Р суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованном отказе оценщика (ответчика) от применения сравнительного метода по причине невозможности найти аналоги, тогда как отчет ООО "Империал" и экспертное заключение, полученное судом при рассмотрении дела, содержит достаточно подробное и полное описание существующих аналогов (разных в том и другом случаях), которые арбитражный суд признал допустимыми для сравнения со спорным объектом оценки, поскольку они наиболее полно приближены к исследуемому объекту, как по месту расположения, так и площади и целевому назначению с учетом физических характеристик объекта и его конструкции.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет ООО "ЗСКЦ" N 303/229 не отражает действительную рыночную стоимость спорного нежилого здания, поскольку оценка рыночной стоимости объектов (строений) проведена ответчиком без учета стоимости прав на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования, а также при прочих равных обстоятельствах при применении аналогичного подхода в иных отчетах определена рыночная стоимость объекта оценки в кратном расхождении, в связи с чем данный отчет подлежит признанию недействительным.

Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что по смыслу части 2 статьи 12 Закона N 135-ФЗ рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Спорный отчет составлен ответчиком 30.08.2016, таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора указанный шестимесячный срок истек 30.02.2017, в связи с чем данный отчет также не может быть положен в основу сделки по принудительному отчуждению спорного объекта в порядке статьи 12 Закона N 135-ФЗ.

Довод подателя жалобы о недействительности экспертного заключения от 27.02.2017 N 001-17-Р, не принимаются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников, возможные же ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 456-О).

В статье 3 Закона N 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стандарты оценки утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 12 Стандартов сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений, (пункт 13), при этом в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Пунктом 18 Стандартов затратный подход определен как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, который преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19).

В соответствии с пунктом 20 Стандартов в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Исследуя представленное в суд экспертное заключение от 27.02.2017 N 001-17-Р, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требования стандартов оценки, в том числе пункта 22 ФСО N 7 соблюдены экспертом при проведении судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения от 27.02.2017 N 001-17-Р, экспертом в ходе проведения экспертизы установлены качественные характеристики объекта исследования (физические свойства объекта, износ, устаревания), а также осуществлен осмотр объекта исследования - осмотр проводился 10.02.2017. В связи с тем, что дата экспертизы ретроспективна, и провести осмотр объекта экспертизы на дату проведения экспертизы невозможно, экспертом проводился осмотр объекта в период составления экспертного заключения с целью ознакомления с объектом экспертизы на местности.

Также из указанного экспертного заключения усматривается, что в результате использования экспертном всех трех методов оценки - затратного, сравнительного и доходного, экспертом в конечном итоге осуществлено согласование полученных данных, в результате чего рыночная стоимость здания составила округленно 11 220 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка - 1 140 000 руб.

Доводы ответчика о несоответствии выводов в экспертном заключении о взятии неверных коэффициентов, иного физического износа и др. являются, по сути, его частным мнением и не согласием по существу с выводами эксперта, поскольку согласно статье 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, а пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 установлено, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что заключение эксперта N 001-17-Р соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ), поэтому оснований для признания его ненадлежащим доказательством не имеется.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 50 Постановления от 17.11.2015 N 50 также разъяснил, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание признание отчета N 303/229 недействительным и установление рыночной стоимости спорного объекта судом первой инстанции в ходе проведения судебной экспертизы, данная сумма подлежит использованию судебным приставом - исполнителем в рамках исполнительного производства.

Также арбитражный суд считает нужным указать, что Отделу судебных приставов по Ордынскому району УФССП по Новосибирской области необходимо учитывать вышеизложенные положения закона в части применения принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов при принудительном отчуждении объектов недвижимого имущества.

С учетом изложенного заключение судебной экспертизы N 001-17-Р также может быть использовано с целью определения рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Таким образом, заявленные исковые требования о признании отчета N 303/229 об оценке, произведенный ООО "ЗСКЦ" недействительным и установлении стоимости имущества для целей принудительной реализации имущества в рамках исполнительного производства: нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 1280 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, рдт. Ордынское, ул. Ленина, д. 13 с кадастровым номером 54:20:010173:24 в размере 11 220 000 руб. и земельного участка, площадью 2275,21 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, р.п. Ордынское, ул. Ленина, д. 13 с кадастровым номером 54:20:010173:6 в размере 1 140 000 руб. заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

Решением по настоящему делу суд первой инстанции также удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 74 000 руб., признав их отвечающими критериям разумности и не чрезмерными.

Поскольку каких-либо доводов, возражений относительно данного вывода суда ООО "ЗСКЦ" в апелляционной жалобе не заявлено, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки указанного вывода арбитражного суда.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, удовлетворив заявленные Ордынское РАЙПО требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя, то есть на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.03.2017 по делу N А70-12954/2016 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова А.Н. Лотов