Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2017 г. N 13АП-15337/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 февраля 2018 г. N Ф07-14304/17 настоящее постановление отменено

г. Санкт-Петербург

17 августа 2017 г.

Дело N А56-84077/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.,

при участии:

от истца Савватеевой Д.Ю., по доверенности от 29.12.2016,

от ответчика Илларионова Е.В., по доверенности от 07.02.2016; Рыбинцева О.В., по доверенности от 09.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15337/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 по делу N А56-84077/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к акционерному обществу "Торговый двор"

о взыскании,

по встречному иску о признании сделок недействительными,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Торговый Двор" (далее - Общество) о взыскании арендной платы в размере 13 391 582,58 руб. и пени за просрочку платежа в размере 4 644 283,9 руб.

Определением суда от 16.02.2017 принято к производству встречное исковое заявление Акционерного общества "Торговый Двор" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании односторонние сделки, выраженные в Уведомлении об изменении арендной платы исх. N 44138-25/16 от 27.04.2016, исх. N 75904-25/16 от 12.07.2016, исх. N 89392-25 от 15.08.2016 недействительными.

Решением от 26.04.2017 в удовлетворении первоначального искового заявления Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказано; встречное исковое заявление Акционерного общества "Торговый Двор" удовлетворено. Односторонние сделки Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженные в Уведомлении об изменении арендной платы исх. N 44138-25/16 от 27.04.2016, исх. N 75904-25/16 от 12.07.2016, исх. N 89392-25 от 15.08.2016 признаны недействительными; с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества "Торговый Двор" взыскано 18 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить требования Комитета о взыскании задолженности в полном объёме; в удовлетворении встречных требований Общества отказать.

По мнению подателя жалобы, решение от 26.04.2017 вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы Комитет ссылается на то, что с момента ввода объекта в эксплуатацию размер арендной платы за пользование земельным участком не может определяться, исходя из размера платы за заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, установленного на период строительства объекта, а подлежит определению на основании данных, указанных в ведомости инвентаризации земельного участка.

17.07.2017 в канцелярию апелляционного суда от АО "Торговый двор" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "СУ-29", в котором ответчик возражает против доводов истца, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом и Обществом на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2004 N 1420 "О проектировании и строительстве многофункционального спортивно-развлекательного и торгового комплекса со встроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, участок 1 (северо-западнее пересечения с Дунайским пр.), (северо-западнее пересечения Московского шоссе и Дунайского пр.)" был заключен Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-04092(12) от 15.11.2007 (далее - договор).

В соответствии с условиями вышеуказанного договора, Заявителю был предоставлен во временное владение и пользование (аренду) земельный участок с кадастровым N 78:14:7686:10, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, участок 1 (северо-западнее пересечения с Дунайским проспектом) площадью 62 336 кв.м. для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального спортивно-развлекательного торгового комплекса со встроенной автостоянкой.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 11.12.2007, рег. N 78-78-01/0643/2007-439.

Дополнительным соглашением N 1 от 10.11.2009 г. срок действия Договора был установлен на период с даты его заключения до 31.05.2012.

Дополнительным соглашением N 2 от 29.11.2011 г. срок действия Договора был установлен на период с даты его заключения до 28.02.2013.

Дополнительным соглашением N 3 от 14.01.2013 г. срок действия Договора был установлен на период с даты его заключения до 31.05.2015.

С 01.06.2015 Договор был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора Общество приняло на себя обязательства по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств - отчислений на развитие городской инфраструктуры в размере 9 690 000 (Девять миллионов шестьсот девяносто тысяч) долларов США, и, в соответствии с пункт ом 4.5 Договора, по внесению арендной платы за использование земельным участком.

Порядок и условия внесения арендной платы по Договору установлены пунктами 4.6-4.12 Договора с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением N 2 от 29.11.2011 к договору, а именно: арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в рублях (пункт 4.7), арендная подлежит внесению не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 4.10).

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды (пункт 4.9).

Размер арендной платы по Договору составлял:

- в период с 15.11.2007 по 31.12.2009 - 11 282,816 условных единиц в квартал (пункт 4.7 Договора, расчет арендной платы за земельный участок от 15.11.2007);

- в период с 01.10.2010 по 31.12.2010 - 342 454,16 руб. в квартал; в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 - 356 016,70 руб. в квартал; в период с 01.01.2012 по 30.11.2015 - 372969,88 руб. в квартал (Дополнительное соглашение N 2 от 29.11.2011, расчет арендной платы за земельный участок от 29.11.2011);

- в период с 01.12.2015 - в размере 472 424,09 руб. в квартал (Уведомление об изменении арендной платы исх. N 18972-ув./15 от 30.11.2015)

Ответственность Заявителя за нарушение порядка внесения арендной платы установлена пунктом 8.3 Договора в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Уведомлением от 27.04.2016 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору (исх. N 44138-25/16) Комитетом была изменена величина годовой арендной платы за период с 24.07.2014 по 30.11.2015, и установлена в размере 6 821 212,92 руб.; арендная плата в квартал - 1 705 303,23 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1); за период с 01.12.2015 величина годовой арендной платы была установлена в размере 7 920 112 руб., арендная плата в квартал - 1 980 028 руб. (при коэффициенте динамики рынка недвижимости равному 1).

Уведомлением от 12.07.2016 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору (исх. N 75904-25/16) на период с 24.07.2014 по 30.11.2015 величина годовой арендной платы установлена Комитетом в размере 6 821 212,92 руб., арендная плата в квартал - 1 705 303,23 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1); на период с 01.12.2015 величина годовой арендной платы установлена в размере 7 920 112 руб., арендная плата в квартал - 1 980 028 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Уведомлением от 15.08.2016 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору (исх. N 89392-25/16) величина квартальной арендной платы с 18.05.2016 установлена в размере 3 878 635,93 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Полагая, что на основании указанного изменения арендной платы у Общества возникла задолженность по арендной плате за период с 24.07.2014 по 30.06.2016 в размере 13 391 582,58 руб., а также пени за период с 11.07.2014 по 09.06.2016 в размере 4 644 283,90 руб. Комитет направил ответчику претензию, и впоследствии обратился с иском.

Общество, возражая против удовлетворения исковых требований, указывало, что действия Комитета по увеличению арендной платы являются незаконными и необоснованными, и обратилось со встречным иском о признании односторонних сделок по изменению арендной платы по Договору, выраженные уведомлениями от 27.04.2016, 12.07.2016 и 15.08.2016 недействительными.

Рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 310, 450 ГК РФ одностороннее изменение условий договора возможно в случае, предусмотренном законом или договором.

В соответствии с пунктом 4.9 Договора, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119), а также Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

В соответствии со статьей 3 Закона N 608-119 размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). Значения коэффициента Кф установлены Приложением N 4 Постановления N 1379. В соответствии с пунктом 39 приложения N 4 к Положению N 1379 код (Кн) функционального использования 10.1 применяется в случае, если земельные участки предоставлены для строительства (реконструкции) объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 2 Закона N 608-119 Правительством Санкт-Петербурга могут быть установлены особые случаи и порядок определения арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Положения N 1379 арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется в особом порядке, а именно:

- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

- по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Как верно указал суд первой инстанции, инвестиционные условия Договора Обществом исполнены, а сроки строительства истекли, подлежащие строительству объекты недвижимости построены и введены в эксплуатацию, что подтверждается Протоколом исполнения обязательств от 07.05.2014, в соответствии с вышеуказанными требованиями п. 3.1.1 Положения N 1379, арендная плата за земельный участок должна рассчитываться по коду 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс.

В соответствии с указанной методикой расчета размер арендной платы за земельный участок (с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости равного 1,2) с 01.12.2015 г. составляет 472 424,09 руб. в квартал. Расчет арендной платы за земельный участок по коду 10.1. без применения понижающего коэффициента Кс применялся Комитетом и был подтвержден письмом исх. N 18921-25 от 04.03.2016 с приложением копии Уведомления об изменении арендной платы за земельный участок исх. N 18972-ув./15 от 30.11.2015.

Как следует из пункта 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Пленум N 73), если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При этом в соответствии с разъяснениями пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Учитывая изложенное, изменение арендной платы произведено Комитетом произвольно, а односторонние сделки по изменению арендной платы по договору N 00/ЗК-04092(12) от 15.11.2007, совершенные Комитетом и выраженные в Уведомлениях об изменении арендной платы исх. N 44138-25/16 от 27.04.2016, исх. N 75904-25/16 от 12.07.2016, исх. N 89392-25 от 15.08.2016, правомерно признаны судом первой инстанции недействительными.

Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2017 по делу N А56-84077/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева