Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2017 г. N 15АП-620/17

город Ростов-на-Дону

21 августа 2017 г.

дело N А32-25035/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.

судей Д.В. Емельянова, А.Н. Стрекачёва

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.

при участии:

Маркосяна Сергея Гарниковича,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Маркосяна Сергея Гарниковича, Ермакова Александра Робертовича

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 по делу N А32-25035/2009 о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки

по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.2013 N 742Б, заключённого по итогам указанных торгов между ЗАО "Стройцентр" и Ермаковым Александром Робертовичем,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186, заключённого между ЗАО "Стройцентр" и Ермаковым Александром Робертовичем,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Стройцентр" (ИНН: 2321011946, ОГРН: 1022303184771),

принятое судьей Гордюком А.В.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Стройцентр" (далее - должник) конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными торгов по продаже принадлежащего ЗАО "Стройцентр" здания склада литер "И" площадью 425,8 кв.м с кадастровым номером 23:50:0301002:404, договора купли-продажи указанного объекта недвижимости от 25.01.2013 N 742Б, заключённого с Ермаковым Александром Робертовичем, а также о применении последствий недействительности сделки (обособленный спор N 15-С).

Протокольным определением от 20.04.2016 Маркосян С.Г. привлечён к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186, заключённого ЗАО "Стройцентр" и Ермаковым Александром Робертовичем (обособленный спор N 41-С).

Определением от 27.05.2016 рассмотрение обособленных споров N 15-С и N 41-С объединено в одно производство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 по делу N А32-25035/2009 признан недействительной сделкой договор от 25.01.2013 N 742Б купли-продажи одноэтажного кирпичного здания склада литер "И" площадью 425,8 кв.м с кадастровым номером 23:50:0301002:404, расположенного по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая, 2/6, заключенный между ЗАО "Стройцентр" и Ермаковым Александром Робертовичем. Признан недействительной сделкой договор от 02.04.2013 N 4Б/186 купли-продажи земельного участка площадью 3 113 кв.м. с кадастровым номером 23:50:0301002:260, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6, заключенный между ЗАО "Стройцентр" и Ермаковым Александром Робертовичем. Применены последствия недействительности сделок. Суд обязал Ермакова Александра Робертовича возвратить в конкурсную массу ЗАО "Стройцентр" одноэтажное кирпичное здание склада литер "И" площадью 425,8 кв.м. с кадастровым номером 23:50:0301002:404, расположенное по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6. С ЗАО "Стройцентр" в пользу Ермакова Александра Робертовича взысканы денежные средства в размере 655 416 руб. Суд обязал Ермакова Александра Робертовича возвратить в конкурсную массу ЗАО "Стройцентр" земельный участок площадью 3 113 кв.м с кадастровым номером 23:50:0301002:260, расположенный по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6. С ЗАО "Стройцентр" в пользу Ермакова Александра Робертовича взысканы денежные средства в размере 66 679,68 руб. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением суда от 12.12.2016 по делу N А32-25035/2009, Маркосян Сергей Гарникович и Ермаков Александр Робертович обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба Маркосяна Сергея Гарниковича мотивирована тем, что суд первой инстанции нарушил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению апеллянта, суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению. В дополнении к апелляционной жалобе, Маркосян Сергей Гарникович заявил довод о том, что при рассмотрении дел о банкротстве нормы Закона о банкротстве являются специальными и имеют приоритет над положениями Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, норма статьи 35 ЗК РФ в деле о банкротстве должника не подлежит применению. По мнению подателя жалобы, пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 не подлежит применению к спорным правоотношениям. Поскольку в порядке реституции кредитор обязан вернуть должнику вещь, а должник уплатить деньги, то к отношениям сторон применяются правила статьи 359 ГК РФ об удержании, а требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Апелляционная жалоба Ермакова Александра Робертовича мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что условия договора купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б противоречат нормам Земельного кодекса Российской Федерации и принципу единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что Ермаковым А.Р. допущено злоупотребление правом. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не дал надлежащую правовую оценку доводу Ермакова А.Р. о наличии в действиях конкурсного управляющего должника признаков злоупотребления правом. По мнению апеллянта, одновременное приобретение здания и земельного участка было невозможно, так как право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260 возникло у должника 18.10.2012, а публикация о проведении торгов в отношении здания литер "И" состоялась 22.09.2012. Договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 был заключен с целью устранения недостатков договора купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправильно определил срок исковой давности; применил статью 168 ГК РФ в более поздней редакции, чем действовала на момент заключения договора от 25.01.2013 N 742Б.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника просит обжалованный судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, считает выводы суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам Закона о банкротстве.

В судебном заседании Маркосян Сергей Гарникович поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Конкурсный управляющий должника заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2009 в отношении должника введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2010 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Рябич О.М.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2014 Рябич О.М. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2014 конкурсным управляющим должника утверждён Юрин Павел Николаевич.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 Юрин Павел Николаевич освобождён от исполнения обязанностей в деле о банкротстве ЗАО "Стройцентр".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2015 конкурсным управляющим должника утверждён Громыко Иван Олегович (далее - управляющий).

Суд установил, что с ноября 2008 года ЗАО "Стройцентр" использовало на праве аренды (договор от 12.11.2008 N 5000002404) земельным участком с кадастровым номером 23:50:0301002:93 общей площадью 25 665 кв.м. по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/1, с расположенными на нем объектами недвижимости.

В соответствии с отчётом об оценке от 19.11.2010 N 012002/1522.1-10 стоимость имущества должника по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая 2/1, составила 18 524 841 руб., из них право аренды земельного участка - 210 056 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2010 в реестр требований кредиторов ЗАО "Стройцентр" были включены требования ОАО "Юг-Инвестбанк" в размере 12 006 630,12 руб. как обеспеченные залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2011 установлена начальная цена продажи заложенного имущества. Начальная цена продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0301002:93 установлена в размере 210 056 руб.

Из материалов дела следует и установлено определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2014 по настоящему делу, что после реализации отдельных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0301002:93, администрация Муниципального образования Тихорецкий район начала формировать и выделять отдельные земельные участки, в том числе выделен земельный участок площадью 3 113 кв.м. с кадастровым номером 23:50:0301002:260, который на основании постановления главы администрации МО Тихорецкий район продан в собственность должнику по договору от 13.07.2012 N 186 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности (выдано свидетельство о праве собственности 23-АЛ N 125616 от 18.10.2012). На указанном земельном участке находилось здание склада литер "И" площадью 425,8 кв.м. с кадастровым номером 23:50:0301002:404.

В соответствии со справкой Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, зданию склада литер "И" и земельному участку с кадастровым номером 23:50:0301002:260 присвоен адрес: Краснодарский край, Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Парковая, 2/6.

12.07.2012 между должником (продавец) и Ермаковым А.Р. (покупатель) заключен предварительный договор от N 3Б/186 (том 1, л.д. 96), по которому должник обязался заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0301002:260 в случае признания Ермакова А.Р. победителем торгов посредством публичного предложения в отношении лота N 2 (здание склада литер "И" площадью 425,8 кв.м. с кадастровым номером 23:50:0301002:404). Цена земельного участка установлена сторонами договора в размере 66 679,68 руб.

Победителем торгов (публикация о проведении торгов в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475) по продаже здания склада литер "И" признан Ермаков А.Р., предложивший цену за имущество в размере 655 416 руб. С победителем торгов заключен договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б. Ермаков А.Р. перечислил должнику денежные средства в размере 656 000 руб., что подтверждается квитанциями от 10.06.2014 (том 1, л.д. 16-17).

02.04.2013 должник и Ермаков А.Р. заключили договор купли-продажи земельного участка N 4Б/186 (том 1, л.д. 47), согласно которому в собственность Ермакова А.Р. передан участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260 площадью 3 113 кв.м. по цене 66 679, 68 руб. Указанная сумма уплачена должнику по квитанции от 29.03.2013 в составе платежа на сумму 167 010 рублей по договорам N 3Б/185, N 3Б/184 и N 3Б/186.

Полагая, что договоры купли-продажи здания и земельного участка, а также торги заключены и проведены с нарушением действующего законодательства, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил требование конкурсного управляющего в части, признал недействительными договоров купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка и применил последствия признания сделок недействительными.

При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нижеследующее.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве. Заявление об оспаривании сделки должника подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" указано, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

На основании разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"", требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел заявление конкурсного управляющего в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Стройцентр".

Ермаков А.Р. заявил о пропуске конкурсным управляющим срока давности для оспаривания торгов.

Рассмотрев заявление о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции признал его обоснованным.

Оснований для переоценки выводов суда у судебной коллегии не имеется.

Из публикации о торгах от 22.09.2012 N 23010002475 (том 1, л.д. 105) видно, что организатором торгов выступает Рябич О.М., а местом их проведения является электронная торговая площадка "Kartoteka.ru" (http://etp.kartoteka.ru/index.html).

Из протокола о результатах открытых торгов по лоту N 2 от 25.01.2013, опубликованного на официальном сайте торговой площадки "Kartoteka.ru" и подписанного электронной подписью Рябича О.М., видно, что победителем торгов признан Ермаков А.Р. по цене 655 416 руб.

Суд обоснованно указал, что,получив информацию о месте проведения торгов из публикации от 22.09.2012 N 23010002475 в газете "Коммерсантъ", арбитражный управляющий Юрин П.Н., действуя разумно и добросовестно в интересах должника, кредиторов и общества, мог ознакомиться с результатами проведения открытых торгов по лоту N 2 на сайте электронной торговой площадки "Kartoteka.ru".

Поскольку после отстранения Рябича О.М. от исполнения обязанностей конкурсным управляющим ЗАО "Стройцентр" утверждён Юрин П.Н., срок исковой давности по требованию об оспаривании торгов начинает исчисляться со дня его утверждения арбитражным судом (определение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2014).

Таким образом, срок исковой давности по рассматриваемому требованию истек в июле 2015 года. Юрин П.Н. не обращался в арбитражный суд с заявлением об оспаривании торгов, проведённых Рябичем О.М. в 2012 году, а заявление конкурсного управляющего Громыко И.О. поступило в суд 11.03.2016.

В силу положений статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании недействительными торгов, которые состоялись в 2012 году, в связи с истечением срока исковой давности.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 44 постановление Пленума ВС РФ/ВАС РФ N 10/22, если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Судом установлено, что в соответствии с протоколом о результатах открытых торгов победителем торгов (публикация в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475) по лоту N 2 (здание склада литер "И" площадью 425,8 кв.м. с кадастровым номером 23:50:0301002:404) признан Ермаков А.Р. по цене в 655 416 рублей.

25.01.2013 арбитражный управляющий Рябич О.М. заключил с Ермаковым А.Р. договор купли-продажи N 742Б имущества, входящего в состав лота N 2, по цене 655 416 рублей.

Конкурсный управляющий оспорил указанную сделку, сославшись на нарушение положений земельного законодательства, поскольку из буквального толкования договора от 25.01.2013 следует, что реализация здания склада литер "И" произведена отдельно от земельного участка, на котором оно находится.

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из публикаций в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475 видно, что земельный участок, на котором расположено здание склада литер "И", не входит в состав лота N 2. Предметом договора купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б выступает исключительно здание склада литер "И".

С учётом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае реализация имущества произведена таким образом, что взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, утратилась.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515.

В силу пункта 1 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделки, совершаемые на организованных торгах на основании хотя бы одной заявки, адресованной неограниченному кругу участников торгов, а также действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих из таких сделок, не могут быть оспорены на основании статей 61.2 и 61.3 данного Закона.

Поскольку договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б заключен по итогам проведения торгов, он не может быть оспорен на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с правилами пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 указанной статьи).

На основании пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Признав недействительным договор от 25.01.2013 N 742Б, суд правильно применил последствия недействительности сделки, обязав Ермакова А.Р. возвратить в конкурсную массу должника все полученное по недействительной сделке, и взыскав с ЗАО "Стройцентр" в пользу Ермакова А.Р. денежные средства в размере 655 416 руб., уплаченные покупателем по сделке.

Рассмотрев заявление конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемая сделка совершена в нарушение положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 139, 110 и 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" без проведения электронных торгов в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда законными и обоснованными.

Как следует из материалов дела, должник и Ермаков А.Р. заключили предварительный договор от 12.07.2012 N 3Б/186 (том 1, л.д. 96), по которому должник обязался заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0301002:260 в случае признания Ермакова А.Р. победителем торгов посредством публичного предложения в отношении лота N 2 (здание склада литер "И" площадью 425,8 кв.м. с кадастровым номером 23:50:0301002:404).

Победителем торгов по лоту N 2 в отношении здания склада литер "И" признан Ермаков А.Р. (протокол о результатах открытых торгов от 25.01.2013).

02.04.2013 должник и Ермаков А.Р. заключили договор купли-продажи земельного участка N 4Б/186 (том 1, л.д. 47), по которому в собственность Ермакова А.Р. передан участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260 площадью 3 113 кв.м. по цене 66 679,68 руб.

Копия квитанции от 29.03.2013 о перечислении должнику денежных средств по договору купли-продажи от 02.04.2013 N 4Б/186, а также иным договорам (N 3Б/184 и N 3Б/185) в общем размере 167 010 рублей приобщена Ермаковым А.Р. к материалам дела. Из анализа представленных квитанций следует, что платежи осуществлялись путём внесения средств в кассу банка для их зачисления на счёт должника N 40702810000000006827.

Конкурсный управляющий признал факт получения от Ермакова А.Р. денежных средств за земельные участки в размере 167 010 руб. с указанием в назначении платежа "оплата по договорам N 3Б/185, N 3Б/194, N 3Б/186".

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Суд установил, что предметом договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 выступает исключительно земельный участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260 площадью 3 113 кв.м.

При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи земельного участка 02.04.2013 N 4Б/186 на основании статей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса.

Кроме того, на основании пунктов 1 и 3 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

Пункт 4 статьи 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает продажу имущества должника путем проведения открытых торгов. Указанное правило гарантирует получение в ходе конкурсного производства наибольшей справедливой цены. Заключение предварительных и основных договоров купли-продажи с отдельными лицами в процедуре несостоятельности по общему правилу не допускается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

Продажа земельного участка без проведения электронных торгов нарушает императивное правило, установленное Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) в целях получения максимальной выручки от реализации конкурсной массы должника посредством привлечения достаточного количества потенциальных покупателей и формирования наиболее справедливой цены с учётом специфики реализуемого имущества и существующих условий рынка.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения спорной сделки), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принимая во внимание, что земельный участок отчужден конкурсным управляющим без проведения оценки его стоимости (проводилась оценка стоимости права аренды земельного участка, а не самого земельного участка) и без проведения торгов, договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 является недействительной сделкой в соответствии со статьями 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Признав недействительным договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186, руководствуясь пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, суд правильно применил последствия недействительности сделки, обязав Ермакова А.Р. возвратить в конкурсную массу все полученное по недействительной сделке - земельный участок, и взыскав с ЗАО "Стройцентр" в пользу Ермакова А.Р. денежные средства в размере 66 679, 68 руб., уплаченные покупателем по сделке.

Суд первой инстанции рассмотрел и правомерно отклонил довод Ермакова А.Р. о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б и договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ), установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что если основание недействительности сделки связано с нарушением совершившим ее от имени должника арбитражным управляющим Закона о банкротстве, исковая давность по заявлению о ее оспаривании исчисляется с момента, когда о наличии оснований для ее оспаривания узнал или должен был узнать следующий арбитражный управляющий.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б и договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 заключены от имени должника конкурсным управляющим Рябич О.М.

Поскольку после отстранения Рябича О.М. от исполнения его обязанностей конкурсным управляющим ЗАО "Стройцентр" утверждён Юрин П.Н., срок исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б и договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 может начаться не ранее утверждения Юрина П.Н. конкурсным управляющим должника (определение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2014).

С заявлением о признании договоров недействительными обратился конкурсный управляющий Громыко И.О. 11.03.2016, то есть, в пределах трехлетнего срока, предусмотренного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого началось не ранее 22.07.2014.

Таким образом, отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска о признании договоров недействительными по мотиву пропуска срока исковой давности.

Довод апеллянта о том, что нормы Закона о банкротстве являются специальными и имеют приоритет над положениями Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, норма статьи 35 ЗК РФ в деле о банкротстве должника не подлежит применению, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В сфере регулирования имущественных земельных отношений нормы ЗК РФ имеют приоритет применения. Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, поэтому при отсутствии в ЗК РФ правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство. Такое соотношение правовых норм является исключением из правил, так как земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут повлиять на судьбу других объектов в гражданском обороте.

Таким образом, нормы гражданского законодательства (в том числе положения закона "О несостоятельности (банкротстве)") могут применяться к регулированию земельных отношений только в том случае, если эти отношения не урегулированы земельным или специальным федеральным законом.

Довод апеллянта о том, что требование кредитора к должнику не относится к текущим, а подлежит включению в реестр требований кредиторов, как обеспеченное залогом имущества должника, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Дело о банкротстве должника возбуждено определением суда от 12.08.2009. Договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б и договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 заключены по итогам торгов (публикация о проведении торгов в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, если сделка является ничтожной или оспоримая сделка признана недействительной, но не на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве либо других норм этого закона, а по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, судам необходимо исходить из следующего.

В таких случаях применяются предусмотренные пунктом 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве правила (с учетом толкования, данного в пункте 25 и абзаце втором пункта 27 настоящего постановления); пункты 2 и 3 этой статьи не применяются.

При решении вопроса о том, текущим или подлежащим включению в реестр является денежное реституционное требование контрагента по сделке к должнику, судам следует исходить из следующего. Поскольку согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, требование другой стороны о возврате полученных должником денег или возмещении стоимости полученного должником в деньгах считается возникшим в момент такого предоставления. В случае, когда такое предоставление было совершено до возбуждения дела о банкротстве, указанное требование не относится к текущим платежам и подлежит включению в реестр требований кредиторов.

Предоставление денежных средств по договору купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б подтверждается квитанциями от 10.06.2014. Предоставление денежных средств по договору купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 произведено кредитором по квитанции от 29.03.2013 в составе платежа на сумму 167 010 рублей по договорам 3Б/185, 3Б/184 и 3Б/186.

Таким образом, денежное реституционное требование контрагента по сделке к должнику является текущим, очередность и размер удовлетворения требований определяется с учетом правил пункта 2 статьи 134 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о неправильном применении судом норм Гражданского кодекса Российской Федерации о сроках исковой давности и основаниях для признания сделок недействительными, поскольку он не соответствует пунктам 6 и 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ.

Довод апеллянта о злоупотреблении конкурсным управляющим правом на обжалование сделок отклоняется судом, поскольку в рассматриваемом случае конкурсный управляющий реализовал полномочия, предусмотренные нормами Закона о банкротстве, и действовал в интересах должника и кредиторов.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 по делу N А32-25035/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.В. Емельянов А.Н. Стрекачёв