Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2017 г. N 15АП-12189/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2017 г. N Ф08-8507/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

01 сентября 2017 г.

дело N А32-3416/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от истца: представителя Ажиба А.Г. по доверенности от 01.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 июля 2017 года по делу N А32-3416/2017

по иску закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания"

к ответчикам: администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о признании договора недействительным,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором с учетом заявленных уточнений просило:

- признать недействительным приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору от 29.03.2013 N 4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 кв.м., с видом разрешенного использования: "здания и сооружения базы", расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи и ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания", в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015;

- признать недействительным пункт 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору от 29.03.2013 N 4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20;

- внести в договор от 29.03.2013 N 4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89, изменения, изложив приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в следующей редакции:

"С 01.01.2014 размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 кв.м., с видом разрешенного использования: "здания и сооружения базы", расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89, составляет 829 530 руб., исходя из следующего расчета: 82 953 000 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога)".

Исковые требования мотивированы необходимостью применения с 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением арбитражного суда от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014, которым кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости 82 953 000 руб. Указание в приложении к договору аренды "Расчет арендной платы за земельный участок" на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 82 953 000 руб. подлежит применению с 04.08.2015, по мнению общества, незаконно. В пункте 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015 применена ставка 2% от кадастровой стоимости для определения годовой арендной платы. Поскольку право аренды на земельный участок приобретено в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, применению подлежит ставка в двойном размере земельного налога, что составляет 1% от кадастровой стоимости. С 01.01.2014 размер годовой арендной платы по договору аренды от 29.03.2013 N 4900008770 должен составлять 829 530 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2017 признано недействительным приложение к договору "Расчет арендной платы за земельный участок" в части установления ставки арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка и определения начальной даты (04.08.2015) применения кадастровой стоимости земельного участка в размере 82 953 000 руб.

Приложение "Расчет арендной платы за земельный участок" к договору аренды от 29.03.2013 N 4900008770 изложено в следующей редакции:

"Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 кв.м., с видом разрешенного использования: "здания и сооружения базы", расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89, составляет с 01 января 2014 года 829 530 руб., исходя из следующего расчета: 82 953 000 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога)".

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что спорный земельный участок был предоставлен обществу в аренду в результате переоформления его права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно пункту 5.8 постановления Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в границах населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого участка. В отношении спорного земельного участка применялась налоговая ставка 0,5 % от кадастровой стоимости, в связи с чем расчет арендной платы должен производиться по формуле: кадастровая стоимость земельного участка х 1% (двукратная ставка земельного налога). 01.07.2014 общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, решением от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 82 953 000 руб. Установленная указанным судебным актом кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2014 (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Отказ в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения к договору обусловлен тем, что дополнительное соглашение невозможно рассматривать как самостоятельную сделку, оно является изложением приложения к договору о расчете арендной платы в новой редакции.

Администрация г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили его отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что согласно постановлению администрации г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 размер платы за пользование земельным участком, право аренды на которой предоставлено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, составляет 2% от кадастровой стоимости, и поэтому вывод суда первой инстанции об ином размере арендной платы не соответствует действующему законодательству.

В отзыве истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Сочи от 30.11.1992 N 762/3 и государственного акта на право пользования землей серии КК-2 N 420000100 торгово-закупочной базе продтоваров ассоциации "Сочикурортторг" был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 9 000 кв.м. для размещения и эксплуатации зданий и сооружений базы, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Горького, 89.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204001:20.

22.02.2013 администрацией города Сочи издано постановление N 338 "О переоформлении ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка по улице Горького, 89 в городе Сочи".

На основании указанного постановления прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (арендатор) на основании постановления администрации от 22.02.2013 N 338 "О переоформлении закрытому акционерному обществу "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка по улице Горького, 89 в Центральном районе города Сочи" 29 марта 2013 года был заключен договор N 4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 кв.м, с видом разрешенного использования: "здания и сооружения базы", расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89.

В соответствии с пунктом 3.1 договора исчисление арендной платы устанавливается с 22 февраля 2013 года по 22 февраля 2062 года (сроком на 49 лет).

Расчет годового размера арендной платы за земельный участок согласно пункту 3.2 договора изложен в приложении к договору.

В приложении к договору аренды изначально была приведена следующая методика расчета арендной платы за земельный участок:

146 241 900 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2% (ставка аренды) = 2 924 838 руб. (сумма арендной платы за год).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014, вступившим в законную силу 03.11.2014, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 установлена в размере 82 953 000 руб. Суд обязал ФГБУ "ФКП Росреестра" в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

В связи с вступлением в законную силу решения арбитражного суда по делу N А32-22729/2014 между арендодателем и арендатором 01.09.2015 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.03.2013 N 4900008770.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 по решению Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014, вступившему в законную силу 05.11.2014, приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору от 29.03.2013 N 4900008770 изложено в новой редакции, согласно которой размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 с 04.08.2015 составляет 1 659 060 руб., исходя из следующего расчета: 82 953 000 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2% (ставка аренды).

Истец полагает, что приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору аренды от 29.03.2013 N 4900008770 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 в части пункта 1 названного дополнительного соглашения является недействительным, поскольку расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда по делу N А32-22729/2014 в размере 82 953 000 руб. должен производится не с 04.08.2015, а с 01.01.2014.

Кроме того, указанный в приложении "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 размер арендной платы, исчисленный по формуле 2% от кадастровой стоимости земельного участка, превышает двукратный размер земельного налога (1% от кадастровой стоимости) в отношении спорного земельного участка, что противоречит Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582, а также пункту 5.8 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 года N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (в редакции постановления администрации города Сочи от 27.08.2012 N 1826).

26.12.2016 истец направил в адрес ответчиков для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение к договору от 29.03.2013 N 4900008770, изложив приложение в новой редакции.

Поскольку ответчики не заключили дополнительное соглашение к договору в предложенной истцом редакции, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В данном случае, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (дата государственной регистрации 24.09.2012, номер государственной регистрации 23-23-50/278/2012-446), на основании постановления администрации города Сочи от 22.02.2013 N 338 передан истцу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Правительством Российской Федерации 16.07.2009 издано постановление N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Верховный суд Российской Федерации (определения от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558) и Арбитражный суд Северо-Кавказского (постановление от 27.07.2015 года по делу N А53-8613/2014) разъяснили, что утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Основные принципы определения арендной платы", подлежат применению в отношении земель всех категорий публичной собственности, в том числе, земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки (находящиеся в публичной собственности) осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды.

В абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В пункте 5.8 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" также указано, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого участка.

Как правильно указал суд первой инстанции, годовой размер арендной платы в отношении спорного земельного участка, предоставленного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может превышать двукратный размер земельного налога.

В материалы дела истцом представлены декларации по налогу на землю за 2011 и 2012 годы, в разделе 2 которых "расчет налоговой базы и суммы земельного налога" обществом при исчислении и уплате налога на землю по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0204001:20 применялась налоговая ставка 0,5% от кадастровой стоимости.

Верховный суд Российской Федерации (определение от 02.02.2016 года N 301-КГ15-18846) разъяснил, что в целях обложения земельным налогом применяется ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость.

Арбитражный суд при определении точной налоговой ставки, подлежащей применению в расчете земельного налога, руководствуется тем же видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, который применялся уполномоченным государственным органом (органом кадастрового учета) при расчете его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011 в размере 146 241 900 руб. (приложение N 1 к приказу, страница N 39558, строка N 1818618).

В сети Интернет на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастр и картографии по адресу: rosreestr.ru, размещен (опубликован) в полном объеме отчет N 7 от 28.09.2011 "Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2011".

В указанном отчете в части результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории города Сочи в строке N 33830 отражен результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере 146 241 900 руб., где указано, что при расчете кадастровой стоимости по данному земельному участку применялся девятый вид разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков и их порядковая нумерация указаны в приложении N 2, утвержденном приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011.

Так, для девятого вида разрешенного использования в приложении N 2 указаны земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Данный вид разрешенного использования (девятый), полностью соответствует подпункту 11 пункту 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи".

При данных обстоятельствах, утверждение истца о законности применения им при расчете земельного налога ставки 0,5% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, подтверждается не только наличием указанной ставки в налоговых декларациях общества за 2011 и 2012 годы, но и конкретными нормативными основаниями, не опровергнутыми ответчиком при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 по договору от 29.03.2013 N 4900008770 не может более чем в два раза превышать размер земельного налога, в связи с чем, расчет платы за пользование земельным участком должен производится по формуле: кадастровая стоимость земельного участка х 1% (двукратная ставка земельного налога).

01 июля 2014 года истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01 октября 2014 года по делу N А32-22729/2014 (вступило в законную силу 03.11.2014) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 установлена в размере 82 953 000 руб.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда (арбитражного суда) сведения о кадастровой стоимости, установленной решением такой комиссии или суда (арбитражного суда), применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу названной правовой нормы, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда (арбитражного суда) новые сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

С учетом изложенного, установленная решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере 82 953 000 руб. подлежит применению при расчете размера арендной платы, начиная с 01.01.2014.

При установленных обстоятельствах, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 по договору от 29.03.2013 N 4900008770 с 01.01.2014 составляет 829 530 руб., исходя из следующего расчета: 82 953 000 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога).

Поскольку включение в приложение к договору аренды земельного участка от 29 марта 2013 года N 4900008770 "Расчет арендной платы за земельный участок" дополнительным соглашением от 01.09.2015 к указанному договору условия о величине годовой арендной платы, рассчитанной по ставке 2% от кадастровой стоимости земельного участка, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, приложение к договору аренды земельного участка "Расчет арендной платы за земельный участок" в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору аренды от 29.03.2013 N 4900008770 обоснованно признан судом первой инстанции недействительным в части установления ставки арендной платы в 2% от кадастровой стоимости и даты применения кадастровой стоимости 82 953 000 руб. с 04.08.2015.

Таким образом, судом первой инстанции принято законное и обоснованно решение, у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 июля 2017 года по делу N А32-3416/2017 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина