Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2017 г. N 13АП-21153/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 января 2018 г. N Ф07-16210/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

12 октября 2017 г.

Дело N А56-1056/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца (заявителя): Светлова Е.Н. (доверенность от 29.12.2016)

от ответчиков (должника): Солнцева С.Ю. (доверенности от 07.07.2017)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21153/2017) (заявление) ) общества с ограниченной ответственностью "КОРИФЕЙ", общества с ограниченной ответственностью "НЕО", общества с ограниченной ответственностью "ТИТАН-СП" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2017 по делу N А56-1056/2017 (судья Герасимова Е.А.), принятое

по иску (заявлению) Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга

к 1) обществу с ограниченной ответственностью "КОРИФЕЙ"

2) обществу с ограниченной ответственностью "НЕО"

3) обществу с ограниченной ответственностью "ТИТАН-СП"

о взыскании задолженности,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании:

- с закрытого акционерного общества "ТИТАН-СП" 1 803 493 руб. 36 коп. задолженности по договору от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 514 671 руб. 90 коп. пеней по договору от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) по состоянию на 02.12.2016;

- с общества с ограниченной ответственностью "КОРИФЕЙ" (далее - ООО "КОРИФЕЙ") 1 850 953 руб. 68 коп. задолженности по договору от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 528 215 руб. 92 коп. пеней по договору от 08.08.2003 N 00/ЗК- 01645(07) по состоянию на 02.12.2016;

- с общества с ограниченной ответственностью "НЕО" (далее - ООО "НЕО") 1 091 588 руб. 08 коп. задолженности по договору от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 311 511 руб. 96 коп. пеней по договору от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) по состоянию на 02.12.2016.

Определением от 06.03.2017 ненадлежащий ответчик - закрытое акционерное общество "ТИТАН-СП" заменено на надлежащего ответчика в лице общества с ограниченной ответственностью "ТИТАН-СП" (далее - ООО "ТИТАН-СП").

Решением от 30.06.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы ответчики указали, что истец признал факт расторжения договора аренды в письме от 22.12.2014 N 10759/14, уклонился от принятия земельного участка из аренды, что подтверждается письмом от 04.12.2014 N 04/01/12-01, которым ответчики направили в адрес истца подписанный со своей стороны акт приема-передачи.

Кроме того, по мнению ответчиков, суд, применяя ст. 622 ГК РФ не исследовал имеющиеся в деле доказательства относительно исполнения ответчиками своей обязанности по возврату арендованного имущества, не дал им в решении никакой оценки и, как следствие, не применил положения ст. 406 ГК РФ.

В судебном заседание представитель ответчиков доводы жалобы поддержала, представитель истца возражала против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, В соответствии с распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 04.04.2003 N 646-ра между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционное агентство "Оккервиль" девелопмент" (далее - Общество) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) (далее - договор аренды) с кадастровым номером 78:6016:3003 площадью 4920 кв.м., находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Уткин проспект, д. 13/1, (западнее д. 13, корп.1 по Уткину пр.) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгового комплекса, ювелирных мастерских и офисов и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

На основании акта приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией от 11.02.2005 проектирование и строительство объекта окончено 11.02.2005.

В установленном законом порядке договор аренды не прекращен.

По договору купли-продажи от 17.06.2009 Общество продало построенное при выполнении инвестиционных условий по договору аренды здание с кадастровым номером 78:6016:3003:17 площадью 10 139,9 кв. м, расположенное на указанном земельном участке.

Новыми собственниками здания стали ответчик-3 (38/100 долей объекта нежилого фонда), ответчик-1 (39/100 долей объекта нежилого фонда) и ответчик-2 (23/100 долей объекта нежилого фонда).

Переход права собственности на здание зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 14.08.2009.

С момента перехода 14.08.2009 к другим лицам права собственности на расположенное на земельном участке недвижимое имущество, собственником которого ранее являлось Общество в силу закона произошла перемена лиц в обязательстве, и покупатели долей на расположенное на земельном участке здание стали сторонами договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником этого здания.

В нарушение пункта 3.8 договора аренды ответчики не выполнили принятых на себя обязательств по оплате арендуемого земельного участка.

По состоянию на 02.12.2016 задолженность по арендной плате за период 01.01.2016-31.12.2016 составляет 1 803 493 руб. 36 коп. у ответчика-1; 1 850 953 руб. 68 коп. у ответчика-2; 1 091 588 руб. 08 коп. у ответчика-3.

В адрес ответчиков истцом направлена претензия от 21.11.2016 N 9754-пр./16 с требованием о добровольном погашении задолженности.

Претензия оставлена ответчиками без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На спорном земельном участке построено нежилое здание площадью 10139.9 кв.м (далее - Объект), принято в эксплуатацию приемочной комиссией по акту приемки законченного строительства объекта от 11.02,2005. Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Объект зарегистрирована общая долевая собственность ООО "Корифей", ООО "ИБО", ООО "Титан-СП".

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 45 ГрК РФ и в целях обеспечения градостроительного развития территории квартала 16 Малой Охты, ограниченной Уткиным пр., пр. Энергетиков, пл. Карла Фаберже, Заневским пр., р. Оккервиль, проектируемым проездом, в Красногвардейском районе постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.07,2011 N 1017 утвержден проект межевания территории квартала 16 Малой Охты, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.07.2011 N 1016 утвержден проект планировки территории квартала 16 Малой Охты.

В указанных документах спорный земельный участок учтен как застроенный. Участок имеет определенную площадь, прошел государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер.

В иных границах, иной площадью земельный участок занятый объектом недвижимости, принадлежащем на праве собственности Ответчикам, не формировался.

В силу закона к Ответчикам перешло право аренды на весь земельный участок, а не на его часть.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчики также ссылаются на направленное ими в порядке статьи 610 ГК РФ уведомление об отказе от договора аренды.

Обязанность заключить договор аренды для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности следует из положений статьи 39.20 ЗК РФ. Так, согласно пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственников объектов недвижимости заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие объекты недвижимости.

В рассматриваемом случае отказ ответчиков от договора аренды, при их уклонении от заключения долгосрочного договора аренды Земельного участка, обязанность заключения которого возникла у ответчиков в силу закона, является, в силу статьи 10 ГК РФ злоупотреблением правом.

Одновременно суд отмечает, что прекращение права аренды, в установленном законом порядке, не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пунктов 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно пункту 10 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ПС РФ).

Аналогичное толкование пунктов 3 и 4 статьи 425 ГК РФ приведено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7). В пункте 68 постановления Пленума ВС РФ N 7 указано, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за пользование земельным участком с даты разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию подлежит определению в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 г. N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" - (далее - Постановление N 1379), устанавливающими размер, порядок и условия внесения арендной платы.

Согласно п. 3.1.2. Постановления N 1379 с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

В рассматриваемом случае расчет арендной платы за спорный период Комитетом произведен с учетом функционального использования Земельного участка и был проверен в рамках дела N А56-60672/2014 о взыскании задолженности по договору за предшествующий период.

В соответствии с земельным законодательством Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу данной нормы плата за пользование названными землями должна определяться с учетом действующих в период пользования нормативных актов указанных органов.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, то есть, не зависимо от направления/не направления субъектом правоотношений уведомлений указывающих на необходимость оплаты арендных платежей в размере установленном действующими нормативными актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условиями договора аренды предусмотрено перечисление арендатором арендной платы за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В нарушение условий договора аренды, ответчики не выполнили принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендных платежей за спорный период.

Доказательств оплаты долга ответчиком не представлено, следовательно, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. За просрочку перечисления арендной платы ответчики на основании пункта 9.3 Договора аренды должны уплатить пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Расчет суммы пеней по состоянию на 02.12.2016 за период 11.01.2016-02.12.2016, 11.04.2016-02.12.2016, 11.07.2016-02.12.2016, 11.10.2016- 02.12.2016 проверен судом, признан им обоснованным и не оспорен ответчиком. Контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2017 по делу N А56-1056/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина