Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2017 г. N 10АП-18930/17

г. Москва

20 декабря 2017 г.

Дело N А41-19649/17

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от ООО "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН" - Кухлевская Т.А., по доверенности от 07.04.2017,

от Администрации Одинцовского Муниципального района Московской области - Марышев М.В., по доверенности от 09.01.2017,

от Комитета по управлению имуществом администрации Одинцовского Муниципального района Московской области - Марышев М.В., по доверенности от 13.01.2017,

от АО "Светлячок" - Ратников А.В., по доверенности от 20.03.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Одинцовского Муниципального района Московской области и Акционерного общества "Светлячок" на решение Арбитражного суда Московской области от 12.10.2017, принятое судьей Уваровым А.О., по делу N А41-19649/17 по иску ООО "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН" к Администрации Одинцовского Муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Одинцовского Муниципального района Московской области АО "Светлячок" о признании недействительным договора от 27.10.2016 N 6670 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766 и обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Одинцовского Муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Одинцовского Муниципального района Московской области и Акционерному обществу "СВЕТЛЯЧОК" о признании недействительным договора от 27.10.2016 N 6670 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766, и обязании АО "СВЕТЛЯЧОК" возвратить Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:20:0071004:766 (т.1, л.д. 3-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 3, л.д. 70-73).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация Одинцовского Муниципального района Московской области и АО "СВЕТЛЯЧОК" подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить.

Истец представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представители Комитета по управлению имуществом, Администрации Одинцовского Муниципального района Московской области и АО "СВЕТЛЯЧОК" поддержали доводы заявленных апелляционных жалоб.

Представитель ООО "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН" возражала против удовлетворения апелляционных жалоб.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в части признания недействительным договора от 27.10.2016 N 6670 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766.

Как следует из материалов дела, АО "Светлячок является собственником 4-х этажного бытового-административного здания, площадью 2 380, 5 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Голицыно, пер. 30, Рабочий, д.9, ЗАО "Светлячок", что подтверждается свидетельством о праве собственности от 19.01.2016.

Указанное здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0071004:161 площадью 6 735 кв.м. и 50:20:0071004:766 площадью 1 773 кв.м., что подтверждается кадастровой выпиской (лист КВ.2.) в отношении строения.

Согласно техническому паспорту БТИ указанного строения, площадь пятна застройки здания составляет 790, 5 кв.м.

На земельном участке 50:20:0071004:161 расположена часть здания площадью застройки 780, 5 кв.м.

На земельном участке 50:20:0071004:766 расположена часть здания (пристройка) площадью застройки 10 кв.м., что составляет менее 1,5% от площади застройки всего здания.

На земельном участке с кадастровым номером 50:20:0071004:161 расположено также здание швейного цеха, общей площадью 2 786 кв.м., принадлежащее АО "Светлячок" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 28.09.1999.

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0071004:161 предоставлен АО "Светлячок" в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2005) для использования двух расположенных на нем зданий, принадлежащих ответчику на праве собственности.

На основании заявления АО "Светлячок" Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области вынесено постановление от 28.09.2016 N 5710 о предоставлении АО "Светлячок" в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766 площадью 1773 кв.м., занятого частью здания, принадлежащего обществу на праве собственности.

Во исполнение указанного постановления между Администрацией Одинцовского Муниципального района Московской области и АО "СВЕТЛЯЧОК" 27.10.2016 заключен договор N 6670 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766 сроком на 49 лет.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что спорный договор заключен в нарушение земельного законодательства, без проведения торгов, в отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0071004:766 каких-либо объектов, принадлежащих АО "СВЕТЛЯЧОК".

Решением суда первой инстанции договор N 6670 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766 признан недействительным.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции в указанной части.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю.

В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

К числу таких оснований статьей 39.16 ЗК РФ отнесено в частности, превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 12.5.2005 N 187-О, толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.

Из пункта 1 статьи 39.20, пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм права собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение только той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.09.2017 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Бюро архитектурно-строительных исследований" Загоруйко А.В. и Стрепетову К.В.

На разрешение экспертов арбитражным судом поставлен вопрос: Установить площадь и границы земельного участка занятого объектом недвижимости - бытовое - административное здание, назначение нежилое, площадь 2 380, 5 кв.м., количество этажей 4, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Голицино, пер. 3-й рабочий, д.9, ЗАО "Светлячок", кадастровый (условный) номер: 50:20:06:00252:001, запись о государственной регистрации права собственности N 50-01.20- 21.1999-490.1 от 28.09.1999 г., и необходимого для его использования, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта".

Согласно заключению экспертов площадь земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости - бытовое - административное здание, назначение нежилое, площадь 2 380, 5 кв.м., количество этажей 4, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта составляет 1 436, 4 кв.м.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленное заключение, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение содержит однозначные выводы относительно соотношения площади предоставленного обществу земельного участка и площади земельного участка, занимаемой объектом недвижимости, находящимся в собственности у ответчика.

При таких обстоятельствах, учитывая что площадь строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером, составляет менее 1,5 % от площади застройки принадлежащего АО "Светлячок" здания, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок предоставлен в аренду АО "Светлячок" для размещения части здания, принадлежащего обществу на праве собственности, с нарушением требований ст. 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ.

Предоставление земельного участка с нарушением требований Земельного кодекса РФ, без проведения аукциона, является ничтожной сделкой как нарушающей требования закона и посягающей на публичные интересы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2017 по делу N А41-41989/16).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе АО "Светлячок", о том, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о ничтожности договора аренды, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке находится пристройка дополнительного входа, возведенная гораздо позже здания, без соответствующих документов, подтверждающих законность ее возведения, не эксплуатируемая в настоящее время, что установлено экспертом и не оспорено ответчиком.

На представленной в материалы дела кадастровой выписке о земельном участке от 03.08.2016 пристройка отсутствует.

Площадь пятна застройки указанной пристройки составляет 10 кв.м.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в собственности АО "Светлячок" имеется земельный участок площадью 6735 кв.м., площадь земельного участка, необходимого для использования здания ответчика площадью 2380,5 кв.м., составляет 1436,4 кв.м., площадь спорного земельного участка составляет 1773 кв.м., площадь пятна застройки пристройки к зданию составляет 10 кв.м., арбитражный апелляционный суд считает вывод суда первой инстанции о предоставлении спорного земельного участка в аренду АО "Светлячок" для размещения части здания (пристройки) с нарушением требований ст.ст.39.16,39,20 Земельного кодекса РФ правомерным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе АО "Светлячок" о том, что истец не обосновал наличие материально-правового интереса при обращении с настоящим иском, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. При этом независимо от применения последствий ее недействительности требование может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Как следует из материалов дела, истцу - ООО "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН" на праве собственности принадлежит смежный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0071004:68, площадью 5 000 кв.м., находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Голицыно, пер. 30, Рабочий, д.,9, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 15.12.2005.

Письмами от 13.05.2012, 19.03.2013, 31.05.2013, 03.07.2013, 21.02.2017, ООО "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН" обращалось в Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области с заявлением о предоставлении в собственность, аренду по итогам аукциона земельного участка площадью 1 773 кв.м.

Как следует из Схемы расположения, представленной в заключении экспертов, границы земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766 перекрывают ворота подъезда для доступа на территорию ООО "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН".

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что истец является лицом, заинтересованным в возможности участвовать в торгах на право приобретения в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766 и у него отсутствует иная возможность реализовать указанное право, кроме как путем оспаривания сделки, совершенной с нарушением требований закона, заключенной без проведения торгов.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах АО "СВЕТЛЯЧОК" и Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора, также отклонены арбитражным апелляционным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из части 5 ст. 4 АПК РФ в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ следует, что экономический спор, возникший из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

По смыслу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации претензионный порядок предполагает возможность досудебного урегулирования возникших разногласий между сторонами.

Основной целью применения досудебного порядка урегулирования спора является побуждение сторон самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до сведения другой стороны (предполагаемого нарушителя) свои требования, а нарушителю - добровольно удовлетворить обоснованные требования, не допуская переноса возникшего спора на рассмотрение суда. Такой порядок урегулирования спора направлен на оперативное разрешение возникшего конфликта и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав.

В материалах дела имеются претензии, направленные ООО "ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН" в адрес Администрации Одинцовского муниципального района и АО "СВЕТЛЯЧОК", в которых общество указало, что договор от 27.10.2016 N 6670 аренды земельного участка заключен в нарушение земельного законодательства, без проведения торгов, в отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0071004:766 каких-либо объектов, принадлежащих АО "СВЕТЛЯЧОК", и в связи этим обстоятельством предложило ответчикам прекратить правоотношения в рамках данного договора путем его расторжения в добровольном порядке (т.1, л.д. 41, 44).

То обстоятельство, что в претензиях истец просил расторгнуть договор аренды, а в исковом заявлении заявил требование о признании договора недействительным, по мнению апелляционного суда, применительно к обстоятельствам настоящего дела не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка, поскольку правовые и фактические основания заявленных истцом требований, связанных с тем, что договор от 27.10.2016 N 6670 противоречит действующему законодательству, указанные в претензиях и в исковом заявлении, являются одними и теми же.

Более того, в дело представлены: Ответ АО "СВЕТЛЯЧОК" на претензию от 31.01.2017 и Письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района от 21.02.2017 N 3.2.7/631юр, в которых ответчики отказали в удовлетворении требований истца с указанием причин отказа (т.1, л.д. 43, 45).

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора.

В связи с признанием договора от 27.10.2016 N 6670 аренды земельного участка недействительным решением суда первой инстанции в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ применены последствия недействительности договора в виде возложения на АО "СВЕТЛЯЧОК" обязанности возвратить спорный земельный участок Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда о необходимости применения указанных последствий недействительности сделки, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:20:0071004:766 находится в фактическом владении и пользовании АО "СВЕТЛЯЧОК".

Однако вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок должен быть возвращен именно Администрации Одинцовского муниципального района Московской области является ошибочным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4.3 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (утв. Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 14.03.2016 N 1277) одной из функций названного Комитета является то, что он выступает арендодателем муниципального имущества и земельных участков.

Как следует из материалов дела, от имени муниципального образования Одинцовского муниципального района Московской области договор от 27.10.2016 N 6670 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:766 заключен и подписан Исполняющим обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (т.1, л.д. 12,15).

То обстоятельство, что договор аренды N 6670 был заключен на основании ненормативного правового акта - Постановления от 28.09.2016 N 5710, вынесенного Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области, не свидетельствует о наличии у АО "СВЕТЛЯЧОК" обязанности возвратить земельный участок именно администрации.

Поскольку в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а арендодателем по договору от 27.10.2016 N 6670 является Комитет по управлению имуществом администрации Одинцовского Муниципального района Московской области, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что АО "СВЕТЛЯЧОК" обязано возвратить земельный участок именно Комитету по управлению имуществом.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части указания органа местного самоуправления Одинцовского муниципального района, которому должен быть возвращен земельный участок с кадастровым номером 50:20:0071004:766.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12.10.2017 по делу N А41-19649/17 изменить в части обязания возвратить земельный участок, указав, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0071004:766 подлежит возвращению Комитету по управлению имуществом администрации Одинцовского Муниципального района Московской области.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов