Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2017 г. N 15АП-14148/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2018 г. N Ф08-1048/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

28 декабря 2017 г.

дело N А32-3409/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи исполнительно-распорядительного органа муниципального образования города-курорта Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 по делу N А32-3409/2017

по иску закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания"

к администрации города Сочи исполнительно-распорядительный орган муниципального образования города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о признании недействительным договора аренды и дополнительного соглашения,

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - ответчик 1, администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - ответчик 2, департамент) о признании недействительным приложения "расчет арендной платы за земельный участок" к договору от 14.05.2012 N 4900007513 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации и обществом в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015; о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору от 14.05.2012 N 4900007513 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации и обществом; о внесении в договор от 14.05.2012 N 4900007513 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации и общества, изменений, изложив приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в следующей редакции: "С 01.01.2014 размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская составляет 88 697 рублей 70 копеек, исходя из следующего расчета: 8 869 770 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1 % (двукратная ставка земельного налога)" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору от 14.05.2012 N 4900007513 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации и обществом в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 в части установления ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка и определения начальной даты (04.08.2015) применения кадастровой стоимости земельного участка в размере 8 869 770 рублей. Судом внесены в договор от 14.05.2012 N 4900007513 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации и общества, изменения, изложено приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору от 14.05.2012 N 4900007513 в следующей редакции: "С 01.01.2014 размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская, составляет 88 697 рублей 70 копеек, исходя из следующего расчета: 8 869 770 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1 % (двукратная ставка земельного налога)". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе администрация и департамент просят решение арбитражного суда первой инстанции от 31.07.2017 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что согласно постановлению администрации от 18.07.2016 N 1699 размер платы за пользование земельным участком, право аренды на который предоставлено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, составляет 2% от кадастровой стоимости, и поэтому вывод суда первой инстанции об ином размере арендной платы не соответствует действующему законодательству.

Определением суда апелляционной инстанции от 17.10.2017 производство по делу N А32-3409/2017 приостановлено до принятия Арбитражным судом Северо-Кавказского округа судебного акта по кассационной жалобе администрации города Сочи исполнительно-распорядительного органа муниципального образования города-курорта Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 по делу N А32-3416/2017.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 по делу N А32-3416/2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 по делу N А32-3416/2017 оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 производство по делу N А32-3409/2017 возобновлено.

Определением председателя пятого судебного состава Ванина В.В. от 25.12.2017 в составе суда произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. на судью Ковалеву Н.В. в связи с нахождением судьи Нарышкиной Н.В. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В поступившем 15.12.2017 ходатайстве общество просит возобновить производство по делу.

В представленных в материалы дела дополнительных пояснениях общество просит апелляционную жалобу рассмотреть в отсутствие его представителя, решение арбитражного суда первой инстанции от 31.07.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители общества, администрации и департамента в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании государственного акта на право пользования землей от 13.08.1992 серии А-I номер 628050 обществу предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, общей площадью 15 800 квадратных метров с видом разрешенного использования: для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица Пластунская. Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0205022:26.

В целях уточнения площади вышеуказанного земельного участка, в установленном порядке проведены кадастровые работы, в результате чего уточненная площадь земельного участка изменилась и составила 11 578 квадратных метров и указанному земельному участку присвоен новый кадастровый номер 23:49:0205022:1007.

На основании пункта 1 постановления администрации города Сочи от 21.12.2011 N 2574 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1007 путем образования (из него) четырех земельных участков:

земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 квадратных метров, с видом разрешенного использования: для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица Пластунская;

земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5496 квадратных метров, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица Пластунская;

земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1010, площадью 2 568 квадратных метров, с видом разрешенного использования: "для размещения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от улице Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательные работы, строительство)", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица Пластунская;

земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1011, площадью 2 569 квадратных метров, с видом разрешенного использования: "для размещения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от улице Земляничной до Курортного проспекта" (проектные и изыскательные работы, строительство)", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица Пластунская.

Пунктом 2 постановления администрации от 21.12.2011 N 2574 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества на вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0205022:1009; 23:49:0205022:1010; 23:49:0205022:1011; 23:49:0205022:1012, которые были образованы в результате раздела исходного земельного участка (с кадастровым номером 23:49:0205022:1007).

Пунктом 5 постановления администрации от 21.12.2011 N 2574 предписано предоставить обществу сроком на 49 лет в аренду следующие земельные участки:

площадью 945 квадратных метров с кадастровым номером 23:49:0205022:1009;

площадью 5496 квадратных метров с кадастровым номером 23:49:0205022:1012.

С целью переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 квадратных метров, видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: город Сочи, улица Пластунская на право аренды, между муниципальным образованием города Сочи в лице департамента и обществом заключен договор от 14.05.2012 N 4900007513 аренды вышеуказанного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор).

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 квадратных метров.

В пункте 3.2 договора указано, что расчет арендной платы приведен в приложении к договору. Так, в приложении к договору аренды, приведена методика и элементы (компоненты) расчета арендной платы за земельный участок: 15 125 112 рублей 45 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) * 2% (ставка аренды) = 302 502 рубля 25 копеек (сумма арендной платы за год).

Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок по договору определен в размере 2-х процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014, вступившим в законную силу 03.11.2014, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009 установлена в размере 8 869 770 рублей.

Арбитражный суд обязал Управление Росреестра в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда внести в Государственный кадастровый надзор сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009 в размере 8 869 770 рублей.

В связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014 между арендодателем и арендатором 01.09.2015 подписано дополнительное соглашение (далее - дополнительное соглашение) к договору.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009 по решению Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014, приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору изложено в новой редакции, согласно которой, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1009 с 04.08.2015 года составляет 177 395 рублей 40 копеек, исходя из следующего расчета: 8 869 770 (кадастровая стоимость земельного участка) х 2 процента (ставка аренды).

Истец полагает, что приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в редакции пункта 1 дополнительного соглашения является недействительным, поскольку расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, установленной решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 года по делу N А32-22729/2014 в размере 8 869 770 рублей, должен производится не с 04.08.2015, а с 01.01.2014.

Кроме того, указанный в приложении "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в редакции дополнительного соглашения размер арендной платы, исчисленный по формуле 2% от кадастровой стоимости земельного участка, превышает двукратный размер земельного налога (1% от кадастровой стоимости) в отношении спорного земельного участка, что противоречит "Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

Полагая недействительным условие о размере годовой арендной платы, отраженное в договоре, истец 26.12.2016 направил в адрес ответчиков для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение к договору, изложив приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в следующей редакции: "С 01.01.2014 размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 квадратных метров, видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская составляет 88 697 рублей 70 копеек, исходя из следующего расчета: 8 869 770 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога)".

Поскольку ответчики не заключили дополнительное соглашение к договору в предложенной истцом редакции, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что, заключая договор аренды земельного участка от 14.05.2012 N 4900007513, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования на него.

Постановлением N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основные принципы являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В абзаце 5 Основных принципов при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Пунктом 5.8 постановления Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" также указано, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого участка.

В целях обложения земельным налогом применяется ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость.

В данном случае, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (дата государственной регистрации 10.04.2012, номер государственной регистрации 23-23-50/126/2012-381, т. 1 л.д. 57), на основании постановления администрации города Сочи от 21.12.2011 N 2574 передан истцу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Арбитражный суд при определении точной налоговой ставки, подлежащей применению в расчете земельного налога, руководствуется тем же видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, который применялся уполномоченным государственным органом (органом кадастрового учета) при расчете его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка 23:49:0205022:1009 утверждена приказом департамента от 22.11.2011 N 1756 в размере 15 125 112 рублей 45 копеек, при расчете кадастровой стоимости по данному участку применялся девятый вид разрешенного использования. Виды разрешенного использования и их порядковая нумерация указаны в приложении N 2, утвержденном названным приказом.

Согласно решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город- курорт Сочи" ставка земельного налога (в процентах к кадастровой стоимости) для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок составляет 0,5%.

С учетом расположения спорного участка в границах населенного пункта, его назначения, необходимости расчета арендной платы с применением ставки 1% (2 х 0,5%) от кадастровой стоимости (8 869 770 рублей), установленной решением от 01.10.2014 по делу N А32-22729/2014 и подлежащей применению, начиная с 01.01.2014, суд первой инстанции правомерно заключил о недействительности приложения к договору аренды от 14.05.2012 N 4900007513 "расчет арендной платы за земельный участок" (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015) в части установления ставки арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка и даты применения кадастровой стоимости в размере 88 697 рублей 70 копеек - с 04.08.2015.

При этом суд верно отметил, что дополнительное соглашение как неотъемлемая часть договора аренды не может существовать и исполняться отдельно от него (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому рассмотрел требования общества как направленные в совокупности на признание недействительным приложения к договору аренды, определяющего размер арендной платы, в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 по делу N А32-3416/2017 с участием тех же сторон и аналогичным предметом спора.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 по делу N А32-3409/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова