Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2018 г. N 15АП-20549/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 мая 2018 г. N Ф08-2908/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

12 января 2018 г.

дело N А32-18743/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, Р.Р. Илюшина

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от ЗАО "Промжилстрой": Петрий Н.Г., паспорт, по доверенности от 27.12.2017,

от Администрации Тимашевского горпоселения: Дозоров С.П., удостоверение, по доверенности от 26.12.2016 N 48,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2017 по делу N А32-18743/2016, принятое судьей Назыковым А.Л.

по иску закрытого акционерного общества "Промжилстрой"

к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

при участии третьего лица: Администрация муниципального образования Тимашевского района,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Промжилстрой" (далее - ЗАО "Промжилстрой") обратилось в арбитражный суд краснодарского края с иском к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района (далее - администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315019:35 с установлением выкупной стоимости в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 03.12.2015, момент подачи заявления о выкупе (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).

Определением от 15.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований судом привлечена администрация муниципального образования Тимашевский район.

Решением от 12.10.2017 суд обязал администрацию Тимашевского городского поселения Тимашевского района в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с закрытым акционерным обществом "Промжилстрой" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315019:35, площадью 20 744 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Тимашевск, мкр. Садовод, ул. Строителей, 7, с установлением выкупной стоимости в размере 406 710 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация Тимашевского городского поселения обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды произведено до вступления в силу Земельного кодекса РФ, что исключает применение п. 2.2. ст. 3 Закона N 137-ФЗ. В жалобе также указано, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, подтверждающие возникновение права собственности общества на эти объекты.

В судебное заседание не явились представители Администрации муниципального образования Тимашевского района, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От Администрации муниципального образования Тимашевского района в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Администрации муниципального образования Тимашевского района.

Представитель Администрации Тимашевского городского поселения в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении требований общества.

Представитель ЗАО "Промжилстрой" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным по доводам представленного отзыва.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Промжилстрой" на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от N 3100009243 от 02.11.2009 (регистрационная запись N 23-23-05/054/2009-414 от 30.12.2009) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315019:35, площадью 20 744 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Тимашевск, мкр. Садовод, ул. Строителей, 7.

На земельном участке расположены принадлежащие ЗАО "Промжилстрой" на праве собственности строения с кадастровыми номерами:

- 23:31:0315008:219, здание весовой, площадью 12,3 кв.м., литера Г3;

- 23:31:0315008:220, здание заправки, площадью 3,9 кв.м., литера Г13;

- 23:31:0315008:221, административное здание, площадью 70,6 кв.м., литера А;

- 23:31:0315008:222, административное здание, площадью 176,9 кв.м., литера Б;

- 23:31:0315008:224, растворно-бетонный узел, площадью 9,9 кв.м., литера Г2;

- 23:31:0315008:227, здание столярного цеха, площадью 576 кв.м., литера Г;

- 23:31:0315008:249, гараж, площадью 756,9 кв.м., литера Г9.

На основании ст. 39.20 ЗК РФ общество "Промжилстрой" обратилось в Администрацию Тимашевского городского поселения Тимашевского района с заявлением от 04.05.2016 о выкупе застроенного земельного участка.

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка 23:31:0315019:35, направив его в адрес общества сопроводительным письмом N 141-288/16-31-08 от 29.01.2016.

В договоре Администрация указала выкупную стоимость земельного участка 23:31:0315019:35 в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь п. 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 226 от 25.03.2015 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" (в ред. постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 1192 от 10.12.2015).

Общество, не согласившись с ценой приобретения земельного участка 23:31:0315019:35, подготовило и направило в адрес Администрации протокол разногласий письмом N В-553/15.02.16, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка.

Администрация согласовала протокол разногласий по первоначальной цене (100% от кадастровой стоимости) (письмо N 141-1249/16-31-08 от 29.03.2016).

Считая необоснованным установление выкупной цены в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315019:35 с установлением выкупной стоимости в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 03.12.2015, момент подачи заявления о выкупе.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

В апелляционной жалобе администрация указывает, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, подтверждающие возникновение права собственности общества на эти объекты.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:31:0315019:35, площадью 20 744 кв.м., на котором расположены объекты недвижимости, находится в аренде ЗАО "Промжилстрой" на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от N 3100009243 от 02.11.2009.

Договор аренды N 3100009243 от 02.11.2009 заключен на основании постановления главы муниципального образования Тимашевский район от 24.03.2009 N 580, согласно которому осуществлен раздел земельного участка общей площадью 26100 кв.м. на три самостоятельных земельных участка.

В отношении земельного участка площадью 26100 кв.м. по адресу: г. Тимашевск, мкр. Садовод, ул. Строителей, 7, ранее также был заключен договор аренды N 161 от 16.06.1999.

Договор аренды N 161 от 16.06.1999 заключен на основании Постановления главы Тимашевского городского округа Тимашевского района Краснодарского края N 558 от 24.05.1999 "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками общей площадью 2,61 га".

Земельные участки общей площадью 2,61 га были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования Передвижной механизированной колонне N 4 (далее - ПМК-4) на основании постановления главы администрации Тимашевского района N 122 от 14.02.1994.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ПМК-4 был выдан Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования 2,61 га земли для производственной базы, о чем в Книге регистрации Государственных актов сделана запись N 501000310.

Регистрация права на здания осуществлена на основании Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 19 июня 1991 года.

В соответствии с постановлением N 1779 от 27.08.1992 главы администрации Тимашевского района Межхозяйственная передвижная механизированная колонна-4 (МПМК-4) МСМ треста АПК "Кубань" переименована в Государственное предприятие передвижная механизированная колонна-4 (ГП ПМК-4).

Государственное предприятие Передвижная механизированная колонна-4 переименовано в Товарищество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" на основании постановления главы администрации Тимашевского района N 1302 от 18.11.1994.

Учреждение ТОО "Промжилстрой" было произведено на основании Постановления Правительства РФ от 4.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" и Постановления Правительства РФ от 29.03.1994 N 179 "Об особенностях преобразования в акционерные общества кооперативно-государственных (государственно-кооперативных) предприятий, организаций и их объединений в агропромышленном комплексе".

На основании Постановления Главы Администрации Тимашевского района N 18 от 14.01.1999 Товарищество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" переименовано в Закрытое акционерное общество "Промжилстрой".

Таким образом, Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 19 июня 1991 года выдан МПМК-4 МСМТ АПК "Кубань", правопреемником которого является ЗАО "Промжилстрой".

Также право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок 26100 кв.м. из земель АО "Садовод" предоставлено ПМК-4, правопреемником которого также является ЗАО "Промжилстрой".

Как следует из Акта согласительной комиссии по определению стоимости государственной доли собственности кооперативно-государственного предприятия агропромышленного комплекса АПК "Кубань", государственной доли имущества в уставном капитале Межхозяйственной ПМК-4, г. Тимашевск, не имеется. Кооперативная доля определена в размере 6490 тыс. руб., которая распределена на имущественные паи (Агрофирма "Русь") в ходе приватизации между коллективом МПМК-4.

Величина уставного капитала определялась путем оценки имущества МПМК-4 в соответствии с Методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента РФ от 29.01.1992 N 66.

В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы.

К основным средствам относятся, в том числе здания, сооружения.

Таким образом, здание весовой литера Г3, здание заправки, литера Г13, административное здание литера А, административное здание, литера Б, растворно-бетонный узел, литера Г2, здание столярного цеха, литера Г, гараж, литера Г9, были внесены в уставной фонд ТОО "Промжилстрой", что следует из выписки из решения общего собрания уполномоченных членов агрофирмы "Русь" N 2 от 05.07.1994.

С учетом изложенных обстоятельств, ЗАО "Промжилстрой", обладая правом собственности на здание весовой литера Г3, здание заправки, литера Г13, административное здание литера А, административное здание, литера Б, растворно-бетонный узел, литера Г2, здание столярного цеха, литера Г, гараж, литера Г9, являясь правопреемником ПМК-4 16.06.1999, осуществило переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок 23:31:0315019:35, на котором расположено здание, то есть до 01.07.2012.

Таким образом, материалами дела подтверждено наличие у ЗАО "Промжилстрой" права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, правомочной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В силу п. 2.2. ст. 3 Закона N 137-ФЗ с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, произведенное до вступления в силу Земельного кодекса РФ, исключает применение п. 2.2. ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено обществом на право аренды в 1999 году, то есть до вступления в силу ЗК РФ.

Вместе с тем, данное обстоятельство не исключает применение п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ.

С учетом смысла положений п.1 ст. 2, п. 2.2. ст. 3 Закона N 137-ФЗ, льготная цена выкупа участков применяется ко всем землепользователям, "переоформившим" право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012, включая лиц, оформивших право аренды до вступления в силу Закона N 137-ФЗ.

Как правильно указано судом первой инстанции, юридический термин "переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды" появился в законодательстве России с принятием Закона N 137-ФЗ.

Иное толкование приведенных положений законодательства означало бы разный правовой подход к землепользователям, обладающим по существу одинаковым правовым статусом, что противоречит смыслу ст.ст. 8, 35 Конституции РФ, ст. 15 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно правовой позиции, высказанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, для приобретения собственником земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 ФЗ N 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли - продажи, заключаемому в соответствии со ст. 39.20 (ст. 36 в предыдущей редакции) ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из системного толкования норм п. 2 и 2.2 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ следует, что с принятием данного закона законодатель обязывает переоформить права на земельные участки, которые не соответствуют нормам Земельного кодекса РФ.

Также администрация указывает, что суд первой инстанции оценивал правопреемство применительно к земельному участку площадью 26100 кв.м.

Как указано, испрашиваемый земельный участок был выделен из земельного участка площадью 26100 кв.м. по адресу г. Тимашевск, мкр. Садовод, ул. Строителей, 7.

Статьей 37 ЗК РСФСР установлено, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Статья 31 ЗК РСФСР, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также ст. 12 указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими (Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2287).

В связи с указанными статьями документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком не выдавались.

Согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Это право защищается законом в равной степени (статья 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (статья 1 ГК РФ).

При переходе прав на строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (ст. 552 ГК РФ).

Вышеуказанная норма согласуется со ст. 35 Земельного кодекса РФ, которая оговаривает переход права не только в результате продажи недвижимости, но и в случае ее дарения, мены, реорганизации, преобразования и т.д.

Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы.

Ст. 39 ЗК РФ, содержащая исчерпывающий перечень оснований прекращения прав на землю (действовавшая до 24.12.1993), непереоформление земельного участка к таким основаниям не относила.

Таким образом, в законодательстве в период с 24.12.1993 до введения в действие ЗК РФ отсутствовали нормы, обязывающие предприятия осуществлять переоформление прав на землю, а также санкции за несвоевременное переоформление таких прав.

Такие нормы возникли в земельном законодательстве с принятием Закона N 137-ФЗ.

Аналогичная правовая позиция изложена, в том числе, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2015 г. по делу N А32-36978/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1912.2016 по делу N А77-747/2015, постановлении Арбитражного суда СевероКавказского округа от 24.04.2017 по делу N А32-33109/2016.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление общества об обязании администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315019:35 с установлением выкупной стоимости в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 03.12.2015, момент подачи заявления о выкупе.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского и земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Решение суда от 12.10.2017 об удовлетворении заявления ЗАО "Промжилстрой" является законным.

Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 октября 2017 года по делу А32-18743/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

О.Ю. Ефимова Р.Р. Илюшин