Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2018 г. N 09АП-62820/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2018 г. N Ф05-5810/18 настоящее постановление изменено

г. Москва

26 января 2018 г.

Дело N А40-79976/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Лящевского И.С., Савенкова О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Устименко К.С. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 октября 2017 года

по делу N А40-79976/17, принятое судьей Буниной О.П. (60-767),

по иску АО "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки"

(ОГРН 1027403868260, ИНН 7453094401)

к АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования"

(ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614)

о взыскании убытков по договору аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ермакова С.Ю. по доверенности от 29.12.2017 г.;

от ответчика: Гайдамашева И.К. по доверенности от 21.09.2015 г.;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "ЮУ КЖСИ" обратилось в суд с иском к Акционерному обществу "АИЖК" о взыскании 21 359 585 руб. 67 коп. убытков, возникших вследствие излишне уплаченной арендной платы за период с 1 квартала 2014 года по 2 квартал 2016 года, в соответствии со ст.ст. 12, 15, 612 ГК РФ., связанных с недостатками переданного в аренду земельного участка, препятствующих истцу использовать его по целевому назначению ( с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Иск заявлен на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что сторонами было согласовано в договоре аренды от 30.11.2011 N ДЗ-275 условие о размере арендной платы в зависимости от площади участка, однако, по мнению истца, не вся площадь земельного участка была пригодна для целевого использования, в связи с чем, уплаченная арендная плата за площадь непригодного участка является убытками истца, которые истец и просит взыскать с ответчика.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2017 г. исковые требования АО "ЮУ КЖСИ" оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из необоснованности и недоказанности заявленных требований, а также в связи с пропуском срока исковой давности по части исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, АО "ЮУ КЖСИ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование своей апелляционной жалобы истец ссылается на ошибочность выводов суда о том, что арендатор знал о недостатках земельного участка; аукционная документация не содержала сведений о необходимости корректировки генплана; обстоятельства невозможности осуществления жилищного строительства подтверждены материалами дела. Кроме того, ссылается на неприменение судом первой инстанции ст.16.1 ФЗ от 24.07.2008 г. N 161, которая была нарушена Арендодателем при заключении договора аренды земельного участка.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в заявленном истцом размере.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок общей площадью 145,6 га предоставлен ООО "Грин Парк" по итогам проведенного 28.12.2011 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (аренда).

Согласно протоколу N А122-07/2011/2 об итогах аукциона от 28.12.2011 г. были определены характеристики участка, в том числе указано, что по территории земельного участка проходят ЛЭП. На территории земельного участка расположены бетонные столбы, вкопанные в землю. Земельный участок имеет внутренние границы с земельными участками, не принадлежащими Фонду "РЖС". Вдоль восточной границы земельного участка проходит газопровод. Трасса прохождения газопровода и границы территории с особыми условиями использования отражены на схеме территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области (чертежи: "Опорный план, комплексная оценка территории", "Схема инженерной инфраструктуры"), размещенной на официальном сайте администрации Сосновского муниципального района в сети Интернет www.chelsosna.ru.

Договор аренды N ДЗ-275 заключен 30.12.2011 г.

На основании договора N 04-01/15-56-13 от 25.10.2013 права и обязанности по договору аренды перешли ООО "Грин Парк" к АО "ЮУ КЖСИ".

Согласно условиям договора срок аренды земельного участка составляет 6 лет (до 30.12.2017). Минимальный объем общей площади жилых помещений по договору аренды составляет 35 000 кв.м., в том числе 35 000 кв.м. - малоэтажное жилье экономического класса.

Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 N 4161 утверждена документация по планировке территории.

Решение о согласии на образование земельных участков принято Правлением АО "АИЖК" (протокол от 19.12.2016 N 6/39).

Корректировка документации по планировке и межеванию территории, расположенной в пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852)" утверждена Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 27.12.2016 N 2221.

Согласно утвержденного проекта планировки и межевания территории на земельном участке предусмотрено размещение 406 621 кв.м. общей площади жилых домов.

Обращаясь в арбитражный суд за взысканием убытков в виде уплаченной арендной платы за часть земельного участка, не пригодного для использования по целевому назначению, истец ссылается, что Арендодатель на момент заключения договора не сообщил арендатору о наличии на земельном участке объектов повышенной опасности производственного значения - магистрального газопровода "Бухара-Урал", газораспределительной станции "Митрофановский" и установленных ввиду размещения данных объектов ограничений в использовании Участка; не сообщил Арендатору об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС с/х "Митрофановский".

Убытки определяются по правилам, предусмотренным ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского, оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд пришел к правильному выводу, что Истцом не представлено надлежащих и достаточных доказательств виновных действий ответчика, и причинно-следственная связь между такими действиями ответчика и причинением убытков истцу.

При этом, суд первой инстанции правомерно применил статью 611 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.2 ст.611 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд, исследовав аукционную документацию, договор аренды и приложения к нему, сделал правильный вывод о том, что Арендодателем (Фондом) в полном объеме выполнены обязательства перед первоначальным арендатором (ООО "Грин Парк") по передаче последнему в аренду имущества, являющегося предметом Договора аренды, поскольку участок передан в состоянии, соответствующем условиям Протокола N А122- 07/2011/2 от 28.12.2011 г. и Договора аренды, а также назначению имущества для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В протоколе указано, что вдоль восточной границы земельного участка проходит газопровод. Трасса прохождения газопровода и границы территории с особыми условиями

использования отражены на схеме территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, размещенной в сети Интернет.

Ограничения осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, владения, пользования и распоряжения участком, иные ограничения, связанные с особым правовым режимом участка, устанавливаются законодательством Российской Федерации, а соблюдение установленных ограничений возлагается на победителя аукциона, в связи с чем на момент заключения Договора и приемки земельного участка арендатор знал о нахождении газопровода и необходимости соблюдения установленных ограничений на земельном участке при осуществлении комплексного освоения.

Отклоняя доводы заявителя жалобы об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС с/х "Митрофановский", судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что Действия Истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной ООО "Грин Парк" документации по планировке и межеванию территории свидетельствовали о намерении АО "ЮУ КЖСИ" иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья.

Данные обстоятельства следуют из пункта 1.2.2. договора аренды, согласно которому прежний арендатор должен был построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв.м. жилья, в то время как АО "ЮУ КЖСИ" была разработана и утверждена проектная документация на строительство 406 621 кв.м. жилья, а также решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2017 по делу N А76-219/2016 по исковому заявлению АО "ЮУ КЖСИ" к ООО "Грин Парк" об изменении договора и взыскании 487.044.144 руб. 16 коп.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, что еще в 2013 году Истец мог реализовать ранее утвержденную предыдущим арендатором документацию по планировке и межеванию территории и осуществить комплексное освоение земельного участка в соответствии с Договором аренды.

При этом, под комплексным освоением земельного участка понимается не только осуществление жилищного строительства на нем, но и обустройство территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территорий общего пользования, подготовка документации по планировке территории (п.2.1 Договора аренды).

Довод Истца о том, что Ответчик не предоставил ему технические условия для подключения объектов строительства к сетям, был подробно исследован судом первой инстанции и отклонен как безосновательный, поскольку обязанность организации подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по Договору аренды возлагается на арендатора, как профессионального участника строительной деятельности.

При этом, указанный вывод сделан судом на основании пп.6.2.17 Договора аренды, согласно которому в обязанности застройщика входит заключение в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоров о подключении объектов инженерной инфраструктуры, строительство которых осуществлено в соответствии с пп.6.2.8 Договора, к сетям инженерно-технического обеспечения, а также осуществление подключения объектов жилищного и иного строительства, предусмотренных пп. 6.2.10 договора к указанным объектам инфраструктуры.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к верному выводу, что истцом не доказаны обстоятельства передачи земельного участка в непригодном для использования состоянии и наличие убытков.

Судебная коллегия, установив отсутствие вины ответчика, недоказанность причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков, приходит к выводу об оставлении решения от 31.10.2017 г. без изменения.

Кроме того, отклоняя доводы заявителя о неправомерности применения судом срока исковой давности, судебная коллегия исходит из того, что исковое заявление подано истцом в суд 24.04.2017 г. (согласно почтовому штемпелю на конверте), исходя из требований согласно принятого судом заявления об изменении исковых требований, истцом срок исковой давности по требованию о взыскании убытков по произведенным истцом платежам 10.01.2014 г., 14.02.2014 г., 29.04.2014 г. в сумме 5.903.579 руб. 97 коп. пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

При этом, применяя срок исковой давности, суд первой инстанции правомерно исходил из того обстоятельства, что сведения об охранных зонах внесены в государственный кадастр недвижимости 05.04.2013 г., что подтверждается кадастровым паспортом спорного земельного участка, в связи с чем, истец при приобретении прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка на момент заключения договора от 25.10.2013 г., равно как и на момент совершения спорных платежей в счет уплаты арендных платежей, действуя добросовестно и осмотрительно, не мог не знать о наличии охранных зон в границах земельного участка.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2017 года по делу N А40-79976/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

И.С. Лящевский О.В. Савенков