Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2018 г. N 18АП-1463/18

г. Челябинск

01 марта 2018 г.

Дело N А76-12604/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пирской О.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Прокурора Челябинской области и общества с ограниченной ответственностью "Строительные инвестиции" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2017 по делу N А76-12604/201712604/2017 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании приняли участие:

от Прокурора Челябинской области - Кашапова Р.М. (служебное удостоверение);

представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительные инвестиции" - Фарукшин А.А. (доверенность от 08.02.2016).

Заместитель Прокурора Челябинской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Сосновского муниципального района (далее - Администрация района), к Администрации Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района (далее - Администрация поселения), к обществу с ограниченной ответственностью "Строительные инвестиции" (далее - общество, ООО "Строительные инвестиции", далее также - ответчики), в котором просит:

1.Признать недействительным (ничтожным) договор N 03/2016-зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 06.09.2016 между Администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО "Строительные инвестиции";

2. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ООО "Строительные инвестиции" вернуть Администрации Сосновского муниципального района земельный участок общей площадью 266 772 кв. м., с кадастровым номером 74:19:0000000:15000, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, а Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района обязать вернуть ООО "Строительные инвестиции" денежные средства в размере 285 712 руб. 81 коп.;

3. Признать недействительным (ничтожным) договор N 11/2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 74:19:0000000:14587, общей площадью 647349 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 19.01.2015 между Администрацией Сосновского муниципального района и ООО "Строительные инвестиции";

4. Признать недействительным (ничтожным) договор N 8/2016-420 аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров), расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 12.05.2016 между Администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО "Строительные инвестиции";

5. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ООО "Строительные инвестиции" вернуть Администрации Сосновского муниципального района земельные участки с 3 кадастровыми номерами 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. м.), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв.м.), 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. м.), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв.м.) по соответствующему акту приема-передачи;

6. Погасить запись N 74-74/036-74/019/235/2016-4689/1 в Едином государственном реестре недвижимости от 05.07.2016 о регистрации права аренды ООО "Строительные инвестиции" на земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15221, 74:19:0803002:1139, 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15220 на основании договора N 8/2016-420 от 12.05.2016 аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (т.1 л.д. 5-16, с учетом уточнения требований - т. 2 л.д. 41-43, а также привлечения к участию в деле в качестве ответчика Комитета по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района - т.2 л.д. 66-67).

Ходатайством об уточнении исковых требований (т. 2 л.д. 41) Прокурором также исключен п. 3 просительной части искового заявления, однако отказа от иска в указанной части Прокурором не заявлено, в силу чего судом первой инстанции требования в указанной части рассмотрены по существу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральное государственное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Челябинской области (т.1 л.д. 3-4, т.2 л.д. 23-24, 66-67).

Также определением от 14.11.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района, о чем указано выше (т.2 л.д. 66-67).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2017 (резолютивная часть объявлена 19.12.2017) исковые требования Прокурора Челябинской области удовлетворены частично. Признан недействительным (ничтожным) договор N 03/2016-зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 06.09.2016 между Администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО "Строительные инвестиции". В удовлетворении остальной части иска отказано.

С указанным решением не согласились ООО "Строительные инвестиции" и Прокурор Челябинской области (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), обжаловав его в апелляционном порядке.

ООО "Строительные инвестиции" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части признания недействительным (ничтожным) договора N 03/2016-зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 06.09.2016 между Администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО "Строительные инвестиции".

Полагает, что судом при оценке законности договора купли-продажи необоснованно применены в совокупности нормы ст. 11.9, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и сделан вывод о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, а также отсутствии доказательств формирования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, поскольку названные нормы таких требований не содержат, а норма ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не связывает право на приватизацию земельного участка с его разрешенным использованием. В части определения размера земельного участка судом не учтены минимальные размеры земельных участков, образуемые из земель сельскохозяйственного назначения, установленные Законом Челябинской области от 13.04.2015 N 154-ЗО, в силу которых площадь образуемого из земель сельскохозяйственного назначения участков для эксплуатации объектов недвижимости не может определяться соразмерностью его площади. Наличие специального порядка выкупа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установленного нормой п. 4 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не может исключать исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Прокурор Челябинской области просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований.

Полагает, что судом не дана оценка соответствию договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0000000:1139 требованиям земельного законодательства, действовавшим до 01.03.2015. Договор аренды от 12.05.2016 заключен Администрацией сельского поселения при отсутствии полномочий по распоряжению земельными участками, поскольку правила землепользования и застройки поселка Красное Поле и поселка Прудный утверждены 05.08.2016. Ранее заключенный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 прекращен по соглашению сторон, участок возвращен Администрации района, в связи с чем договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0000000:1139 не мог быть заключен в порядке п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на образованные участки, и договор подлежал заключению на общих основаниях. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 не соответствует классификатору видов разрешенного использования, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, поскольку такой вид как "организация пруда" Приказом не предусмотрена. В силу этого названный земельный участок не может предоставляться в аренду для указанных целей без изменения вида разрешенного использования. Заключением оспариваемых сделок нарушены требования Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" в силу создания органами самоуправления условий, ограничивающих конкурентный порядок предоставления земельных участков, чем нарушены права неопределенного круга лиц в сфере землепользования. Выводы суда первой инстанции о недоказанности факта нарушения прав муниципального образования не соответствуют обстоятельствам дела.

Полагает, что суд необоснованно отказал в применении последствий недействительности сделки по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, поскольку материалами дела подтверждается факт исполнения сторонами сделки купли-продажи. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что договор аренды земельных участков от 12.05.2016 расторгнут по соглашению сторон от 02.08.2016 в части указанного участка, в силу чего законные основания для владения обществом "Строительные инвестиции" отсутствуют.

До судебного заседания от ООО "Строительные инвестиции" поступил отзыв на апелляционную жалобу Прокурора, в котором общество не согласилось с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, просит решение в данной части оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители иных ответчиков и третьих лиц не явились.

С учетом мнения присутствующих представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на неё.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района и ООО "Строительные инвестиции" оформлен договор N 03/2016-зем от 06.09.2016 купли- продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв.м., расположенный по адресу: Сосновский район, пос. Прудный, предназначенного для организации пруда (т. 1 л.д. 56-57) на основании заявления ООО "Строительные инвестиции" о предоставлении земельного участка (т.1 л.д. 49) и письма Администрации N 824 от 05.08.2016 (т. 1 л.д. 50).

Оплата стоимости земельного участка произведена обществом "Строительные инвестиции" в полном объеме, в размере 285 712 руб. 81 коп., согласно расчета цены земельного участка (т.1 л.д. 59-60).

По акту приема-передачи от 06.09.2016 указанный земельный участок передан обществу "Строительные инвестиции" (т.1 л.д. 58).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не зарегистрировано.

Вышеуказанный земельный участок до заключения договора купли- продажи использовался обществом "Строительные инвестиции" на основании договора аренды N 11/2015 от 19.01.2015, заключенного с Администрацией Сосновского муниципального района на срок до 14.01.2064, для организации пруда (т.1 л.д. 18-22) на основании Постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 19.01.2015 N 14 (т.1 л.д. 17).

Указанным договором в аренду обществу "Строительные инвестиции" предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:19:1111111:14587, общей площадью 647 349 кв.м., расположенный в границах муниципального образования "Краснопольское сельское поселение", Сосновский район, пос. Прудный, для организации пруда.

Земельный участок передан обществу "Строительные инвестиции" по акту приема-передачи земельного участка от 19.01.2015 (т.1 л.д. 23). Договор аренды земельного участка N 11/2015 от 19.01.2015 прошел государственную регистрацию.

Впоследствии, 22.03.2016 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 был разделен на 4 земельных участка, а именно на земельные участки с кадастровыми номерами:

74:19:0000000:15222;

74:19:0000000:15221;

74:19:0000000:15220;

74:19:0803002:1139.

Соглашением от 11.05.2016 договор N 11/2015 от 19.01.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:1111111:14587 расторгнут (т.1 л.д. 31).

12.05.2016 между Администрацией Краснопольского сельского поселения и обществом "Строительные инвестиции"подписан договор аренды N 8/2016-420 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерами 74:19:0000000:15222 (площадью 266 772 кв.м.), 74:19:0000000:15221 (площадью 16 414 кв.м.), 74:19:0000000:15220 (площадью 213 599 кв.м.), 74:19:0803002:1139 (площадью 2 000 кв.м.), для организации пруда сроком до 19.01.2064 (т.1 л.д. 34-36).

Земельные участки переданы обществу "Строительные инвестиции" по акту приема-передачи земельного участка от 12.05.2016 (т.1 л.д. 36 оборот).

Договор аренды N 8/2016-420 от 12.05.2016 зарегистрирован в ЕГРН 05.07.2016 за N 74-74/036-74/019/235/2016-4689/1.

На земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.06.2016, выданного Администрацией Сосновского муниципального района, ответчиком - ООО "Строительные инвестиции" построено нежилое здание - металлический склад N 2 для хранения инвентаря, площадью 186,3 кв.м., с кадастровым номером 74:19:0803002:1164 (т.1 л.д. 40-41, 42-43).

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности общества "Строительные инвестиции" на объект недвижимости зарегистрировано 28.07.2016 за N 74-74/036-74/019/235/2016-8164/1 (т.1 л.д. 44).

Указанные обстоятельства Прокурором не оспариваются, каких- либо требований относительно объекта недвижимости, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, не заявлено.

На основании заявления общества "Строительные инвестиции" от 02.08.2016 Администрацией Краснопольского сельского поселения расторгнут договор N 8/2016-420 от 12.05.2016 аренды земли в части участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, и на основании заявления общества от 02.08.2016 данный участок передан в обществу собственность согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи от 06.09.2016 N03/2016-зем, о чем указано выше (т.1 л.д. 48).

Полагая, что заключенные договоры аренды земельных участков N 11/2015 от 19.01.2015, N 8/2016-420 от 12.05.2016, а также договор купли - продажи земли N 03/2016-зем от 06.09.2016 нарушают публичные интересы муниципальных образований - Краснопольского сельского поселения и Сосновского муниципального района, интересы неопределенного круга лиц в силу нарушения конкурентных процедур предоставления земельных участков, являются ничтожными сделками по основаниям п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершены с нарушением требований ст.ст. 7, 34, 11.9, 39.3, 39.6, 39.8, 39.20, 77 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", прокурор обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания недействительной (ничтожной) сделок договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, суд первой инстанции исходил из отсутствия у общества "Строительные технологии" исключительного права на приватизацию земельного участка, поскольку земельный участок для строительства объекта недвижимости не предоставлялся и не предназначался, разрешенное использование земельного участка согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости не соответствует его фактическому использованию, площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости при отсутствии доказательств наличия объективной необходимости для формирования участка такой площади.

В нарушение требований ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, был приобретен обществом в собственность ранее установленного законом срока нахождения земельного участка в арендном пользовании при отсутствии доказательств льготного выкупа земельного участка как участка сельскохозяйственного назначения. Иных оснований для предоставления земельного участка в собственность общества вне конкурентных процедур у органов местного самоуправления не имелось.

Отказывая в применении последствий недействительности договора купли-продажи, суд исходил из того, что земельный участок не может быть возвращен, поскольку находился в законном владении общества "Строительные инвестиции" на основании договора аренды, а оснований для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика не имеется, поскольку государственная регистрация права собственности не произведена.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587, суд первой инстанции исходил из того, что процедура предоставления в аренду указанного участка в порядке ранее действовавшей нормы ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации была соблюдена. Кроме того, земельный участок был впоследствии разделен с образованием из него земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0000000:1139, в силу чего участок прекратил свое существование как объект гражданского оборота, в силу чего признание договора аренды такого участка не приведет к восстановления прав муниципальных образований. В защиту которых выступает прокурор.

Суд также отказал в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0000000:1139, поскольку данные участки образованы путем раздела исходного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587, предоставленном в аренду с соблюдением публичных процедур, с сохранением их категории и разрешенного использования, что влечет сохранение правового режима образованных земельных участков и при их предоставлении не требовалось проведения торгов. Несоответствие установленного вида разрешенного использования земельного участка утвержденному в настоящее время классификатору видов разрешенного использования не может являться достаточным основанием для вывода о ничтожности договора, поскольку земельные участки используются в соответствии с их разрешенным использованием, их использование не противоречит норме п. 2 ст. 77 ЗК РФ, предусматривающей допустимость предоставления в составе земель сельскохозяйственного назначения земельных участков для целей аквакультуры, а признание сделки аренды недействительной не повлечет изменения в государственном кадастре недвижимости сведений о разрешенном использовании участка. Изложенное позволило суду прийти к выводу о том, что Прокурором в данной части не доказано нарушения прав муниципального образования при заключении указанных договоров.

Выводы суда являются верными, соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (п. 3 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, Прокурор Челябинской области является лицом, имеющим правом на предъявление иска о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, а также договоров аренды земли и о применении последствий их недействительности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из материалов дела следует, что между Администрацией Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района и ООО "Строительные инвестиции" оформлен договор N 03/2016-зем от 06.09.2016 купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв.м., расположенный по адресу: Сосновский район, пос. Прудный, предназначенного для организации пруда (т. 1 л.д. 56-57).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Так, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу разъяснений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.11.2013 N 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 отнесен к землям сельскохозяйственного назначения и сформирован с разрешенным использованием "для организации пруда" (т. 1 л.д. 39).

Доказательств того, что земельный участок сформирован для строительства, а впоследствии - для эксплуатации размещенного на земельном участке объекта недвижимости - склада N 2 для хранения инвентаря площадью 186, 3 кв.м. (т. 1 л.д. 42), в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств того, что при определении площади земельного участка, исходя из его разрешенного использования, применялись нормы отвода земельных участков, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости.

Размер земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 существенно, более чем в 10 раз, больше площади объекта недвижимости, расположенного на земельном участке (266 772 кв.м., площадь, занимаемая объектом недвижимости - 186, 3 кв.м.).

Вместе с тем, в деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что весь земельный участок необходим обществу для цели эксплуатации указанного объекта.

При таких обстоятельствах и по смыслу норм п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ надлежит признать, что обществом "Строительные инвестиции" приобретен в собственность земельный участок для эксплуатации здания склада в противоречие виду разрешенного использования земельного участка - "для организации пруда", отраженному в ЕГРН, при недоказанности соответствия площади испрашиваемого земельного участка площади размещенного на участке объекта недвижимости, что в силу подп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ влечет отказ в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов,

Доводы апелляционной жалобы общества "Строительные инвестиции" о том, что факт соответствия площади земельного участка и размещенного на нм объекта недвижимости не является юридически значимым для оценки оснований для приватизации участка, подлежат отклонению, поскольку, исходя из положений п.п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, а также ст. 33 ЗК РФ, которые подлежат применению в силу п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", площадь необходимого для эксплуатации недвижимости землепользования обусловлена его разрешенным использованием.

Кроме того, оценка указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (ст. ст. 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка в разрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Доводы апелляционной жалобы общества "Строительные инвестиции" о том, что норма ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не связывает право на приватизацию земельного участка с его разрешенным использованием, отклоняются как основанные на неправильном толковании данной нормы с учетом её толкования, изложенного в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.11.2013 N 8536/13.

Ссылки того же апеллянта на минимальные размеры земельных участков, образуемые из земель сельскохозяйственного назначения, установленные Законом Челябинской области от 13.04.2015 N 154-ЗО, отклоняются, посколкьу названные нормы регулируют нормирование площади земельных участков, образуемых в соответствии с их целевым назначением, обусловленных их отнесением к землям сельскохозяйственного производства, и не распространяется на порядок образования земельных участков для целей эксплуатации объектов недвижимости, площадь которых в силу п. 1 ст.39.20 ЗК РФ определяется исключительно требованиями необходимости и достаточности площади землепользования для эксплуатации объекта недвижимости.

Наличие у общества "Строительные инвестиции" исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости не отменяет его обязанности обоснования площади испрашиваемого земельного участка применительно к его разрешенному использованию.

Иных правовых оснований для приобретения обществом "Строительные инвестиции" в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 из земель сельскохозяйственного назначения судом не установлено, ответчиками не приведено.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 ничтожной сделкой в силу нарушения конкурентных публичных процедур его предоставления в собственность общества "Строительные инвестиции".

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность применения последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 путем его возврата в силу наличия у общества "Строительные инвестиции" правовых оснований для титульного владения земельным участком - на основании договора аренды N 8/2016-420 от 12.05.2016 (т.1 л.д. 34-36), а также отсутствия государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 в ЕГРН, что не позволяет применить последствий недействительности сделки путем прекращения записи в реестре.

Поскольку законом для случаев п. 2 ст. 168 ГК РФ не предусмотрено применение последствий недействительности сделки в порядке односторонней реституции, возврат денежных средств в сумме 285 712 руб. 81 коп., оплаченных обществом "Строительные инвестиции" в качестве выкупной цены, в порядке заявленных Прокурором требований о применении последствий недействительности сделки невозможен, что не исключает защиты прав общества иными способами, предусмотренными законом.

Доводы апелляционной жалобы Прокурора о том, что у общества "Строительные инвестиции" отсутствует титульное владение земельным участком с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 в силу расторжения договора аренды N 8/2016-420 от 12.05.2016 в части указанного участка, подлежат отклонению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства заключения в порядке, установленном п. 1 ст. 450 и ст. 452 ГК РФ соглашения о расторжении договора на основании заявления общества "Строительные инвестиции" (т. 1 л.д. 49), а также доказательства государственной регистрации такого соглашения, в силу чего титул арендатора земельного участка у общества "Строительные инвестиции" по смыслу п. 5 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" не может считаться прекращенным.

Такой правовой подход соответствует разъяснениям, изложенным в абз. 5 п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Не могут быть признаны обоснованными доводы Прокурора об отсутствии у общества "Строительные инвестиции" титульного владения земельным участком с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 в силу ничтожности договора аренды N 8/2016-420 от 12.05.2016, а выводы суда первой инстанции о соответствии названного договора требованиям действующего законодательства основаны на нормах материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды N 11/2015 от 19.01.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587) передача в аренду находящихся в государственной или муниципального собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно ст. 34 ЗК РФ органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуру и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. В силу вышеуказанной нормы органы местного самоуправления обязаны уполномочить специальный орган на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью, и обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что договор аренды N 11/2015 от 19.01.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 (т.1 л.д. 18-22) заключен с соблюдением публичных процедур и Прокурором данные выводы не опровергнуты.

В материалах дела имеются доказательства предварительного опубликования в средствах массовой информации (газете "Сосновская Нива N 134 (11108) от 29.11.2014) сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке Администрацией Сосновского района (т. 2 л.д. 17, 19).

В справке Администрации района от 26.12.2014 N 5209 (т. 2 л.д. 17) указано и не опровергнуто иными доказательствами, что с 29.11.2014, то есть с момента опубликования указанного сообщения в СМИ, поступило только одно заявление о передаче данного земельного участка в аренду - от ООО "Строительные инвестиции".

Таким образом, отсутствуют основания для вывода о нарушении Администрацией района вышеуказанных положений Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положений ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в силу чего требования о признании недействительным договора N 11/2015 от 19.01.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 заявлено Прокурорм без правовых оснований.

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв.м.); 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв.м.); 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв.м.); 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. м.), расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Прудный, а именно 22.03.2016.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Названные нормы права с учетом их разъяснений, изложенных в определении Верховного Суда Российской Федерации N 306-КГ15-8301 от 17.11.2015, направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции.

В силу п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из материалов дела следует, что категория земель и разрешенное использование образованных из земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 четырех земельных участков не изменились (т. 1 л.д. 39, 91-96).

Доказательств изменения фактического использования земельных участков либо их использования не по назначению Прокурором не представлено, при том, что в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность по доказыванию утверждения истца о взаимосвязанности и взаимообусловленности действий ответчиков по разделению земельных участков с целью упрощенной процедуры последующего приобретения участков в собственность возлагается на него.

Норма п. 2 ст. 77 ЗК РФ допускает выделение в составе земель сельскохозяйственного назначения земельных участков, занятых водными объектами, в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры.

С учетом изложенного, следует признать, что общество "Строительные технологии" было вправе претендовать на приобретение в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0803002:1139 в порядке реализации предусмотренного нормой п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ преимущественного права, а доводы истца о необходимости соблюдения конкурентной процедуры их предоставления нормативно и фактически не обоснованы.

Таким образом, правовых и фактических оснований для признания недействительным договора N 8/2016-420 от 12.05.2016 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров), расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенного между Администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО "Строительные инвестиции", по заявленным истцом доводам судом не установлено.

Заявленное Прокурором в апелляционной жалобе обстоятельство заключения названного договора аренды на стороне арендодателя неуполномоченным лицом, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в Краснопольском сельском поселении на момент заключения договора не были утверждены Правила землепользования и застройки поселения, применительно к норме ч. 3 ст. 268 АПК РФ и в соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ не подлежит рассмотрению апелляционным судом, поскольку такое основание иска (т. 1 л.д. 5, т. 2 л.д. 41) Прокурором не было заявлено.

Оценивая данное обстоятельство применительно к доводу апелляционной жалобы Прокурора о том, что договор аренды N 8/2016-420 от 12.05.2016 по существу является новым договором, поскольку заключен после расторжения договора аренды N 11/2015 от 19.01.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 и заключен с иным арендодателем, апелляционный суд отмечает следующее.

По смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ в её нормативном единстве со ст. 52 АПК РФ о нарушении публичных интересов муниципального образования, в защиту которых прокурор обращается с иском о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка, исходя из принципов земельного законодательства (п.п. 11 ст. 1 ЗК РФ) может свидетельствовать нарушение конкурентных и публичных процедур предоставления земельного участка из числа публичных земель.

В данном случае, как ранее установлено судом, такие процедуры в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0803002:1139 исключались в силу предоставления земельных участков в аренду в порядке п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Таким образом, оценка уполномоченности арендодателя на заключение договора аренды не имеет правового значения при наличии у общества "Строительные инвестиции" преимущественного права на приобретение указанных земельных участков в аренду без проведения торгов.

При изложенных обстоятельствах судом отклонены доводы лиц, участвующих в деле, заявленных на стадии апелляционного обжалования относительно наличия либо отсутствия надлежащим образом утвержденных правил землепользования и застройки Краснопольского сельского поселения.

Сам по себе факт расторжения в добровольном порядке сторонами договора аренды N 11/2015 от 19.01.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 вопреки мнению Прокурора не прекращает преимущественного права общества "Строительные инвестиции" как арендатора такого участка на продолжение арендных отношений в отношении образованных земельных участков.

Доводы Прокурора о несоответствии вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0803002:1139, как "для организации пруда" классификатору видов разрешенного использования, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонен с связи с тем, что названное обстоятельство само по себе не может являться основанием для вывода о ничтожности договора.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Как ранее указано апелляционным судом, категория земель и вид разрешенного использования образованных земельных участков после их образования из земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 не изменены, что соответствует требованиям п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ.

При этом установленный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 классификатор видов разрешенного использования земельных участков на момент образования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 (15.10.2014) не вступил в силу (24.12.2014), в силу чего не мог быть применен при определении вида разрешенного использования участка.

В соответствии с п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171- ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В деле отсутствуют доказательства изменения фактического использования земельных участков, при том, что норма п. 2 ст. 77 ЗК РФ допускает использование участков в составе земель сельскохозяйственного назначения участков для ведения аквакультуры и размещения водных объектов.

С учетом изложенного, нарушений действующего законодательства, а также интересов публичного образования либо неопределенного круга лиц при установлении видов разрешенного использования земельных участков, переданных обществу "Строительные инвестиции" по договору аренды N 8/2016-420 от 12.05.2016 не установлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "Строительные инвестиции" относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2017 по делу N А76-12604/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы Прокурора Челябинской области и общества с ограниченной ответственностью "Строительные инвестиции" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

О.Н. Пирская И.Ю. Соколова