Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2018 г. N 19АП-318/18

г. Воронеж

1 марта 2018 г.

Дело N А35-4827/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 марта 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Ушаковой И.В.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелгуновой Д.О.,

при участии:

от первого заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов муниципального образования город Курск в лице администрации города Курска: Руденко И.И., удостоверение N 240748;

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 11.12.2017 по делу N А35-4827/2017 (судья Песнина Н.А.) по исковому заявлению первого заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов муниципального образования город Курск в лице администрации города Курска к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной антимонопольной службы по Курской области, о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Курской области в защиту публичных интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул" (далее - ответчик, ООО "ЧОП "Есаул") о признании договора аренды нежилого помещения N 2928 от 01.08.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул", недействительным и применении последствий недействительности сделки, обязав ООО "Частное охранное предприятие "Есаул" возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска нежилое помещение общей площадью 84,2 кв.м, 1-й этаж, в том числе ком. N 136-139, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, д. 110.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции было установлено, что в производстве Арбитражного суда Курской области находится дело N А35-7449/2017 по иску заместителя прокурора Курской области в интересах муниципального образования "Город Курск" в лице администрации города Курска к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул" о признании недействительным договора от 05.06.2017 N 14-2017/06/В купли-продажи муниципального имущества, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул"; обязании общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул" возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска нежилое помещение по адресу: г. Курска, ул. Пучковка, д. 110, общей площадью 84,2 кв.м, в том числе: комнаты N N 136-139; обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска возвратить денежные средства в общем размере 51 356 руб. 71 коп., уплаченные последним в качестве ежемесячные платежей в счет оплаты по договору от 05.06.2017 N 14-2017/06/В купли-продажи муниципального имущества.

Определением от 18.09.2017 производство по делам N А35-4827/2017 и N А35-7449/2017 было объединено в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением делу NА35-4827/2017, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Курской области.

Определением Арбитражного суда Курской области (резолютивная часть объявлена 04.12.2017) производство по делу в части требования о применении последствий недействительности договора аренды нежилого помещения N 2928 от 01.08.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Есаул", прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.

Решением Арбитражного суда Курской области от 11.12.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В настоящее судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, ООО "ЧОП "Есаул", Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области не явились. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель прокуратуры Курской области возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЧОП "Есаул" поддержало доводы апелляционной жалобы.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании решения комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду от 24.03.2005, по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2928 от 01.04.2005, заключенного между ООО "ЧОП "Есаул" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, ООО "ЧОП "Есаул" арендовало у муниципального образования нежилое помещение площадью 93,40 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, д. 110, сроком по 30.03.2006.

В последующем ежегодно на основании договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2928 от 07.08.2006, от 01.09.2007, от 06.10.2008, от 12.10.2009, от 06.09.2010, 03.10.2011, 15.08.2012, от 15.08.2013, от 24.09.2014 ООО "ЧОП "Есаул" арендовало имущество муниципального образования "город Курск" в виде нежилых помещений общей площадью 93,40 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, д. 110.

На основании решения комиссии от 20.08.2015 об определении условий использования муниципального имущества между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО "ЧОП "Есаул" (арендатор) без проведения торгов был заключен договор аренды нежилого помещения N 2928 от 15.10.2015, по условиям которого арендатору во временное пользование было передано помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 84,20 кв.м, в том числе: комнаты N136-139, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, 110, лит. А, для использования по офисное помещение и учебные классы.

На основании решения комиссии от 23.06.2016 об определении условий использования муниципального имущества между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО "ЧОП "Есаул" (арендатор) без проведения торгов был заключен договор аренды нежилого помещения N 2928 от 01.08.2016, по условиям которого арендатору во временное пользование было передано помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 84,20 кв.м, в том числе: комнаты N 136-139, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, 110, для использования по офисное помещение и учебные классы.

Согласно выписке из протокола N 5 заседания комиссии по определению условий использования муниципального имущества от 23.06.2016 заключение договора аренды от 01.08.2016 N 2928 муниципального имущества с ООО "ЧОП "Есаул" осуществлено на новый срок на 364 дня при отсутствии задолженности по арендной плате.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия определен с 01.08.2016 по 29.07.2017.

Арендованное имущество было передано обществу по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2016. Как указывает истец, из письма комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 20.04.2017 N 2693/0701-14, следует, что договор аренды от 01.08.2016 N2928 заключен без проведения торгов. При этом заключение указанного договора аренды не является муниципальной преференцией. Также как указывает истец, комитет считает, что данный договор на основании статьи 621 ГК РФ продлен на неопределенный срок.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска принято решение N 14 от 26.05.2017 об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании указанного решения между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска (продавец) и ООО "ЧОП "Есаул" (покупатель) заключен договор от 05.06.2017 N 14-2017/06/В купли-продажи муниципального имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение, состоящее из комнаты N 136 площадью 67,1 кв.м, комнаты N137, площадью 12,2 кв.м, нежилое помещение, состоящее из комнат N138,139 площадью 4,9 кв.м, на 1-ом этаже, общей площадью 84,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, д.110.

В соответствии с пунктом 3 договора имущество продается по цене 1416 949 руб. 15 коп. - основанная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку согласно графику платежей.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 05.06.2017.

Право собственности ООО "ЧОП "Есаул" на спорное имущество зарегистрировано Управлением Росреестра по Курской области 15.06.2017.

Платежными поручениями N 91 от 08.06.2017, N 108 от 03.07.2017, N127 от 03.08.2017, N 144 от 05.09.2017, N 160 от 05.10.2017, N 185 от 01.11.2017 покупателем в счет платежей по договору купли-продажи были перечислены продавцу денежные средства в общей сумме 159 669 руб. 85 коп.

Ссылаясь на то, что договор аренды нежилого помещения от 01.08.2016 N 2928 и договор купли-продажи N 14-2017/06/В от 05.06.2017, заключенные сторонами, не соответствуют требованиям действующего законодательства, в следствие чего являются недействительными сделками, первый заместитель прокурора Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Из обстоятельств дела следует, что спорные отношения возникли по поводу аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим иском, заместитель прокурора сослался на то, что договор аренды нежилого помещения от 01.08.2016 N 2928 является самостоятельным основанием для возникновения арендных отношений между ответчиками (договор был заключен на определенный срок), поскольку имело место изменение предмета договора, передача спорного имущества по акту арендодателем арендатору, в связи с чем, его заключение не может рассматриваться как заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. При этом как усматривается из письма комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска от 20.04.2017 N 2693/0701-14, заключение договора аренды нежилого помещения от 01.08.2016 N 2928 не является муниципальной преференцией.

Как указал истец, договор аренды помещения муниципального от 01.08.2016 N 2928 был заключен сторонами без проведения торгов в нарушение положений части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ "О защите конкуренции").

Сделки, заключенные в обход торгов, посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов ограничило возможность выбора арендатора с лучшим предложением цены и условий исполнения договора аренды, чем нарушены интересы публично-правового образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в выборе наилучшего предложения по эффективному использованию имущества, находящегося в государственной собственности.

Предоставление муниципального имущества без проведения торгов нарушает права и законные интересы муниципального образования "город Курск" на эффективное и рациональное использование имущества, возможное получение более высоких доходов от арендных платежей.

Таким образом, по мнению истца, договор аренды от 01.08.2016 N 2928 не соответствует требования статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем в силу прямого указания статьи 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что первоначально договорные отношения между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и "ЧОП "Есаул" возникли с 01.04.2005 в соответствии с договором аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2928, по условиям которого в аренду обществу передано имущество площадью 93,40 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, д. 110, сроком по 30.03.2006.

В дальнейшем договорные отношения ежегодно продлевались путем подписания договоров аренды от 07.08.2006, от 01.09.2007, от 06.10.2008, от 12.10.2009, от 06.09.2010, 03.10.2011, 15.08.2012, от 15.08.2013, от 24.09.2014.

На основании решения комиссии от 20.08.2015 об определении условий использования муниципального имущества между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО "ЧОП "Есаул" (арендатор) без проведения торгов был заключен договор аренды нежилого помещения N 2928 от 15.10.2015, по условиям которого арендатору во временное пользование было передано помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 84,20 кв.м в том числе комнаты N 136-139, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, 110, лит. А, для использования по офисное помещение и учебные классы.

На основании решения комиссии от 23.06.2016 об определении условий использования муниципального имущества, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО "ЧОП "Есаул" (арендатор) без проведения торгов был заключен договор аренды нежилого помещения N 2928 от 01.08.2016, по условиям которого арендатору во временное пользование было передано помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 84,20 кв.м, в том числе комнаты N 136-139, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, 110, для использования по офисное помещение и учебные классы.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия определен с 01.08.2016 по 29.07.2017. Арендованное имущество было передано обществу по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2016.

По мнению ответчиков, неоднократное перезаключение договора аренды с 2005 года с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, соответствует части 9 и части 10 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 15 ФЗ "О защите конкуренции" установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что договор N 2928 от 01.08.2016, как и предыдущие договоры, были заключены между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО "ЧОП "Есаул" без проведения торгов на основании решений, принимаемых комиссией по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду.

Согласно части 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции" до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Между тем, Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции" признана утратившей силу.

Таким образом, законодатель сначала ограничил срок перезаключения договоров аренды муниципального имущества без проведения торгов (до 01.07.2015), а в последующем данная возможность была исключена.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в подпункте 31, 32 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Из анализа и содержания вышеуказанных договоров аренды следует, что каждый из данных договоров является самостоятельным срочным договором аренды, стороны не воспользовались правом на возобновление договора на неопределенный срок, а заключили новые договоры аренды на определенный срок действия.

Заключая договоры на новый срок, стороны, по сути, исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратив его действие и установив специальный порядок продления договора на новый срок путем заключения последующего договора.

На основании изложенного суд области признал обоснованными доводы истца о том, что заключение договора N 2928 от 01.08.2016 могло быть осуществлено только по результатам проведение торгов, поскольку приоритетным является требование о соблюдении публичной процедуры, предусмотренной статьей 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", и призванной обеспечить неопределенному круг субъектов предпринимательской деятельности равный доступ к участию в аукционе.

На момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения положения части 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции", разрешающие заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, не действовали; поскольку предыдущие договоры аренды нежилых помещений заключены сторонами без проведения торгов, то оспариваемый договор является новым договором аренды муниципального имущества, который не мог быть заключен с ООО "ЧОП "Есаул" без проведения конкурса или аукциона.

Частью 9 Статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрена возможность заключения на новый срок договора аренды, заключенного только по итогам торгов; предоставление ООО "ЧОП "Есаул" муниципального имущества без проведения торгов нарушает права и законные интересы муниципального образования "город Курск" на эффективное и рациональное использование имущества, возможное получение более высоких доходов от арендных платежей, а также препятствует развитию добросовестной конкуренции.

Довод заявителя жалобы о возможности возобновления договора на неопределенный срок, а также на преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, обоснованно отклонены судом области, поскольку основаны на ошибочном толковании общих и специальных норм гражданского законодательства в совокупности, а также неверном определении соотношения императивных и диспозитивных норм, поскольку заключая ежегодно договоры на новый срок, стороны, по сути, исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок.

Поскольку положения части 1 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" действовали на момент заключения указанных договоров аренды от 01.08.2016 N 2928, то его заключение в силу статьи 422 ГК РФ должно было осуществляться посредством торгов.

Требования прокурора о признания недействительным договора купли-продажи от 05.06.2017N 14-2017/06/В также подлежат удовлетворению, поскольку указанный договор не соответствует положениям статьи 3 и части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статье 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" в связи с чем, в силу прямого указания статьи 168 ГК РФ является недействительной сделкой по признаку ничтожности.

Как следует из материалов дела, на основании решения комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска N 14 от 26.05.2017 "Об условии приватизации арендуемого имущества", между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска (продавец) и ООО "ЧОП "Есаул" (покупатель) заключен договор от 05.06.2017 N 14-2017/06/В купли-продажи муниципального имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение, состоящее из комнаты N136 площадью 67,1 кв.м комнаты N137, площадью 12,2 кв.м, нежилое помещение, состоящее из комнат N 138,139 площадью 4,9 кв.м, на 1-ом этаже, общей площадью 84,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, д.110.

В соответствии с пунктом 3 договора имущество продается по цене 1 416 949 руб. 15 коп. - основанная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку согласно графику платежей (приложение N 1 к договору).

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 05.06.2017 (приложение N 2 к договору).

Данный договор заключен с ООО "ЧОП "Есаул" как с субъектом малого и среднего предпринимательства, арендуемым спорные недвижимые помещения.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 данного Закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), разъяснено, что при применении положений статьи 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества у общества отсутствовали основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном статьей 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", поскольку договор аренды N 2928 от 01.08.2016 был заключен без проведения торгов в нарушение положений части 1 статьи 17.1 ФЗ " О защите конкуренции" и признан судом недействительной сделкой.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации"), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации"указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применимы правила главы 60 ГК РФ (статья 1103 ГК РФ).

При таких обстоятельствах муниципальное имущество, переданное по недействительной сделке, подлежат возврату уполномоченному собственником органу.

В силу статьи 125 ГК РФ от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска, утвержденного решением Курского городского Собрания от 29.05.2008 N 43-4-РС, комитет осуществляет от имени муниципального образования "Город Курск" права собственника в отношении муниципального имущества, а также мероприятия, необходимые для принятия решения об условиях приватизации муниципального имущества, не включенного в утвержденный план (программу) приватизации муниципального имущества г. Курска, при получении соответствующего заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Принимая во внимание изложенное выше, арбитражный суд области правомерно признал заявленное истцом требование о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 05.06.2017 N 14-2017/06/В законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорное имущество было передано покупателю по акту приема-передачи от 05.06.2017.

Право собственности ООО "ЧОП "Есаул" на спорное имущество зарегистрировано Управлением Росреестра по Курской области 15.06.2017.

Платежными поручениями N 91 от 08.06.2017, N 108 от 03.07.2017, N127 от 03.08.2017, N 144 от 05.09.2017, N 160 от 05.10.2017, N 185 от 01.11.2017 покупателем в счет платежей по договору купли-продажи были перечислены продавцу денежные средства в общей сумме 159 669 руб. 85 коп.

Поскольку договор от 05.06.2017 N 14-2017/06/В признан недействительным (ничтожным), ООО "ЧОП "Есаул" обязано возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска полученное по спорному договору по акту приема-передачи нежилое помещение, состоящее из комнаты N 136 площадью 67,1 кв.м, комнаты N137 площадью 12,2 кв.м, нежилое помещение, состоящее из комнат N 138, N 139 площадью 4,9 кв.м, на 1-м этаже, общей площадью 84,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Пучковка, д. 110.

В свою очередь комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обязан возвратить ООО "ЧОП "Есаул" денежные средства, уплаченные в качестве ежемесячных платежей в счет оплаты по договору от 05.06.2017 N 14-2017/06/В купли-продажи муниципального имущества, в общей сумме 159 669 руб. 85 коп. по состоянию на 04.12.2017).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Иных доводов, опровергающих вышеназванные выводы суда, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 08.11.2017 по делу N А35-4825/2017 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее заявителей. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 11.12.2017 по делу N А35-4827/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

И.В. Ушакова А.И. Поротиков