Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2018 г. N 08АП-451/18

город Омск

05 марта 2018 г.

Дело N А75-12231/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-451/2018) общества с ограниченной ответственностью "ПСК "Пилот" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.11.2017 по делу N А75-12231/2017 (судья Зубакина О.В.), принятое по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска к обществу с ограниченной ответственностью "ПСК "Пилот" (ОГРН 1156671007833, ИНН 6671008993) о взыскании 2 979 347,67 руб. основного долга за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 и пени в размере 121 209,18 руб. за период с 10.04.2016 по 07.12.2016 по договору аренды земельного участка от 19.11.2014 N 64,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (далее по тексту - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПСК "Пилот" (далее по тексту - ответчик, ООО "ПСК "Пилот") о взыскании 2 979 347 руб. 67 коп. основного долга за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 и пени в размере 121 209 руб.18 коп. за период с 10.04.2016 по 07.12.2016.

До вынесения судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика 2 979 347 руб. 67 коп. основного долга за период с 01.01.2016 по 07.12.2016, пени в размере 121 141 руб. 35 коп. за период с 10.04.2016 по 07.12.2016.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, возникших из договора аренды земельного участка от 19.11.2014 N 64 (л.д. 12-16).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.11.2017 года по делу N А75-12231/2017 требования истца удовлетворены полностью, распределены его судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ПСК "Пилот" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на пункт 3.3. договора аренды земельного участка от 19.11.2014 N 64, указывает, что истец вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, тогда как начисление истцом арендной платы с учетом изменений коэффициентов строительства с 01.01.2016 на 0,5, с 19.11.2016 на 1 пунктом 3.3. договора аренды не предусмотрено. Также указывает, что надлежащего уведомления об изменении размера арендной платы по договору истец ответчику не направлял, никаких договорных или законных оснований взыскивать с ООО "ПСК "Пилот" суммы задолженности и неустойки у суда не было. Заявитель полагает, что необоснованно увеличена арендная плата дважды в течение года. Арендодатель в нарушение пунктов 1.1., 6.2. договора не передал арендатору по акту приема-передачи земельный участок. Подробно доводы приведены в тексте апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2014 N 64, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202001:273, общей площадью 58339 кв.м, местоположение: г. Ханты-Мансийск, в районе береговой зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Разрешенное использование земельного участка: для строительства торгово-развлекательного центра.

Кадастровая стоимость участка составляет 246 432 103 руб. 46 коп. в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Срок аренды установлен на срок до 06.10.2017 (пункт 1.3 договора).

Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, при этом арендная плата за четвертый квартал календарного года вносится до 10 числа последнего месяца текущего календарного года; арендная плата за квартал, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением Порядка определения размера арендной платы, в связи с изменением категории земель, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, а так же ежегодно на уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за нарушение пункта 3.2 начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день неуплаты или просрочки платежа.

Соглашением от 08.12.2016 о расторжении договора аренды земельного участка договор расторгнут (л.д. 17).

В связи с изменением арендной платы с 01.01.2016 вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов строительства у арендатора за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 959 347 руб. 67 коп.

Арендодатель направил по юридическому адресу арендатора уведомление от 19.09.2016 (л.д. 123-125) об изменении годового размера арендной платы в связи с принятием Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа -Югры от 07.08.2015 N 249-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 19.11.2014 N 64.

Претензией от 17.05.2017 арендодатель уведомил арендатора о задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени (л.д. 10-11). Направление претензии подтверждается описью вложения в ценное письмо, претензия направлена по юридическому адресу арендатора (л.д. 11).

Истец, ссылаясь, на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Судом первой инстанции установлено, что до расторжения договора арендатор вносил арендную плату, что опровергает доводы общества о не передачи арендатору по акту приема-передачи земельного участка. При этом, судом учтено, что ответчиком в порядке статей 398, 611 ГК РФ отказ от исполнения договора ввиду фактической не передачи спорного объекта аренды не заявлялся.

В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, части 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее по тексту - Постановление N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно разъяснениям пункта 19 Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

С учетом изложенного, позиция ответчика о том, что арендная плата в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка может быть изменена исключительно после письменного уведомления об изменении размера арендной платы, направляемого арендодателем арендатору заказным письмом с уведомлением, отклоняется за необоснованностью.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены как неподтвержденные документально доводы ответчика о том, что уведомление об изменении размера арендной платы не направлялось арендатору (л.д. 123-125).

Следуя материалам дела, направленное арендатору уведомление об изменении размера арендной платы не получено последним, почтовое отправление вернулось отправителю (арендодателю) с отметкой органа связи "Истек срок хранения".

В силу пункта 3 статьи 165.1 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.

Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Срок направления уведомлений об изменении размера арендной платы договором не определен.

Как следует из материалов дела, земельный участок по договору предоставлен для строительства торгово-развлекательного центра.

Пунктом 3.1. договора установлено, что расчет размера арендной платы производится на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства ХМАО - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" (далее по тексту - Порядок).

Пунктом 1.1. договора установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 246 432 103 руб. 46 коп.

Размер арендной платы за использование земельного участка определяется по формуле, указанной в пункте 4 Порядка:

А = (КС х С /100) хКпх Кст х Ксп х Кпр х Ксз, где:

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;

Кп - коэффициент переходного периода;

Кст - коэффициент строительства;

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательству устанавливается равным;

Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным.

739 296,31 руб. (арендная плата в год) = 246 432 103,46 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 6 (ставка арендной платы: земельные участки, предназначенные для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, магазины, торговые центры) /100) х 0,5 (коэффициент переходного периода) х 0,1 (коэффициент строительства).

Изменение арендной платы с 2016 года произошло в связи с:

1) принятием Постановления Правительства ХМАО - Югры от 07.08.2015 N 249-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (измененная кадастровая стоимость земельного участка составила 249 663 500,67 руб.);

2) изменением коэффициента строительства с 0,1 до 0,5.

В соответствии с пунктом 7 Порядка (в редакции постановления Правительства ХМАО-Югры от 30.05.2013 N 208-п) коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным:

0,1 - в течение первого года;

0,5 - в течение второго года;

1 - с даты заключения договора аренды до даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство, а также в течение третьего года и следующих лет в пределах нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство;

2 - при превышении нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство, в том числе в случае продления срока действия разрешения на строительство.

Суд первой инстанции, проверив расчеты истца, пришел к выводу о том, что с 01.01.2016 до 19.11.2016 размер арендной платы изменился до 3 744 952 руб. 51 коп. в год.

С 19.11.2016 в связи с наступлением 3 года действия договора коэффициент строительства, используемый в формуле расчета арендной платы, устанавливается равным 1 (один). Таким образом, с 19.11.2016 размер арендной платы изменился до 7 489 905 руб. 02 коп. в год

При таких обстоятельствах, размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 составил 2 979 347 руб. 67 коп. Проверив приложенный к ходатайству об уточнении размера исковых требований от 10.11.2017 расчет долга суд первой инстанции обоснованно посчитал его верным.

Утверждение ООО "ПСК "Пилот" об изменении размера арендной платы дважды в течение года, не нашло подтверждения имеющимися в материалах дела документами.

Исходя из положений пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Так, в договоре от 19.11.2014 N 64 установлен размер годовой арендной платы (пункт 3.1. договора), при этом арендная плата вносится ежеквартально (пункт 3.2. договора).

То есть ежеквартальный размер арендной платы является определяемым, то есть подлежащим исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

В рассматриваемом случае изменением условия договора аренды об арендной плате будет являться только изменение порядка (механизма) ее исчисления, в то время как изменение размера коэффициента строительства, используемого в расчете арендной плате в соответствии с Порядком, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке исчисления платы с применением актуальных значений коэффициента строительства, включенного в формулу расчета и не может квалифицироваться в качестве изменения арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ и пункта 3.1 договора аренды.

Поскольку обязательство по внесению арендных платежей ответчиком не исполнено и доказательств, подтверждающих его оплату в полном объеме, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании долга в полном объеме.

Также истцом заявлено требование о взыскании 121 141 руб. 35 коп. неустойки, предусмотренной пунктом 4.2. договора, исчисленной за период с 10.04.2016 по 07.12.2016.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, применение к нему мер гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки на основании статей 330, 331 ГК РФ является обоснованным.

Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по внесению арендной платы, истец обоснованно усмотрел основания для взыскания неустойки.

Факт наличия оснований для начисления неустойки ответчик не отрицает. Соответствующих доводов суду апелляционной инстанции в жалобе не приводит.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что он составлен с учетом условий договора и установленных обстоятельств.

Доводы о неправильности произведенного расчета неустойки не основаны на доказательствах.

В связи с тем, что просрочка по внесению арендной платы, подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции признает обоснованным удовлетворение судом первой инстанции требования истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 121 141 руб. 35 коп.

В нарушение статей 9, 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих совершение истцом действий, квалифицируемых в порядке статьи 10 ГК РФ в качестве недобросовестного осуществления гражданских прав.

С учетом изложенного в настоящем постановлении, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаниями для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.11.2017 по делу N А75-12231/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Н.Е. Иванова Е.П. Кливер