Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2018 г. N 16АП-5450/17

г. Ессентуки

06 марта 2018 г.

Дело N А20-2155/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Савиным Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу местной администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.10.2017 (судья Маирова А.Ю.), при участии в судебном заседании: от ответчика - Бирюка А.С. (доверенность от 30.06.2017),

УСТАНОВИЛ

местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Балкарову Артуру Ахиедовичу (далее - предприниматель) о взыскании 1 298 112,16 руб. долга, 1 111 184,01 руб. пени по договору аренды от 07.06.2011 N 84, расторжении договора и возложении обязанности возвратить земельные участки.

Решением суда от 31.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что задолженность возникла в связи с односторонним увеличением арендодателем размера арендной платы. О таком изменении договора арендатор не был уведомлен, поэтому обязанность по оплате аренды по новым ставкам у него отсутствует. Суд сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором указано, что поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

В апелляционной жалобе администрация просила отменить решение и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указала, что согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса после 01.06.2015 факт регистрации договора аренды имеет значение только для третьих лиц, но не для сторон договора. Размер арендной платы был увеличен в связи с принятием нормативного акта об изменении ставок арендной платы (постановление администрации от 29.10.2013 N 855), что предусмотрено договором (пункт 3.3). Такое изменение договора не требует заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер аренды подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.

В отзыве предприниматель просил оставить решение в силе как законное и обоснованное.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по итогам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, на основании постановления администрации от 07.06.2011 N 603 и договора аренды от 07.06.2011 N 84 администрация (арендодатель) передала Балкарову Ахиеду Хасанбиевичу (арендатор) во временное владение и пользование на 7 лет (по 06.06.2018) земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 07:04:6500000:128, 07:04:6500000:129, 07:04:6500000:130, общей площадью 272,2133 га, расположенные в границах земель муниципального образования сельского поселения Алтуд, для сельскохозяйственного производства. Годовая арендная плата по договору, установленная отчетом независимого оценщика от 02.06.2011 N 108/11, составила 159 700 руб. Пунктами 3.3, 3,4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке досрочно, в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики, но не чаще одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору и является обязательным для него. Арендная плата вносится ежемесячно равными долями не позднее 15-го числа текущего месяца.

Земельный участок передан арендатору по акту 07.06.2011.

Постановлением администрации от 29.10.2013 N 855 годовой размер арендной платы увеличен до 544 426,60 руб.

Письмом от 05.06.2015 администрация уведомила арендатора о возникновении задолженности по арендной плате и необходимости её погашения в соответствии с прилагаемым расчетом (по новым ставкам). Письмо получено адресатом 11.06.2015 (л.д. 33-35).

В связи со смертью Балкарова А.Х. (22.06.2015) права и обязанности арендатора перешли к его наследнику - Балкарову Артуру Ахиедовичу (свидетельство о праве на наследство от 13.12.2016). Дополнительным соглашением от 14.12.2016 произведена замена арендатора.

Письмом от 24.03.2017 администрация уведомила арендатора о наличии задолженности и необходимости её погашения в течение семи дней с момента получения уведомления. Письмо получено адресатом 31.03.2017 (л.д. 28-32).

Ссылаясь на невнесение арендной платы более двух раз подряд, администрация в письме от 25.04.2017 предложила арендатору расторгнуть договор. Письмо получено адресатом 27.04.2017 (л.д. 36-38).

Неисполнение требований администрации послужило основанием для обращения с иском в суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13).

Сведения о разграничении государственной собственности в отношении спорных земельных участков, в деле отсутствуют.

Из постановления администрации от 07.06.2011 N 603, преамбулы договора от 07.06.2011 и пояснений представителя администрации (в судебном заседании 23.01.2018) следует, что договор заключен посредством проведения торгов (конкурса). Следовательно, арендная плата по договору не подлежит нормативному регулированию.

Размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика от 02.06.2011 N 108/11 и составил 159 700 руб. в год (пункты 3.1, 3.2 договора).

Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 06.08.2012 N 182-пп утверждены Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики (далее - Правила N 182-пп), распространяющиеся на правоотношения в отношении земель, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 Правил N 182-пп размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется уполномоченным органом: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 4 Правил N 182-ПП установлено, что в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с пунктом 7 Правил N 182-ПП при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного законодательством на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Аналогичное регулирование содержится в пунктах 5 и 12 Правил определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики, утвержденных постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 N 90-пп (далее - Правила N 90-пп).

Предъявляя требования о взыскании долга, администрация не представила суду аргументированного расчета арендной платы, соответствующего региональному нормативному регулированию. Из расчета истца следует, что увеличение с ноября 2013 года размера аренды с 159 700 руб. до 544 426,60 руб. произведено на основании отчета оценщика от 14.10.2013 N 2535/ГР/Р. Однако из указанного отчета не усматривается, что такое увеличение рыночной стоимости аренды является следствием изменения уровня инфляции. В отчете отсутствует исследовательская часть, обоснование выводов оценщика и ссылки на источник полученной информации. Такой отчет не может быть признан надлежащим доказательством размера арендной платы.

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

В такой ситуации вопрос о наличии (отсутствии) задолженности необходимо разрешать из первоначально установленного в договоре размера арендных платежей, общая сумма которых за период с 07.06.2011 по 15.05.2017 (5 лет 11 мес. 8 дн.) составила 948 440,51 руб.

По сведениям администрации (л.д. 12-16), арендатором осуществлены следующие платежи: 01.03.2012 на сумму 45 145,64 руб., 19.10.2012 на сумму 160 000 руб., 04.07.2013 на сумму 80 000 руб., 11.11.2013 на сумму 65 700 руб., 30.12.2014 на сумму 159 700 руб., 02.03.2016 на сумму 159 700 руб., 27.12.2016 на сумму 320 000 руб. Помимо указанных, платежным поручением N 1 от 11.02.2014 ответчиком произведен платеж на сумму 14 000 руб., а всего уплачено 1 004 245,64 руб.

Следовательно, задолженность за заявленный истцом период, отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку арендного платежа в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки.

В иске администрация просила взыскать неустойку за 2 года 4 месяца и 6 дней, начисленную на сумму долга 1 298 112,16 руб. Однако в период действия договора ответчик не имел единовременно задолженности в такой сумме. Ни в иске, ни в расчетах истца конкретный период начисления неустойки не указан. В заседание апелляционного суда администрация своего представителя не направила, несмотря на предложение суда (определение от 30.01.2018) детальный расчет не представила. Не указание истцом конкретного периода просрочки не позволяет суду самостоятельно произвести расчет неустойки, а ответчику - заявить аргументированные возражения, представить контррасчет.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания неустойки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что в период действия договора имели место случаи просрочки внесения арендных платежей, однако впоследствии задолженность арендатором погашалась. За заявленный в иске период задолженность отсутствует (имеется переплата). Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Исходя из установленных обстоятельств, коллегия не усматривает достаточных оснований для удовлетворения требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

Судом первой инстанций правильно применены нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.10.2017 по делу N А20-2155/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов Н.В. Макарова