Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2018 г. N 15АП-21882/17

город Ростов-на-Дону

06 марта 2018 г.

дело N А32-15789/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Сулименко Н.В., Герасименко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колпаковым В.Н.,

при участии:

от конкурсного управляющего ООО "Южная строительная коммуникационная компания" Горн Игоря Владимировича: представитель Прозорова И.П. по доверенности от 11.08.2017;

от Якубовой Ларисы Геннадиевны: представитель Голиков А.В. по доверенности от 13.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Южная строительная коммуникационная компания" Горн Игоря Владимировича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2017 по делу N А32-15789/2013 об отказе в признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, по заявлению конкурсного управляющего ООО "Южная строительная коммуникационная компания" Горн Игоря Владимировича к Якубовой Ларисе Геннадиевне, Краузе Владимиру Валерьевичу, ООО "Инвестиционно-строительная компания "Импульс", в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Южная строительная коммуникационная компания" ОГРН/ИНН 1022301969062/2312014637, принятое в составе судьи Маклашова В.В.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Южная строительная коммуникационная компания" (далее также - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника Горн Игорь Владимирович (далее также - конкурсный управляющий)с заявлением о признании недействительными следующих сделок: договора купли-продажи недвижимости от 02.08.2012 г. N ЮК-046/12, заключенного между Якубовой Л.Г. и ООО "ЮСКК", соглашения о погашении задолженности от 02.08.2012 г. N 2, заключенного между Якубовой Л.Г., ООО "ЮСКК" и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Импульс", акта исполнения обязательств по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО "ЮСКК" от 02.08.2012 г. N 2 между Якубовой Л.Г. и ООО "ИСК "Импульс"; применении последствий недействительности этих сделок, а именно: исключении из ЕГРП сведений о собственнике имущества и признании отсутствующим права собственности Краузе В.В. на объекты недвижимости; по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1-й Тихорецкий, 21; обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать в качестве собственника объектов недвижимости ООО "ЮСКК".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2017 по делу N А32-15789/2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Взыскана с ООО "Южная строительная коммуникационная компания в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

Суд указал, что с даты вступления данного определения в законную силу отменить принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2015 г. по делу N А32-15789/2013-56/4-Б/15-19-С обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрировать переход права собственности и иные сделки в отношении следующих объектов недвижимого имущества: по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1 -й Тихорецкий д.21:

1. Склад, назначение нежилое площадью 114,2 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:1621;

2. Здание, назначение нежилое площадью 269,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:626;

3. Нежилое здание - гараж, лит. Д, площадью 169,8 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:1289;

по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1 -й Тихорецкий, 21/1:

1. Гараж, назначение: нежилое, литер "Е" площадью 428,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:624;

2. Производственное здание, назначение: нежилое, литер "Г5", площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:628;

3.Нежилые помещения N 1/1, 4, 5, 6, 7, 7/1, 8, 8/1, 9, 10, 11, 12, 12/1, 12/2, 12/3, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 1, 2, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 11/1, 11/2, назначение нежилое общей площадью 1637 кв.м. (Литер ГГ9Г10Г11Г12"), кадастровый номер 23:43:0412001:658 4.

4. Нежилое здание - склад, литер "Г", общая площадь 421,4 кв.м., кадастровый номер объекта: 23:43:0412001:710.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2017 по делу N А32-15789/2013, конкурсный управляющий ООО "Южная строительная коммуникационная компания" Горн Игорь Владимирович обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 28.02.2018 в составе апелляционного суда произведена замена судьи Стрекачёва А.Н. на судью Герасименко А.Н. После замены судьи рассмотрение жалобы начато сначала.

Суд огласил, что Суд огласил, что от Якубовой Ларисы Геннадиевны через канцелярию суда поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу с приложением дополнительных доказательств для приобщения к материалам дела.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Южная строительная коммуникационная компания" Горн Игоря Владимировича не возражал против приобщения к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд, совещаясь на месте, учетом положений аб. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ, определил: приобщить дополнение к отзыву на апелляционную жалобу и дополнительные доказательства к материалам дела как представленные в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании суд довел до сведения участников процесса, что в порядке подготовки к судебному заседанию судом апелляционной инстанции проанализированы данные о стоимости объектов производственного, производственно-складского и иного коммерческого назначения на территории г. Краснодара. Суд распечатал и приобщил к материалам дела соответствующие сведения о стоимости указанного имущества, размещенные в свободном доступе в сети Интернет, как непосредственно связанные с предметом исследования по настоящему спору.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Южная строительная коммуникационная компания" Горн Игоря Владимировича поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, просил определение суда отменить.

Представитель Якубовой Ларисы Геннадиевны поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, не возражали против рассмотрения апелляционной жалобы в данном судебном заседании.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2017 по делу N А32-15789/2013 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, дополнения к отзыву, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением от 27.05.2013 принято к производству заявление о признании должника банкротом.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2014 в отношении ООО "Южная строительная коммуникационная компания" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Баринов В.Е.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Горн И.В.

Сведения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 40 от 07.03.2015, стр. 23.

В результате анализа сделок должника конкурсный управляющий установил, что 02.08.2012 между ООО "ЮСКК" (продавец) и Якубовой Л.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N ЮК-046/12, в соответствии с которым продавец продает и передает в собственность покупателя следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1-й Тихорецкий д. 21, а именно:

1. Склад, назначение нежилое площадью 114,2 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:1621;

2. Здание, назначение нежилое площадью 269,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:626;

3. Нежилое здание - гараж, лит. Д, площадью 169,8 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:1289;

а также объекты недвижимости по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1 -й Тихорецкий, 21/1:

1. Гараж, назначение: нежилое, литер "Е" площадью 428,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:624;

2. Производственное здание, назначение: нежилое, литер "Г5", площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:628;

3. Нежилые помещения N 1/1, 4, 5, 6, 7, 7/1, 8, 8/1, 9, 10, 11, 12, 12/1, 12/2, 12/3, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 1, 2, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 11/1, 11/2, назначение нежилое общей площадью 1637 кв.м. (Литер ГГ9Г10Г11Г12"), кадастровый номер 23:43:0412001:658 4.

4. Нежилое здание - склад, литер "Г", общая площадь 421,4 кв.м., кадастровый номер объекта: 23:43:0412001:710.

В соответствии с пунктом 3.1 договора его цена (цена приобретения недвижимого имущества) определена 20 000 000 руб.

Во исполнение указанного договора купли-продажи N ЮК-046/12 между сторонами 02.08.2012 подписано соглашение N 2 о погашении задолженности, в соответствии с которым обязательства Якубовой Л.Г. прекращены зачетом встречных требований, возникающих из договора займа между ООО "ЮСКК" и ООО ИСК "Импульс" от 16.12.2011 N 15/12.

02.08.2012 между Якубовой Л.Г. и ООО ИСК "Импульс" подписан Акт N 2 исполнения обязательств по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО "ЮСКК" в размере 20 000 000 руб.

Полагая, что оспариваемые сделки совершены с нарушением требований статьи 61.2 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Право конкурсного управляющего на предъявление заявлений о признании недействительными сделок должника предусмотрено статьей 129 Закона о банкротстве.

Из разъяснений, изложенных в пункте 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что в силу статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 может быть подано арбитражным управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о несостоятельности (банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума от 23.12.2010 N 63), если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Как следует из материалов дела, дело о несостоятельности (банкротстве) возбуждено 27.05.2013, оспариваемые конкурсным управляющим сделки совершены 02.08.2012, т.е. в период подозрительности пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В пункте 8 постановления Пленума от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки и имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Для установления совокупности признаков недействительной сделки судом первой инстанции по ходатайству конкурсного управляющего была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО "Деловой Союз Судебных Экспертов и Консультантов" Романовой Анне Михайловне.

На рассмотрение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, Краснодар, Карасунский округ, проезд 1-й Тихорецкий д.21, а именно:

Склад, назначение нежилое площадью 114,2 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:1621;

Здание, назначение нежилое площадью 269,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:626;

Нежилое здание - гараж, лит. Д, площадью 169,8 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:1289;

а также объекты недвижимости по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1 -й Тихорецкий, 21/1:

Гараж, назначение: нежилое, литер "Е" площадью 428,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:624;

Производственное здание, назначение: нежилое, литер "Г5", площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 23:43:0412001:628;

Нежилые помещения N 1/1, 4, 5, 6, 7, 7/1, 8, 8/1, 9, 10, 11, 12, 12/1, 12/2, 12/3, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 1, 2, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 11/1, 11/2, назначение нежилое общей площадью 1637 кв.м. (Литер ГГ9Г10Г11Г12"), кадастровый номер 23:43:0412001:658 4.

Нежилое здание - склад, литер "Г", общая площадь 421,4 кв.м., кадастровый номер объекта: 23:43:0412001:710.

2.Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:244, земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы. Площадь объекта 2045 кв.м. адрес объекта Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проезд 1-й Тихорецкий, 21

3. Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:278, земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы. Площадь объекта 5738 кв.м. адрес объекта Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проезд 1-й Тихорецкий,21/1 по состоянию на дату совершения сделки - 02.08.2012 г.

Согласно экспертному заключению эксперта АНО "Деловой Союз Судебных Экспертов и Консультантов" от 22.01.2016 г. N 010-01/16 стоимость непосредственно объектов недвижимости, перечисленных в договоре купли-продажи недвижимости от 02.08.2012 г. N ЮК-046/12, составляет 45 787 000 рублей, стоимость права аренды земельных участков составляет 8 336 000 рублей, а всего 54 123 000 рублей (т.4 л.д. 3-117).

Ознакомившись с представленным заключением, суд пришел к обоснованному выводу о наличии в заключении эксперта АНО "Деловой Союз Судебных Экспертов и Консультантов" от 22.01.2016 г. N 010-01/16 Романовой А.М. нарушений законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной деятельности, существенно влияющих на итоговый результат оценки, ввиду чего данное заключение не может расцениваться в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в оспариваемом договоре, исходя из следующего.

В нарушение требований статьи 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ в исследовательской части заключения не содержится описание хода исследования, не описаны состояние объектов исследования, а эксперт ссылается на Приложение N1 к отчету об оценке N 010-01/16, который является другим документом и выполняется на основании Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г., а не на основании Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В нарушение требований статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ, согласно которой эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, эксперт необоснованно не осматривал и не проводил замеры объектов исследования. Кроме того, в отсутствие технической документации, применена методика определения физического износа зданий, в отношении которых определялась рыночная стоимость.

Несмотря на указание эксперта в заключении о том, что осмотр объекта исследования не проводился, в материалы заключения эксперт включил представленные фотоматериалы объекта оценки, без указания источника их получения.

В то же время, согласно предоставленным документам, содержащимся в заключении эксперта - этажность зданий, в отношении которых определяется рыночная стоимость, не превышает 2 этажа. Как видно из фотоматериалов заключения, здания имеют по 3 этажа. Следовательно, представленные экспертом фотоматериалы, не имеют отношения к оцениваемым объектам.

При расчете рыночной стоимости земельного участка применены аналоги объекта оценки, однако местоположение аналогов не является сопоставимым ни между собой, ни между аналогами и объектом оценки, и, в отсутствие проведения корректировки местоположения, требуют корректирования стоимости по данному параметру. Аналоги выбраны по г. Краснодару вне зависимости от расположения и окружения (в разных районах города, несмотря на то, что объект исследования находится в промышленной зоне г. Краснодара), хотя местоположение участка является одним из важнейших ценообразующих параметров.

Площадь выбранных аналогов также не сопоставима. Величина земельного участка, является одним из ценообразующих параметров, Стоимость 1 кв.м. земельного участка разной площадью не могут быть одинаковыми при прочих равных условиях.

Корректировка по данному параметру также не проводилась, что могло существенно повлиять на выводы о рыночной стоимости объектов исследования.

Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", утверждённым Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. N 1102-Р, рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Эксперт определил рыночную стоимость права аренды земельного участка путем умножения, рассчитанной выше рыночной стоимости каждого участка на 14,1% (ставка капитализации) - что является грубейшим нарушением методики оценки права аренды, поскольку в результате такого математического действия стоимость права аренды определить невозможно.

Экспертом проведен расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, однако, выбранные для расчета аналоги имеют различную дату публикации (время продажи) и различное местоположение.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций.

В заключении приведен расчет стоимости каждого объекта капитального строительства сравнительным подходом.

Полученная стоимость 1 кв.м. каждого здания в составе оцениваемого объекта недвижимости составляет 14 253 руб./кв.м., т.е. одинаковое значение, вне зависимости от состояния здания, его назначения, этажности, площади, группы капитальности и т.п. Однако рыночная стоимость различных по вышеуказанным параметрам зданий не может составлять одинаковую стоимость за 1 кв.м.

В материалы дела предоставлена рецензия от 15.07.2016 г. N 2/Р-23-16 на заключение эксперта АНО "Деловой Союз Судебных Экспертов и Консультантов" от 22.01.2016 г. N 010-01/16, подготовленная экспертом Ивановым О.А. (ООО "Юг-Стимул"), также указывающая на недостатки проведенной по делу экспертизы.

Суд первой инстанции отметил, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт дал оценку каждому объекту и не учел, что по оспариваемому договору приобретен был весь имущественный комплекс, состоящий из нескольких объектов, а в современном коммерческом обороте практика предоставления дисконта при одновременной покупке комплекса объектов, а не приобретение их части, весьма распространена. Следовательно, совокупная рыночная стоимость каждого объекта по отдельности будет значительно выше, чем рыночная стоимость всех объектов как имущественного комплекса, что не было учтено экспертом.

При проведении оценки эксперт АНО "Деловой Союз Судебных Экспертов и Консультантов" в качестве источника информации (Приложение N 2 к заключению эксперта от 22.01.2016 г. N 010-01/16) использовал стоимость объектов, указанных в договоре купли-продажи недвижимости от 05.06.2012 г. N ЮКП-042/12, заключенном между ООО "ЮСКК" и ООО "Гермес", и в договоре купли-продажи недвижимости от 06.06.2012 г. N ЮКП-043/12, заключенном между ООО "ЮСКК" и ООО "Русшина", однако эти договоры не могут быть использованы для определения стоимости, поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.05.2014 г. договоры признаны недействительными. Более того, договор купли-продажи недвижимости от 05.06.2012 г. N ЮКП-042/12 квалифицирован как мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так же судом апелляционной инстанции установлено, что ни по договору купли-продажи недвижимости от 05.06.2012 г. N ЮКП-042/12, ни по договору купли-продажи недвижимости от 06.06.2012 г. N ЮКП-043/12 оплата продавцу не произведена.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что рыночная стоимость права аренды земельных участков определяется самостоятельно отдельным показателем только в случае незастроенных земельных участков.

Согласно части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Получение прав и обязанностей арендатора земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости было бы невозможно без заключения договора купли-продажи этих объектов недвижимости. Получение прав на земельные участки является прямым последствием реализации оспариваемого договора купли-продажи.

Право аренды земли учитывается при определении рыночной стоимости имущества.

Исследование, результаты которого изложены в заключении эксперта, не является полным, всесторонним и объективным. Таким образом, исследования и ответы на поставленные судом вопросы, а также выводы эксперта не обоснованы требуемым образом и вызывают сомнение в правильности.

Указанные нарушения при проведении экспертизы и подготовки по ее результатам заключения позволяют сделать вывод о его пороке как доказательства по делу, в связи с чем суд не принял в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в оспариваемом договоре, и права аренды земельных участков заключение эксперта АНО "Деловой Союз Судебных Экспертов и Консультантов" от 22.01.2016 г. N 010-01/16.

Пунктами 12, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Одновременно, при рассмотрении дела Якубовой Л.Г. предоставлено Экспертное заключение N 16.1-11 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1-й Тихорецкий, 21 и 21/1 по состоянию на 01.08.2012 г., подготовленное ООО "Краевая Оценочная Компания", согласно которому рыночная стоимость имущества составила 19 458 973 рублей.

Кроме того, суд апелляционной инстанции в порядке подготовки к судебному заседанию проанализировал сведения из общедоступных источников в сети Интернет, согласно которым стоимость 1 кв.м объектов производственного, производственно-складского и иного аналогичного коммерческого назначения на территории Карасунского, Прикубанского, Западного и Центрального округа г. Краснодара Краснодарского края значительно варьируется, а именно: от 414 руб. до 7 940 руб. (414 руб., 533 руб., 1 222 руб., 1535 руб., 2000 руб., 4091 руб., 4724 руб., 5000 руб., 5500 руб., 5781 руб., 5873 руб., 5896 руб., 6727 руб., 6758 руб., 7145 руб., 7 940 руб.), в том числе предложений о продаже на территории Карасунского округа г. Краснодара варьируется от 414 руб. до 7 940 руб. При этом данные объекты, в том числе производственные базы, производственные здания, нежилые помещения производственного, производственно-складского назначения, предлагаются к продаже как с правом аренды в отношении земельных участков, на которых они расположены, так и вместе с земельными участками, находящимися в собственности продавцов.

Соответствующие сведения из общедоступных источников в сети Интернет приобщены судом апелляционной инстанции в материалы настоящего дела.

При этом согласно оспариваемой сделке общая площадь объектов производственного, производственно-складского и иного коммерческого назначения (склад, здание, нежилое здание - гараж, производственное здание, нежилые помещения, нежилое здание) составляет 3 132,6 кв.м., а с учетом стоимости сделки в сумме 20 000 000 руб., стоимость 1 кв.м составляет 6 384, 47 руб. (20 000 000 : 3 132, 6).

Соответственно, цена оспариваемой сделки - 6 384, 47 руб. за 1 кв.м. площади имущества соответствует рыночной стоимости аналогичного имущества, которая варьируется от 414 руб. до 7 940 руб. за 1 кв.м. и составляет 4446,19 руб. (414 руб. + 533 руб. + 1 222 руб. + 1535 руб. + 2000 руб. + 4091 руб. + 4724 руб. + 5000 руб. + 5500 руб. + 5781 руб. + 5873 руб. + 5896 руб. + 6727 руб. + 6758 руб. + 7145 руб. + 7 940 руб. = 71 139 руб. / 16)

Кроме того, даже если использовать максимальную стоимость из общедоступных источников в сети Интернет 1 кв.м. площади имущества, то цена оспариваемой сделки могла составлять не более 24 872 844 руб. (3 132,6 кв.м. х 7 940 руб.), что не превышает 24% от цены оспариваемой сделки (20 000 000 руб.). Соответственно, даже при использовании максимальных значений цены за 1 кв. м. имущества отклонение цены сделки от максимальной рыночной стоимости имущества является незначительным и не может свидетельствовать о наличии признака неравноценного встречного представления по оспариваемой сделке.

С учетом изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу о недоказанности конкурсным управляющим в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факта заключения сделок при неравноценном встречном представлении и об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о несостоятельности, для признания сделок недействительными.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.05.2014 г. установлено, что Якубова Л.Г. исполнила свои обязательства перед ООО "ЮСКК" по оплате приобретенной недвижимости по договору купли-продажи недвижимости от 02.08.2012 г. N ЮК-046/12 надлежащим образом. При этом оценены и приняты в качестве доказательств оплаты по указанному договору трехстороннее соглашение о погашении задолженности от 02.08.2012 г., заключенное между ООО "ИСК "Импульс", ООО "ЮСКК" и Якубовой Л.Г.

ООО "ЮСКК" подготовлено письменное подтверждение в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 02.08.2012 г. N 288 о том, что по договору купли-продажи расчет Якубовой Л.Г. произведен полностью, финансовых претензий к ней ООО "ЮСКК" не имеет.

Согласно представленным в суд документам, в настоящее время собственником спорного недвижимого имущества является Краузе В.В., который получил право собственности на него на основании договоров купли-продажи от 12.08.2014 г.

Действительность указанных договоров проверялась Советским районным судом г. Краснодара по делу по иску ООО "Гермес" к Якубовой Л.Г., Краузе В.В., по делу по иску АО "Эдельвейс Фининвест", Швейцария, Женева, к Якубовой Л.Г., Краузе В.В. о признании договоров купли-продажи от 12.08.2014 г. недействительными. Решением Советского районного суда г. Краснодара от 24.10.2014 г. и Решением Советского районного суда г. Краснодара от 09.12.2014 г. истцам отказано в признании договоров купли-продажи от 12.08.2014 г. недействительными.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции правильными, основанными на установленных по делу фактических обстоятельствах и нормах действующего законодательства, поэтому утверждение конкурсного управляющего о том, что спорные сделки совершены при неравноценном встречном исполнении и являются недействительными по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, ошибочно.

В целом отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции учитывает, что действительность оспариваемой сделки и произведенной по ней расчетов подтверждена вступившим в законную силу Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.05.2014 по делу N 33-9515/14. При этом указанный судебный акт не основан на признании иска.

Довод подателя апелляционной жалобы со ссылкой на отсутствие в обжалуемом определении результатов рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего о назначении по делу повторной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку фактически данное обстоятельство не привело к принятию необоснованного судебного акта. Как уже отмечалось ранее, совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует о том, что цена оспариваемой сделки является рыночной. Кроме того, заявляя указанный довод, податель жалобы не заявлял аналогичное ходатайство в суде апелляционной инстанции.

Довод подателя жалобы о том, что проводившие экспертизу - ООО "Краевая оценочная компания" и рецензию на судебную экспертизу - ООО "Юг-стимул" являются заинтересованными лицами по отношению к Краузе В.В. ввиду наличия между сторонами арендных правоотношений, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Кроме того, само по себе данное обстоятельство не влечет признание экспертного заключения, подготовленного ООО "Краевая Оценочная Компания" недостоверным доказательством.

При этом выводы экспертного заключения ООО "Краевая Оценочная Компания" подтверждаются дополнительно представленным в материалы дела заключением специалистов ООО "Многоотраслевой экспертный центр" N 26 от 26.02.2018, предупрежденного об ответственности за дачу ложного заключения, согласно которому итоговая рыночная стоимость единого комплекса сооружений, являющихся предметом спорной сделки, по состоянию на 01.08.2012 составляла 19 589 480 руб., а также указанными выше сведениями из общедоступных источников в сети Интернет.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий также полагает, что судом первой инстанции не были учтены его письменные возражения на представленную рецензию по экспертизе. Однако данные возражения были исследованы и не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания.

Так в апелляционной жалобе конкурсный управляющий ссылается на то, что технические паспорта спорных объектов изготовлены только 26.08.2015 г. и не могли быть основанием экспертного заключения. Вместе с тем, фактически экспертиза проводилась в период с 21.08.2015 г. по 28.08.2015 г., соответственно, указанные выше паспорта, изготовленные ранее даты завершения экспертизы, фактически могли быть оценены экспертом.

Конкурсный управляющий в апелляционной жалобе также ссылается на то, что к экспертизе не приложены сведения о реконструкции и капитальном ремонте помещений в период с 2012 по 2014 годы. Однако данные доводы отклоняются, поскольку наличие указанных улучшений после даты, на которую определялась стоимость имущества, могла привести к уменьшению, а не увеличению стоимости спорных объектов на рассматриваемую дату - 01.08.2012 г.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на недействительность соглашения N 2 о погашении задолженности от 02.08.2015 г., заключенного между ООО "ЮСКК", ООО "ИСК "Импульс" и Якубовой Л.Г., отклоняются, поскольку направлены на пересмотр обстоятельств, исследованных и принятых в качестве доказательств оплаты при принятии Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда определения от 20.05.2014 г. по делу N 33-9515/2014 о признании договора NЮК-046/12 от 02.08.2012 г. действительным и являющимся основанием для регистрации права собственности Якубовой Л.Г. на спорный объект недвижимости.

Согласно п. 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Так как и истец и ответчик по данному спору принимали участие в рассмотрении вышеуказанного дела, то факт действительности договора N ЮК-046/12 от 02.08.2012 г. дополнительном доказыванию не подлежит.

Также отклоняются как необоснованные доводы конкурсного управляющего со ссылкой на необходимость, по его мнению, применения последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности на спорный объект у Краузе В.В. и регистрацию права собственности за ООО "ЮСКК"

Согласно положениям абзаца 3 статьи 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" если же право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. Данные требования к Краузе В.В. с учетом подсудности спора должны рассматриваться судом общей юрисдикции.

При этом действительность договоров по передаче спорного имущества от Якубовой Л.Г. к Краузе В.В. проверялась Советским районным судом г. Краснодара по делу по иску ООО "Гермес" к Якубовой Л.Г., Краузе В.В., по делу по иску АО "Эдельвейс Фининвест", Швейцария, Женева, к Якубовой Л.Г., Краузе В.В. о признании договоров купли-продажи от 12.08.2014 г. недействительными. Решением Советского районного суда г. Краснодара от 24.10.2014 г. и Решением Советского районного суда г. Краснодара от 09.12.2014 г. вступившими в законную силу истцам отказано в признании договоров купли-продажи от 12.08.2014 г. недействительными.

В целом доводы апелляционной жалобы не принимаются судом апелляционной инстанции как не соответствующие фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, так и не основанные на нормах законодательства о банкротстве.

Согласно ч. 1, 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены определения арбитражного суда первой инстанции.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Поскольку при принятии апелляционной жалобы к производству подателю апелляционной жалобы было предложено представить документы, подтверждающие факт уплаты государственной пошлины, однако данное требование исполнено не было, в доход федерального бюджета надлежит взыскать 3000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2017 по делу N А32-15789/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Южная строительная коммуникационная компания" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

Н.В. Сулименко А.Н. Герасименко