Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2018 г. N 15АП-1810/18

город Ростов-на-Дону

09 марта 2018 г.

дело N А32-21520/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 декабря 2017 года по делу N А32-21520/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчикам: индивидуальным предпринимателям Кромину Евгению Александровичу, Абрамяну Наири Шмавоновичу, Хужиной Анне Салаватовне

о сносе самовольной постройки,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальным предпринимателям Кромину Евгению Александровичу, Абрамяну Наири Шмавоновичу и Хужиной Анне Салаватовне (далее - предприниматели, ответчики) об обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведённое нежилое здание общей площадью 212 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04077036:124, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги В.Н., 39/Б (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 88-90)).

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе проведения мероприятий по осуществлению земельного контроля администрацией был установлен факт возведения на земельном участке в отсутствие разрешения на строительство, с нарушением градостроительных норм и правил (нарушение минимальных отступов при строительстве) спорного объекта самовольного строительства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме. Судебный акт мотивирован тем, что согласно сведениям ЕГРН правообладателем (собственником) спорного объекта недвижимости является ИП Хужина А.С., которая должна рассматриваться в качестве надлежащего ответчика по заявленному иску. Ввиду того, что спорный объект возводился на земельном участке с разрешённым видом использования "для личного подсобного хозяйства" для его строительства не требовалось получения разрешения на строительство. Кроме того, представленным в материалы дела заключением судебного эксперта подтверждается тот факт, что спорный объект соответствует требованиям строительно-технических, градостроительных норм и правил, является безопасным для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

С принятым судебным актом не согласилась администрация, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новое решение об удовлетворении иска в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- при вынесении решения суд первой инстанции не учёл доводы администрации о том, что спорный объект был возведён в отсутствие разрешения на строительство, при этом в материалы дела не представлены доказательства того, что ответчики предпринимали какие-либо действия, направленные на получение такого разрешения;

- суд первой инстанции не дал оценки доводу истца о том, что спорный объект возведён в нарушение предельно допустимых параметров разрешённого строительства;

- суд не принял во внимание то обстоятельство, что в настоящее время в ЕГРН зарегистрировано право собственности ИП Хужиной А.С. на одноэтажное здание, в то время как спорный объект фактически является двухэтажным. Сама государственная регистрация права собственности на самовольную постройку в ЕГРН не может являться обстоятельством, препятствующим удовлетворению иска о сносе объекта самовольного строительства. В данном случае удовлетворение иска должно сопровождаться прекращением в ЕГРН записи о зарегистрированном праве.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что на земельном участке по ул. Кирова, 4 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0407036:19, площадью 597 кв.м., с видом разрешённого использования "для ведения личного подсобного хозяйства", принадлежащем ИП Кромину Е.А. и ИП Абрамяну Н.М. на праве общей долевой собственности, возведено двухэтажное строение ориентировочной площадью застройки 135 кв.м. без минимально допустимого отступа от границы смежного земельного участка (при минимально допустимом отступе 1 м.), расположенного по ул. Кирова, 6, а также без минимально допустимого отступа от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования (при минимально допустимом отступе 5-м.). Земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2). По результатам проверки составлен акт N 1 визуальной фиксации использования земельного участка от 09.01.2017 (т. 1 л.д. 13-14).

Согласно письму администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара N 06-43/8733 от 07.12.2016 и письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар N 09/13839 от 09.12.2016 разрешения на строительство по ул. им. Мачуги В.Н., 2/1 и по ул. Кирова, 4 в городе Краснодаре не выдавались (т. 1 л.д. 17-18).

Департаментом также отмечено, что в соответствии с ПЗЗ на территории МО г. Краснодар, утверждёнными решением Городской Думы Краснодара N 19 от 30.01.2007 (в редакции решения N 11 от 25.02.2016), земельный участок расположен в зоне ОД.2, приведены предельные параметры разрешённого строительства в данной территориальной зоне.

16.03.2017 администрация обратилась с претензиями к ИП Кромину Е.А. и ИП Абрамяну Н.М. как к собственникам земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:19, в которых просила в 20-дневный срок с момента получения претензий осуществить снос объекта самовольного строительства (т. 1 л.д. 30-45).

Ввиду того, что предприниматели требования администрации в добровольном порядке не исполнили, последняя обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При вынесении настоящего постановления суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. В случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В пункте 3 информационного письма N 143 от 09.12.2010 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в защиту публичных интересов правом на обращение с иском о сносе объекта самовольно строительства, созданного без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, обладает орган, осуществляющий строительный надзор.

Согласно пункту 20 части 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относятся утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

В силу положений статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации администрация как орган муниципальной власти общей компетенции осуществляет земельный контроль на всей территории муниципального образования, в связи с чем является надлежащим истцом по искам о сносе объектов самовольного строительства.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 - 24 постановлений Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Согласно пункту 26 постановления Пленумов N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Таким образом, из выше приведённых разъяснений следует, что лицо, возведшее объект самовольного строительства (лицо, в последующем получившее объект самовольного строительства в своё фактическое владение), не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство).

Из представленных в материалы дела доказательств следуют следующие фактические обстоятельства, сопровождавшие развитие спорного правоотношения.

Изначально ИП Кромину Е.А. и ИП Абрамяну Н.Ш. на праве общей долевой собственности (каждому из указанных лиц принадлежало по доли в праве собственности) принадлежал земельный участок общей площадью 597 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0407036:19, имевший разрешённый вид использования "для ведения личного подсобного хозяйства", и адрес места расположения:

г. Краснодар, ул. Кирова, 4 (т. 1 л.д. 15-16).

ИП Кромин Е.А. в отсутствие разрешения на строительство возвёл на данном земельном участке спорное нежилое здание, после чего ссылаясь на положения пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 25.3 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на основании декларации об объекте недвижимого имущества в ноябре 2016 года осуществил государственную регистрацию за собой права собственности на спорное нежилое здание площадью 212 кв.м. (т. 1 л.д. 121-127).

В последующем, между ИП Кроминым Е.А. (продавец) и ИП Хужиной А.С. (покупатель) был заключён договор купли-продажи от 03.04.2017, по условиям которого ответчица приобрела в собственность следующее имущество, находящееся по адресу: г. Краснодар, п. Пашковский, Карасунский округ, ул. им. Кирова, д. 4:

- доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью

44,8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0207050:400;

- доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённый вид использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 597 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0407036:19;

- нежилое здание площадью 212 кв.м. (т. 1 л.д. 134-150).

Переход права собственности на выше указанные объекты недвижимого имущества был осуществлён Управлением Росреестра по Краснодарскому края, в связи с чем в ЕГРН в том числе была внесена регистрационная запись N 23:43:0407036:124-23/001/2017-2 от 11.04.2017 о праве собственности ИП Хужиной А.С. на спорное нежилое здание площадью 212 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0407036:124 (т. 1 л.д. 70-75).

После этого 02.05.2017 между ИП Абрамяном Н.Ш. и ИП Хужиной А.С. было подписано решение собственников о разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, согласно пункту 1 которого, в целях раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:19 стороны договорились произвести реальный раздел земельного участка на два самостоятельных участка следующим образом:

- к Абрамяну Н.Ш. и Хужиной А.С. переходит в общую долевую собственность земельный участок площадью 347 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:19:ЗУ1. На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0407036:19:ЗУ1 расположен жилой дом с кадастровым номером 23:43:0207050:400, принадлежащий Абрамяну Н.Ш. и Хужиной А.С. на праве общей долевой собственности;

- к Хужиной А.С. переходит в собственность земельный участок площадью 259 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:19:ЗУ2. На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0407036:19:ЗУ2 расположено нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0407036:124, принадлежащее Хужиной А.С. на праве собственности (т. 1 л.д. 67).

В результате раздела земельного участка площадью 597 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0407036:19 было образовано два самостоятельных земельных участка:

- с кадастровым номером 23:43:0407036:126, площадью 347 кв.м., имеющий вид разрешённого использования "личное подсобное хозяйство" и адрес места расположения: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Кирова, 4 (земельный участок находится в общей долевой собственности ИП Абрамяна Н.Ш. и ИП Хужиной А.С., на нём располагается жилой дом с кадастровым номером 23:43:0207050:400 площадью 48,8 кв.м. - т. 1 л.д. 81-87);

- с кадастровым номером 23:43:0407036:125, площадью 259 кв.м. (земельный участок находится в собственности ИП Хужиной А.С., на нём располагается спорное нежилое здание площадью 212 кв.м. с кадастровым номером 23:43:04077036:124 - т. 1 л.д. 74-80).

На основании приказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар N 3361-А от 16.05.2017 земельному участку с кадастровым номером 23:43:0407036:125, а также расположенному на нем зданию с кадастровым номером 23:43:0407036:124 был присвоен адрес: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги В.Н., 39/Б.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в ходе процедуры раздела земельного участка разрешённый вид использования вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:125 был изменён с "личное подсобное хозяйство" на "объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с ОКУН: объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования" (т. 1 л.д. 75).

Ввиду того, что в настоящее время согласно сведениям ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:125 и расположенного на нём спорного нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0407036:124 является ИП Хужина А.С., которая также выступает фактическим владельцем спорного объекта недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 24 постановления Пленумов N 10/22, правомерно пришёл к выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является именно ИП Хужина А.С. Ввиду того, что ИП Кромин Е.А. и Абрамян Н.Ш. не имеют легитимации в качестве надлежащих ответчиков по иску администрации, суд первой инстанции правомерно отклонил требования, заявленные в отношении указанных лиц, в связи с чем в данной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Однако суд апелляционной инстанции полагает, что администрация правомерно указывает на спорное здание как на объект самовольного строительств, созданный в отсутствие разрешения на строительство и с нарушение обязательных норм и правил, в связи с чем иск администрации подлежал удовлетворению в полном объёме в отношении ИП Хужиной А.С. по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект был изначально возведён ИП Кроминым Е.А. на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0407036:19, имевшим разрешённый вид использования "для ведения личного подсобного хозяйства", в связи с чем для проведения строительных работ на данном земельном участке не требовалось получения разрешения на строительство, а надлежащим документом, подтверждающим факт легального создания спорного нежилого здания выступила декларация об объекте недвижимого имущества от 07.11.2016, на основании которой в ЕГРН за Кроминым Е.А. было зарегистрировано право собственности.

Данный вывод суда первой инстанции основывается на неправильном понимании норм действующего законодательства.

Ответчики не отрицают тот факт, что ими не предпринимались действия по получению разрешения на строительство, вместе с тем, возражая против удовлетворения исковых требований, их процессуальная позиция по делу фактически сводится к тому, что в силу положений пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ИП Кромину Е.А. не требовалось получать разрешение на строительство, т.к. возведение объекта недвижимого имущества осуществлялось на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства. Правомерность действий предпринимателя получило оценку со стороны государства в лице Управления Росреестра по КК, которое не усмотрело нарушений норм действующего законодательства и осуществило государственную регистрацию права собственности ИП Кромина Е.А. на спорное нежилое здание.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с обоснованностью данного утверждения ответчиков по следующим основаниям.

По смыслу статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Одновременно с этим, действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых не требуется получение разрешения на строительство. Такой перечень закреплён в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законодатель не позволяет расширительно толковать выше приведённые нормы права. Следовательно, надлежит констатировать, что в силу пункта 1 части 17 статьи 51 Кодекса не требуется получение разрешения на строительство только в том случае, если на земельном участке, предоставленном гражданину, последним осуществляется строительство объекта недвижимого имущества, непосредственно предназначенного для целей удовлетворения его личных нужд и потребностей, связанных исключительно с ведением дачного хозяйства (личного подсобного хозяйства) и не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следует, что предприниматель возвёл на земельном участке капитальный объект - двухэтажное нежилое здание (ответ судебного эксперта на 1 вопрос - т. 2 л.д. 14), имеющее целевое назначение - "станция технического обслуживания автотранспорта", т.е. по своим технико-планировочным решениям спорное здание надлежит квалифицировать в качестве нежилого производственного здания, что явно не соответствует целям ведения личного подсобного либо дачного хозяйства.

Данное обстоятельство подтверждено и действиями самой ИП Хужиной А.С., которая после неправомерного осуществления государственной регистрации в ЕГРН за собой права собственности на спорное нежилое здание осуществила изменение разрешённого вида использования земельного участка, а именно: вид разрешённого использования "для ведения личного подсобного хозяйства" был изменён на "объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с ОКУН: объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования", что непосредственно свидетельствует о намерении как ИП Кромина Е.А., так и ИП Хужиной А.С. использовать спорный объект в своей предпринимательской деятельности, а не для целей ведения личного подсобного либо дачного хозяйства.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что для целей строительства спорного объекта ИП Кромин Е.А. был обязан получить разрешение на строительство, при этом предприниматель не мог не понимать, что в отношении него не могут быть применены нормы пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Напротив, имея цель создания нежилого производственного здания, начав строительство спорного объекта, предприниматель нарушил и нормы действующего земельного законодательства, что проявилось в освоении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:19 в нарушение имевшегося разрешённого вида использования данного участка.

ИП Кромин Е.А. действий по получению разрешения на строительство не предпринимал. Также отсутствуют доказательства наличия у ответчика объективных препятствий в получении разрешения на строительство. Следовательно, возведённый им объект недвижимого имущества является объектом самовольного строительства, подлежащим сносу (в силу выше изложенных разъяснений судебной практики ни ИП Кромин Е.А., ни ИП Хужина А.С. не вправе претендовать на признание за собой права собственности в отношении спорного объекта самовольного строительства).

Действия Управления Росреестра по РО по осуществлению государственной регистрации в ЕГРН права собственности на спорное здание за ИП Кроминым Е.А. не соответствовали нормам действующего законодательства.

Согласно статье 25.3 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей в редакции на момент внесения управлением регистрационной записи N 61-61/001-61/001/042/2016-3540/1 от 13.10.2016, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Вместе с тем, выше приведённые нормы права не освобождали Управление Росреестра по КК от выяснения вопроса о соответствии характера целевого назначения декларируемого объекта строительства содержанию понятия "объект индивидуального жилищного строительства", а также о соответствии данного объекта разрешённому виду использования земельного участка.

Из содержания декларации об объекте недвижимого имущества, представленной ИП Кроминым Е.А. в адрес Управления Росреестра по КК следовало, что предприниматель просил осуществить государственную регистрацию права собственности на 1-этажное нежилое здание общей площадью 212 кв.м. (фактически предпринимателем было возведено 2-хэтажное нежилое производственное здание, однако данные сведения не были задекларированы ИП Кроминым Е.А.), что само по себе не могло не вызвать сомнений в соответствии возведённого объекта недвижимости как целевому использованию земельного участка - "для ведения личного подсобного хозяйства", так и целевому назначению самого объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что вводя упрощённую процедуру строительства объектов недвижимого имущества на земельных участках, предназначенных для ведения дачного либо подсобного хозяйства, законодатель не преследовал цель предоставления правообладателям таких земельных участков права на строительство любых объектов недвижимости. Напротив, целевое предназначение последних должно было непосредственно совпадать с разрешённым видом использования земельного участка.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены доказательства того, что ИП Кромин Е.А. до строительства спорного объекта недвижимости использовал часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:19 (в последующем выделенную в самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0407036:125) для ведения личного подсобного хозяйства, а также не обосновал, каким образом возведённое здание использовалось для осуществления данного вида деятельности.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что проявляя должную заботливость и осмотрительность перед заключением договора купли-продажи от 03.04.2017, ИП Хужина А.С. не могла не понимать, что для возведения спорного объекта ИП Кромину Е.А. требовалось получение разрешения на его строительство, а отсутствие последнего неминуемо придавало спорному зданию статус объекта самовольного строительства.

В любом случае, в силу положений пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации информированность ИП Хужиной А.С. о самовольности строительства спорного объекта недвижимости не имеет значения для правильного разрешения спора, т.к. единственным правовым последствием создания спорного объекта является его снос лицом, фактически владеющим данным объектом и позиционирующим себя его собственником на момент вынесения решения суда о сносе объекта самовольного строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на заключение судебного эксперта N 419 от 28.11.2017, согласно которому спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что истцом не доказано нарушение публичных интересов расположением спорного объекта на земельном участке, принадлежащим ответчице на праве собственности.

Между тем, суд первой инстанции не учел того, что непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства спорного объекта, влечёт только одно правовое последствие - необходимость сноса спорного объекта строительства, т.к. ни ИП Кромин Е.А., ни ИП Хужина А.С. в силу выше приведённых норм действующего законодательства не вправе претендовать на получение его в собственность.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что назначение по делу судебной экспертизы являлось излишним, не могло повлиять на результаты рассматриваемого иска, т.к. установление факта соответствия либо несоответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам могло иметь значение только в том случае, если бы суд установил факт неполучения ответчиком разрешения на строительство при наличии к тому объективных препятствий.

Тем не менее, суд апелляционной инстанции также не может не отменить и безосновательность выводов судебного эксперта.

Так при ответе на второй вопрос судебный эксперт указал, что спорный объект в целом соответствует требованиям правил градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил.

Указывая на соответствие объекта самовольного строительства градостроительным правилам, судебный эксперт исходил из расчёта процента застройки земельного участка спорным объектом. Однако этого являлось недостаточным.

Суд первой инстанции прямо ставил перед экспертом вопрос о том, соответствует ли спорный объект, в том числе требованиям ПЗЗ МО г. Краснодар.

Эксперт в данной части нарушений не выявил.

В исследовательской части заключения судебной экспертизы отражено, что расстояние от углов исследуемого строения до границы с соседним земельным участком (с фасадной стороны строения): справа - 0,44-м., слева - 0,38-м. Расстояния от углов исследованного строения до границы с соседним земельным участком (с торцевой стороны строения): справа - 1 м., слева - 1,74-м. Расстояние от углов исследуемого строения до границы с соседним земельным участком (по торцу исследованного участка): справа - 1,05 м., слева - 0,54-м.

Вместе с тем, из графического приложения N 1 к экспертному заключению следует, что один торцевой угол спорного здания непосредственно лежит на межевой границе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0407036:125.

Как указывалось ранее, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0407036:125 располагается в зоне ОД.2.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ПЗЗ для муниципалитета были утверждёны решением Городской Думы Краснодара N 19 от 30.01.2007 (в редакции решения N 11 от 25.02.2016 п. 6), согласно пунктам 2.2.3, 2.2.4 раздела 2.2 части 2 "градостроительные регламенты" которых закреплено, что для общественно-деловых зон местного значения (ОД. 2) устанавливаются следующие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением территории в границах исторического поселения город Краснодар):

1) минимальная площадь земельных участков - 300 кв.м., максимальная площадь - не подлежит установлению;

2) минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, - 3 метра (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров);

3) минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границ смежных земельных участков (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров) - 3 метра;

минимальный отступ навесов, беседок, мангалов, вольеров от границ смежных земельных участков - 1 метр;

4) максимальное количество надземных этажей зданий - 24;

5) максимальный процент застройки земельного участка - 60% (за исключением площади подземных парковок).

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах исторического поселения город Краснодар не подлежат установлению.

Застройку земельных участков следует осуществлять в соответствии с предельными параметрами разрешенного строительства, установленными пунктом 2.2.3 раздела 2.2 настоящей статьи, и с учетом положений статьи 27 настоящих Правил.

Расстояние от объектов капитального строительства до объектов, расположенных на смежных земельных участках, следует принимать на основании действующих строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм, местных нормативов градостроительного проектирования и настоящих Правил.

При таких обстоятельствах, с учётом фактического размещения спорного здания на земельном участке, администрация правомерно указала на то, что спорный объект строительства не соответствует требованиям о минимально допустимых отступах от границы смежного земельного участка и от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, установленных ПЗЗ.

Эксперт установил, что плотность застройки земельного участка составляет 70%, в то время как ПЗЗ максимальный процент застройки земельного участка установлен в величине 60%, следовательно в данной части спорный объект также не соответствует нормативной документации муниципалитета.

По какой причине судебный эксперт не выполнил требования суда первой инстанции и не дал оценку соответствия спорного объекта самовольного строительства ПЗЗ, в заключении судебного эксперта ответа не содержится.

В исследовательской части заключения - раздел "противопожарные мероприятия" эксперт указал, что спорный объект по классу опасности относится к классу Ф 5.1 (производственные здания), класс пожарной опасности строительных конструкций - С0. При этом эксперт пришел к однозначному выводу о том, что требования противопожарных норм при возведении исследуемого объекта с кадастровым номером 23:43:0407036:124 соблюдены.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в заключении судебного эксперта отсутствуют указания на те нормативно-правовые акты (СНиП и СП), которыми устанавливаются требования по противопожарной безопасности объектов капитального строительства, использованных экспертом при подготовке своего заключения. Следовательно, из заключения судебной экспертизы невозможно установить, с какими противопожарными правилами судебный эксперт производил сравнительный анализ полученных им сведений о технических характеристиках спорного объекта для того, чтобы придти к однозначному выводу о соответствии объекта самовольного строительства противопожарным нормам.

Суд считает необходимым указать, что основными нормативными документами, устанавливающими требования противопожарной безопасности объектов капитального строительства (для производственных зданий Ф5.1) являются: СП 2.13130.2012 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты", утверждённый приказом МЧС России N 693 от 21.11.2012, а также СП 4.13130.2013 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям", утверждённый приказом МЧС России N 288 от 24.04.2013, т.к. спорный объект недвижимого имущества непосредственно граничит с земельным участком, на котором располагается жилой дом.

В нарушение выше указанных приказов МЧС России при производстве экспертного исследования эксперт не определил степень огнестойкости здания, не произвёл исследование по вопросу о соблюдении требований о минимальных расстояний при степени огнестойкости и классе конструктивной и пожарной опасности.

Так согласно таблице 1 раздела 4 СП 4.13130.2013 минимальные противопожарные разрывы между производственными (складскими) зданиями с классом КПО С0 и смежными строениями в зависимости от степени огнестойкости здания составляют от 10 м. до 12 м.

Из приложенных к заключению судебной экспертизы фотоматериалов следует, что данные требования не соблюдены, так по фасаду спорное здание фактически примыкает к строению, расположенному на смежном земельном участке (фото N N 1, 3, 4 - т. 2 л.д. 18).

При вынесении судебного акт арбитражный суд должен проверять достоверность заключения судебного эксперта исходя не из соблюдение формальным требований действующего законодательства по оформлению данного заключения, а исходя из соответствия сущностного содержания данного заключения нормам действующего законодательства, что суд первой инстанции не сделал при вынесении своего решения.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к вводу о том, что суд первой инстанции безосновательно принял в качестве достоверного доказательства по делу заключение судебной экспертизы N 419 от 28.11.2017, подготовленное Ситайло Д.С. - экспертом отдела ГБУ КК "Крайтех-инвентаризация - Краевое БТИ" по г. Краснодару. Напротив, по мнению суда апелляционной инстанции, с учётом выявленных недостатков экспертного заключения, оно может содержать признаки заведомо ложного заключения, в связи с чем администрация не лишена своего право обратиться в компетентные правоохранительные органы с заявлением о проверки наличия в действия эксперта Ситайло Д.С. признаков состава преступления, предусмотренного нормой статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание выше изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимого имущества имеет следующие признании объекта самовольного строительства: нежилое здание было возведено без получения разрешения на строительство с нарушением разрешённого вида использования земельного участка, с нарушением норм ПЗЗ и норм противопожарной безопасности, в связи с чем данное здание подлежит сносу лицом, фактически владеющим данным объектом и позиционирующим себя его собственником - ИП Хужиной А.С.

С учетом того, что спорное нежилое здание признано судом апелляционной инстанции объектом самовольного строительства, подлежащим сносу, настоящее постановление является основанием для внесения в ЕГРН сведений об аннулировании регистрационной записи N 23:43:0407036:124-23/001/2017-2 от 11.04.2017 о праве собственности Хужиной Анны Салаватовны на нежилое здание общей площадью 212 кв.м. с кадастровым номером 23:43:04077036:124, расположенное на земельном участке общей площадью 259 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0407036:125, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги В.Н., 39/Б.

Истец освобожден от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, с ответчицы подлежат взысканию в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску, по заявлению о принятии по делу обеспечительных мер и по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 декабря 2017 года по делу N А32-21520/2017 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Обязать индивидуального предпринимателя Хужину Анну Салаватовну (ИНН 614313367991, ОГРИП 317237500309373) в течение 60 календарных дней с момента вынесения настоящего постановления осуществить снос объёкта самовольного строительства - нежилого здания общей площадью 212 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04077036:124, расположенного на земельном участке общей площадью 259 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0407036:125, по адресу:

г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги В.Н., 39/Б.

В случае неисполнения индивидуальным предпринимателем Хужиной Анной Салаватовной настоящего постановления в установленный судом срок, предоставить администрации муниципального образования город Краснодар право самостоятельно совершить действия по сносу спорного объекта самовольного строительства с последующим взысканием с ответчицы понесённых расходов.

Настоящее постановление является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи N 23:43:0407036:124-23/001/2017-2 от 11.04.2017 о праве собственности Хужиной Анны Салаватовны на нежилое здание общей площадью 212 кв.м. с кадастровым номером 23:43:04077036:124, расположенное на земельном участке общей площадью 259 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0407036:125, по адресу:

г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги В.Н., 39/Б.

В удовлетворении исковых требований, заявленных по отношению к индивидуальным предпринимателям Кромину Евгению Александровичу и Абрамяну Наири Шмавоновичу, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хужиной Анны Салаватовны (ИНН 614313367991, ОГРИП 317237500309373) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по делу".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов О.А. Сулименко