Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2018 г. N 12АП-1878/18

г. Саратов

21 марта 2018 г.

Дело N А57-16501/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "20" марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" марта 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Никольского С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Дроздовой В.С.,

при участии в судебном заседании представителя Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Андреевой В.Е., действующей на основании доверенности от 26.12.2017,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Девелоперская компания "Навигатор" - Кондратенко А.Л., действующего на основании доверенности от 01.08.2017,

представителя Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области Решетникова А.Б., действующего на основании доверенности от 09.01.2018 N 01-20/2,

в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Девелоперская компания "Навигатор" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 января 2018 года по делу N А57-16501/2017, (судья Заграничный И.М.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Шэлдом-Север", (ОГРН 1156451001156, ИНН 6439087471), Общества с ограниченной ответственностью "Девелоперская компания "Навигатор", (ОГРН 1066450121935, ИНН 6452923284) к Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

третье лицо: МБСПУ "Комбинат благоустройства", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N 64:40:020104:3228, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, общей площадью 48 800 кв.м; об обязании Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым N 64:40:020104:3228; о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 23 мая 2017 г. N 01-15/2684 в выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228; об обязании администрации Балаковского муниципального района Саратовской области выдать разрешение на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Шэлдом-Север", Общество с ограниченной ответственностью "Девелоперская компания "Навигатор"" с исковым заявлением к Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, третье лицо: МБСПУ "Комбинат благоустройства", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N 64:40:020104:3228, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, общей площадью 48 800 кв.м; об обязании Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым N 64:40:020104:3228; о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 23 мая 2017 г. N 01-15/2684 в выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228; об обязании администрации Балаковского муниципального района Саратовской области выдать разрешение на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 января 2018 года по делу N А57-16501/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Девелоперская компания "Навигатор" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка было предусмотрено нормой п.3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей до 01.03.2015, отказ в разрешении на строительство является неправомерным, суд первой инстанции не учел, что с момента заключения договора аренды земельного участка арендаторы разработали, изготовили, утвердили, получили: схемы планировочной организации земельного участка, архитектурные решения (планы, разрезы, фасады), сводный план инженерных сетей, проект организации строительства, а также мероприятий по обеспечению доступа инвалидов, положительного заключения негосударственной экспертизы (на 5 жилых домов), свидетельства об аккредитации на получение негосударственной экспертизы. Этот процесс достаточно длительный и затратный. Общие затраты на проведенные работы составили 8 000 000 руб.

Ответчики в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили суду апелляционной инстанции письменные отзывы, в соответствии с которыми находят обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 05 июня 2014 г. между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Киселевой Марией Николаевной был заключён договор аренды земельного участка N 131, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель: земли населённых пунктов (земельные участки под жилую застройку многоэтажную) с кадастровым N 64:40:020104:3228, согласно кадастровому плану земельного участка, на основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области N 2440 от 23 мая 2014 г., находящийся по адресу (имеющему адресные ориентиры): г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемого в договору, общей площадью 48 800 кв.м сроком до 22 мая 2017 г. для строительства многоэтажных жилых домов.

07 июля 2014 г. между Киселевой Марией Николаевной и Овечкиным Игорем Анатольевичем был заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого переданы и приняты права и обязанности по договору аренды земли N 131 от 05 июня 2014 г.

18 марта 2015 г. между Овечкиным Игорем Анатольевичем и ООО "Девелоперская компания "Навигатор" был заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого переданы и приняты права и обязанности по договору аренды земли N 131 от 05 июня 2014 г.

16 апреля 2015 г. между ООО "Девелоперская компания "Навигатор" (Застройщик 1) и ООО "Шэлдом-Север" (Застройщик 2) был заключен договор, по условиям которого, застройщики обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства и ввода в эксплуатацию комплекса многоквартирных многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон.

12 мая 2015 г. между ООО "Девелоперская компания "Навигатор" (Передающая сторона) и ООО "Шэлдом-Север" (Принимающая сторона) был заключен договор, по условиям которого в счет исполнения обязательств по внесению вклада в целях строительства и ввода в эксплуатацию комплекса многоквартирных многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, передаются и принимаются права и обязанности на часть земельного участка с кадастровым N 64:40:020104:3228 площадью 24 400 кв.м по договору аренды земли N 131 от 05 июня 2014 г.

02 июня 2015 г. договор от 12 мая 2015 г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

17 февраля 2017 г. Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области направил в адрес ООО "Девелоперская компания "Навигатор" и ООО "Шэлдом-Север" письмо N 598 о том, что уведомляет о расторжении договора аренды земли от 05.06.2014 в связи с истечением срока действия договора аренды 22 мая 2017 г.

10 марта 2017 г. ООО "Шэлдом-Север" и ООО "Девелоперская компания "Навигатор" направили в адрес Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области заявление о заключении договора аренды земли на новый срок (договор аренды земли N 131 от 05 июля 2014 г., земельный участок с кадастровым N 64:40:020104:3228, по адресу: г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон), которым уведомило арендодателя о реализации заключительного этапа работ, предшествующих передаче на экспертизу проекта застройки данного земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов, общей площадью 57 110 кв.м., о намерении в дальнейшем обратиться в администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство вышеуказанных жилых домов, обратило внимание на значительные суммы денежных средств инвестированных арендаторами в проект застройки земельного участка и попросило заключить с ООО "Шэлдом-Север" и ООО "Девелоперская компания "Навигатор" договор аренды земельного участка общей площадью 48 800 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 64:40:020104:3228, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а", с разрешенным использованием: земельные участки под жилую застройку, многоэтажную, сроком на 15 лет.

26 апреля 2017 г. в адрес истцов поступило письмо N 1454 от 13.04.2017 (вход. N24-26/04) Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, которым истцы уведомлены об отказе в заключении договора аренды на испрашиваемый земельный участок в связи с отсутствием у арендаторов преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как указывают истцы, в период с июня 2015 г. по май 2017 г. ООО "Девелоперская компания "Навигатор" и ООО "Шэлдом-Север" провели работу для целей получения разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N 1,2,3,4,5) по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, в том числе: разработали, изготовили, утвердили, получили: схемы планировочной организации земельного участка, архитектурные решения (планы, разрезы, фасады), сводный план инженерных сетей, проект организации строительства, а также мероприятий по обеспечению доступа инвалидов, положительного заключения негосударственной экспертизы (на 5 жилых домов), свидетельства об аккредитации на получение негосударственной экспертизы. Этот процесс достаточно длительный и затратный. Общие затраты на проведенные работы составили 8 000 000 руб. В бюджет Балаковского муниципального района перечислено арендных платежей на сумму 1 061 687,69 руб.

16 мая 2017 г. ООО "Девелоперская компания "Навигатор" и ООО "Шэлдом-Север" направили в администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области заявление о выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N 1,2,3,4,5) по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, с приложением необходимых документов.

23 мая 2017 г. администрация Балаковского муниципального района Саратовской области письмом N 01-15/2684 отказала ООО "Девелоперская компания "Навигатор" и ООО "Шэлдом-Север" в выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон. Основанием для отказа послужили следующие обстоятельства:

- срок действия договора аренды земли N 131 от 05 июня 2014 г. согласован сторонами и определен до 22 мая 2017 г. (пункт 2.1. договора);

- испрашиваемый срок разрешения на строительство объекта капитального строительства "Жилая застройка многоэтажная (жилые дома N 1,2,3,4,5)", в соответствии с "Проектом организации строительства" (шифр 2/П-15), разработанный АСМ "Модуль", составляет 72 месяца, что превышает срок действия договора аренды земли;

- администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области в адрес заявителей направлено уведомление о прекращении договорных отношений в отношении земельного участка кадастровым номером 64:40:020104:3228, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, 7 "а" микрорайон;

- договор аренды земли N 131 от 05 июня 2014 г. не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 64:40:020104:3228 для принятия решения о выдаче разрешения на строительство "Жилая застройка многоэтажная (жилые дома N 1, 2, 3, 4, 5) по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, в связи с прекращением договора аренды 22 мая 2017 г.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В обоснование своих требований Общество ссылается на то, что испрашиваемый земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, равно как отсутствуют доказательства получения Обществом разрешения на строительство.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, новый договор аренды, мог быть заключен только при соблюдении новых требований Земельного кодекса РФ, которые после 01.03.2015 подлежат обязательному применению во всех случаях распоряжения публичными землями, в том числе при переоформлении арендных отношений по ранее заключенным договорам, срок действия которых истек после 01.03.2015.

Судом первой инстанции правильно установлено и представитель истца в суде также подтвердил, что строительные работы на арендованном земельном участке до настоящего времени не начаты.

Проведение истцами работы по разработке, изготовлению, утверждению, получению схемы планировочной организации земельного участка, архитектурных решений (планы, разрезы, фасады), сводного плана инженерных сетей, проекта организации строительства, а также мероприятий по обеспечению доступа инвалидов, положительного заключения негосударственной экспертизы (на 5 жилых домов), свидетельства об аккредитации на получение негосударственной экспертизы, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.

Аналогичная позиция отражена в Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 06.09.2017 по делу N А65-1565/2017, от 28.03.2017 по делу N А57-12805/2016.

При необходимости Общества не лишены возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, исковое заявление в части требований о признании преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N 64:40:020104:3228, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, общей площадью 48 800 кв.м; об обязании Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым N 64:40:020104:3228

удовлетворению не подлежит.

Рассматривая требования о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 23 мая 2017 г. N 01-15/2684 в выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228; об обязании администрации Балаковского муниципального района Саратовской области выдать разрешение на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228 суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из буквального толкования приведённой нормы, а также части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8, следует, что основанием для принятия судом решения о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, а действий незаконными является наличие двух оснований (одновременно): несоответствие ненормативного акта закону и другим правовым актам и нарушение ненормативным актом гражданских прав субъекта предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В данном случае, как следует из материалов дела, ООО "Шэлдом-Север" и ООО "Девелоперская компания "Навигатор" оспаривают отказ Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выдаче разрешения на строительство "Жилая застройка многоэтажная (жилые дома N 1,2,3,4,5) по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, изложенный в письме от 23 мая 2017 года N 01-15/2684.

Судом первой инстанции правильно установлено, что в мае 2017 года застройщик ООО "Шелдом-Север" обратилось в администрацию Балаковского муниципального района за выдачей разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилые дома 3 1, 2, 3, 4, 5) сроком на 72 месяца, сообщив при этом о праве пользования землей на основании Постановления администрации Балаковского муниципального района от 23.05.2014 N 2440, договора аренды земли N 131 от 05.06.2014, договора замены стороны в обязательствах от 07.07.2014, договора замены стороны в обязательствах от 18.04.2015, договора от 12.05.2015.

Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируются законодательством о градостроительной деятельности, к которому относится Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Согласно статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

При этом разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно- технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

4.1) заключение, предусмотренное частью 3.5 статьи 49 настоящего Кодекса, в случае использования модифицированной проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;

7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

8) документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.

23 мая 2017 года в результате рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство Администрацией Балаковского муниципального района в адрес заявителей был дан ответ о невозможности принятия в качестве правоустанавливающего документа на землю договор аренды земельного участка N 131 от 05.06.2014 в связи прекращением срока его действия.

Ответчик указывает, что заявители обратились в суд в связи с несогласием в отказе в выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной. Однако, фактически заявителю было указано на неполноту пакета документов, прилагаемого к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Срок действия договора прекратился 22.05.2017.

Выявленный недостаток в пакете документов заявителями не был устранен.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Из буквального толкования условий пункта 5.1.2. договора, письменное заявления о продлении договора требовалось лишь на согласованных сторонами условиях в случае отсутствия заявления арендодателя об отказе от договора. При наличии такого заявления пролонгация договора являлась невозможной, и договор подлежал прекращению по истечении указанного срока.

Письмом от 17.02.2017 N 598 Комитет уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с истечением срока действия договора. Указанный отказ заявителями оспорен не был.

09.03.2017 заявители, несмотря на уведомление о расторжении договора по истечении его срока действия, направили в уполномоченный орган заявление о заключении договора аренды земли на новый срок в порядке реализации преимущественного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором. Одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

В данном случае договор от 05.06.2014 N 131 прекратил свое действие в связи с реализацией заинтересованным лицом права, предусмотренного пунктом 7.2 договора на прекращение договора по истечении срока, установленного в п. 2.1. Договора, при наличии возражений со стороны односторонний отказ от договора.

Согласно пункт 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи (среди которых поименованы и правоустанавливающие документы на земельный участок), или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдает разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Так, анализируя положения пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок, под которым надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, строительство на котором предполагается производить.

При этом, согласно п. 14 той же статьи ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

При этом, суд должен обеспечить баланс законных интересов спорящих сторон. Согласно пункту 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации возможность получения разрешения на строительство объекта недвижимости обусловлена предоставлением застройщику в установленном законом порядке для этой цели земельного участка, правоустанавливающие документы на который направляются им в орган, уполномоченный выдавать такие разрешения.

Как указано выше, в соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Как видно из материалов дела, заявитель обратился в Администрацию за разрешением на строительство после уведомления о предстоящем расторжении договора аренды земельного участка 16.05.2017, то есть за 6 дней до истечения срока действия договора аренды земли N 131 от 05.06.2014 земельного участка, на котором предполагается строительство. При этом срок строительства, согласно представленной проектной документации, составляет 72 месяца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Срок действия договора предусмотрен до 22.05.2017 года.

17.02.2017 КМСЗР в адрес заявителей направлено уведомление об отсутствии намерения продлить срок действия договора аренды N 131 от 05.06.2014, которое получено Обществом.

22.05.2017 договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия. Таким образом, на момент обращения в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство срок строительства значительно превышал оставшийся срок действия договора аренды земельного участка.

На момент истечения срока для рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство, договор аренды земельного участка прекратил действие.

С учётом положений пункта 1 части 7, части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства послужили основанием для отказа в выдаче заявителю испрашиваемого разрешения на строительство.

Аналогичная позиция отражена в Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 12.10.2017 по делу N А49-15586/2016, от 23.11.2017 по делу N А49-15958/2016.

На основании изложенного, исковое заявление в части требований о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 23 мая 2017 г. N 01-15/2684 в выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228; об обязании администрации Балаковского муниципального района Саратовской области выдать разрешение на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов N1,2,3,4,5) на земельном участке с кадастровым N 64:40:020104:3228 удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 января 2018 года по делу N А57-16501/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова С.В. Никольский