Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2018 г. N 15АП-21392/17

город Ростов-на-Дону

17 апреля 2018 г.

дело N А32-36182/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Малыхиной М.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2017 года по делу N А32-36182/2016

по иску администрации города Сочи

к ответчику открытому акционерному обществу "Тоннельный отряд N 44"

при участии третьего лица открытого акционерного общества "Банк ВТБ"

о признании договора ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Тоннельный отряд N 44" (далее - ОАО "ТО N 44", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.10.2013 по 30.06.2016 в размере 1 008 825 руб. 78 коп., нестойки в размере 257 348 руб. 59 коп., о признании договора аренды N 4900003092 от 06.04.2004 недействительной (ничтожной) сделкой, применив к ней последствия недействительности сделки путем погашения в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-19/032/2005-516 от 15.11.2005.

Исковые требования мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:0022 располагался во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, в связи с чем, в силу прямого указания действующего на тот момент законодательства, относился к собственности Российской Федерации. В связи с этим, администрация была неправомочна заключать спорный договор. Ввиду ничтожности договора, из ЕГРП подлежит исключению регистрационная запись о праве аренды ОАО "ТО N 44" на спорный земельный участок. С истца также подлежит взысканию задолженность по арендной плате и неустойке.

Определением от 05.04.2017 суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество "Банк ВТБ" (далее - банк).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017 исковые требования удовлетворены в части, с ОАО "ТО N 44" в пользу администрации взыскано 58 485 руб. 03 коп. задолженности за пользование земельным участком, в удовлетворении остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 1 185 руб. 59 коп. государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован тем, что спорный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, т.к. на момент его заключения земельный участок находился в собственности Российской Федерации, и администрация не имела полномочий на распоряжение данным имуществом. Вместе с тем, суд первой инстанции указал, что истцом был пропущен срок исковой давности для признания данной сделки недействительной и применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП. Суд указал, что в заявленный период земельный участок, в силу положений Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008, поступил в собственность муниципального образования. Вместе с тем, земельный участок только частично занят объектами недвижимости ответчика, частично на земельном участке располагаются объекты жилищного фонда. При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу о необходимости взыскания платы за использование публичной земли исходя из площади участка, которая фактически занята объектами недвижимости ответчика. Суд отказал во взыскании неустойки со ссылкой на недействительность договора аренды.

С принятым судебным актом не согласилась администрация, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска отменить, в данной части принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, приводимые в обоснование искового заявления.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения спора. Требования, изложенные в определениях суда апелляционной инстанции от 26.01.2018 и от 21.02.2018, стороны не исполнили. В судебном заседании 23.03.2018 объявлялся перерыв до 30.03.2018, после которого рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено. С учётом выше изложенного, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.04.2004 между администрацией (арендодатель) и ОАО "ТО N 44" (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003092, по условиям которого обществу для целей размещения и эксплуатации зданий и сооружений промбазы по ул. Транспортной, 10 в Хостинском районе г. Сочи подлежал предоставлению на срок до 01.04.2051 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:22, площадью 12 000 кв.м.

15.11.2005 в ЕГРП внесена регистрационная запись N 23-23-19/032/2005-516 о праве аренды ОАО "ТО N 44" на данный земельный участок, что подтверждается выпиской из государственного реестра N 90-21866911 от 20.07.2016.

25.02.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренду, содержащее условие о новом порядке начисления арендной платы.

07.05.2009 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности муниципального образования г-к Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:22.

При обращении с иском по настоящему делу администрация заявила взаимоисключающие исковые требования, а именно: с одной стороны, истец просит признать договор аренды N 4900003092 от 06.04.2004 недействительной (ничтожной) сделкой и применить к ней последствия недействительности сделки путем погашения в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-19/032/2005-516 от 15.11.2005, с другой стороны, истец просит взыскать арендную плату и договорную неустойку, начисляемые по условиям оспариваемого договора.

Разрешая первую часть исковых требований и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно сведениям ИСОГД г-к Сочи спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004: 22 расположен в границах городской черты и входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:22 входит в состав особо охраняемой природной территории.

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй горно-санитарной зоне охраны курорта, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды N 4900003092 от 06.04.2004 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

На момент подписания договора аренды N 4900003092 от 06.04.2004 администрация муниципального образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, находившимся в федеральной собственности.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, договор аренды N 4900003092 от 06.04.2004 является недействительным (ничтожным), поскольку администрация города Сочи фактически распорядилась земельным участком, относящимся на момент подписания договора аренды к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ОАО "ТО N 44" было заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности по требованию о признании договора аренды N 4900003092 от 06.04.2004 недействительной (ничтожной) сделкой и о применении к ней последствия недействительности сделки путем погашения в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-19/032/2005-516 от 15.11.2005.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", действовавшего в спорный период, разъяснялось, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Федеральным законом от 21.07.2005 N 109-ФЗ, вступившим в силу 26.07.2005, редакция указанной нормы была изменена. В соответствии с новой редакцией пункта 1 статьи 181 Кодекса срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составил три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию также начиналось со дня, когда началось исполнение этой сделки. При этом трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки стал применяться также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ.

Из материалов дела следует, что по адресу места нахождения земельного (г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная, 10) располагаются следующие объекты недвижимого имущества, которые на праве собственности принадлежат ОАО "ТО N 44": нежилое здание площадью 379,1 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0306003:15037 (право собственности зарегистрировано в ЕГРП 31.10.2006) и нежилое здание - материальный склад площадью 453,8 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0306003:15039 (право собственности зарегистрировано в ЕГРП 31.10.2006).

В пункте 1.1 договора также указано, что земельный участок предоставляется для эксплуатации и размещения промбазы.

Из изложенного следует, что на момент подписания оспариваемого договора N 4900003092 от 06.04.2004 ОАО "ТО N44" уже фактически владело спорным земельным участком, на котором были расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Следовательно, исполнение договора началось с момента его подписания сторонами.

Таким образом, срок исковой давности, об истечении которого было заявлено ответчиком, истек по спорной сделке до обращения администрации в суд с иском по настоящему делу. На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании договора аренды N 4900003092 от 06.04.2004 ничтожной (недействительной) сделкой и о применении к ней последствий ничтожности (недействительности) сделки путем погашения в ЕГРП регистрационной записи N23-23-19/032/2005-516 от 15.11.2005.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что при рассмотрении настоящего иска в суде первой инстанции ОАО "ТО N 44" заявило о том, что на спорном земельном участке располагается жилой посёлок (ул. Шоссейная, 3, Шоссейная, 9, ул. Транспортная, ул. Шаумяна), который согласно плану приватизации не вошёл в состав приватизируемого обществом имущества.

В рамках судебного дела N А32-35498/2013 (о несостоятельности (банкротстве) ОАО "ТО N 44") акционерным обществом было заявлено требование об обязании МО г. Сочи в лице администрации принять на свой баланс объекты жилого фонда, относящиеся к муниципальной собственности (18 жилых домов).

Факт нахождения на территории спорного земельного участка ряда жилых домов администрация не отрицает, данное обстоятельство также подтверждается графическими материалами ИСОГД г-к Сочи, актами осмотра земельного участка от 11.12.2015 и от 21.07.2017, фотоматериалами к ним.

Если в последующем будет установлено, что на спорном земельном участке действительно располагается ряд объектов недвижимого имущества, относящийся к жилому фонду, не подлежавшего приватизации (данный вопрос является предметом судебного разбирательства в рамках судебного дела N А32-35498/2013), администрация не будет лишена своего права на обращение с иском о признание отсутствующим обременения земельного участка в виде права аренды как негаторного способа защиты нарушенного права, основанного на утверждении об изначально неправильном формирования земельного участка.

В рамках настоящего дела администрация заявила требование о погашении регистрационной записи N 23-23-19/032/2005-516 от 15.11.2005 в порядке применения последствий недействительности сделки. Реституционное требование и требование о признании обременения отсутствующим представляют собой самостоятельные способы защиты права с самостоятельным предметом доказывания и кругом фактических обстоятельств, подлежащих исследованию и установлению. Требование о признании обременения отсутствующим администрация в рамках настоящего дела не заявляла. В части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлен запрет на изменение исковых требований на стадии апелляционного пересмотра судебного акта, принятого по итогам рассмотрения спора по существу (аналогичная процессуальная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 по делу N А32-46430/2015).

Поскольку спорный договор аренды является ничтожным, он не может порождать юридических последствий.

Между тем, подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

ОАО "ТО N 44" плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что общество за использование участка при обычных условиях должно было вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

Применительно к рассматриваемому спору, в связи со вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбережённой платы за использование земельного участка.

Учитывая изложенное, в силу выше приведённых норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, плата за использование публичных земель является регулируемой, следовательно, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежат определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

Из правовой позиции, закреплённой в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.

Из содержания искового заявления администрации следует, что она отыскивает у ответчика плату за использование земельного участка, которая применительно к рассматриваемому спору является суммой неосновательного обогащения, т.к. ОАО "ТО N 44" использовало земельный участок в отсутствие надлежащего правового основания.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).

Из выше приведённой нормы права, а также с учётом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, именно администрация была обязана представить доказательства, достоверно подтверждающие факт использования ответчиком конкретных частей земельного участка, с учётом того, что на нём также располагаются объекты недвижимого имущества, которые ответчику не принадлежат.

Суд апелляционной инстанции в своих определениях неоднократно предлагал истцу представить пояснения о перечне объектов недвижимого имущества (как принадлежащих на праве собственности обществу, так и принадлежащих третьим лицам), располагающихся на спорном земельном участке, о площадях данных объектов недвижимости и площадях частей земельного участка, которые они занимают, о конкретных собственниках, которым принадлежат объекты недвижимого имущества. Представить картографический материал, иллюстрирующий расположение на земельном участке объектов недвижимости ответчика и третьих лиц.

Администрация от исполнения данной процессуальной обязанности уклонилась, что является её процессуальным риском (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду недоказанности иного, при вынесении настоящего постановления суд апелляционной инстанции исходит из того, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт размещения ответчиком на спорном земельном участке двух объектов недвижимого имущества общей площадью 832,9 кв.м. (нежилого здания площадью 379,1 кв.м. и здания материального склада площадью 453,8 кв.м.). Доказательства того, что в спорный период общество использовало иные конкретные части земельного участка, истец в материалы дела не представил.

Из содержания расчёта отыскиваемой платы за использование земельного участка, подготовленного истцом, следует, что последний размер данной платы за спорный период определял на основании норм постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи" (далее - Постановление N 791).

Вместе с тем, учитывая, что размер платы за использование публичных земель является нормативно установленным, суд апелляционной инстанции полагает, что к спорным правоотношениям нормы Постановления N 791 не подлежали применению.

Так в спорный период на территории муниципального образования г. Сочи действовало постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210), пунктом 5.1 которого прямо закреплялось, что нормы Постановления N 791 подлежали применению при определении размера арендной платы в отношении следующих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных для: индивидуального жилищного строительства; личного подсобного хозяйства; садоводства; огородничества; строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений; ведения личного хозяйства; гаражного строительства; коммунального комплекса, осуществления и эксплуатации систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах их выхода на поверхность; строительства паркингов и многоэтажных парковок, на основании заключенного инвестиционного соглашения; строительства инвестиционных объектов, которым присвоен статус имеющих значительную социальную эффективность.

Спорный земельный участок к выше приведённым группам земель не относился.

По общим правилам Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления).

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора ни истец, ни ответчик не представили суду отчёт о рыночной стоимости спорного земельного участка, что также делает невозможным для суда применение к спорным правоотношениям норм Постановления N 210.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что процессуальное бездействие спорящих сторон, не может являться основанием для бесконечного и безрезультативного откладывания арбитражным судом рассмотрения дела. В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает, что при недоказанности иного к спорным правоотношениям могут быть применены по аналогии нормы законодательства Краснодарского края, регламентировавшие в спорный период схожие правоотношения, которые в наибольшей степени будут отвечать сформировавшейся практике начисления платы за использование публичных земель.

Основными нормативно-правовыми актами, устанавливающими порядок начисления арендной платы за использование публичных земель в Краснодарском крае в спорный период, являлись:

- в период с 25.10.2013 по 31.03.2016 - постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50);

- в период с 01.04.2016 по 30.06.2016 - постановление главы администрации (губернатор) Краснодарского края N 121 от 21.03.2016 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 121).

Согласно общей норме пункта 2.1 приложения 1 и пункта 8 таблицы приложения N 2 Постановления N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле:

АП = Кс x С, где

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, %.

Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. При этом ставка арендной платы применялась равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3.6.2 Постановления N 121 арендная плата рассчитывалась в размере 2,5 % от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Нормами пункта 5.2 Постановления N 50 и пунктов 11.1, 12 Постановления N 121 предусматривалось, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало соответствующего финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно справке филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:22 в спорный период составляла 125 861 760 руб. (утверждена приказом ДИО Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011), следовательно, удельный показатель кадастровой стоимости составлял 10 488 руб. 48 коп. за 1 кв.м. (125 861 760 руб. / 12 000 кв.м.).

С учётом изложенного, размер платы за использование обществом 832,9 кв.м. территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:22 за период с 25.10.2013 по 30.06.2016 с учётом индексов инфляции составляет 434 653 руб. 24 коп.:

- за период с 25.10.2013 по 31.12.2013 - 27 300 руб. 53 коп.:

((10 488 руб. 48 коп. х 832,9 кв.м.) х 1,5% х 1,06 х 1,055) / 365 дн. х 68 дн.;

- за 2014 год - 153 866 руб. 58 коп.:

8 735 855 руб. х 1,5% х 1,06 х 1,055 х 1,05;

- за 2015 год - 162 329 руб. 24 коп.:

8 735 855 руб. х 1,5% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055;

-за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 - 43 179 руб. 58 коп.:

(8 735 855 руб. х 1,5% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064) / 12 мес. х 3 мес.;

- за период с 01.04.2016 по 30.06.2016 - 47 977 руб. 31 коп.:

(8 735 855 руб. х 2,5% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064) / 12 мес. х 2 мес.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании платы за использование земельного участка надлежит отказать.

При обращении с иском администрация просила взыскать с ответчика 257 348 руб. 59 коп. неустойки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки (штрафа, пени) является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, взыскание с ответчика договорной неустойки является недопустимым. В указанной части решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям. В связи с этим, с ОАО "ТО N 44" в доход федерального бюджета надлежит взыскать 9 324 руб. государственной пошлины по делу (8 809 руб. по удовлетворённому имущественному исковому требованию и 515 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, приходящейся на удовлетворённое имущественное требование).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2017 года по делу N А32-36182/2016 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с открытого акционерного общества "Тоннельный отряд N 44" (ИНН 2319007420, ОГРН 1022302829493) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) неосновательное обогащение за период с 25.10.2013 по 30.06.2016 в размере 434 653 руб. 24 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Тоннельный отряд N 44" (ИНН 2319007420, ОГРН 1022302829493) в доход федерального бюджета 9 324 руб. государственной пошлины по делу".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

М.Н. Малыхина О.А. Сулименко