|
16 августа 2018 г.
|
дело N А53-9695/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2018 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2018 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии:
от заявителя: Шматько Е.В. - представитель по доверенности от 15.02.2018;
от заинтересованного лица: Федорова Т.А. - представитель по доверенности от 01.02.2018;
от третьих лиц: от Кадиева Р.М., Магомедова А.Б., Инбулаева В.А. - Паненко С.И. - представитель по доверенности от 16.05.2017;
Магомедов А.Б., лично, паспорт;
от Орловской А.В.- Орловский А.В. по доверенности от 10.05.2018;
от Абрамцевой Л.И, от Головченко И.П., от Орловского В.М., от Головченко В.И., от Абрамцева К.Ф., от Орловской В.Г., от Пшеничного А.В., от Раровой Л.Г. - Орловский А.В. по доверенности от 01.02.2017;
От Штокалова Н.Ф. - Орловский А.В. по доверенности от 25.02.2017;
От Штокалова А.Ф. - Орловский А.В. по доверенности от 01.03.2017;
Орловский А.В. лично, паспорт;
от Ахмедовой З.Б. - не явился, извещен надлежаще.
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции,
заявление сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод "Подгорное" (ИНН 6129005359, ОГРН 1036129001248)
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
при участии третьих лиц: Инбулаева Виктора Александровича, Магомедова Абдуллы Баркакадиевича, Кадиева Рамзана Магомедовича; Орловского Алексея Викторовича; Головченко Ивана Петровича, Головченко Василия Ивановича, Орловского Виктора Михайловича, Раровой Ларисы Георгиевны, Орловской Веры Григорьевны, Пшеничного Андрея Витальевича, Абрамцевой Людмилы Ивановны, Абрамцева Константина Федоровича, Штокалова Николая Федоровича, Штокалова Александра Федоровича; индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Орловской Алены Владимировны; Ахмедовой Зубарият Булатовны
о признании незаконным решения по погашению записи о регистрации аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
сельскохозяйственный производственный кооператив племзавод "Подгорное" (далее - кооператив, СПК племзавод "Подгорное") обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Ремонтненский отдел) Сидоренко Сергею Ивановичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Кадиева Рамазана Магомедовича, Инбулаева Виктора Александровича, Магомедова Абдулы Баркакадиевича, Орловского Алексея Викторовича о признании незаконным действий и решения по погашению записи о регистрации аренды на земельные участки с кадастровым номером 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478, 61:32:0000000:2477; об обязании устранить допущенные нарушения и обязать восстановить нарушенное право арендатора и погашенные записи в ЕГРН об обременении и аренде земельных участков, вернуть стороны договора в состояние обоюдного исполнения договорных обязательств (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2018 действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по погашению регистрационной записи N 61- 61-17/032/2007-402/1 об аренде на земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478 и 61:32:0000000:2477 в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод "Подгорное" признаны незаконными, не соответствующими Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Указанным решением суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478 и 61:32:0000000:2477 в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод "Подгорное". В остальной части требований отказано. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Инбулаев Виктор Александрович, Магомедов Абдулла Баркакадиевич, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Орловская Алена Владимировна, Головченко Иван Петрович, Головченко Василий Иванович, Орловский Виктор Михайлович, Орловская Вера Григорьевна, Рарова Лариса Георгиевна, Пшеничный Андрей Витальевич, Абрамцева Людмила Ивановна, Абрамцев Константин Федорович, Штокалов Николай Федорович, Штокалов Александр Федорович (лица, не участвующие в деле), Орловский Алексей Викторович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных СПК племзавод "Подгорное" требований отказать в полном объеме.
Определением от 11.07.2018 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, в связи с непривлечением к участию в деле лиц, чьи права затронуты обжалуемым судебным актом.
В судебном заседании кооператив представил возражения на определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции. Настаивал на доводах заявления, просил признать действия регистратора незаконными. Полагает, что надлежащим способом восстановления нарушенного права является восстановление в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды спорных земельных участков в пользу кооператива.
Управление и третьи лица просили в удовлетворении заявления отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы заявления, отзывов на заявление, апелляционных жалоб и отзывов на апелляционные жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует отменить и принять новый судебный акт по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 25.07.2007 между собственниками земельного участка, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, (арендодатели) и сельскохозяйственным производственным кооперативом племзавод "Подгорное" (арендатор) заключен договор арены земельного участка с кадастровым номером 61:32:00 00 00:0089, общей площадью 13536,5 га, сроком на 5 лет.
Государственная регистрация договора произведена 25.12.2007 за номером 61-61-17/032/2007-402.
Отдельные собственники земельного участка с кадастровым номером 61:32:00 00 00:0089 Кадиев Рамазан Магомедович, Инбулаев Виктор Александрович, Магомедов Абдула Баркакадиевич, Орловский Алексей Викторович (в отношении 10 физических лиц) на основании Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" образовали земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478, 61:32:0000000:2477 в счет принадлежавших им ранее земельных долей.
03.11.2016 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступили заявления собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:9368 Инбулаева В.А. и собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:000004:9367 Магомедова А.Б. о представлении уведомлений в адрес арендатора СПК племзавод "Подгорное" об отказе от договора аренды земельного участка от 12.04.2016.
Согласно представленным почтовым извещениям СПК племзавод "Подгорное" данные уведомления получены 14.04.2016.
10.11.2016 в Управление поступило заявление собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:2478 Кадиева Р.М. о представлении уведомления в адрес арендатора СПК племзавод "Подгорное" об отказе от договора аренды от 12.04.2016.
Согласно представленным почтовым извещениям, данное уведомление получено СПК племзавод "Подгорное" 14.04.2016.
13.02.2017 в Управление поступили заявления собственников земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478 Инбулаева В.А., Магомедова А.Б., Кадиева Р.М. о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на указанные земельные участки.
В качестве основания прекращения аренды заявителями были представлены дополнительные уведомления в адрес председателя СПК племзавод "Подгорное" Бондаренко С.А. от 18.11.2016, доказательства получения 24.11.2016 указанных уведомлений арендатором.
При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственным регистратором не были выявлены основания для приостановления осуществления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды, в связи с чем записи о государственной регистрации аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478 были погашены.
02.03.2017 в Управление поступили заявления 10 собственников земельного участка с кадастровым номером 61:32:0000000:2477 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на указанный земельный участок. В качестве основания прекращения аренды заявителями было представлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 25.07.2007 в адрес председателя СПК племзавод "Подгорное" Бондаренко С.А. от 28.10.2016, доказательство получения 29.10.2016 указанного уведомления арендатором.
Поскольку основания для приостановления и отказа в проведении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды выявлено не было, запись о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:32:0000000:2477 была погашена.
Полагая, что указанные действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области нарушают требования действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции правомерно руководствовался указаниями суда кассационной инстанции, которые обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело (часть 2.1 статьи 289 АПК РФ).
В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 изложены следующие указания. Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В то же время стороны не лишены возможности закрепить условия о продлении его действия на новый срок, что исключает возможность применения пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 договор заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. Если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условия договора, он считается заключенным на новый срок на тех же условиях. Доводы арендатора, считающего спорный пункт договора возобновленным на новый срок, судебные инстанции с исследованием документов, послуживших основанием для регистрации обременения участка правом аренды, не оценили, толкование спорного условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса не произвели. Исследование названных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, поскольку при согласовании нового срока аренды договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок, что исключает возможность применения абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.
Выполняя указания суда кассационной инстанции, оценив условия договора аренды земельного участка от 25.07.2007 в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что толкование содержания пункта 2 заключенного сторонами спора договора недвусмысленно свидетельствует о согласовании сторонами условий о возобновлении договора на новый срок на тех же условиях по истечении срока договора, если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условия договора.
Вместе с тем, указанное обстоятельство не могло служить основанием для удовлетворения заявления кооператива в виду следующего.
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом, в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в пункте 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.
Таким образом, в целях порождения правовых последствий, возникающих из договора аренды, заключенного на новый срок, любая из сторон договора могла обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок.
Вместе с тем, по окончании договора аренды земельного участка от 25.07.2007 (25.12.2012, исчисляя 5 лет с даты государственной регистрации договора аренды) ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату продления договора аренды на новый срок, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В определении ВАС РФ от 16.01.2012 N ВАС-3725/11 по делу N А60-16043/2010 дано следующее толкование норм, действовавших в спорный период. В данном случае исходя из условий сделки по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между сторонами начал действовать новый долгосрочный договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новый договор, и как следствие, порождаемое им новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора подлежали регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку такая регистрация не была произведена, суды признали арендные отношения продленными на неопределенный срок, а отказ арендодателя от исполнения договора соответствующим требованиям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившим в силу с 01.06.2015, положения пункта 3 статьи 433 ГК РФ изложены в новой редакции: договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, стороны договора, не обеспечившие государственную регистрацию обременений, в любом случае не вправе ссылаться во взаимоотношениях с третьими лицами на условия договора аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации), действующего при совершении оспариваемых регистрационных действий, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
В силу части 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно части 7 статьи 7 Закона о государственной регистрации, порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
В силу пункта 95 действующего Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, в целях описания объема обременения в ЕГРН вносятся сведения о сроке аренды: даты начала и окончания аренд
