Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2018 г. N 20АП-2850/18

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 г. N 20АП-2850/18

г. Тула

31 мая 2018 г.

Дело N А68-971/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Опытно-селекционный питомник" (г. Москва, ОГРН 1037739315371, ИНН 7721160846) - Ижевской Е.С. (доверенность от 26.03.2018), от ответчика - администрации муниципального образования Заокский район (Тульская область, Заокский район, п. Заокский, ОГРН 1037102720665, ИНН 7126013032) - Капусты В.С. (доверенность от 17.05.2018), в отсутствие третьего лица - Чижовой Татьяны Кузьминичны, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Заокский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 23.03.2018 по делу N А68-971/2018 (судья Горькова Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Опытно-селекционный питомник" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования Заокский район (далее - администрация) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Тульская область, Заокский район, 400 метров северо-восточнее д. Сонино:

холодильник N 1 - лит. В, площадью 51,5 кв. метров, подвал - под лит. В, площадью 48,7 кв. метров, навес - лит. в, площадью 46,7 кв. метров;

холодильник N 2 - лит. Д, площадью 188,3 кв. метров, подвал - под лит. Д, площадью 192,6 кв. метров, навес - лит. д, площадью 37,2 кв. метров, навес - лит. д1, площадью 19,1 кв. метра, навес - лит. д2, площадью 107,4 кв. метров;

административное здание - лит. А, площадью 68,0 кв. метров, мансарда - лит. над. А, площадью 66,5 кв. метров, навес - лит. а, площадью 13,2 кв. метров;

склад для хранения растений - лит. Б, площадью 453,2 кв. метров, навес - лит. б, площадью 84,1 кв. метра (т. 1, л. д. 5).

Определением суда от 22.02.2018, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Чижова Татьяна Кузьминична.

Решением суда от 23.03.2018 (т. 2, л. д. 106) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован соответствием спорных строений установленным градостроительным нормам и правилам и отсутствием угрозы жизни и здоровью граждан их сохранением. Также судом указано, что отсутствие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 71:09:030201:0621, согласно утвержденному генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки относится к территориальной зоне СХ1 (зона сельскохозяйственных угодий), для которых, в силу статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не устанавливается градостроительные регламенты. В связи с этим указывает на невозможность строительства в названной зоне.

В возражениях на апелляционную жалобу общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что земельный участок относится к зоне сельскохозяйственных угодий, строительство в которой не запрещено. Отмечает, что администрация разрешила обществу строительство спорных объектов путем выдачи градостроительного плана с утверждением его постановлением от 03.05.2017 N 854. Ссылается на то, что холодильник N 1 и холодильник N 2 построены в период с 2014 по 2015 годы, т.е. до принятия и утверждения генерального плана муниципального образования Заокский район от 04.02.2016 N 38/206 и Правил землепользования и застройки муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области, утвержденных решением собрания представителей муниципального образования Демидовское Заокского района от 24.03.2017 N 51/285, и при разработке указанных документов не было учтено расположение объектов общества.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направило. С учетом мнений представителей сторон судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Чижовой Татьяне Кузьминичне на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 71:09:030201:0621 общей площадью 85 000 кв. метров, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства по адресу: Тульская область, Заокский район. 400 метров северо-восточнее д. Сонино (свидетельство о государственной регистрации права серии 71 АБ N 291022 от 15.02.2007 и выпиской из ЕГРН, т. 1, л. д. 25).

По договору аренды от 16.10.2007 указанный участок передан Чижовой Т.К. (арендодатель) в пользование обществу (арендатор) на срок 49 лет для производства арендатором сельскохозяйственной продукции (т. 1, л. д. 26).

В соответствии с пунктами 5.1.1-5.1.2 договора арендатору предоставлено право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, а также построить на части земельного участка здания, строения и сооружения; размер и местоположение этой части определяются сторонами договора в дополнительном соглашении. Арендатор приобретает право собственности на возведенные им здания, строения и сооружения.

Дополнительным соглашением от 16.10.2007 стороны зафиксировали расположение на арендуемом земельном участке следующих строений и сооружений:

холодильника N 1, одноэтажного здания с подвальным помещением;

холодильника N 2, одноэтажного здания с подвальным помещением;

хозяйственного помещения, двухэтажного здания с подвальным помещением;

административного здания, одноэтажного здания с мансардой и подвальным помещением;

лаборатории размножения, одноэтажного здания с мансардой и подвальным помещением (т. 1, л. д. 28).

Указанные объекты построены истцом без получения разрешения на строительство.

Из технического паспорта, выданного Заокским отделением ГУ ТО "Областное БТИ" от 04.09.2017, следует, что нежилое строение, обозначенное как "питомник", включает следующие строения и сооружения:

административное здание - лит. А, общей площадью 134,5 кв. метров, навес - лит. а, площадью 13,2 кв. метров;

складское помещение - лит. Б, общей площадью 453,2 кв. метров, навес - лит. б, площадью 84,1 кв. метра;

холодильник N 1- лит. В, общей площадью 51,5 кв. метров, подвал - под лит. В, общей площадью 48,7 кв. метров, навес - лит. В, площадью 46,7 кв. метров;

холодильник N 2 - лит. Д, общей площадью 188,3 кв. метров, подвал - под лит. Д, общей площадью 192,6 кв. метров, навес - лит. д, площадью 37,2 кв. метров, навес - лит. д1, площадью 19,1 кв. метров, навес - лит. д2, площадью 107,4 кв. метров, расположенные по адресу: Тульская область, Заокский район, 400 метров северо-восточнее д. Сонино. Разрешение на строительство не предъявлено.

В целях легализации самовольно возведенных объектов и получения разрешения на строительство обществом получен градостроительный план, который утвержден постановлением администрации от 03.05.2017 N 854.

Из схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка от 27.03.2017, утвержденного указанным постановлением, следует, что земельный участок располагается в зоне Cx1 - зона сельскохозяйственных угодий, на которые, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительные регламенты не распространяются; зона размещения сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, сады, виноградники и т.п. (пункт 2.1 градостроительного плана).

25.09.2017 общество обратилось в администрацию за выдачей разрешения на строительство (представлено в суд апелляционной инстанции).

В письме от 03.10.2017 (представлено в суд апелляционной инстанции) администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения на строительство, сославшись на то, что объекты уже возведены и являются самовольными.

По заказу общества в декабре 2017 года ГУ ТО "Областное БТИ" выданы технические заключения на спорные объекты, согласно которым состояние несущих строительных конструкций объектов, техническое состояние строительных конструкций в целом характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" (принят постановлением Госстроя Российской Федерации от 21.08.2003 N 153)); необходимость в проведении ремонтно-восстановительных работ объектов отсутствует; строительные работы проведены в соответствии с технологическими условиями на производство общестроительных и специальных работ; архитектурно-строительные, объемно-планировочные и конструктивные решения, принятые заказчиком при строительстве объектов, выполнены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и других нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации; объекты пригодны для дальнейшей эксплуатации по функциональному назначению и не нарушают права и охраняемые законом интересы других граждан, архитектурные и экологические нормы и правила, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорные объекты недвижимости в административном порядке, общество обратилось настоящим иском в суд в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума N 10/22, пунктах 9 и 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур. Поэтому иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 статьи и другими федеральными законами.

Из материалов дела следует, что ни до начала строительства, ни в период осуществления указанного строительства общество не принимало меры по получению разрешения на строительство.

Его ссылка на то, что в 2012 году обществом был получен градостроительный план земельного участка (представлен в суд апелляционной инстанции) не может признаваться убедительным доказательством принятия истцом мер по легализации объектов.

В силу пункта 2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план является лишь одним из документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Однако доказательств подачи такого заявления обществом после получения градостроительного плана, утвержденного постановлением администрации от 29.06.2012 N 972, суду не представлено.

По аналогичным основаниям судом отклоняется и довод заявителя о получении им градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением администрации от 03.05.2017 N 854.

Кроме того, обращение за выдачей разрешения на строительство после фактического завершения такого строительства не может признаваться добросовестным поведением при оценке принятия застройщиком мер по легализации объектов.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что спорные объекты существовали на земельном участке уже на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 04.06.2013, поскольку они указаны в его тексте (т. 1, л. д. 28).

В связи с этим ссылка истца на технические паспорта объектов, в которых годами постройки указаны 2014-2017, оценивается судебной коллегией критически.

Полученные обществом технические условия на технологическое присоединение, выданные ОАО "Тулэнерго"; акт о выполнении указанных условий (т. 1, л. д. 31, 33), на которые ссылается общество, доказательством принятия мер по легализации самовольных объектов не являются. Указанные доказательства свидетельствуют лишь о подключении самовольно возведенных объектов к энергетическим сетям в целях их функционирования, в то время как получение необходимых разрешительных документов на строительство должно осуществляться либо до начала, либо в процессе осуществления строительства. Кроме того, названные документы не подменяют собой разрешение на строительство, а лишь подтверждают, что объекты возведены задолго до обращения общества за получением разрешения на строительство.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что градостроительный план 2012 года фактически представляет собой незаполненный бланк, из которого невозможно установить градостроительный регламент, установленный для земельного участка, требования к параметрам объектов капитального строительства, назначение объектов. Из него лишь усматривается, что земельный участок имеет вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно информации, содержащейся в градостроительном плане 2017 года, земельный участок располагается в зоне сельскохозяйственных угодий Сх1.

В силу части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

С учетом того, что часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет градостроительный регламент как документ о правовом режиме земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, норма части 6 указанной статьи фактически устанавливает запрет строительства на землях сельскохозяйственных угодий.

Данный вывод корреспондирует пункту 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Ссылка истца на то, что отнесение спорного земельного участка к зоне сельскохозяйственных угодий осуществлено после принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области (указаны в разделе 2 градостроительного плана 2017 года), не имеет правового значения, поскольку с иском в суд общество обратилось 01.02.2018 и он должен разрешаться на основании действующей редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума N 10/22).

Одним из условий признания права на самовольную постройку, предусмотренным названной нормой, является возможность осуществления строительства на земельном участке, исходя из его разрешенного использования (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в данном случае разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем объектов недвижимости, исковые требования не подлежат удовлетворению и по данному основанию.

Довод истца о том, что соответствие объектов установленным требованиям и правилам подтверждается представленными им техническими заключениями, составленными ГУ ТО "Областное БТИ", не имеет значения, поскольку апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по иным основаниям (непринятия застройщиком мер по получению разрешения на строительство и невозможностью его осуществления на земельном участке сельскохозяйственного назначения, расположенного в зоне сельскохозяйственных угодий).

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене, а исковые требования - оставлению без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано, государственная пошлина по иску подлежит отнесению на общество. Госпошлина по апелляционной жалобе не взыскивается, поскольку она подана лицом, освобожденным от ее уплаты (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 23.03.2018 по делу N А68-971/2018 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Опытно-селекционный питомник" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Токарева М.М. Дайнеко