Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2018 г. N 11АП-4227/18

г. Самара

14 июня 2018 г.

А55-29109/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожуховой С.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "Волгострой" - конкурсного управляющего Троцкого Г.В. (паспорт),

от Администрации городского округа Самара - представителя Нагорной С.С. (доверенность от 16.01.2018 N Д0501/90),

от иных лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года по делу N А55-29109/2017 (судья Медведев А.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волгострой" (ИНН 6316044446, ОГРН 1026301157717), Самарская область, г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Самарская область, г. Самара,

третьи лица: Администрация городского округа Самара, Самарская область, г. Самара, Министерство строительства Самарской области, Самарская область, г. Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Самарская область, г. Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, Самарская область, г. Самара,

о признании незаконными уведомлений, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Волгострой" (далее - заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлениями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 27.09.2017 г. исх. N 63/001/410/2017-7589 о приостановлении государственной регистрации; об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО "Волгострой" в отношении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:11, расположенного по адресу: Самарская обл., Октябрьский р-н, ул. Карла Либкнехта, д. 4; признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 27.09.2017 г. исх. N 63/001/410/2017-7575 о приостановлении государственной регистрации; обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО "Волгострой" в отношении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:9731, расположенного по адресу: Самарская обл., Октябрьский р-н, ул. Шевченко, д. 7.

К участию в деле в качестве третьих лиц судом первой инстанции привлечены Администрация городского округа Самара, Самарская область, г. Самара, Министерство строительства Самарской области, Самарская область, г. Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Самарская область, г. Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, Самарская область, г. Самара (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года заявленные требования удовлетворены, признаны недействительными уведомления Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации от 27.09.2017 г. N 63/001/410/2017-7589 и от 27.09.2017 г. исх. N 63/001/410/2017-7575. Управлению Росреестра по Самарской области вменено в обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - в двухнедельный срок с момента вступления в силу настоящего решения осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО "Волгострой" в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:11, расположенного по адресу: Самарская обл., Октябрьский р-н, ул. Карла Либкнехта, д. 4, и объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:9731, расположенного по адресу: Самарская обл., Октябрьский р-н, ул. Шевченко, д. 7.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года по делу N А55-29109/2017 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность и обоснованность оспариваемых уведомлений о приостановлении государственной регистрации.

В материалы дела поступил отзыв заявителя на апелляционную жалобу Управления, в котором заявитель просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения как необоснованную.

Также, в материалы дела поступили письменные пояснения Администрации г.о. Самара на апелляционную жалобу Управления, в котором третьим лицом были даны пояснения по существу спора, разрешение спора оставлено третьим лицом на усмотрение суда.

В судебное заседание 06.06.2018 апелляционной инстанции представитель Управления не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

Конкурсный управляющий заявителя Троцкий Г.В. в судебном заседании апелляционного суда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года оставить без изменения.

Представитель Администрации г.о. Самара в судебном заседании апелляционного суда представила пояснения по существу спора.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей подателя апелляционной жалобы и иных третьих лиц, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2015 г. по делу N А55-20878/2014 ООО "Волгострой" (443068, г. Самара, ул. Карла Либкнехта, 1, ОГРН 1026301157717, ИНН 6316044446) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Троцкий Глеб Владимирович.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2017 г. срок конкурсного производства в отношении ООО "Волгострой" продлен на три месяца.

Конкурсный управляющий ООО "Волгострой" Троцкий Г.В. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:11, расположенного по адресу: Самарская обл., Октябрьский р-н, ул. Карла Либкнехта, д. 4, а также земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:9731, расположенного по адресу: Самарская обл., Октябрьский р-н, ул. Шевченко, д. 7.

Уведомлениями от 27.09.2017 г. исх. N 63/001/410/2017-7589 (далее по тексту - уведомление от 27.09.2017 г.) и от 27.09.2017 г. исх. N 63/001/410/2017-7575 (далее по тексту - уведомление от 27.09.2017 г.) государственная регистрация была приостановлена.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями. В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий указал, что правовые основания для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок на момент подачи указанных заявлений имелись и предусмотрены пунктом 1 статьи 235, статьей 236 ГК РФ и статьей 44 Земельного кодекса РФ. Земельное и гражданское законодательство не обусловливает возможность отказа от права собственности на земельный участок наличием либо отсутствием каких-либо обстоятельств, а потому единственным фактическим основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок является волеизъявление его собственника, выраженное в поданном заявлении об отказе от права собственности.

Возражая против заявленных требований, Управление ссылается на то, что обременение ипотекой на момент обращения ООО "Волгострой" с заявлением о прекращении права собственности данного общества на земельный участок не было погашено, указав при этом, что регистрация прекращения права собственности на земельный участок возможно после передачи объектов долевого участия в строительстве по актам приема-передачи и прекращения записи об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Принимая оспариваемый обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Частью 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Статьей 236 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно части 3 статьи 53 Земельного кодекса РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

В соответствии с частью 1 статьи 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.

При этом частью 4 статьи 30.2 вышеназванного Федерального закона предусмотрено, что при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

Пунктом 165 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, установлено, что при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности лица, отказывающегося от права собственности на земельный участок или земельную долю, в целях государственной регистрации прекращения права собственности осуществляется действие по внесению записи о государственной регистрации права собственности, в том числе муниципального образования, к собственности которого будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля.

В силу части 4 статьи 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок или земельную долю на основании данной нормы орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок или такую земельную долю, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, ООО "Волгострой" являлось застройщиком жилых домов по адресам: г. Самара, Октябрьский р-н, ул. Межевая, д. 1, ул. Карла Либкнехта, д. 4, ул. Карла Либкнехта, д. 6, ул. Карла Либкнехта, д. 8

Жилые дома введены в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию N RU63301000-063Э от 08.10.2014 г. и N RU63301000-075Э от 25.11.2015 г.

Строительство жилых домов осуществлялось, в том числе, и на земельном участке с кадастровыми номерами 63:01:0624001:11 и 63:01:0000000:9731.

В указанных домах зарегистрированы права собственников на жилые помещения.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Пунктом 5 статьи 16 Вводного закона установлено, что право общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом издание распорядительных актов уполномоченных органов о предоставлении земельного участка не требуется. Отдельная государственная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется, так как согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0624001:11 и 63:01:0000000:9731 являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме при наличии государственной регистрации права собственности на жилые помещения у ООО "Волгострой" отсутствует право на распоряжение указанным земельным участком, в том числе, право реализации его в порядке, установленном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ

Следовательно, требование государственного регистратора о представлении утвержденного собранием кредиторов ООО "Волгострой" порядка продажи имущества должника неправомерно, как несоответствующее положениям части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Следовательно, данная норма предусматривает две формы участия земли в гражданском обороте: ее отчуждение и ее переход от одного лица к другому. Причем и отчуждение имущества, и отказ собственника от права собственности являются основаниями прекращения права собственности (пункт 1 статьи 235 ГК РФ, статья 44 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Из абзаца третьего пункта 22, пунктов 63, 65, 66 и 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, вытекает, что государственная регистрация прекращения вещного права осуществляется, в том числе в связи с переходом соответствующего вещного права к новому правообладателю.

Пункт 165 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок предусматривает одновременное внесение записи о государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования и записи о погашении права собственности лица, отказывающегося от права.

Таким образом, переход права собственности заключается в прекращении права собственности прежнего правообладателя с одновременным возникновением права собственности нового правообладателя.

Поэтому при отказе от права собственности на земельный участок переход права собственности на это имущество осуществляется на основании пункта 1.1 статьи 19 Земельного кодекса РФ и данное обстоятельство в соответствии со статьей 8 ГК РФ является основанием для возникновения у муниципального образования соответствующих прав и обязанностей.

Таким образом, доводы Управления Росреестра по Самарской области основаны на неправильном толковании статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ и пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), поскольку сам факт возникновения залога права аренды в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога права аренды помимо случаев, установленных в пункте 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке (окончание строительства и передачи квартир по договорам), в этом случае следует необходимо руководствоваться Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Данная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2014 N 305-ЭС14-167.

В частности, в той ситуации, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, прекращение ипотеки не может быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставления застройщиком пакета документов, предусмотренных статье 25 Закона об ипотеке, поэтому в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договору долевого участия, положения Закона о долевом строительстве и Закона об ипотеке, предусматривающие специальные основания для прекращения залога права аренды, применяемых только в случае завершения строительства, не подлежат применению.

Учитывая, что участники долевого строительства, являясь залогодержателями права аренды земельного участка (сформированного под многоквартирный жилой дом), и принадлежащего ООО "Волгострой", в силу закона приобрели на него право долевой собственности при завершении строительства и передачи квартир, следует исходить из того, что обеспечительные функции залога, предусмотренные Законом о долевом строительстве, прекращены.

Вышеуказанная правовая позиция нашла свое отражение в судебной практике (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016 г. по делу N А55-11771/2015, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.09.2016 г. по делу N А55-11770/2015, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2016 г. по делу N А55-11769/2015).

Поскольку статья 53 Земельного кодекса РФ, устанавливающая условия и порядок отказа лица от права на земельный участок, не называет погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона, в качестве необходимого условия для прекращения права отказавшегося от собственности лица, то регистрирующий орган не имел возможности правомерно отказать в совершении регистрационного действия и по иным основаниям, перечисленным в пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Довод заинтересованного лица о необходимости осуществления государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на все объекты долевого строительства жилого дома противоречит правовой позиции, содержащейся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и был обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Согласно части 12 статьи 29 Федерального Закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приостановление осуществления государственной регистрации права (ограничения права) могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Обжалуемые уведомления о приостановлении государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают интересы ООО "Волгострой" в сфере экономической деятельности, в связи с чем, правомерно признаны судом первой инстанции недействительными.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе Управления, полностью повторяют доводы, приводившиеся в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в суде первой инстанции.

Судебный акт по делу принят при полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств и материалов дела и правильном применении норм материального и процессуального права.

Законность обжалуемых заявителем уведомлений о приостановлении государственной регистрации Управлением не доказана.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года по делу N А55-29109/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Попова

Судьи

А.А. Юдкин И.С. Драгоценнова