Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2018 г. N 18АП-5619/18

г. Челябинск

02 июля 2018 г.

Дело N А76-10700/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Наймушиной Анны Николаевны и общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2018 по делу N А76-10700/2016 (судья Четвертакова Е.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Таран М.а. (доверенность от 29.12.2017), Яскей К.Н. (доверенность от 29.12.2017),

Наймушиной А.Н. - Пиптюк А.Н. (доверенность от 21.01.2016),

общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" - Пиптюк А.Н. (доверенность от 10.01.2018).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Наймушиной Анне Николаевне (далее - Наймушина А.Н., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 за период с 21.07.2006 по 31.03.2016 в размере 11 918 858 руб. 42 коп., пени за период с 01.01.2007 по 31.03.2016 в размере 82 538 030 руб., пени по договору на сумму 11 918 858 руб. 42 коп. с 01.04.2016 по день фактического исполнения обязательства исходя из 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки (с учетом уточнения исковых требований, т. 4 л.д.103-117).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Газпром Межрегионгаз", Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области, Эфрос Валерий Владимирович, Тартаковская Юлия Владимировна, общество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой", Кутикова Нина Николаевна, Тартаковская Екатерина Николаевна, Тартаковский Сергей Викторович, общество с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал".

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2017 из числа третьих лиц исключены общество "Промжилстрой", Тартаковская Е.Н., Тартаковский С.В., Тартаковская Ю.В. и привлечены в качестве соответчиков.

К соответчикам приняты следующие исковые требования: к обществу "Промжилстрой" о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пени в размере 92 381 014 руб. 31 коп (т.4 л.д.118-128); к Кутиковой Н.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пени в размере 1 009 344 руб. 10 коп. (т.4 л.д.129-136); к Тартаковской Е.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пени в размере 634 095 руб. 43 коп. (т.4 л.д.137-144); к Тартаковскому С.В. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пени в размере 33 557 руб. 31 коп.(т.4 л.д.146-151); к Тартаковской Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пени в размере 183 295 руб. 07 коп. (т.5 л.д.1-7); к Тартаковскому Ст.В. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пени в размере 50 087 руб. 01 коп. (т.5 л.д.8-13).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2018 (резолютивная часть от 12.03.2018) исковые требования к Наймушиной А.Н. удовлетворены частично. С Наймушиной А.Н. в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска взыскана задолженность в размере 49 651 руб. 66 коп., пени в размере 73 721 руб. 46 коп., всего - 123 373 руб. 12 коп. Взыскание пени произведено судом с 01.04.2016 по день фактической уплаты долга в размере 49 651 руб. 66 коп. из расчета 0,3% за каждый день просрочки. Исковые требования к ООО "Промжилстрой" удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска взыскана задолженность в размере 4 856 425 руб. 28 коп., пени в размере 7 387 655 руб. 33 коп., всего - 12 244 080 руб. 61 коп. Взыскание пени произведено с 01.07.2017 по день фактической уплаты долга в размере 4 856 425 руб. 28 коп. из расчета 0,3% за каждый день просрочки. В удовлетворении остальной части иска к обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" и Наймушиной Анне Николаевна отказано. Производство по делу в части исковых требований к Кутиковой Нине Николаевне, Тартаковской Юлии Владимировне, Тартаковской Екатерине Николаевне, Тартаковскому Сергею Викторовичу, Тартаковскому Станиславу Викторовичу прекращено.

С указанным решением суда не согласились Наймушина А.Н. и ООО "Промжилстрой" (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), в апелляционных жалобах просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Комитета.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

Считают немотивированным вывод суда первой инстанции о признании ответчиками факта использования земельного участка площадью 10 331 кв.м., поскольку в соответствующей норме ч. 3 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) процессуальной форме соглашение о признании сторонами обстоятельств не оформлено. Кроме того, из представленного ответчиками заключения кадастрового инженера Волкова А.Ф. следует, что в центре земельного участка расположено здание фондохранилища, в силу чего данная площадь подлежит исключению из площади землепользования.

Не согласна с выводами суда первой инстанции о непредставлении ответчиками доказательств создания препятствий арендодателем в использовании земельного участка и наличии оснований для уменьшения размера арендной платы на основании п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом необоснованно не дана оценка действиям органа местного самоуправления, совершенным в период за пределами исковой давности, поскольку данные обстоятельства имеют значение для совокупной оценки действий арендодателя. В частности, в период с 09.09.2009 по 25.04.2016 органом местного самоуправления были предприняты действия по отмене ненормативного акта о предоставлении земельного участка в аренду (09.09.2009), по отказу от договора аренды (14.05.2010), отменено разрешение на строительство (24.10.2011), установлена территориальная зона, исключающая использование земельного участка в соответствии с его целевым использованием (09.10.2012), приняты в судебном порядке обеспечительные меры в виде запрета осуществлять строительные работы на земельном участке (05.06.2013 - 10.07.2013), часть земельного участка предоставлена в аренду ОГУК "Челябинский государственный музей изобразительных искусств" для размещения здания фондохранилища (04.10.2013 - 02.02.2016) приняты в судебном порядке обеспечительные меры в виде запрета ответчикам совершать любые действия, связанные с разбором здания фондохранилища (25.04.2016-28.06.2016). Изложенные обстоятельства свидетельствуют о непрерывном характере создаваемых арендодателем препятствий в использовании земельным участком. Судом не дана оценка наличию реального препятствия к использованию земельного участка в силу размещения на земельном участке здания фондохранилища. Выводы суда первой инстанции о недоказанности арендатором факта невозможности использования участка вследствие размещения указанного здания в силу возможности проводить проектные и иные подготовительные работы, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку ответчиком уже были выполнены подготовительные работы и получено разрешение на строительство, предоставлявшее право на осуществление строительства единого здания торгового комплекса, которое невозможно было осуществить без сноса здания фондохранилища. Считают недоказанным по материалам дела вывод суда первой инстанции о том, что в отсутствие в публичном реестре сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:05110056:133 не являлось препятствием к использованию земельным участком в полном объеме, поскольку отсутствие установленных границ земельного участка исключает строительство объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию. Судом не исследовано обстоятельство наложения арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:9 для эксплуатации здания фондохранилища, в границах которого ответчики не могли пользоваться своим земельным участком, и связи с чем не установлено обстоятельство возможности фактического использования ответчиками арендуемого земельного участка с учетом размещения в его границах здания фондохранилища. Наложение земельных участков исключало возможность использования земельного участка ответчиков по целевому назначению.

Считают несоразмерной взысканную судом неустойку и полагают, что имеются основания для её снижения в порядке ст. 333 ГК РФ до двукратной учетной ставки Банка России. При оценке соразмерности неустойки судом произведена избирательная оценка фактических обстоятельств: не дана оценка непрерывным и систематическим препятствиям, создаваемым арендодателем в использовании земельного участка с одной стороны, и дана оценка действиям ответчиков по длительной неоплате арендной платы как обстоятельству, исключающему снижение неустойки, с другой стороны.

Судом неправильно произведен расчет задолженности по арендной плате с применением показателя коэффициента К3 = 0, 9, тогда как Наймушина А.Н., являясь в спорный период взыскания арендной платы индивидуальным предпринимателем, являлась субъектом малого и среднего предпринимательства, включена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, в силу чего показатель коэффициента К3 подлежит применению в размере = 1.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель Наймушиной А.Н. и ООО "Промжилстрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

В приобщении представленных апеллянтами дополнительных доказательств судом отказано на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы города Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п "О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе для товарищества с ограниченной ответственностью предприятия "Жилтехстрой" (т. 1 л.д. 13) между Администрацией города Челябинска (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, согласно п.1.1, 1.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:051105:01 площадью 18 267 кв.м, расположенный по адресу:

на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе в г. Челябинске, из земель муниципальной собственности, для проектирования и строительства торгово-культурного центра (т. 1 л.д. 15-21).

Согласно п. 1.4. договора аренды договор заключен на срок: пять лет.

Согласно п. 2.1. договора аренды за пользование земельным участком арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к договору расчету платы за аренду земли (Форма N 2).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Первая оплата производится предварительно на текущий квартал, а по истечении 2-х месяцев текущего квартала - за последующий квартал. Дальнейшие платежи производятся не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.2.2 договора).

На основании п. 4.2.2. договора аренды арендатор принял обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В силу п. 6.3. договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства.

03.11.2005 между ООО "Предприятие "Жилтехстрой" и Кутиковым Ю.И. (новым арендатором) заключен договор от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей по договору N 2161-К-98, согласно п.1,2 которого к новому арендатору в полном объеме переходят права и обязанности арендатора по договору N 2161-К-98 от 13.11.1998 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:0011 площадью 18 267 кв.м. (т. 2 л.д. 77).

Вышеуказанный договор от 03.11.2005 зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 05.12.2005.

16.06.2006 между Кутиковым Ю.И. (арендатором) и Наймушиной А.Н.

(новым арендатором) заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору N 2161-К-98 от 13.11.1998, согласно п. 1 которого к новому арендатору переходят права и обязанности по пользованию земельным участком с кадастровым номером 74:36:0511005:0011 площадью 18 267 кв.м., расположенным по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы (т. 1 л.д. 22-23).

Государственная регистрация договора о переходе прав и обязанностей от 16.06.2006 произведена 21.07.2006.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.12.2013 N 7400/101/13-1008891 кадастровый номер 74:36:051105:01 был изменен на кадастровый номер 74:36:0511005:11 (т. 6 л.д. 19).

В ходе процедуры разграничения государственной собственности на землю сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:0009 площадью 17 015 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пр. Ленина, д. 44, на который 28.12.2006 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009 установлен факт совпадения земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0511005:0009 и 74:36:0511005:11.

Как следует из кадастровой выписки от 18.07.2016 N 99/2016/5252754 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:9 (прежний номер 74:36:0511005:0009) образован из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:11 (прежний номер 74:36:0511005:0011) (т. 1 л.д. 102).

Из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:9 образованы земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:131 площадью 1 859 кв.м (т. 1 л.д. 73-74, 106-108), который приобретен в собственность третьим лицом Эфросом В.В. для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0511005:45 (т. 1 л.д. 71-72), и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:135 площадью 2 688 кв.м (т. 1 л.д. 77-78, 109-113, 134- 142), который передан в аренду третьему лицу - обществу "Газпром Межрегионгаз" для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0511006:100 (т.1 л.д. 75-76).

Из кадастровой выписки от 29.12.2013 N 7400/101/13-1008891 следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:11 площадью 18 267 кв.м. снят с кадастрового учета 28.05.2007 (т. 6 л.д. 19).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 04.03.2014 N 7400/101/14-16189 13.11.1998 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:133,площадью 18 267 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгово-культурного центра (т. 6 л.д. 17).

21.07.2006 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:133 площадью 18 267 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы, за Наймушиной А.Н. зарегистрировано обременение права в виде аренды, сроком с 21.07.2006 по 25.07.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2015 N 74/001/004/2015-83329 (т. 1 л.д. 26-27).

За Наймушиной А.Н. зарегистрировано право собственности на 1/100 доли незавершенного строительством объекта (торгово-культурный центр), кадастровый номер 74:36:0508011:139, (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.06.2015 N 74-0-1-195/4536/2015-3512, т.4 л.д. 16), 1/100 доли незавершенного строительством объекта (торгово-культурный центр), кадастровый номер 74:36:0000000:51011, расположенных по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы, в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.06.2015 N 74-0-1-195/4536/2015-3511, т.4 л.д. 17-19).

За ООО "Промжилстрой" зарегистрировано право собственности на 216/300 доли незавершенного строительством объекта (торгово-культурный центр), кадастровый номер 74:36:0508011:139, (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.06.2015 N 74-0-1-195/4536/2015-3512, т.4 л.д. 16), 1/100 доли незавершенного строительством объекта (торгово-культурный центр), кадастровый номер 74:36:0000000:51011, расположенных по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы, в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.06.2015 N 74-0-1-195/4536/2015-3511, т.4 л.д. 17-19).

В связи с неисполнением обязанностей арендатора по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N 2161-К-98 от 13.11.1998 Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Прекращая производство по делу в части требований Комитета к Кутиковой Н.Н., Тартаковской Ю.В., Тартаковской Е.Н., Тартаковскому Сергею Викторовичу, Тартаковскому Станиславу Викторовичу, суд первой инстанции исходил из того, что рассмотрение требований к названным лицам не относится к подведомственности арбитражного суда в силу отсутствия у ответчиков статуса индивидуального предпринимателя.

Признавая обоснованными требования истца к Наймушиной А.Н. за период с 01.04.2013 по 31.03.2016 и к ООО "Промжилстрой" за период 01.07.2014 по 30.06.2017, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики, являясь арендаторами по договору аренды земельного участка N 2161-К-98 от 13.11.1998 пропорционально доле в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке (Наймушина А.Н. - в размере 103,31 кв.м., ООО "Промжилстрой" - площадью 10 109, 92 кв.м.), не исполнили обязательства по оплате арендной платы. Суд признал доказанным факт использования ответчиками земельного участка площадью 10 331 кв.м., с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А76-3646/2009, подтверждающих факт совпадения земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0511005:11 и 74:36:0511005:0009, и с учетом преобразований последнего земельного участка путем выделения из него и предоставления в собственность иных лиц земельных участком с кадастровым номером 74:36:0511005:135 и с кадастровым номером 74:36:0511005:45. В удовлетворении части требований судом отказано также в связи с пропуском срока исковой давности: по требованиям к Наймушиной А.Н. - за период с 21.07.2006 по 31.03.2013, к обществу "Промжилстрой" - за период с 28.04.2009 по 30.06.2014.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб ответчиков, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, согласно которому арендатору передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:051105:01 площадью 18 267 кв.м, расположенный на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе в г. Челябинске, для проектирования и строительства торгово-культурного центра (т. 1 л.д. 15-21).

Действительность и заключенность договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2015 N 74/001/004/2015-83329 (т. 1 л.д. 26) переданный ответчикам в аренду земельный участок зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

При таких обстоятельствах, расчет арендной платы обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон Челябинской области N 257-ЗО).

По смыслу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена возможностью фактического использования объекта аренды по назначению.

Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, п. 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением обязательства арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи помещений.

По смыслу указанных норм и разъяснений, сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

В данном случае, как обоснованно установлено судом первой инстанции, с учетом преобразований земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:11, его наложения с земельным участком с кадастровым номером 74:36:0511005:0009, и с учетом преобразований последнего земельного участка путем выделения из него и предоставления в собственность иных лиц земельных участком с кадастровым номером 74:36:0511005:135 и с кадастровым номером 74:36:0511005:45, на ответчика не может быть возложена обязанность по использованию земельного участка, изначально предоставленного в аренду по договору аренды N 2161-К-98 от 13.11.1998, в полном объеме.

В силу этого, согласованный сторонами в договоре размер землепользования подлежит опровержению арендатором в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ путем представления доказательств иного размера землепользования.

В данном случае в качестве такого доказательства судом было принято заключение кадастрового инженера Волкова Ф.Ф. (т. 1 л.д. 99), согласно которому фактическая площадь использования земельного участка составляет 10 331 кв.м.

Согласно ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку ответчиками доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца с учетом площади землепользования в размере 10 331 кв.м., а также применения срока исковой давности.

Доводы апелляционных жалоб о том, что суд первой инстанции необоснованно посчитал установленным факт землепользования в размере площади участка 10 331 кв.м., поскольку в отсутствие соответствующего норме ч. 3 ст. 70 АПК РФ соглашения о признании сторонами обстоятельств, данное обстоятельство не может быть признано ответчиком, отклоняются.

Оценка судом доказанности факта землепользования произведена судом, исходя из требований нормы ч. 1 ст. 71 АПК РФ на основании оценки фактических обстоятельств настоящего дела, обусловленных длительностью правоотношений сторон и наличием взаимных, в том числе судебных, притязаний в части порядка исполнения договора аренды земли, а в качестве расчетной принята площадь землепользования, установленная в заключении кадастрового инженера Волкова Ф.Ф., представленном ответчиками.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказательства в обоснование своих требований и возражений представляются лицами, участвующими в деле.

Таким образом, оценка объема землепользования произведена судом не в порядке норме ч. 3. ст. 70 АПК РФ, на которую ошибочно ссылаются апеллянты в жалобах, а в порядке нормы ч. 1 ст. 65 АПК РФ, то есть исходя из представленного ответчиками и не оспоренного истцом доказательства.

Вопреки убеждению апеллянтов, в заключении кадастрового инженера Волкова Ф.Ф. площадь здания фондохранилища исключена из площади землепользования, и данному обстоятельству судом первой инстанции также дана оценка.

Иных оснований для критической оценки выводов суда первой инстанции в части размера землепользования в апелляционных жалобах не приведено, судом, исходя из требований норм ч. 2 ст. 9 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, не установлено.

Доводы апелляционных жалоб о необходимости дать совокупную оценку действиям органа местного самоуправления, направленным на создание систематических препятствий в использовании ответчиками земельного участка, в том числе за пределами срока исковой давности, отклоняются, поскольку по смыслу п. 4 ст. 614 ГК РФ в её нормативном единстве со ст. 606, ст. 611 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума ВАС РФ N 13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из неё полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период норма п. 4 ст. 614 ГК РФ связывает невозможность использования арендатором имущества. В силу этого, оценка добросовестности действий арендодателя в рамках правоотношений истца и ответчика в целом не имеет правового значения для установления указанного юридически значимого обстоятельства, и судом первой инстанции обоснованно не дана оценка заявленным ответчиками фактам и действиям органа местного самоуправления, совершенными за пределами срока исковой давности.

В силу этого, доводы апелляционных жалоб о необходимости оценки действий органа местного самоуправления по отмене ненормативного акта о предоставлении земельного участка в аренду (09.09.2009), по отказу от договора аренды (14.05.2010), отмене разрешения на строительство (24.10.2011), установлению несоответствующей разрешенному использованию участка территориальной зоны (09.10.2012), принятие в судебном порядке обеспечительных мер (05.06.2013) не подлежат оценке по существу с учетом удовлетворения судом исковых требований в пределах срока исковой давности и отсутствия у сторон процессуальной воли на обжалование судебного акта в части отказа в удовлетворении иска (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

Факт размещения в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 здания фондохранилища и наличия в период с 04.03.2013 по 02.02.2016 права арендного пользования земельным участком также не может рассматриваться как обстоятельство, освобождающее ответчиков от оплаты арендной платы в размере, определенном судом первой инстанции, с учетом того обстоятельства, что согласно заключению кадастрового инженера Волкова Ф.Ф. часть земельного участка, на которой расположено здание фондохранилища, исключена из площади землепользования, и составляет 10 331 кв.м., которая принята судом первой инстанции в качестве расчетной площади землепользования.

По тем же основаниям не могут являться основанием для освобождения от оплаты арендной платы, исходя из признанной судом первой инстанции площади землепользования, принятые определением Курчатовского районного суда г. Челябинска обеспечительные меры в виде запрета совершать действия, связанные с разбором здания фондохранилища.

Доводы апелляционных жалоб о том, что отсутствие в публичном реестре сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:05110056:133 являлось препятствием к использованию земельным участком, признаются необоснованными.

В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" (в ранее действовавшей редакции) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16975/07 от 22.04.2008, N 3413/11 от 13.09.2011).

Таким образом, утрата земельным участком своих формальных характеристик, отраженных в публичном реестре, не может не может препятствовать фактическому использованию земельного участка, тем более, что на земельном участке к моменту объективного установления ответчиками обстоятельства отсутствия сведений о нем в публичном реестре уже были расположены объекты незавершенного строительства.

Ссылки апеллянтов в подтверждение исследуемого довода на то, что отсутствие установленных границ земельного участка исключает строительство объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию, отклоняются в силу недоказанности ответчиками ведения фактических мер по завершению строительства объектов незавершенного строительства степенью готовности 15% и 18% и принятия мер для ввода их в эксплуатацию.

По тем же основаниям установленное судебными актами по делу N А76-3646/2009 обстоятельство наложения границ земельных участков с кадастровым номером 74:36:0511005:133 и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:9 для эксплуатации здания фондохранилища не может исключать оплату арендной платы в доказанной по материалам дела площади землепользования, поскольку наложение формальных характеристик земельных участков в публичном реестре не исключает нахождение частей земельного участка в фактическом владении и пользовании нескольких лиц.

С учетом оценки ранее апелляционным судом довода апеллянтов о возможности использования арендуемого земельного участка с учетом нахождения в его границах здания фондохранилища отклоняются обусловленные тем же обстоятельством доводы о том, что фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 препятствовало формирование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:9 для эксплуатации здания фондохранилища.

Доводы апелляционных жалоб о неправильном применении показателя коэффициента К3 в размере 0,9, тогда как Наймушина А.Н. и ООО "Промжилстрой" являлись субъектом малого и среднего предпринимательства, включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, в силу чего показатель коэффициента К3 подлежит применению в размере = 1, отклоняются.

Согласно п. 10, 11 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО значения коэффициента К3 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,001 до 1 для ряда категорий арендаторов, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства - в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности (подп. 24). Для прочих категорий арендаторов применяется коэффициент К3, имеющий значение 1.

Решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" в п. 24 приложения N 3 указанный коэффициент для субъектов малого и среднего предпринимательства установлен в размере 0,9.

Таким образом, применение коэффициента ниже 1 предусмотрено в качестве льготы, право на которую подлежит документальному подтверждению заинтересованным лицом.

Между тем ответчиками в нарушение положений ст. 65 АПК РФ доказательств представления Комитету документов, обосновывающих наличие оснований для применения коэффициента К3 в размере 0,9, в материалы дела не представлено.

Не представлено таких доказательств при рассмотрении дела судом первой инстанции, в удовлетворении ходатайства апеллянта о приобщении дополнительных доказательств, подтверждающих включение Наймушиной А.Н. и ООО "Промжилстрой" в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, апелляционным судом отказано на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения заявленной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, соответствуют указанной норме и разъяснениям, изложенным в п. 71, п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", п. 1 и п. 2 постановления ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", правовым позициям Конституционного Суда Российской Федерации, сформированным в определении от 25.01.2018 N 71-О и определении от 26.05.2011 N 683-О-О, и оснований для их переоценки по заявленным доводам апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013).

Допустимость снижения неустойки до двукратной учетной ставки Банка России апеллянтом в апелляционных жалобах не обоснована.

Ссылки апеллянтов на действия органа местного самоуправления в виде создания непрерывных и систематических препятствий в использовании земельным участком, подлежат отклонению, поскольку по смыслу п. 1 ст. 333 ГК РФ не могут свидетельствовать о несоразмерности неустойки.

Решение суда первой инстанции в части прекращения производства по делу по требованиям к Кутиковой Нине Николаевне, Тартаковской Юлии Владимировне, Тартаковской Екатерине Николаевне, Тартаковскому Сергею Викторовичу, Тартаковскому Станиславу Викторовичу и в части отказа в удовлетворении исковых требований сторонами не обжалуется, в силу чего апелляционным судом не пересматривается (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2018 по делу N А76-10700/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Наймушиной Анны Николаевны и общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова О.Н.Пирская