Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2018 г. N 10АП-9178/18

г. Москва

19 июля 2018 г.

Дело N А41-82893/17

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Воробьевой И.О., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово - Шмельков Д.Ю. по доверенности N 12-9/62 от 14.03.2018,

от ООО "СК "САМОРИ" - Чумакова А.С. по доверенности от 11.01.2017,

от Администрации городского округа Домодедово МО - Шмельков Д.Ю. по доверенности N 3-35/47 от 13.03.2018,

от Министерства имущественных отношений МО - представитель не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО- представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СК "САМОРИ" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2018 года по делу N А41-82893/17, принятое судьей Семёновой А.Б., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово к ООО "СК "САМОРИ", третьи лица: Администрация городского округа Домодедово МО, Министерство имущественных отношений МО, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "СК "Самори", в котором просит:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 123/14 от 25.12.2014,

- применить последствия недействительной сделки к договору купли- продажи земельного участка N 123/14 от 25.12.2014 с кадастровым N 50:28:0010305:52, обязав стороны возвратить все полученное по договору в первоначальное положение.

- указать в резолютивной части решения по делу, что решение является основанием для внесения Управление Росреестра по Московской области изменений в запись ЕГРН о прекращении права ООО "СК "САМОРИ" на земельный участок с кадастровым N 50:28:0010305:52.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Домодедово, Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2018 года по делу N А41-82893/17 требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "СК "САМОРИ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель ООО "СК "САМОРИ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представители Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и Администрации городского округа Домодедово МО в судебном заседании поддержали решение суда, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением Администрации г.о.Домодедово Московской области от 25.12.2014 N 6405 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка ООО "Строительная компания "Самори" под строительство дорожно-строительного участка" ООО "СК "САМОРИ" предоставлен земельный участок площадью 7378 кв. м с кадастровым номером 50:28:0010305:52 за плату в размере пятнадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании указанного постановления 25.12.2014 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово (продавец) и ООО "СК "САМОРИ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 123/14, согласно которому в собственность покупателю за плату предоставлялся земельный участок площадью 7378 кв. м с кадастровым номером 50:28:0010305:52.

Согласно п. 1.2 договора на участке находится объект недвижимости, принадлежащий покупателю на праве собственности, согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.12.2014 N RU 50308000-РВЮ/150, свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АК 242270 от 24.12.2014 (нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный).

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 25.12.2014 N 123/14, стоимость участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 N 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках", в размере, равном пятнадцати процентам от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 2 141 774 руб. 38 коп.

05.02.2015 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации 50-50/028-50/028/008/2015-315/4.

В ходе проверки деятельности органов местного самоуправления в сфере земельных отношений на основании акта о результатах проверки N 7/16 от 29.02.2016 Министерством имущественных отношений Московской области вынесено предписание 7/16, из п. 5 которого следует, что спорный земельный участок предоставлен в собственность ответчику с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с чем Министерством имущественных отношений Московской области обязало Администрацию городского округа Домодедово Московской области принять меры по устранению вышеуказанных нарушений.

С учетом результатов проверки, истец обратился в арбитражный суд, указывая, что на момент заключения договора у ООО "СК "Самори" отсутствовали правоустанавливающие документы на спорный земельный участок, а также отсутствовали здания или сооружения, входящие в состав сельскохозяйственного предприятия, в связи с чем договор является недействительным.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка квалифицируется как ничтожная сделка.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 28 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Исходя из содержания статьи 29 ЗК РФ следует, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Данный вывод подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 года по делу N 5361/12.

При этом в соответствии с данными нормами, при принятии решения о предоставлении земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ требуется обоснование площади необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

При определении площади земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, применяются правила, закрепленные в статьях 33, 35 Земельного кодекса РФ.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника здания на оформление земельно-правовых отношений подлежит реализации посредством получения занимаемого зданием земельного участка в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего земельного участка и площадью необходимой для его использования, вместе с тем необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 33 Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33, 35 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Из материалов дела следует, что при заключении спорного Договора купли-продажи обществом документы, обосновывающие площадь земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности обществу, не предоставлялись.

Как следует из материалов дела общая площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0010305:52 и принадлежащего на момент заключения Договора купли-продажи земельного участка обществу на праве собственности, составляет 16,1 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику - 7 378 кв. м.

В целях определения площади необходимой для использования объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и принадлежащего на праве собственности ответчику, определением Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2018 года по делу N А41-82893/17 назначена судебная экспертиза.

Согласно выводу эксперта в заключении от 18.04.2018 площадь земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:52, необходимая для эксплуатации расположенного на земельном участке нежилого здания (кадастровый номер 50:28:0010305:66, свидетельство о праве собственности от 24.12.2014 N 50-АК-242270), с учетом вида разрешенного использования земельного участка равна 115,6 кв. м.

Представленное заключение соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности и отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств.

Из вышесказанного следует, что при заключении договора купли-продажи ответчиком не была обоснованна площадь земельного участка и, следовательно, не было обоснованно возникновение у общества исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, что свидетельствует о недействительности договора купли-продажи в силу его ничтожности.

Поскольку ответчик не представил в суд доказательств того, что для использования объекта недвижимости общей площадью 16,1 кв. м необходим земельный участок площадью 7 378 кв. м., исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка N 123/14 от 25.12.2014, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ООО "СК "САМОРИ" правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Исковое требование о применении последствий недействительной сделки к договору купли-продажи земельного участка N 123/14 от 25.12.2014, обязав стороны возвратить все полученное по договору в первоначальное положение, также обосновано удовлетворены судом, ввиду следующего.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку Договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2013 года является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возврат Комитету земельного участка и, соответственно, возврат обществу денежных средств, уплаченных по договору.

Суд также отмечает, что в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.04.2018 по делу N А41-82893/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

И.О. Воробьева С.А. Коновалов