Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2018 г. N 15АП-3495/18

город Ростов-на-Дону

25 июля 2018 г.

дело N А32-19431/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Н.В.,

при участии:

от истца: представитель Блинков Д.О. по доверенности от 23.03.2018, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элияр"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24.01.2018 по делу N А32-19431/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Элияр"

к ответчику: Департаменту муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания"

об обязании заключить договор купли-продажи,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Элияр" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент, ответчик) урегулировании разногласий по договору купли-продажи путем установления цены выкупаемого имущества в размере, равной его рыночной стоимости, установленной в соответствии с заключением судебной экспертизы N 119-03/2016 от 28.11.2016, в размере 5 188 275 руб. (с учетом уточнения исковых требований).

Иск мотивирован недостоверностью выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" отчета об оценке выкупаемого имущества, на основании которого ответчик определил его (имущества) выкупную цену.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), общество с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" (далее - компания).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2018 в иске отказано.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение отменить и принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба с четом дополнений к ней мотивирована следующим. Установление департаментом выкупной стоимости арендуемого обществом имущества в размере 20 000 000 руб. нарушает права и законные интересы истца, поскольку данная стоимость не соответствует его (имущества) реальной рыночной стоимости. Представленный компанией отчет об оценке N П-04-03-16/1 от 31.03.2016, на основании которого установлена указанная стоимость, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 N 299, Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611. Суд первой инстанции проигнорировал выводы экспертов, выраженные в других отчетах, в том числе по результатам судебных экспертизам. Заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО "АФК-АУДИТ", выполнено не профессионально и не компетентно, с нарушениями требований АПК РФ, Закона об оценочной деятельности, ФСО 1 - 3 и 7, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" (далее - Закон об экспертной деятельности), нормативных актов в области строительства, а сам эксперт К.Н. Гнездилов не обладает специальными знаниями по основному вопросу, поставленному перед экспертом, поскольку в заключении отсутствуют сведения о сдачи им квалификационного экзамена и избрании его в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков.

В отзыве на апелляционную жалобу компания просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением апелляционного суда от 06.07.2018 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Маштакову Е.А. в связи с нахождением судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, во исполнение определения суда от 09.06.2018 представил суду письменные пояснения с копиями выписок по счету.

Ответчик, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее с учетом дополнений и пояснений к жалобе и отзыву, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество, являясь субъектом малого (или среднего) предпринимательства, а также арендатором муниципального имущества - нежилых помещений N 17, 17/5, 18, 19 общей площадью 117,2 кв.м, расположенных на 1-м этаже, литер К, здания N 105 по ул. Ставропольской в г. Краснодаре, обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ.

Письмом от 27.04.2016 департамент направил обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого определена выкупная цена имущества в размере 20 000 000 руб.; согласно указанному пункту данная цена определена на основании отчета об оценке имущества от 31.03.2016 N П-04-03-16\1, выполненного компанией.

20.05.2016 общество направило в департамент письмо с несогласием с размером выкупной цены по причине ее несоответствия рыночной стоимости и выражением воли на заключение договора купли-продажи при условии установления ответчиком реальной стоимости выкупаемого обществом имущества.

На указанное письмо департаментом был дан отказ в пересмотре выкупной стоимости арендуемого имущества.

Иск по настоящему делу направлен на защиту предоставленного Законом N 159-ФЗ субъектам малого (среднего) предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого ими государственного или муниципального имущества.

В силу изложенного в предмет судебного познания по настоящему делу входит установление наличия у истца указанного права как объекта судебной защиты.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).

Кроме того, согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства пользуется преимущественным правом на приобретение арендованного им государственного или муниципального имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Аналогичное толкование вытекает из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

В силу указанного подхода, преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп государственного или муниципального имущества обусловлено наличием действующего договора аренды такого имущества на день принятия уполномоченным органом решения о приватизации данного имущества.

При оценке наличия указанного условия возникновения у истца преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного муниципального имущества - нежилых помещений N 17, 17/5, 18, 19 общей площадью 117,2 кв.м, расположенных на 1-м этаже, литер К, здания N 105 по ул. Ставропольской в г. Краснодаре - апелляционный суд установил следующее.

Договор аренды указанных помещений был заключен между обществом (арендатор) и департаментом (арендодатель) 28.11.2011.

Пунктом 2.1 данного договора срок аренды был определен с 27.11.2011 по 25.11.2012 (т.1, л.д. 73 - 78).

В обоснование того, что данный договор действовал по состоянию на 01.07.2015, а также на день принятия департаментом решения о приватизации данных помещений (письмо департамента N 12225/26 от 27.04.2016) истец ссылается на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 02.07.2008, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) был дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Данная норма была введена в действие 02.07.2008.

Действовавшей до 01.07.2013 частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок не более чем до 01.07.2015.

Из материалов дела не следует, что договор аренды спорных объектов от 28.11.2011 был заключен по результатам торгов; довод об обратном сторонами не приводился. Ранее действовавший договор аренды спорных объектов от 28.11.2010 также был заключен не по результатам торгов.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока его действия путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Субъект малого (среднего) предпринимательства, перезаключив договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов, реализует преимущества, установленные частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, утратившей силу с 01.07.2013. Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, действующим законодательством не предусмотрено.

Как указано выше, свое преимущественное право на приватизацию находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений общество основывает на договоре аренды от 28.11.2011 аренды нежилых помещений, после 25.11.2012 возобновленном на неопределенный срок. Вместе с тем, установленный частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов - до 01.07.2015 - является пресекательным, то есть возобновленный после 25.11.2012 договор аренды от 28.11.2011 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной предельной даты. Иное толкование вышеприведенных нормативных положений могло повлечь выводы о допустимости обхода установленных законом публичных процедур, создания преимущества одних субъектов предпринимательской деятельности относительно других и ограничения конкуренции (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2018 по делу N А63-4618/2017).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В силу изложенного, договор аренды от 28.11.2011, возобновленный после 25.11.2012 на неопределенный срок, был прекращен на основании пункта 3 статьи 610 ГК РФ с 01.07.2015 в связи с истечением предельного срока.

Таким образом, договор аренды от 28.11.2011 на день направления департаментом обществу письма N 12225/26 от 27.04.2016 с предложением о выкупе спорных помещений, был прекращен.

Доказательства существования иного договора аренды спорного имущества, заключенного после 01.07.2015 по результатам торгов, действовавшего по состоянию на 27.04.2016, в деле отсутствуют; довод об существовании такого договора ни истцом, ни ответчиком не приводился.

Из этого следует, что на день принятия департаментом решения о приватизации спорного имущества у общества отсутствовал действующий договор аренды, что свидетельствует об отсутствии у истца преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений по основанию статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Поскольку у истца отсутствует преимущественное право на приобретение в собственность нежилых помещений по основанию статьи 3 Закона N 159-ФЗ, постольку оно не может быть реализовано в судебном порядке путем понуждения ответчика к заключению купли-продажи по предложенной истцом цене.

Соответственно, доводы апелляционной жалобы, направленные на обоснование реальной рыночной стоимости спорного имущества, подлежат отклонению как не имеющие юридического значения для разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах отказ судом первой инстанции в иске не может быть признан неправильным по существу.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2018 по делу N А32-19431/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова