|
25 июля 2018 г.
|
дело N А32-19431/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2018 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2018 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Н.В.,
при участии:
от истца: представитель Блинков Д.О. по доверенности от 23.03.2018, паспорт;
от ответчика: представитель не явился, извещен;
от третьих лиц: представители не явились, извещены;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элияр"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24.01.2018 по делу N А32-19431/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Элияр"
к ответчику: Департаменту муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания"
об обязании заключить договор купли-продажи,
принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Элияр" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент, ответчик) урегулировании разногласий по договору купли-продажи путем установления цены выкупаемого имущества в размере, равной его рыночной стоимости, установленной в соответствии с заключением судебной экспертизы N 119-03/2016 от 28.11.2016, в размере 5 188 275 руб. (с учетом уточнения исковых требований).
Иск мотивирован недостоверностью выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" отчета об оценке выкупаемого имущества, на основании которого ответчик определил его (имущества) выкупную цену.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), общество с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" (далее - компания).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2018 в иске отказано.
Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение отменить и принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба с четом дополнений к ней мотивирована следующим. Установление департаментом выкупной стоимости арендуемого обществом имущества в размере 20 000 000 руб. нарушает права и законные интересы истца, поскольку данная стоимость не соответствует его (имущества) реальной рыночной стоимости. Представленный компанией отчет об оценке N П-04-03-16/1 от 31.03.2016, на основании которого установлена указанная стоимость, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 N 299, Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611. Суд первой инстанции проигнорировал выводы экспертов, выраженные в других отчетах, в том числе по результатам судебных экспертизам. Заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО "АФК-АУДИТ", выполнено не профессионально и не компетентно, с нарушениями требований АПК РФ, Закона об оценочной деятельности, ФСО 1 - 3 и 7, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" (далее - Закон об экспертной деятельности), нормативных актов в области строительства, а сам эксперт К.Н. Гнездилов не обладает специальными знаниями по основному вопросу, поставленному перед экспертом, поскольку в заключении отсутствуют сведения о сдачи им квалификационного экзамена и избрании его в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков.
В отзыве на апелляционную жалобу компания просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением апелляционного суда от 06.07.2018 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Маштакову Е.А. в связи с нахождением судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске.
В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, во исполнение определения суда от 09.06.2018 представил суду письменные пояснения с копиями выписок по счету.
Ответчик, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее с учетом дополнений и пояснений к жалобе и отзыву, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество, являясь субъектом малого (или среднего) предпринимательства, а также арендатором муниципального имущества - нежилых помещений N 17, 17/5, 18, 19 общей площадью 117,2 кв.м, расположенных на 1-м этаже, литер К, здания N 105 по ул. Ставропольской в г. Краснодаре, обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ.
Письмом от 27.04.2016 департамент направил обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого определена выкупная цена имущества в размере 20 000 000 руб.; согласно указанному пункту данная цена определена на основании отчета об оценке имущества от 31.03.2016 N П-04-03-16\1, выполненного компанией.
20.05.2016 общество направило в департамент письмо с несогласием с размером выкупной цены по причине ее несоответствия рыночной стоимости и выражением воли на заключение договора купли-продажи при условии установления ответчиком реальной стоимости выкупаемого обществом имущества.
На указанное письмо департаментом был дан отказ в пересмотре выкупной стоимости арендуемого имущества.
Иск по настоящему делу направлен на защиту предоставленного Законом N 159-ФЗ субъектам малого (среднего) предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого ими государственного или муниципального имущества.
В силу изложенного в предмет судебного познания по настоящему делу входит установление наличия у истца указанного права как объекта судебной защиты.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).
Кроме того, согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства пользуется преимущественным правом на приобретение арендованного им государственного или муниципального имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Аналогичное толкование вытекает из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.
В силу указанного подхода, преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп государственного или муниципального имущества обусловлено наличием действующего договора аренды такого имущества на день принятия уполномоченным органом решения о приватизации данного имущества.
При оценке наличия указанного условия возникновения у истца преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного муниципального имущества - нежилых помещений N 17, 17/5, 18, 19 общей площадью 117,2 кв.м, расположенных на 1-м этаже, литер К, здания N 105 по ул. Ставропольской в г. Краснодаре - апелляционный суд установил следующее.
Договор аренды указанных помещений был заключен между обществом (арендатор) и департаментом (арендодатель) 28.11.2011.
Пунктом 2.1 данного договора срок аренды был определен с 27.11.2011 по 25.11.2012 (т.1, л.д. 73 - 78).
В обоснование того, что данный договор действовал по состоянию на 01.07.2015, а также на день принятия департаментом решения о приватизации данных помещений (письмо департамента N 12225/26 от 27.04.2016) истец ссылается на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 02.07.2008, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) был дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Данная норма была введена в действие 02.07.2008.
Действовавшей до 01.07.2013 частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего пре
