Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 г. N 15АП-20432/18

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2018 г.

дело N А32-32984/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2018 по делу N А32-32984/2017 (судья Назыков А.Л.)

по иску администрации города Сочи

к потребительскому жилищно-строительный кооперативу "Весна"; обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвестспорт"; обществу с ограниченной ответственностью "Эйс"; жилищно-строительному кооперативу "Русь"

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

о применении последствий недействительности договора,

при участии:

от ЖСК "Русь": Онищенко С.И., председатель,

от остальных лиц: представителя не направили, извещены.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Весна" (далее - ПЖСК "Весна"), обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвестспорт" (далее - ООО "Стройинвестспорт"), обществу с ограниченной ответственностью "Эйс" (далее - ООО "Эйс") о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды от 17.10.2008 N 4900004795 в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:25, расположенного по улице Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, в виде договора аренды от 17.10.2008 N 4900004795.

Исковые требования мотивированы доводами о недействительности арендной сделки.

Определением суда первой инстанции от 01.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением суда первой инстанции от 15.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Определением суда первой инстанции от 25.06.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечен жилищно-строительный кооператив "Русь" (далее - ЖСК "Русь").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2018 по делу N А32-32984/2017 в удовлетворении иска отказано.

Решение мотивировано тем, что решения суда, которым ответчики были бы обязаны возвратить земельный участок и снести расположенные на участке объекты недвижимости не имеется, с соответствующим требованием администрация не обращалась. Из актов осмотра земельного участка следует, что на участке расположен также заселённый многоквартирный многоэтажный жилой дом. Исключение из ЕГРН записи о титуле ответчиков на земельный участок не может быть применено в качестве самостоятельного последствия недействительности ничтожного договора аренды без разрешения вопроса о возможности возврата земельного участка администрации.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

Жалоба мотивирована доводами иска о недействительности арендной сделки, в виду отсутствия у администрации полномочий на предоставление земельного участка в аренду. Также апеллянт указывает на то, что, в данном случае, исключение из ЕГРН записи о недействительном договоре аренды может быть применено как самостоятельное последствие недействительности сделки, поскольку такая запись нарушает права истца, для истца отсутствует возможность защиты путем предъявления иска о признании права собственности, виндикационного иска и использованный способ защиты, по мнению апеллянта, является единственно возможным.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчики - жилищно-строительный кооператив "Русь", потребительский жилищно-строительный кооператив "Весна" просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель жилищно-строительного кооператива "Русь" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направили, в связи с чем суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, выслушав представителя жилищно-строительного кооператива "Русь", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит (не подлежит) удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в рамках дела N А32-1727/2013 администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ПЖСК "Весна", ООО "Стройинвестспорт", ООО "Эйс" о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 17.09.2008 г. N 4900004795 и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 по делу N А32-1727/2013 в иске о признании обременения земельного участка отсутствующим отказано, при этом суд сослался на пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав" согласно которому в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с заявленным иском о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:25, расположенного по улице Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, в виде договора аренды от 17.10.2008 N 4900004795.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что в данном случае исключение из ЕГРН записи о титуле ответчиков на земельный участок не может быть применено в качестве самостоятельного последствия недействительности ничтожного договора аренды без разрешения вопроса о возможности возврата земельного участка администрации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, владение земельным участком осуществляется в том числе арендаторами, также ими оплачивается арендная плата, факт передачи спорного участка во владение арендаторов подтвержден пунктом 1.2. договора аренды.

Истцом в данном случае не заявляется виндикационное требование, кроме того, в иске и апелляционной жалобе истец настаивает на то, что полагает невозможным предъявление виндикационного иска об истребовании спорного участка из владения арендаторов.

Предметом иска является требование истца о применении в качестве самостоятельного последствия недействительности договора аренды земельного участка - аннулирования в ЕГРН записи о недействительном договоре аренды.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права, при этом коллегия отмечает, что возможность переквалификации у суда первой отсутствовала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Требование о погашении (аннулировании) реестровых записей в ЕГРН не носят самостоятельного характера, охватываются требованием о применении реституции.

В данном случае реституционным требованием, заявляемым в качестве последствия недействительности арендной сделки может быть только требование об изъятии у арендаторов спорного земельного участка и освобождении его от имеющихся построек (виндикационное требование), которое как было указано выше истцом не заявлялось.

Суд первой инстанции верно указал на то, что истец не отрицает факта того, что он не владеет спорным земельным участком, в виду чего истец не может защититься негаторным требованием.

Вместе с тем, в данном случае, применение последствий недействительности сделки в виде виндикации не представляется возможным, без одновременного разрешения вопроса об освобождении спорного земельного участка в виду того, что на земельном участке имеется объект недвижимости (незавершенный строительством жилой дом) и передача земельного участка в том виде, в котором он был передан в аренду в данном случае не возможна.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиками было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В данном случае, поскольку как указывалось судом апелляционной инстанции, истцом не было по существу заявлено материального требования о применении последствий недействительности сделки, а заявлено лишь факультативное - в виде погашения записи в ЕГРН, вопрос о применении в споре срока давности не имеет самостоятельного правового значения.

Крое этого, коллегия учитывает, что требование администрации о признании права аренды спорного земельного участка отсутствующим было предметом рассмотрения в суде в рамках дела N А32-1727/2013.

В Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 по делу N А32-1727/2013 суд апелляционной инстанции указал на то, что администрация заявляя требование о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим, по сути, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки без возвращения земельного участка во владение муниципального образования. Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндицирования. В этом случае требование истца расценивается как негаторное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления N 10/22).

В данном случае, применение последствий недействительности сделки в таком виде является невозможным, поскольку на земельном участке размещаются объекты недвижимости (незавершенные строительством многоквартирные жилые дома), право собственности ответчиков на которые в установленном законом порядке не оспаривалось и недействительным не признавалось.

Признание зарегистрированного права аренды отсутствующим при сохранении земельного участка в фактическом владении ответчиков не восстановит права муниципального образования.

Кроме того, ответчики, являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду, что исключает возможность возврата участка в фактическое владение муниципального образования.

Суд первой инстанции верно отметил, что заявленное в настоящем деле требование о применении последствия признания договора аренды от 17.09.2008 N 4900004795 недействительной сделкой путем погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка договором аренды не является формально тождественным требованию администрации о признании права аренды земельного участка отсутствующим рассмотренным в рамках дела N А32-1727/2013.

Администрация в настоящем деле добивается применения последствия недействительности договора аренды земельного участка, не разрешив вопрос о возврате земельного участка и его освобождении от принадлежащих ответчикам объектов недвижимости, то есть пытается очистить земельный участок от титула ответчика, не восстановив своё владение земельным участком, что не основано на нормах права.

В отсутствие доказательств восстановления администрацией владения спорным земельным участком, требование администрации о применении последствий недействительности договора аренды посредством погашения записи об аренде земельного участка удовлетворено быть не может.

Иначе администрация достигает конечной цели реституции в виде аннулирования титула ответчика на земельный участок, не решив вопрос о возврате земельного участка из владения ответчика, а также о самой возможности прекращения такого владения земельным участком, если учесть расположение на земельном участке принадлежащих ответчикам объектов недвижимости, вопрос о правовой судьбе которых не разрешён.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта, в связи с чем, судом апелляционной инстанции отклонены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Поскольку истец в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по апелляционной жалобе распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2018 по делу N А32-32984/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты изготовления его полного текста, через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов