Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2019 г. N 15АП-20701/18

город Ростов-на-Дону

23 января 2019 г.

дело N А32-9662/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель Сахаров М.Ю., паспорт, по доверенности от 26.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22.10.2018 по делу N А32-9662/2018 (судья Куликов О.Б.)

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРНИП 1022301228399)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Зиновьевой Елене Николаевне (ИНН 010300387404, ОГРНИП 311236615000134)

о взыскании основного долга, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зиновьевой Елене Николаевне (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 814 066 рублей 63 копейки основного долга, 95 971 рубль 82 копейки неустойки за период с 11.10.2017 по 20.05.2018 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 126-127, т. 1).

Решением от 22.10.2018 в удовлетворении иска отказано.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что у истца отсутствуют правовые основания для установления арендных платежей из расчета 2.5% от кадастровой стоимости, поскольку право аренды земельного участка у ответчика возникло путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, соответственно, размер арендных платежей необходимо определять из расчета 1,5% от кадастровый стоимости. Ответчик представил платежные документы, которые подтверждают оплату задолженности за спорный период, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 22.10.2018, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено ею в порядке универсального правопреемства, и соответственно, ею не переоформлялось, поэтому правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы по льготной ставке (1,5%) не имеется. Спорный договор заключен с ответчиком не в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности", статьей 5 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденном постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345 "О департаменте имущественных отношений Краснодарского края" функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от имени администрации Краснодарского края переданы департаменту, он обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

На основании приказа департамента от 06.03.2007 N 8-з "О предоставлении в аренду государственному унитарному предприятию Краснодарского края "Октябрьский" земельных участков в городе - курорте Сочи" 06.03.2007 между департаментом (арендодатель) и ГУП КК "Октябрьский" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000001754 (далее - договор), которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0205004:0188, площадью 8 755 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, Хостинский, пос. Новагинка, ул. Пластунская (в районе федеральной автомобильной дороги на участке обхода г. Сочи) участок N 54 для ведения сельскохозяйственного производства.

Срок действия договора 49 лет, до 06.03.2056.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.08.2007, ГУП КК "Октябрьский" передало свои права и обязанности по договору ООО "ЮКА".

ООО "ЮКА" по договору о передаче прав и обязанностей от 06.06.2016 передало права и обязанности по договору Сарян А.Г.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 27.10.2016 Сарян А.Г. уступил права и обязанности по договору Скворцову А.Н.

15 марта 2017 года Скворцов А.Н. заключил с ответчиком договор о передаче прав и обязанностей по договору.

Договор и указанные договоры уступки прав и обязанностей зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.02.2018.

Право аренды предпринимателя зарегистрировано 21.03.2017.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Департамент полагает, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за период с 01.10.2017 по 30.06.2018, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 814 066 рублей 63 копеек (с учетом уточнения требований).

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 30.11.2017 N 52-43666/17-38-08 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без исполнения.

Неисполнение ответчиком требований истца об оплате задолженности послужило основанием обращения истца в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с ответчиком, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2007 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее- Закон N 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом статьи 3 Закона N 137-ФЗ, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Аналогичные условия определения размера арендной платы закреплены в пункте 3.4.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121.

Суд установил, что договор от 06.03.2007 N 0000001754 заключен в отношении земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:0188, в отношении которого переоформлено в установленном порядке право постоянного (бессрочного) пользования.

Способ оформления названных изменений (путем заключения нового договора) сути правоотношений не меняет, что следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0188 находится в границах курорта федерального значения, поэтому ограничен в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса).

Порядок определения размера платы за использование спорного земельного участка соответствуют статье 39.7 Земельного кодекса и постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121.

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 127-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон). В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Указанные правила определения размера арендной платы подлежали применению к договору аренды от 06.03.2007 N 0000001754, заключенному между истцом (арендодатель) и ГУП Краснодарского края "Октябрьский" (арендатор).

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что в указанном договоре 07.08.2007 произведена замена арендатора на ООО "ЮКА" (посредством заключения договора о передаче прав и обязанностей), соответственно, порядок определения размера арендной платы сохранен для нового арендатора.

Перезаключение договора было сопряжено с произведенным изъятием и разделом участка, то есть, по сути, представляло собой не новую процедуру предоставления земельного участка, но внесение изменений в ранее заключенный договор ввиду изменения предмета такового, что, в частности, подтверждается и сохранением срока аренды, определенного для первоначального арендатора в момент переоформления права бессрочного пользования.

Суд пришел к выводу о том, что в настоящее время ответчик является стороной договора, заключенного в 2007 году и измененного ввиду частичного изъятия и раздела участка.

Способ оформления таких изменений (путем заключения нового договора) сути правоотношений не меняет.

Аналогичная правовая позиция по такому же спору с участием Департамента имущественных отношений Краснодарского края изложена в постановлении АС СКО от 26.09.2018 по делу N А32-27404/2017.

Судом указано на необходимость применения ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, установленной в пункте 3.4.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 и не превышающем ставку, установленную в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Расчет арендной платы в спорный период необходимо производить исходя из 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, поскольку они ограничены в обороте, что подтверждается следующим.

В статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.

Исходный земельный участок находился в административных границах города Сочи и статус особо охраняемой природной территории получил в 1995-1996 годы.

Преобразование данного участка утрату такого статуса (изменения категории) не влечет.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О при родных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ).

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона N 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В постановлении Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения.

Судом отмечено, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно, все земельные участки, расположенные в административных границах города-курорта Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

Переход указанного участка с 01.07.2006 в краевую собственность в порядке разграничения государственной собственности на землю по правилам пункта 2 статьи 3.1 Закона N 137-Федерального закона также не лишает сам по себе исходный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0188 статуса земель особо охраняемых территорий.

Такой статус участка нормативно определен и основания его прекращения департаментом не приведены.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09 по делу N А51-1334/20072-101 и от 22.12.2009 N 366/09 по делу N А04-1211/08-8221/08-5/69 сформулирована правовая позиция, согласно которой факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у истца отсутствуют правовые основания для установления арендных платежей из расчета 2.5% от кадастровой стоимости, поскольку право аренды земельного участка у общества возникло путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, соответственно, размер арендных платежей необходимо определять из расчета 1,5% от кадастровый стоимости.

Ответчик представил суду первой инстанции контррасчет задолженности по арендной плате.

Суд проверил контррасчет и признал его верным.

Также ответчик представил платежные документы, которые подтверждают оплату задолженности за спорный период, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

Департамент с учетом ходатайства об увеличении требований просил взыскать с ответчика неустойку в размере 95 971 рубля 82 копеек за период 11.10.2017 по 20.05.2018, рассчитанную на основании пункта 5.2 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требования о взыскании основного долга, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки с ответчика.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценил все представленные сторонами в дело доказательства.

Доводы апелляционной жалобы, сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 по делу N А32-9662/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина