Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2019 г. N 18АП-14243/18

г. Челябинск

23 января 2019 г.

Дело N А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сотниковой О.В.,

судей: Ершовой С.Д., Матвеевой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновой А.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2018 по делу N А07-1131/2016 (судья Гаврикова Р.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Томилова Мария Алексеевна (паспорт, доверенность от 25.10.2018, далее - представитель подателя жалобы);

общества с ограниченной ответственностью "Стерлитамакское монтажное Управление-1 БАШЭЛЕКТРОМОНТАЖ" - Барышникова Елена Юрьевна (паспорт 8001 N 508849, доверенность от 06.03.2018, далее - представитель ООО "СтМУ-1 БЭМ").

17.02.2016 на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Ялаевой Альфии Загировны о признании общества с ограниченной ответственностью "Единая торгово-закупочная компания" (ИНН 0268053888, ОГРН 1100268000953) (далее - ООО "ЕТЗК", должник) несостоятельным (банкротом).

06.04.2016 от Ялаевой А.З. поступило ходатайство о применении в деле о банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 заявление Ялаевой А.З. о признании ООО "ЕТЗК" несостоятельным (банкротом) принято к производству, назначено судебное заседание по проверке обоснованности требований заявителя.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.10.2016 произведена замена заявителя по делу Ялаевой А.З. на Воробьева Валерия Николаевича.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 ООО "ЕТЗК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ахтямов Д.А.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.02.2018 арбитражный управляющий Ахтямов Д.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ЕТЗК".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО "ЕТЗК" утвержден арбитражный управляющий Салихов Руслан Иосифович.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 общество с ограниченной ответственностью "Единая торгово-закупочная компания" (далее - должник, ООО "ЕТЗК") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением суда от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО "ЕТЗК" утвержден арбитражный управляющий Салихов Руслан Иосифович (далее - конкурсный управляющий, Салихов Р.И.).

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан 04.09.2017 поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж" (далее - ООО "СтМУ-1 БЭМ") о признании состоявшейся сделки об участии в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении квартиры, расположенной по адресу Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104; признании за ООО "СтМУ-1 БЭМ" права собственности на квартиру, расположенную по адресу Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104; внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева д.18 кв.104 за ООО "СтМУ-1 БЭМ"; о признании недействительной и применении последствий недействительности сделки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении квартиры, расположенной по адресу Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева д.18 кв.104.

До принятия искового заявления к производству, от ООО "СтМУ-1 БЭМ" поступили уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с требованием о признании за ООО "СтМУ-1 БЭМ" права собственности на квартиру, расположенную по адресу Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104 для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева д.18 кв.104 за ООО "СтМУ-1 БЭМ".

Определением от 18.09.2017 заявление ООО "СтМУ-1 БЭМ" принято к производству, назначено к рассмотрению в судебном заседании. В рассмотрении спора в качестве третьего лица без самостоятельных требований принимало участие публичное акционерное общество "Сбербанк России".

Также на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление ООО "ЕТЗК" в лице конкурсного управляющего Салихова Р.И. к ООО "СТМУ-1 БЭМ", ООО "СК МегаСтрой" о признании недействительной сделки по произведению взаимозачета в соответствии с актом N 104 от 14.04.2015 на сумму 1 758 900 руб. и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления задолженности сторон.

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.09.2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявление ООО "СтМУ-1 БЭМ" и конкурсного управляющего Салихова Р.И.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - ООО "СК "МегаСтрой", ООО УК "ЕТЗК", Администрация ГО г.Стерлитамак Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2018 признано за ООО "СтМУ-1 БЭМ" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104. В удовлетворении заявления ООО "ЕТЗК" в лице конкурсного управляющего Салихова Р.И. о признании сделки взаимозачета в соответствии с актом N 104 от 14.04.2015 недействительной и применении последствий недействительности сделки отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России", банк, податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 апелляционная жалоба ПАО "Сбербанк России" принята к производству, судебное заседание неоднократно откладывалось.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель, указал, что суд не учел, что спорная квартира является предметом залога в пользу банка. При заключении сделки банк действовал добросовестно, ввиду чего не может потерять право залога, а собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя. В сложившихся отношениях ООО "СтМУ-1 БЭМ" не является слабой стороной и могло осведомиться об обременениях в отношении спорной квартиры. При заключении договора ипотеки N 01054 от 25.07.2013 ООО "ЕТЗК" был представлен полный пакет документов для регистрации обременений, ввиду чего у банка не было сомнений, и договор ипотеки был зарегистрирован в ЕГРП. Суд не принял во внимание нормы статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении залога при смене собственника имущества. Также банк обращает внимание на то, что договор ипотеки N 01054 от 25.07.2013 недействительным не признан, при заключении договора должник гарантировал отсутствие обременений имущества переданного в залог. Банк отмечает, что если предметом ипотеки являлся незавершенный строительством объект, то ипотека сохраняет силу и по окончании строительства объекта. С учетом изложенного, банк полагает, что суд необоснованно признал право собственности на спорную квартиру за ООО "СтМУ-1 БЭМ".

В судебном заседании представитель ООО "СтМУ-1 БЭМ" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить без изменения определение, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Просил о приобщении дополнений к отзыву и приложенных к ним доказательств, ссылаясь на то, что ООО "ЕТЗК" вело себя недобросовестно, передав квартиру заявителю, должник уклонился от регистрации перехода права собственности. Заявитель несет бремя содержания спорной квартиры, она находится в его владении и пользовании. Обращает внимание суда на многочисленные споры связанные с регистрацией права собственности на квартиры, застройщиком которых выступал должник. Также представил суду судебную практику о признании недействительным договора ипотеки N 01054 от 25.07.2013 по иску Маз Н.В. решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан. Представил выписку из ЕГРП о регистрации спорной квартиры за должником. Указывал, что до принятия иска к производству уточнил требования и исключил из них требование о снятии обременений, установленных в пользу ПАО "Сбербанк России". Настаивал на том, что права банка обжалуемым судебным актом не затрагиваются, поскольку вопрос о снятии обременений не разрешался судом, данный вопрос подлежит разрешению в отдельном споре, с учетом выводов сделанных в рамках уголовного дела.

По ходатайству ПАО "Сбербанк России" к материалам дела приобщены письменные возражения на доводы заявителя.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку в доводах апелляционной жалобе банка не содержится доводов о несогласии с выводами суда в отношении отказа в признании недействительной сделки по произведению взаимозачета в соответствии с актом N 104 от 14.04.2015 на сумму 1 758 900 руб., суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части - в части признания права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104 за ООО "СтМУ-1 БЭМ".

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в период с 25.03.2013 по 17.03.2014 были заключены договоры субподряда N

21-2013/МС от 25.03.2013; N 44/1-2013/МС/Н1 от 01.08.2013: N 49-2013/МС/Н112 от 26.08.2013; N 66-2013/МС7Н1 от 31.08.2013; N 02-2014/МС/4А/П от 16.01.2014; N 2-14 от 05.02.2014; N 14-2014/МС/4А от 17.03.2014 между генеральным подрядчиком ООО "СК Мегастрой" в лице директора Николаева С.К. и ООО "Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж" в лице директора Никулина Е.В. на выполнение электромонтажных работ в строящихся домах по адресам: "Многоквартирный жилой дом N 5 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в микрорайоне 4А район "Западный" в г.Стерлитамак; "Многоквартирный жилой дом по ул.Николаева, N 1, г.Стерлитамак (строительный адрес); "Многоквартирный жилой дом по ул.Николаева, 112 "А", г.Стерлитамак (строительный адрес), стоимостью выполненных работ на сумму 8 027 800 рублей.

Между ООО "ЕТЗК" и ООО "СК МегаСтрой" 03.09.2012 был заключен

договор N 11/2012/ГП, во исполнение которого 25.03.2013 между ООО "СК

МегаСтрой" и ООО "СТМУ-1 БЭМ" заключен договор подряда N 21-2013/МС.

14.09.2012 уведомлением ООО "ЕТЗК" N 526 за ООО "СтМУ-1

БЭМ" были закреплены квартиры N 121, 148, 152 в строящемся доме N 5 в мкр. 4Б "Западный", которые после уведомления застройщика оформлялись путем

заключения договоров долевого участия в пользу физических лиц.

Уведомлением от 10.12.2012 N 666 ООО "ЕТЗК" в счет оплаты за выполненные работы передал ООО "СТМУ-1 БЭМ" квартиры N 128 и 152 в жилом доме N 1 на пересечении ул. Николаева и Волочаевской, 112 А, затем неоднократно уведомлял об изменении цены, уведомлял об изменении нумерации и проектной площади квартир, закрепленных за ООО "СТМУ-1 БЭМ".

Уведомлением от 26.02.2013 N 145 ООО "ЕТЗК" путем рассылки субподрядчикам посредством факса известил ООО "СтМУ -1 БЭМ" о том, что ранее выделенные и неоформленные квартиры будут оформляться в офисе застройщика, т.е. ООО "ЕТЗК".

28.03.2013 уведомлением N 227 ООО "ЕТЗК" в счет обеспечения исполнения обязательств предоставил ООО "СТМУ -1 БЭМ" эксклюзивное право на заключение договоров купли-продажи и договоров долевого участия на квартиры N 103 и 104 в доме N 1 на пересечении ул. Николаева и Волочаевской, 112 А (строительный адрес, в последующем присвоен почтовый адрес: ул. Николаева, д. 18).

Уведомлением N 314 от 23.04.2013 ООО "ЕТЗК" утвердил право ООО "СТМУ-1 БЭМ" на заключение договоров долевого участия на квартиры N 20, 69, 70, 68 в доме N 2 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской д. 112а в г. Стерлитамаке. Позднее Уведомлением N 851 от 23.10.2013 г. ООО "ЕТЗК" изменил нумерацию квартир в доме N 2 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской, д. 112 а в г. Стерлитамаке путем внесения изменений в проектную документацию, а именно: квартира N 68 изменена на 32, уточнена площадь, квартира N 69 изменена на 33, уточнена площадь, квартира N 79 изменена на 34, уточнена площадь, квартира N 20 изменена на 92, уточнена площадь.

Уведомлением N 330 от 29.04.2013 ООО "ЕТЗК" утвердил право ООО "СТМУ-1 БЭМ" на заключение договоров долевого участия на квартиры N 31, 33 в доме N 1 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской, д. 112 "А" в г.

Стерлитамаке (строительный адрес, в последующем присвоен почтовый адрес

ул.Николаева д.18).

Уведомлением N 056 от 14.02.2014 ООО "СК МегаСтрой" сообщило о том, что все квартиры, которые не были оформлены договором долевого участия в срок до 14.02.2014 в последующем будут оформлены.

Уведомлением ООО "ЕТЗК" N 501 от 07.08.2014, N 731 от 20.09.2015, а также уведомлением ООО "СК МегаСтрой" N 087 от 20.05.2015 в связи с производственной необходимостью отозваны у ООО "СТМУ-1 БЭМ" квартиры

N 164, 31 в доме N 1 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской, д. 112 "А" в г. Стерлитамаке, а также квартира N 32 в доме N 2 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской д. 112 "А" в г. Стерлитамаке и квартира N 65 в МКД N 5а в мкр 4А район "Западный".

26.03.2015 между ООО "ЕТЗК" и ООО "СТМУ-1 БЭМ" был заключен

предварительный договор N 104 в отношении однокомнатной квартиры N 104 дома N 18 по ул. Николаева, г. Стерлитамак, расположенной на первом этаже проектной площадью 45,10 кв.м стоимостью 1 758 900 рублей.

По акту приема-передачи квартиры N 34 от 26.03.2015 квартира была передана покупателю - ООО "СТМУ-1 БЭМ" с полным комплектом ключей.

Стоимость квартиры, согласно акту взаимозачета от 14.04.2015, была выплачена в следующем порядке:

- ООО "ЕТЗК" погасил свою задолженность перед ООО "СК МегаСтрой" по Договору N 11/2012/ГП от 03.09.2012 г. за выполненные строительно-монтажные работы на сумму 2 138 600 рублей, с учетом НДС в сумме 268 306,78 рублей;

- в свою очередь ООО "СК МегаСтрой" погасил свою задолженность перед ООО СТМУ-1 БЭМ" в сумме 1 758 900 рублей с учетом НДС в сумме 268 306,78 руб. в следующем порядке: в соответствии с договором подряда N 49-2013/Н112 от 26.08.2013, по счетам-фактурам N 140 от 31.07.2014, N 141 от 31.07.2014, N 142 от 31.07.2014 на основании акта КС-3 N 1 от 31.07.2014 - за выполненные строительно-монтажные работы на объекте Ж/д N 112А по ул.Николаева.

- ООО "СТМУ-1 БЭМ" в счет исполнения обязательства по оплате стоимости приобретенной по Предварительному Договору N 104 от 26.03.2015

однокомнатной квартиры N 104 проектной площадью 45,10 кв.м., расположенной на 1 этаже 9-и этажного дома по адресу РБ, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18 погасил свою задолженность в сумме 1 758 900 руб.

Выполняя по подрядным договорам работы, ООО "СТМУ-1 БЭМ" обязательства по оплате стоимости квартиры по предварительному договору N 34 перед застройщиком ООО "ЕТЗК" исполнил в полном объеме.

Между тем, согласно представленным сведениям регистрирующего органа, в отношении квартиры, правообладателем которой является ООО "ЕТЗК", имеется обременение в виде ипотеки от 25.07.2013 в пользу ПАО "Сбербанк", зарегистрированное 10.04.2015, постановление Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан о наложении ареста на указанный объект недвижимости, зарегистрированное 01.11.2016.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "СТМУ-1 БЭМ" в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

В свою очередь конкурсный управляющий ссылался на недействительность взаимозачета от 14.04.2015 по основаниям статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления, признания за ООО "СТМУ-1 БЭМ" права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104, указав на отсутствие оснований для вывода о недействительности взаимозачета от 14.04.2015, поскольку конкурсным управляющим не были доказаны неплатежеспособность и недостаточность имущества у должника на момент совершения оспариваемых

действий, факт наступления денежных обязательств перед другими кредиторами, а также осведомленность ООО "СТМУ-1 БЭМ" о неплатежеспособности должника и совершение сделки с целью причинения вреда ООО "ЕТЗК" и его кредиторам, а также совершение действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

В отношении акта взаимозачета от 14.04.2015 суд отметил, что один только факт наличия кредиторской задолженности признаком неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества не является. Доказательства, свидетельствующие о совершении оспариваемой сделки при

неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в

целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, в материалах дела

отсутствуют. Прекращение обязательств путем погашения взаимных требований представляет собой акт ординарной реализации законных прав, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, что не может рассматриваться в качестве презумпции недобросовестного поведения. Таким образом, совокупность оснований для квалификации его как недействительной сделки не доказана. Как уже было отмечено выше, данные выводы судам никем, в том числе подателем жалобы, не оспорены, а потому не подлежат судебной оценке со стороны суда апелляционной инстанции.

В отношении признания права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104 за ООО "СТМУ-1 БЭМ" апелляционная жалоба ПАО "Сбербанк России" как таковых доводов в противопоставление выводам суда не содержит, банк ссылается лишь на факт сохранения за ним права залога по договору ипотеки N 01054 от 25.07.2013.

Заслушав объяснения представителей ПАО "Сбербанк России" и ООО "СТМУ-1 БЭМ", исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Применительно к банкротству застройщика по смыслу статьи 201.11 Закона о банкротства право собственности на жилое помещение может быть приобретено участником строительства двумя различными способами: в порядке пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве (когда жилое помещение уже фактически передано участнику долевого строительства, в связи с чем, не имеется оснований для предъявления должнику требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений) и в порядке, предусмотренном пунктами 1-7 названной статьи (когда требование участника долевого строительства включено в реестр требований о передаче жилых помещений).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции установлено, что 26.03.2015 между ООО "ЕТЗК" и ООО "СТМУ-1 БЭМ" был заключен предварительный договор N 104 в отношении однокомнатной квартиры N 104 дома N 18 по ул. Николаева, г. Стерлитамак, расположенной на первом этаже проектной площадью 45,10 кв.м стоимостью 1 758 900 рублей.

По акту приема-передачи квартиры N 34 от 26.03.2015 квартира была передана покупателю - ООО "СТМУ-1 БЭМ" с полным комплектом ключей.

Стоимость квартиры оплачена в результате подписанного акта взаимозачета от 14.04.2015.

Квартира и ключи от нее переданы ООО "СТМУ-1 БЭМ" по акту от 26.03.2015.

Из материалов дела следует, что заявитель производит оплату за коммунальные услуги в пользу ООО "УК "ЕТЗК", что подтверждается имеющимися в деле доказательствами. Также ООО "СТМУ-1 БЭМ" заключен 30.03.2015 договор с ООО СГИА "Жилье" на установку дверного блока и сантехнического оборудования в спорной квартире.

Указанные документы достаточны в своей совокупности для вывода о том, что квартира с момента ее передачи застройщиком находится во владении ООО "СТМУ-1 БЭМ".

Гражданский кодекс Российской Федерации договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420), закрепляет правило, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а также договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункты 1 и 4 статьи 421, статья 422).

Статья 429 упомянутого кодекса, регламентируя вопросы о предварительном договоре, не устанавливает случаи, когда его заключение обязательно, определяет его содержание, как основание для возникновения обязанности заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также указывает на заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность предварительного договора (пункты 1 и 2).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном случае сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта,

создаваемого обществом "ЕТЗК", следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры ООО "СТМУ-1 БЭМ" посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом "ЕТЗК", следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Единственным возможным способом защиты права участника долевого строительства, оплатившего стоимость квартиры, является обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру и об истребовании имущества у ответчика, при этом суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключенный между ООО "СТМУ-1 БЭМ" и обществом "ЕТЗК" предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, установлены цена квартиры, сроки и порядок ее уплаты.

Судом, верно, установлено, что общество "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, актом взаимозачета от 14.04.2015 стороны подтвердили исполнение обязательств по договору в качестве оплаты за объект со стороны ООО "СТМУ-1 БЭМ".

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ООО "СТМУ-1 БЭМ" и застройщиком обществом "ЕТЗК" заключен, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании права собственности на квартиру.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Целью договора со стороны заявителя было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель направлены денежные средства, а целью должника было привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО "ЕТЗК" и ООО "СТМУ-1 БЭМ" состоялась, фактически совершена и исполнена. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением пункта 1 статьи 161, статьи 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

При изложенных обстоятельствах, ООО "ЕТЗК", осуществляя 10.04.2015 государственную регистрацию права собственности на квартиру в свою пользу, действовало недобросовестно, поскольку знало о наличии обязательства перед ООО "СТМУ-1 БЭМ", действовало ему во вред с целью собственной имущественной выгоды, сознательно нарушило требования Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Действия ООО "ЕТЗК" по государственной регистрации права собственности на квартиру, как на созданную им вещь, являются злоупотреблением правом.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При установленных обстоятельствах, запись в ЕГРН о праве собственности ООО "ЕТЗК" на спорную квартиру нарушает права ООО "СТМУ-1 БЭМ", подлежащего защите.

Поскольку в рассматриваемом споре установлена совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения осуществлены до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Николаева, д.18, кв.104.

Доводы апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк" судом не принимаются.

Из материалов дела не следует, что ООО "СТМУ-1 БЭМ" после уточнения требований ходатайством от 11.09.2017 заявлял какие-либо требования к ПАО "Сбербанк" в отношении обременения квартиры залогом, а ПАО "Сбербанк" представлял возражения и доказательства. Процессуальные ходатайства ПАО "Сбербанк" не заявлялись. Материалы дела и резолютивная часть обжалуемого судебного акта не содержат выводов о снятии обременения с рассматриваемой квартиры, данный вопрос не входил в предмет заявленных требований.

Вместе с тем, исходя из вышеуказанного, суд признает обоснованным довод апелляционной жалобы банка в отношении преждевременного указания судом первой инстанции на регулирование отношений сторон применительно к пункту 4 статьи 340 Гражданского Кодекса РФ, (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке задания и сооружения залогодателя, что подразумевает нахождение возводимого многоквартирного дома также в залоге у Банка, как и земельного участка под ним, но с учетом положения Закона о долевом участии, который устанавливает особенности прекращения залога в пользу Банка. При том, что сам суд указал на то, что действия ООО "ЕТЗК" по сокрытию информации об обременении в виде ипотеки при заключении предварительного договора с ООО "СТМУ-1 БЭМ", являются предметом рассмотрения в рамках уголовного дела.

Указанные выше суждения суда в обжалуемом определении выходят за пределы рассмотренного требования, являются неправомерными.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции оснований для отмены определения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2018 по делу N А07-1131/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.В. Сотникова

Судьи

С.Д. Ершова С.В. Матвеева