Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 г. N 11АП-19429/18

г. Самара

31 января 2019 г.

Дело N А55-17770/2018

Резолютивная часть постановления оглашена 29 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вишневской В.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Растегаева Т.В. по доверенности N 9177/1 от 21.11.2018,

от ответчика - представитель Броян Г.М. по доверенности от 16.10.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 января 2019 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инта", г. Тольятти, на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2018 года, принятое по делу NА55-17770/2018 (судья Селиваткин П.В.),

по иску Администрации г.о. Тольятти, г. Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "Инта", г. Тольятти,

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инта" с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 123-2013/(2013-2018) от 28 ноября 2013 года в части земельного участка с КН 63:09:0101157:5 расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 20, пересечение ул. Л. Яшина и ул. 70 лет Октября, общей площадью 299 кв.м. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2018 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Подателем апелляционной жалобы к жалобе приобщены дополнительные доказательства - платежные поручения.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном апелляционном суде", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, апелляционный суд определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Как следует из материалов, наличие уважительных причин непредставления указанных документов в суд первой инстанции или доказательств подтверждающих невозможность представления таковых, не имеется.

Названное исключает принятия судом апелляционной инстанции указанных документов.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отклоняется ходатайство заявителя апелляционной жалобы о приобщении к материалам дела письма Администрации г.о. Тольятти от 10.11.2018 г., договора от 14.12.2018 г., поскольку указанные документы не были и не могли быть предметом исследования и оценки суда первой инстанции, поскольку не существовал на момент принятия судом первой инстанции решения.

Суд апелляционной инстанции не может основываться на доказательстве, не отвечающем требованиям статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходить из обстоятельств, возникших после вынесения судом первой инстанции решения по существу спора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 17426/08).

Таким образом, указанные выше документы подлежат возвращению заявителю жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 28 ноября 2013 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (арендодатель) и ООО "Актив" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 123-2013/(2013-2018), согласно которому арендатору переданы в аренду земельные участки:

- земельный участок площадью 299 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:5, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 20, пересечение ул. Л. Яшина и ул. 70 лет Октября, под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию объекта временного, использования-павильона модульного типа.

- земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 63:09:0201057:1033, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, в районе дома N 52, для проектирования и, строительства (реконструкцию) вещевого мини-рынка.

В разделе 3 договора сторонами предусмотрены условия о размере и порядке внесения арендной платы.

Пункт 4.1.1 договора аренды предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Срок аренды земельного участка установлен с 28 ноября 2013 года по 27 ноября 2018 года.

02 июля 2014 года между ТУ ФАУГИ по Самарской области, ООО "Актив" и ООО "Инта" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 123-2013/(2013 -2018), предметом которого явилась переуступка прав и обязанностей в отношении земельного участка с КН 63:09:0101157:5.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101157:5 со 02 марта 2016 года является муниципальное образование городской округ Тольятти.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в силу указанных норм права администрация городского округа Тольятти с 03 марта 2016 года является арендодателем по спорному договору аренды.

11 октября 2017 года Государственная инспекция строительного надзора Самарской области направила в адрес Администрации г.о. Тольятти обращение N ГСИН-01-34/1921 от 10 октября 2017 года, в котором сообщила о нарушении действующего земельного законодательства ответчиком на земельном участке с КН 63:09:0101157:5.

Управлением административной практики и муниципального земельного контроля администрации г.о. Тольятти были выявлены признаки административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст.7.1 КоАП РФ, а именно в ходе осмотра выявлено нарушение условий договора арены N 123-2013 (2013-2018) путем установки ограждения территории общего пользования. Площадь занятого земельного участка увеличилась на 181 кв.м

Новый арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору в части внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность.

14 марта 2018 года арендодатель направил в адрес ответчика претензию N 2214/5.2 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и уведомлением о досрочном расторжении договора, оставление без удовлетворения которой послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункт 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, истцом в адрес ответчика направлена претензия N 2214/5.2 от 14 марта 2018 года, с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, а также предложением подписать дополнительное соглашение о расторжении договора.

В соответствии с п.23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 14381/10 от 15.02.2011, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, а также просрочку внесения ответчиком платежей по арендной плате, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2018 года, принятое по делу N А55-17770/2018, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инта", г. Тольятти, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев