|
01 марта 2019 г.
|
дело N А32-23849/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2019 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
от истца: прокурор отдела Гаринин Э.П., удостоверение;
от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар": представитель Михайловский Д.А., паспорт, по доверенности от 22.01.2019,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2018 по делу N А32-23849/2015
по иску заместителя прокурора Краснодарского края
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар", Управлению муниципальных ресурсов Администрации муниципального образования Тихорецкий район
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, Администрации муниципального образования Тихорецкий район
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
УСТАНОВИЛ:
заместитель прокурора Краснодарского края (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" (далее - общество), Управлению муниципальных ресурсов Администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - управление) о признании недействительным (ничтожным) договора от 25.09.2013 N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в части продажи участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м., расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41-2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31); признании отсутствующим права собственности общества на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м. по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41-2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31); указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Краснодарском крае сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности общества на часть земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, а именно земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м., расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова в координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78- 2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41- 2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31), а также для внесения изменений Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю в государственный кадастр недвижимости сведений об исключении из земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 части земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м. в обозначенных координатах поворотных точек (уточенные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (далее - администрация поселения), Администрация муниципального образования Тихорецкий район (далее - администрация муниципального образования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, прокурор обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ.
В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 28.11.2018 отменить, принять новый судебный акт.
В апелляционной жалобе апеллянт указывает на то, что земельные участки предоставлены для целей, не связанных со строительством, строительство навеса осуществлено незаконно, предоставление земельных участков и их объединение осуществлено с нарушением норм земельного законодательства, что не учтено экспертами.
В отзывах на апелляционную жалобу общество, управление и администрация поселения просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.
В судебное заседание Управление муниципальных ресурсов Администрации муниципального образования Тихорецкий район и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 08.09.2008 N 1680 "О предоставлении ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123" между управлением и ООО "Улыбка" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358, предметом которого является передача ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м., расположенного по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16 м на юго-восток от угла нежилого здания N 50 по улице Меньшикова, для установки временного объекта "Торговый павильон".
23.10.2009 между ООО "Улыбка" и Гусарь Т.Н. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358.
Соглашением от 02.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.
На основании заявления общества постановлением администрации муниципального образования от 19.04.2013 N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2490 кв. м., расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, для размещения торгового комплекса.
25.09.2013 на основании постановления администрации муниципального образования от 25.09.2013 N 1632 между управлением и обществом заключен договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м. из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке.
Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 (запись N 23-23-14/2003/2013-87).
Ссылаясь на то, что договор является недействительным (ничтожным) в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м., расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41-2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31), прокурор обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для признания договора-купли продажи земельного участка недействительным не имеется.
Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор обладает правом обращения в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, заключенных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N N /11).
Пунктом 1 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Указанная правовая норма указывает на отсутствие необходимости проведения торгов в отношении земельного участка образованного при объединении.
На основании части 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам:
предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами;
границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно статье 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган государственного кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета образуемого земельного участка при выявлении несоответствия образования такого земельного участка требованиям к образуемым и измененным земельным участкам.
В соответствии с пунктом 58 Требований к межевому плану, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 24.11.2008 N 412, в случае, если вид разрешенного использования у исходных участков различный, вид разрешенного использования образуемого участка в реквизите указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка.
Согласно статье 11 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка, должно не позднее чем через 30 дней с момента заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права на земельный участок, и в трехдневный срок с момента государственной регистрации договора представить органу, принявшему решение о предоставлении земельного участка, сведения о регистрации. В случае невыполнения данных требований решение о предоставлении земельного участка подлежит отмене.
На территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района решением Совета муниципального образования город Тихорецк от 27.09.2007 N 598 (с изменениями от 30.07.2009, 20.01.2012, 05.07.2012) утверждены Правила землепользования и застройки, которыми установлены градостроительные регламенты, основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования земельных участков, определены типы территориальных зон (далее - ПЗЗ Тихорецкого городского поселения).
Согласно пункту 28 ПЗЗ Тихорецкого городского поселения земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123, 23:50:0102134:124 входили в состав одной территориальной зоны "Административно-деловые зоны и торгово-бытовые", имели одинаковое целевое назначение - размещение объектов торговли.
Следовательно, виды разрешенного использования земельных участков соответствовали основным видам разрешенного использования указанной зоны, как и в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, что указывает на правомерность объединения земельных участков по отношению к требованиям к образуемым и измененным земельным участкам, установленным статьей 11.9 ЗК РФ.
Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 определена продавцом на основании Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", решения Совета Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 18.11.2010 N 284 "Об установлении земельного налога" (с изменениями от 22.11.2011), и составила десятикратный размер ставки ежегодного земельного налога (952 417 рублей 53 копейки).
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие обществу на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130, площадью 16,5 кв. м.; навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, площадью 954,8 кв. м.
Согласно уведомлению регистрирующего органа от 17.09.2013 N 14/019/2013-556 в ЕГРП, на момент предоставления земельного участка отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216, следовательно, у администрации муниципального образования отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка обществу.
Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25.09.2013 N 114, подписан исполняющим обязанности начальника управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования уполномоченными лицами, зарегистрирован в Тихорецком отделе Управления Росреестра по Краснодарскому края в установленном законом порядке.
Ввиду изложенного договор купли-продажи от 25.09.20113 N 114 заключен с соблюдением норм ЗК РФ и ГрК РФ.
Кроме того, на момент рассмотрения заявления общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 участок поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять использование существующих на указанном земельном участке объектов недвижимости без нарушения их целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка - размещение торгового комплекса.
Также по указанию суда кассационной инстанции судом первой инстанции при новом рассмотрении по делу назначена экспертиза с целью определения назначения объектов, расположенных на спорном земельном участке.
Согласно экспертному заключению ООО Научно-производственное предприятие "ЮрИнСтрой" N 24/16.1 от 10.09.2018 навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, обладает родовыми признаками недвижимого объекта, с технической точки зрения относится к объектам недвижимости.
Согласно проекту "Навеса капитального типа", расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2 данное сооружение имеет монолитный столбчатый фундамент, глубиной заложения 1000 мм. Электроснабжение осуществляется от внутренних сетей ООО "Торговый дом Базар".
Наличие электроснабжения "Навеса капитального типа", расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2 подтверждается проектом N 09-12-ЭМ "Сводный план инженерных сетей навеса для организации розничной торговли.
Данный объект имеет систему водоснабжения и канализацию, что подтверждается схемой расположения построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах участка.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ объектом капитального строительства является здание, строение и сооружение за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
По смыслу указанной нормы не являются объектами капитального строительства сооружения временного характера, что подразумевает отсутствие у таких объектов фундаментов и неразборных стен.
При наличии у навеса капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 железобетонного фундамента, электроснабжения, водоснабжения, принимая во внимание, что перемещение спорного объекта невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, руководствуясь статьей 130 ГК РФ, с учетом заключения экспертизы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по своим характеристикам объект обладает признаками недвижимого имущества.
В
