Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2019 г. N 10АП-23472/18

г. Москва

04 марта 2019 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Мизяк В.П., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от Омарова Расула Камиловича: Омаров Р.К. лично, Чагаев Д.Р. по нотариально удостоверенной доверенности от 13.04.18, зарегистрированной в реестре за N 77/775-н/77-2018-3-1592,

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Володина Александра Сергеевича: Зубков И.С. по доверенности от 27.08.18, Седов Д.Л. по доверенности от 27.08.18,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Володина Александра Сергеевича на определение Арбитражного суда Московской области от 25 февраля 2019 года по делу N А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М., по заявлению Омарова Расула Камиловича о включении требования в реестр требований закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о передаче жилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Омаров Расул Камилович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о включении требования о передаче объекта долевого строительства - 2-х комнатной квартиры N 319 общей проектной площадью 66,34 кв.м., секция/подъезд 26, этаж 6, расположенной в объекте - многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д. 53 (строительный адрес: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, корпус 4, секция/подъезд 26, 6 этаж), в реестр требований о передаче жилых помещений закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания (ЗАО "ИСК) "ЭНБИЭМ" (л.д. 2).

Заявление подано на основании статей 16, 32, 71, 137 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2018 года требование Омарова Р.К. о передаче жилого помещения со следующими характеристиками: количество комнат - 2, секция - 26, строительный номер квартиры - 319, этаж - 6, проектная площадь - 66,34 кв.м., строительный адрес: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, д. 53, оплаченной стоимостью 4 204 297 рублей 50 копеек, было включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (л.д. 98-99).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" Володин Александр Сергеевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на отсутствие доказательств оплаты спорной квартиры (л.д. 102-107).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 03.03.14 между Омаровым Р.К. (Принципал) и ООО "Недвижимость" (Агент) был заключен агентский договор N 266/Сл-3, по условиям которого Агент обязался за вознаграждение и по поручению Принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалом в собственность помещения, соответствующего следующим ориентировочным требованиям:

- адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино,

- характеристики дома: монолитный жилой дом,

- характеристики квартиры: общая площадь квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 66,34 кв.м.,

- этаж 6,

- количество комнат - 2,

- ориентировочная стоимость квартиры - 4 204 298 рублей (л.д. 79-84).

Согласно пункту 3.5. договора в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере 4 204 297 рублей 50 копеек в течение 20 банковских дней с момента заключения договора.

Денежные средства в сумме 4 204 297 рублей 50 копеек были внесены Омаровым Р.К. в кассу ООО "Недвижимость", что подтверждается кассовым чеком от 25.03.14 и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 165 от 25.03.14 (л.д. 87).

25.03.14 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель) и Омаровым Р.К. (Кредитор) был заключен договор поручительства N 266/Сл-3, по условиям которого Поручитель обязался отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение ООО "Недвижимость" (Должник) обязательств по агентскому договору N 266/Сл-3 от 03.03.14 по осуществлению за счет Принципала (Кредитора) расчета в сумме 4 204 297 рублей 50 копеек копейки по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи квартиры либо по возврату перечисленных Принципалом Агенту денежных средств (л.д. 85-86).

Также 25.03.14 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Общество) и Омаровым Р.К. (Гражданин) был заключен предварительный договор N 266/Сл-3 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Помещение, но не позднее IV квартала 2015 года, договор купли-продажи Помещения, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем (л.д. 77-78).

Согласно пункту 1.2. предварительного договора под Помещением понимается квартира под условным номером 319, общей проектной площадью 66,34 кв.м., расположенная на 6 этаже, в 26 секции/подъезде в корпусе 4 Жилого дома.

Из пункта 4.4. предварительного договора следует, что стоимость Помещения будет составлять 4 204 297 рублей 50 копеек.

В силу пункта 4.6. предварительного договора общая стоимость Помещения оплачивается Покупателем Продавцу по Договору купли-продажи в течение 10 банковских дней с даты его подписания, любыми согласованными Сторонами способами, в том числе денежными средствами, проведением зачета взаимных требований, ценными бумагами. Оплата общей стоимости Помещения в полном объеме подтверждается подписанием Акта сверки расчетов по Договору купли-продажи, который является основанием для передачи Продавцом Помещения Покупателю по Акту приема-передачи для последующей государственной регистрации Покупателем права собственности на Помещение.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен Ходаковский Александр Леонидович.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Володин А.С.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, Омаров Р.К. указал, что до настоящего времени приобретенная квартира ему не передана.

Признавая требования обоснованными, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику. При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

Содержащиеся в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подп. 3), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подп. 5).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона. Признание арбитражным судом права требования о передаче жилого помещения обусловлено заключением сделок, связанных с передачей денежных средств и иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Перечень таких сделок предусмотрен статьей 201.1 Закона "О несостоятельности (банкротстве)": договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесение денежных средств и иного имущества в качестве вклада в складочный капитал хозяйственного товарищества с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.

Этот перечень сформулирован открытым - согласно подпункту 9 пункту 6 указанной статьи арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства соответствующего требования и при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

В обоснование заявленных требований Омаровым Р.К. в материалы дела были представлены:

- агентский договор N 266/Сл-3 от 03.03.14, заключенный с ООО "Недвижимость",

- кассовый чек от 25.03.14 и квитанция к приходному кассовому ордеру N 165 от 25.03.14 на сумму 4 204 297 рублей 50 копеек,

- договор поручительства N 266/Сл-3 от 25.03.14, заключенный Омаровым Р.К. с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ",

- предварительный договор N 266/Сл-3 купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.14, заключенный Омаровым Р.К. с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ".

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.05.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку, доказательств государственной регистрации предварительного договора N 266/Сл-3 от 25.03.14 в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи 17 Закона "Об участии в долевом строительстве" не представлено, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По условиям предварительного договора N 266/Сл-3 от 25.03.14 стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства Жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Продавца на Квартиру, но не позднее IV квартала 2015 года договор купли-продажи Квартиры, под которой понимается квартира под условным номером 319, общей проектной площадью 66,34 кв.м., расположенная на 6 этаже, в 26 секции/подъезде корпуса 4 Жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе деревни Марфино, в котором ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" будет выступать Продавцом, а Омаров Р.К. - Покупателем.

Однако объект строительства кредитору не передан.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений должны включаться сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, при этом в реестр требований о передаче жилых помещений, наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе, стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, пункт 2 Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России N 72 от 20.02.12).

Документами, подтверждающими факт совершения хозяйственной операции, могут быть любые соответствующие требованиям Федерального закона N 402-ФЗ от 06.12.11 "О бухгалтерском учете" первичные документы, в частности, платежные поручения и приходно-кассовые ордера.

Как указывалось выше, Омаров Р.К. денежные средства в сумме 4 204 297 рублей 50 копеек передал ООО "Недвижимость" на основании агентского договора N 266/Сл-3 от 03.03.14, что подтверждается кассовым чеком от 25.03.14 и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 165 от 25.03.14 (л.д. 87).

В соответствии с пунктом 2.1.5. агентского договора N 266/Сл-3 от 03.03.14 Агент обязался осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи Квартиры в порядке и сроки, определенные указанным Договором купли-продажи, в части оплаты стоимости Квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно пункту 3.5. настоящего договора.

При этом ЗАО "ИСК "ЭНБИЖМ" на основании пункта 1.1. договора поручительства N 266/Сл-3 от 25.03.14 обязалось отвечать перед Омаровым Р.К. за надлежащее исполнение ООО "Недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора.

Поскольку доказательств расторжения агентского договора от 03.03.14 не представлено, равно как и доказательств возврата Омарову Р.К. денежных средств в сумме 4 204 297 рублей 50 копеек, учитывая наличие обязательства поручительства должника, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Омаров Р.К. надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А41-60101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Поскольку требования Омарова Р.К. подтверждены документально, доказательств передачи ему спорной квартиры не представлено, суд первой инстанции правомерно признал требования обоснованными.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии доказательств оплаты спорного объекта недвижимости подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.

Как указывалось выше, стоимость приобретаемой квартиры была оплачена Омаровым Р.К. в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком от 25.03.14 и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 165 от 25.03.14.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 53, корпус 4, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требования Омарова Р.К. обоснованными.

Аналогичная правовая позиция подтверждена в определении Верховного Суда РФ N 305-ЭС17-19702 (2) от 30.01.19 по делу N А41-60101/13.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.П. Мизяк А.В. Терешин