Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2019 г. N 10АП-22185/18

г. Москва

09 апреля 2019 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Гараевой Н.Я., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от Смирновой Елены Владимировны: Смирнова Е.В. лично,

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" Володина Александра Сергеевича: Зубков И.С. по доверенности от 27.08.18,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" Володина Александра Сергеевича на определение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М., по заявлению Смирновой Елены Владимировны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела о признании закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

Смирнова Елена Владимировна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости: кадастровый N 50:20:0020109:4432, адрес : Российская Федерация, Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 51, кв. 127 (Строительный адрес: однокомнатная квартира, расположенная на 17 этаже в ЖК "Западные ворота столицы" но адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, корпус 2, условный номер квартиры 127, общей проектной площадью 51,26 кв.м.), исключении из реестра требований по передаче жилых помещений требования Смирновой Е.В. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 127 общей площадью 51,26 кв.м., расположенной в корпусе 2 на 17 этаже по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, дом 51, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания (ЗАО "ИСК) "ЭНБИЭМ" (л.д. 2-7).

Определением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица было привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭНБИЭМ-Недвижимость" (л.д. 1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ООО "Регионстройкомплекс - XXI век" и ООО Корпорация "Союз-Возрождение" (л.д. 44).

Определением Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2018 года за Смирновой Е.В. было признано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 50:20:0020109:4432 - однокомнатную квартиру, расположенную на 17 этаже в ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, корпус 2, условный номер 127, общей проектной площадью 51,26 кв.м., из реестра требований о передаче жилых помещений ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было исключено требование Смирновой Е.В. о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры на 17 этаже в ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, д. 51 корпус 2, условный номер квартиры 127, общей проектной площадью 51,26 кв.м. (л.д. 65-69).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" Володин Александр Сергеевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 72-78).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя конкурсного управляющего должника, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30.09.10 между Смирновой Е.В. (Принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис недвижимость" (Агент) был заключен агентский договор N 143/Сл2, по условиям которого Агент обязался за вознаграждение и по поручению Принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалом в собственность помещения, соответствующего следующим ориентировочным требованиям:

- адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино,

- характеристики дома: монолитный жилой дом,

- характеристики квартиры: общая площадь квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 51,26 кв.м.,

- ориентировочная стоимость квартиры - 3 395 000 рублей.

На основании пункта 3.5. договора в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей Принципал перечислил Агенту денежные средства в размере 3 395 000 рублей 03 копейки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 335 от 25.05.11 и N 320 от 01.10.10 (л.д. 41).

25.05.11 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и Смирновой Е.В. (Покупатель) был заключен предварительный договор N 143/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 15.10.12) стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Квартиру, но не позднее 30 июня 2014 года, договор купли-продажи Квартиры, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем (л.д. 16-18, 21).

Согласно пункту 1.2. договора под Квартирой понимается однокомнатная квартира под условным номером 127, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 51,26 кв.м., расположенная на 17 этаже в секции / подъезде 12, в корпусе 2 Жилого дома.

Из пункта 4.4. договора следует, что общая стоимость Квартиры по договору купли-продажи будет составлять 3 395 000 рублей 03 копейки.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен Ходаковский Александр Леонидович.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Определением Арбитражного суда Московской области от 07 сентября 2017 года в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было включено требование Смирновой Е.В. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 127, общей площадью 51,26 кв.м., расположенной в корпусе 2 на 17 этаже по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи дер. Марфино (л.д. 12-14).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Володин А.С.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, Смирнова Е.В. указала, что до настоящего времени приобретенная квартира в ее собственность не оформлена.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как указывалось выше, определением Арбитражного суда Московской области от 07 сентября 2017 года в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было включено требование Смирновой Е.В. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 127, общей площадью 51,26 кв.м., расположенной в корпусе 2 на 17 этаже по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи дер. Марфино (л.д. 12-14).

Требование Смирновой Е.В. в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре N 143/Сл2 от 30.09.10, заключенном между Смирновой Е.В. (Принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис недвижимость" (Агент), и предварительном договоре N 143/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.11, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и Смирновой Е.В. (Покупатель).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.05.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку, доказательств государственной регистрации предварительного договора N 143/Сл-2 от 25.05.11 в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи 17 Закона "Об участии в долевом строительстве" не представлено, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По условиям предварительного договора N 143/Сл-2 от 25.05.11 стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства Жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Продавца на Квартиру, но не позднее 30 июня 2014 года договор купли-продажи Квартиры, под которой понимается квартира под условным номером 127, общей проектной площадью 51,26 кв.м., расположенная на 17 этаже, в 12 секции/подъезде корпуса 2 Жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе деревни Марфино, в котором ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" будет выступать Продавцом, а Смирнова Е.В. - Покупателем.

Факт наличия у Смирновой Е.В. права требования о передаче указанной квартиры подтвержден вступившим в законную силу судебным актом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 21 марта 2019 года N 305-ЭС17-19702 (4) от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А41-60101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 53, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку требования Смирновой Е.В. подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также учитывает, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства подлежат отклонению, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы наличие в отношении спорной квартиры права залога ПАО Банк "ВТБ", требования которого установлены определением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2018 года по настоящему делу, не препятствует признанию права собственности Смирновой Е.В. на это имущество.

Статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона и4ли существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Само по себе признание за Смирновой Е.В. права собственности на спорное имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права ПАО Банк "ВТБ", поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество является предметом самостоятельного иска и это требование не может препятствовать признанию за участником долевого строительства права собственности на приобретенное имущество.

Также подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении прав Компании "НЕО ФАЙВ ГРУП ЛИМТЕД", право которой на спорную квартиру включено в реестр о передаче жилых помещений.

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов, в целом с таким подходом судов следует согласиться.

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации, в том числе в Определении от 25.01.2018 N 308-ЭС17-14180 (1.2).

Как указано в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2018 N Ф05-15691/16 по делу N А41-1022/16, в ситуации, когда владение уже принадлежит одному из покупателей и возникло на основе титула (например, права собственности), не предполагающего возврат данного владения (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.16 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), удовлетворение требования к продавцу о передаче квартиры невозможно. Подобное требование может быть предъявлено непосредственно к владеющему покупателю при определенных условиях (например, в случае его недобросовестности).

Из материалов дела следует, что 06.03.18 зарегистрировано право собственности Смирновой Е.В. на спорную квартирую.

Доказательств регистрации права собственности Компании "НЕО ФАЙВ ГРУП ЛИМИТЕД" на спорное имущество не представлено, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требований Смирновой Е.В. не имеется.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное. апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

Н.Я. Гараева В.А. Мурина