Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2019 г. N 18АП-2799/19

г. Челябинск

15 апреля 2019 г.

Дело N А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В.,

судей Забутыриной Л.В., Хоронеко М.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожевниковой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.02.2019 по делу N А07- 1131/2016 о признании права собственности (судья Гаврикова Р.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Томилова М.А. (паспорт, доверенность);

Михайловой Ольги Владимировны - Тафинцева Е.А. (паспорт, доверенность).

17.02.2016 на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Ялаевой Альфии Загировны о признании общества с ограниченной ответственностью "Единая торгово-закупочная компания" (ИНН 0268053888, ОГРН 1100268000953, далее - ООО "ЕТЗК", должник) несостоятельным (банкротом).

06.04.2016 от Ялаевой А.З. поступило ходатайство о применении в деле о банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 заявление Ялаевой А.З. о признании ООО "ЕТЗК" несостоятельным (банкротом) принято к производству, назначено судебное заседание по проверке обоснованности требований заявителя.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.10.2016 произведена замена заявителя по делу Ялаевой А.З. на Воробьева Валерия Николаевича.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 ООО "ЕТЗК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ахтямов Д.А.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.02.2018 арбитражный управляющий Ахтямов Д.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ЕТЗК".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО "ЕТЗК" утвержден арбитражный управляющий Салихов Руслан Иосифович.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 общество с ограниченной ответственностью "Единая торгово-закупочная компания" (далее - должник, ООО "ЕТЗК") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением суда от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО "ЕТЗК" утвержден арбитражный управляющий Салихов Руслан Иосифович (далее - конкурсный управляющий, Салихов Р.И.).

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Михайловой Ольги Владимировны о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 62 и о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ЕТЗК".

Впоследствии, заявитель уточнила заявленные требования, отказавшись от требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ЕТЗК" (л.д. 5).

Уточненное заявление судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 31.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

Определением суда от 12.02.2019 (резолютивная часть от 05.02.2019) заявление Михайловой О.В. удовлетворено, признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Стерлитамак, ул. Николаева, д.18, кв. 62.

Не согласившись с указанным судебным актом, публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России", банк, податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.02.2019 отменить, отказать Михайловой О.В. в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул.Николаева, д. 18, кв. 62.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд не учел, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартира была обременена договором ипотеки.

Податель жалобы указал, что согласно пункту 5 дополнительного соглашения N 7 от 04.06.2015 к договору ипотеки N 010543 от 25.07.2013 залогодатель ООО "ЕТЗК" является полноправным собственником имущества и обладателем прав, входящих в предмет залога. Право собственности возникло у ООО "ЕТЗК" на основании акта ввода объекта в эксплуатацию от 12.01.2015, свидетельство о государственной регистрации права выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 15.04.2015. Представленные ООО "ЕТЗК" Банку документы для открытия кредитной линии, соответствовали действующему законодательству. ООО "ЕТЗК" является заемщиком банка, спорная квартира находится в залоге у банка по кредиту, выданному на цели финансирования строительства.

По мнению подателя жалобы, банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что залогодатель предположительно мог заключить договоры, отличные по форме от установленных законом о долевом строительстве форм договоров участия физических лиц в долевом строительстве без их государственной регистрации в органах Росреестра, права банка на спорное жилое помещение являются первичными.

Податель также указал, что суд не принял во внимание нормы статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении вопроса о сохранении залога ПАО "Сбербанк России" при переходе прав на заложенное имущество.

Банк отметил, что, если предметом ипотеки являлся незавершенный строительством объект, то ипотека сохраняет силу и по окончании строительства объекта. С учетом изложенного, банк полагает, что суд необоснованно признал право собственности на спорную квартиру за Михайловой О.В.

До начала судебного заседания от Михайловой О.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она возражает против доводов жалобы, просит оставить без изменения определение суда от 12.02.2019. Отзыв приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К материалам дела приобщены дополнительные доказательства, представленные Михайловой О.В. вместе с отзывом на апелляционную жалобу (рег. N 14207 от 25.03.2019) (выписка из ЕГРН от 26.07.2017, правоустанавливающие документы из Управления Росреестра по Республике Башкортостан отдела по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак, полученные из материалов уголовного дела, иные документы), в целях установления значимых для дела обстоятельств (статья 65, 168, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании 09.04.2019 представитель банка поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Михайловой О.В. возражал по доводам жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "ЕТЗК" (Застройщик) и Михайловой О.В. (Дольщик) был заключен предварительный договор N 62 от 15.01.2014 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул.Николаева, 112А, в г.Стерлитамак (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер квартиры - 62, количество комнат - 3, этаж - 9, проектная площадь - 75,56 кв.м. Стоимость квартиры на момент подписания основного договора - 2 644 600 руб.

В целях обеспечения исполнения обязательств заявителем внесен гарантийный платеж в сумме 2 644 600 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером N 62 от 15.01.2014.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU03307000-264 выдано 12.01.2015. Заявителю по акту приема-передачи квартиры N 62 от 16.03.2015 передано жилое помещение.

Впоследствии заявитель обратилась к ООО "ЕТЗК" с требованием о заключении основного договора купли-продажи. Гарантийными письмами от 16.03.2015, 01.03.2016 ООО "ЕТЗК" обязалось оформить соответствующие документы.

До настоящего времени, ООО "ЕТЗК" обязанность по заключению основного договора купли-продажи не исполнило.

Согласно представленным сведениям регистрирующего органа, в отношении квартиры, правообладателем которой с 08.04.2015 является ООО "ЕТЗК", имеется обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России", зарегистрированное 08.04.2015, а также постановление Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан о наложении ареста на указанный объект недвижимости, зарегистрированное 01.11.2016.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Михайловой О.В. в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Возражая против требования, ПАО "Сбербанк России" указывает, что договор ипотеки между ООО "ЕТЗК" и банком зарегистрирован в установленном порядке, земельный участок и находящееся на нем строение находятся в залоге у банка, предварительный договор, заключенный с Михайловой О.В., не может считаться заключенным, так как не содержит присущих и обязательных условий договора долевого строительства. Акт приема-передачи не подтверждает факт заключения договора, а лишь указывает на передачу квартиры заявителю. При этом Банк не давал согласия на продажу заложенного имущества, соответственно, ООО "ЕТЗК" злоупотребило своими правами, передав Михайловой О.В. спорную квартиру.

Также отсутствуют доказательства внесения платы по предварительному договору, квитанция к приходно-кассовому ордеру не может считаться единственным и безусловным доказательством внесения денежных средств в кассу должника, не представлены подлинники кассовых ордеров, кассовая книга, выписки по расчетным счетам.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления, указав, что право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует заявителю в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве, отсутствуют правовые основания для ущемления интересов заявителя, которая, действуя добросовестно как потребитель, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, оплатила в полном объеме стоимость участия в долевом строительстве.

Заслушав объяснения представителя ПАО "Сбербанк России" и Михайловой О.В., исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 11 статьи 48 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Применительно к банкротству застройщика по смыслу статьи 201.11 Закона о банкротства право собственности на жилое помещение может быть приобретено участником строительства двумя различными способами: в порядке пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве (когда жилое помещение уже фактически передано участнику долевого строительства, в связи с чем, не имеется оснований для предъявления должнику требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений) и в порядке, предусмотренном пунктами 1-7 названной статьи (когда требование участника долевого строительства включено в реестр требований о передаче жилых помещений).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции установлено, что между ООО "ЕТЗК" (Застройщик) и Михайловой О.В. (Дольщик) был заключен предварительный договор N 62 от 15.01.2014 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул.Николаева, 112А, в г.Стерлитамак (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер квартиры - 62, количество комнат - 3, этаж - 9, проектная площадь - 75,56 кв.м. Стоимость квартиры на момент подписания основного договора - 2 644 600 руб.

Стоимость вышеуказанной квартиры истцом оплачена полностью в размере 2 644 600 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 62 от 15.01.2014 (л.д. 21). При этом, заявителем представлены исчерпывающие доказательства наличия финансовой возможности на приобретение спорной квартиры (справка о состоянии вклада за март 2012 года, расписка в получении денежных средств от 19.04.2018). Соответствующие доказательства не оспорены.

На основании акта приема передачи квартиры N 62 от 16.03.2015 ООО "ЕТЗК" передало, а Михайлова О.В. приняла вышеуказанную квартиру, получила полный комплект ключей, газовое оборудование, приняла обязательства по оплате коммунальных услуг, расходов по техническому обслуживанию (л.д. 18).

Гарантийным письмом от 16.03.2015 ООО "ЕТЗК" гарантировало оформление документов на право собственности на квартиру на имя Михайловой О.В. в срок до 16.03.2016.

25.02.2016 истец вновь обратился к застройщику с требованием о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры.

Гарантийным письмом от 01.03.2017 ООО "ЕТЗК" гарантировало оформление документов на право собственности на квартиру на имя Михайловой О.В. в срок до 01.03.2017.

Указанный гарантийный срок прошел, право собственности до настоящего времени за Михайловой О.В. не зарегистрировано.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно посчитал, что по результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Из материалов дела также следует, что впоследствии застройщик от регистрации возникших правоотношений в долевом участии в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру уклонился.

Гражданский кодекс Российской Федерации договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420), закрепляет правило, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а также договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункты 1 и 4 статьи 421, статья 422).

Статья 429 упомянутого кодекса, регламентируя вопросы о предварительном договоре, не устанавливает случаи, когда его заключение обязательно, определяет его содержание, как основание для возникновения обязанности заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также указывает на заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность предварительного договора (пункты 1 и 2).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном случае сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как верно указал суд первой инстанции, из представленных суду документов, подтверждающих факт совершения сделки, усматривается воля сторон на ее совершение, ясен предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, порядок передачи и получения заявителями предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки. Сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений, фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом "ЕТЗК", следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры Михайловой О.В. посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом "ЕТЗК", следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Единственным возможным способом защиты права участника долевого строительства, оплатившего стоимость квартиры, является обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру и об истребовании имущества у ответчика, при этом суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключенный между Михайловой О.В. и обществом "ЕТЗК" предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, установлены цена квартиры, сроки и порядок ее уплаты.

Судом верно установлено, что общество "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, актом взаимозачета от 16.03.2015 стороны подтвердили исполнение обязательств по договору в качестве оплаты за объект со стороны Михайловой О.В.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Михайловой О.В. и застройщиком обществом "ЕТЗК" заключен, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании права собственности на квартиру.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Целью договора со стороны заявителя было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель направлены денежные средства, а целью должника было привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО "ЕТЗК" и Михайловой О.В. состоялась, фактически совершена и исполнена. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением пункта 1 статьи 161, статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (простой письменной формы) оснований не имеется.

При изложенных обстоятельствах, ООО "ЕТЗК", осуществляя 08.04.2015 государственную регистрацию права собственности на квартиру в свою пользу, действовало недобросовестно, поскольку знало о наличии обязательства перед Михайловой О.В., действовало ей во вред с целью собственной имущественной выгоды, сознательно нарушило требования Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действия ООО "ЕТЗК" по государственной регистрации права собственности на квартиру, как на созданную им вещь, являются злоупотреблением правом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При установленных обстоятельствах, запись в ЕГРН о праве собственности ООО "ЕТЗК" на спорную квартиру нарушает права Михайловой О.В., подлежащие защите.

Поскольку в рассматриваемом споре установлена совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения осуществлены до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул.Николаева, д. 18, кв. 62, за Михайловой О.В.

При этом, суд первой инстанции отметил, что вступившим в законную силу решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 04.04.2017 по делу N 2-2235/2017, заключенный при схожих обстоятельствах договор ипотеки N 020543 от 25.07.2013 между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк", признан судом недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде исключения записи в ЕГРП о регистрации договора ипотеки, дополнительных соглашений между должником и банком.

Доводы апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк" не принимаются судом.

Из материалов дела не следует, что Михайлова О.В. заявляла какие-либо требования к ПАО "Сбербанк" в отношении обременения квартиры залогом, а ПАО "Сбербанк" представлял возражения и доказательства. Процессуальные ходатайства ПАО "Сбербанк" не заявлялись. Материалы дела и резолютивная часть обжалуемого судебного акта не содержат выводов о снятии обременения с рассматриваемой квартиры, данный вопрос не входил в предмет заявленных требований.

При этом как указано выше, судебным актом договор ипотеки признан недействительным, обстоятельства, аналогичные настоящему спору, установлены судом и могут быть приняты во внимание в рамках настоящего дела.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции оснований для отмены определения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.02.2019 по делу N А07-1131/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Калина

Судьи

Л.В. Забутырина М.Н. Хоронеко