|
16 апреля 2019 г.
|
дело N А53-19608/2018
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2019 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Новик В.Л., Шапкина П.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.В.,
при участии:
от истца - представитель Зимоглядова Т.Н. по доверенности N 20 от 12.09.2018, удостоверение;
от ответчика - представитель Беспалов Е.А. по доверенности от 27.10.2018, паспорт;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Родина В.Ф.
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21.11.2018 по делу N А53-19608/2018 по иску комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты
к ИП Родину В.Ф. о взыскании задолженности, пени, принятое в составе судьи Золотарёвой О. В.,
УСТАНОВИЛ:
комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты (далее - комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Родину Владимиру Федоровичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 773 932 руб. 81 коп. задолженности, 35 962 руб. 20 коп. неустойки.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с индивидуального предпринимателя Родина Владимира Федоровича (ИНН 615517370480, ОГРН 317619600028283) в пользу комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты (ИНН 6155018266, ОГРН 1026102781099) 773 932 руб. 81 коп. задолженности, 35 875 руб. 57 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с индивидуального предпринимателя Родина Владимира Федоровича (ИНН 615517370480, ОГРН 317619600028283) в доход федерального бюджета 19 196 руб. государственной пошлины по иску.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что исходя из отсутствия договорных отношений вследствие злоупотребления правом истцом, учитывая контррасчет основной задолженности по правилам о неосновательном обогащении в качестве штрафной санкции, в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 395 ГК РФ о взыскании процентов за пользование чужими средствами, а не договорная неустойка (пеня). Заявитель указал, что расчет платежей за пользование земельным участком должен быть произведен на основании ставок арендной платы, предусмотренных для использования земельного участка для окончания строительства незавершенного строительством объекта. Истец уклоняется от заключения договора на срок три года без торгов. Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 30.10.2018 г. Администрация г. Шахты обязана принять решение о предоставлению ответчику земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:468 для завершения строительства без предоставления торгов.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Ереминой О.А. на судью Шапкина П.В. ввиду отпуска судьи Ереминой О.А., после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 20.02.2013 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Шахты (арендодатель) и ИП Родиным В.Ф. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N6510, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:59:0030236:468, площадью 390 кв. м по адресу: г. Шахты, ул. Свободная, 59-а для строительства магазина, с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные.
В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается в соответствии с протоколом с 19.02.2013 по 19.02.2016.
Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи от 02.02.2013 (приложение N 1).
Размер арендной платы за участок в год составляет 533 403 руб. (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа отчетного месяца.
Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае нарушения срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
06.06.2018 в рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 2.1-06/1706 с требованием об уплате задолженности, а также начисленной неустойки. Доказательства исполнения требования в досудебном порядке в материалах дела отсутствуют.
Изложенные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
В обоснование иска истец представил в материалы дела договор аренды земельного участка, акт приема-передачи земельного участка.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 19.02.2013 по 19.02.2016.
Позиция ответчика сводится к злоупотреблению правом со стороны КУИ г. Шахты, выраженном в неправомерном уклонении в течение продолжительного времени от предоставления Родину В.Ф. спорного земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке п. 21 ст. 3 Федерального закона Ж37-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и заключения с ним нового договора аренды, а также необоснованности применения расчета истца с завышенным размером задолженности и пени на основании прекращенного договора аренды N 6510 от 20.02.2013 г.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о том, что поскольку в данном случае договор заключен в порядке проведения торгов, указанный договор аренды не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок. Суд указал, что договор аренды прекращен в связи с истечением срока действия, данные обстоятельства не освобождают предпринимателя как арендатора земельного участка от обязательства по внесению арендной платы.
На основании изложенного, суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 773 932 руб. 81 коп. за период с 01.04.2017 по 31.05.2018.
Между тем, суд не учел следующее.
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Общий порядок организации и проведения торгов предусмотрен в статье 448 Гражданского кодекса.
Согласно материалам дела, договор аренды N 6510 от 20.02.2013 г. был заключен между истцом и ответчиком по итогам торгов в форме аукциона от 19.02.2013 г. Спорный земельный участок предоставлялся ответчику для строительства магазина, срок аренды участка с 19.02.2013 по 19.02.2016.
Ответчик пояснил, что в 2013 г. ООО "АКБ" был подготовлен проект здания магазина, которым были установлены технико-экономические показатели двухэтажного здания. 14.06.2013 г. постановлением Администрации г. Шахты N 3617 был утвержден градостроительный план земельного участка.
На основании указанных документов Родин В.Ф. построил на территории земельного участка нежилое здание магазина, наличие и характеристики которого подтверждаются представленным в материалы дела техническим паспортом ФГУП "Федеральное бюро технической инвентаризации" от 02.09.2013 г.
До настоящего времени здание магазина является объектом незавершенного строительства, не введено в эксплуатацию.
Поскольку договор, заключенный на торгах не возобновляется на неопределенный срок, а прекращает свое действие (п. 1 Постановления Пленума ВАС N 73 от 17.11.2011 г.), договор аренды N 6510 от 20.02.2013 г. был прекращен 19.02.2016 г. по истечении установленного трехлетнего срока.
Ответчик пояснил, что после прекращения договора Родин В.Ф. обращался в Администрацию г. Шахты о дальнейшем предоставлении ему земельного участка, вел переговоры с представителями органа местного самоуправления с целью получить разрешение на ввод магазина в эксплуатацию, а также пытался в судебном порядке признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства (дело N 2-7432/2016 в Шахтинском городском суде). Однако уполномоченный орган отказывал ему в этом, а признание права собственности на объект незавершенного строительства без правоустанавливающих документов на земельный участок действующим законодательством не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.
Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).
Учитывая, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду до 01.03.2015 г., и за время действия договора ответчик построил на нем нежилое здание (магазин) в соответствии с подготовленным проектом и утвержденным градостроительным планом, но не успел ввести этот объект незавершенного строительства в эксплуатацию и оформить право собственности на него, в силу п. 21 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 г., ответчик вправе приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.
В материалы дела ответчиком представлены доказательства обращения 21.12.2017 г. в Администрацию г. Шахты с заявлением о предоставлении на новый срок спорного земельного участка для завершения строительства. Из ответа КУИ г. Шахты, содержащегося в письме N 2.1.-06/99 от 17.01.2017 г., следует, что заявителю Родину В.Ф. было отказано ввиду не предоставления документов, подтверждающих право собственности на здание магазина или объект незавершенного строительства.
Поскольку отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора (Определении ВС N 305-ЭС17-7338 от 19.09.2017 г.), Родин В.Ф. обжаловал это решение уполномоченного органа в Арбитражный суд Ростовской области.
Ввиду того, что мотивы к отказу в заключении договора аренды на новый срок в связи с отсутствием регистрации права на объект незавершенного строительства признаны судом неправомерными, апелляционный суд в постановлении от 09.10.2018 г. по делу N А53-11856/2018 подтвердил право Родина В.Ф. на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов при соблюдении им процедуры подачи заявления.
Кроме того, ответчик также обжаловал решение КУИ г. Шахты N 2.1.-06/99 от 17.01.2017 г. во внесудебном порядке в Администрацию г. Шахты. В своем повторном заявлении ответчик просил принять решение о предоставление ему земельного участка. 19.07.2018 г. председатель КУИ г. Шахты по поручению главы Администрации г. Шахты направил ответ, из которого следует, что Родин В.Ф. не выполнил обязательства по договору аренды в срок, объект строительства не ввел в эксплуатацию и не зарегистрировал его надлежащим образом, ввиду чего отсутствует совокупность условий, установленных п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ, для заключения с заявителем договора аренды без проведения тор
