Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2019 г. N 07АП-2577/18

город Томск

23 апреля 2019 г.

Дело N А45- 6571/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зайцевой О.О.,

судей: Кудряшевой Е.В.

Усаниной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Кузьминой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "СЭФ-инвест" Гареева А.М. (рег. N 07АП-2577/18 (22)) на определение от 15.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Красникова Т.Е.) по делу N А45-6571/2017 по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СЭФ-инвест" по заявлению конкурсного управляющего о признании права собственности, истребовании объекта незавершенного строительства из чужого незаконного владения, признании отсутствующим обременения в виде договора участия в долевом строительстве,

при участии в судебном заседании:

- от конкурсного управляющего - Квашнин Д.В., доверенность от 28.03.2019, паспорт;

- от заинтересованного лица Фахрутдинова М.Б. - Бояринова Ж.А., доверенность от 17.08.2018, паспорт,

установил:

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.03.2018 (дата объявления резолютивной части) в отношении ООО "СЭФ-инвест" (далее также-должник) открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Гареев Альберт Михайлович.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.07.2017 в отношении ООО "СЭФ-инвест" применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" "Банкротство застройщиков".

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за должником права собственности на объект незавершенного строительства: офисное помещение, офис N 2 общей площадью 41,0 кв.м., в которое входит офисное помещение площадью 15,10 кв.м., офисное помещение площадью 20,10 кв.м., туалет 3,60 кв.м., тамбур площадью 2,20 кв.м., осях 9-13/25-27 в блок-секции 3 первой очереди строительства, согласно проектной документации этаж расположения - цокольный в многоэтажном жилом доме по улице Красина 54/1 в городе Новосибирск (стр.), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014150:53; истребовании в натуре у Фахрутдинова Мансура Бариевича в пользу ООО "СЭФ-Инвест" указанного объекта незавершенного строительства; признании отсутствующим обременения в виде договора участия в долевом строительстве (с приложением) N 1011/2 от 10.11.2009 (11.08.2015 дата государственной регистрации договора) в отношении указанного объекта долевого строительства, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2019 в удовлетворении указанного заявления отказано.

Конкурсный управляющий должника, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 15.02.2019, вынести новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на то, что трансформация неденежного требования Фахрутдинова М.Б. о передаче нежилого помещения в денежное требование по возврату Должником оплаты является единственным законным способом восстановления прав ответчика и соблюдения при этом прав иных кредиторов. Считает, что процессуальное бездействие ответчика по трансформации существующего у него требования в денежное, препятствует основной цели конкурсного производства - пропорциональное удовлетворение требований кредиторов, что свидетельствует о необходимости признать отсутствующим обременение в отношении спорного нежилого помещения в виде договора участия в долевом строительстве N 1011/2 от 10.11.2009. В дополнениях к апелляционной жалобе конкурсный управляющий ссылается на то, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2019 по настоящему делу, Фахрутдинову М.Б. отказано в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы должника принадлежащей Фахрутдинову М.Б. 4110/1599006 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства- многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией по ул. Красина (стр.) в Дзержинском районе г. Новосибирска, что соответствует офису, общей площадью 41,0 кв.м. Полагает, что положения параграфа 7 направлены на приоритетную защиту участников строительства, остальные кредиторы, в том числе и Фахрутдинов М.Б. не лишен права на трансформацию своих требований в денежные.

В отзыве на апелляционную жалобу Фахрутдинов М.Б. просит оставить определение без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, ссылаясь на то, что вывод суда первой инстанции о том, что право собственности на нежилое помещение и на объект в целом возникнет только после государственной регистрации в установленном законом порядке, что до сих пор не произошло. Объект, на который просит признать право собственности конкурсный управляющий, является объектом незавершенного строительства, юридически не существует, является обоснованным и верным.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего просит отменить обжалуемый судебный акт по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель Фахрутдинова М.Б. считает, что отсутствуют основания для отмены определения Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2019, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта, в силу следующего.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании разрешения на строительство ООО "СЭФ-Инвест" осуществляет строительство объекта капитального строительства общей площадью застройки согласно проектной декларации (1-3 блок-секции) - 841,37 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Красина, д.54/1 (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014150:53, принадлежащем должнику на основании Договора аренды, заключенного с Мэрией г. Новосибирска.

Указанный объект капитального строительства в эксплуатацию не введен; включен в конкурсную массу должника.

Между ООО "СЭФ-Инвест" и ООО "Новая Энергия" 10.11.2009 заключен договор участия в долевом строительстве N 1011/2, объектом долевого строительства является офисное помещение площадью 41,0 кв.м. в цокольном этаже в осях 9-13/25-27, блок-секции 3, первой очереди строительства, в многоэтажном доме ул. Красина 54/1 в г. Новосибирске (стр.). Срок сдачи объекта в эксплуатацию - 2-й квартал 2011 года.

В дальнейшем, на основании договора уступки прав от 20.08.2014 ООО "Энергия" уступило своих права и обязанности по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве N 1011/2 Фахрутдинову М.Б.

Должником обязанность по вводу объекта в эксплуатацию и передаче нежилого помещения участнику долевого строительства не исполнена до настоящего времени.

Так как в отношении ООО "СЭФ-Инвест" введена процедура банкротства, то, принимая во внимания положения норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основания для включения в реестр требований о передаче жилых помещений требований лиц о передаче нежилых помещений не имеется. Требования кредиторов к должнику по неденежным обязательствам имущественного характера, в том числе имеющиеся у Фахрутдинова М.Б. и возникшие до возбуждения дела о банкротстве, могут быть в данном случае трансформированы только в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве.

То есть, трансформация со стороны Фахрутдинова М.Б. неденежного требования о передаче недвижимого имущества в денежное требование по возврату должником оплаты является единственным законным способом восстановления прав ответчика и соблюдения при этом прав иных кредиторов.

Требования конкурсного управляющего основаны на том, что раз спорное нежилое помещение не подлежит передаче Фахрутдинову М.Б., то за должником следует признать право собственности в целях дальнейшей реализации спорного объекта.

В пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 Гражданского кодекса. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество этого права за покупателем.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее - участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 ЗаконаN 214-ФЗ об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

1. Согласно части 1 указанной статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.

2. В силу части 2 статья 13 закона N 214-ФЗ в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 ГК РФ).

3. Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 ГК РФ и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Такой залог не распространяется только на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 ГК РФ). При этом в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

В ситуации, когда застройщик признается банкротом алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о банкротстве предусмотрены определенные механизмы, применение которых позволит участникам строительства стать собственниками оплаченных жилых помещений.

Однако, такие законодательные механизмы не установлены в отношении нежилых помещений. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона N 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Ни ГК РФ, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Следовательно, если объект капитального строительства введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома должником не завершено, объекта долевого строительства не существует. Данный объект и нежилые помещения, в том числе офисное помещение площадью 41,0 кв.м. в цокольном этаже в осях 9-13/25-27, блок-секции 3, первой очереди строительства, в многоэтажном доме ул. Красина 54/1 в г. Новосибирске (стр.), не поставлены на кадастровый учет. Право собственности в установленном законодательством порядке не зарегистрировано ни за одним субъектом права. Спорные помещения как объект гражданских прав не существуют. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В связи с чем основания для признания за должником права собственности на указанные нежилые помещения отсутствуют, о чем судом первой инстанции сделан обоснованный вывод.

Договор участия в долевом строительстве N 1011/2 от 10.11.2009 сторонами не расторгнут, со стороны участника строительства исполнен в полном объеме, требование участника строительства в денежное требование не трансформировано, но такая возможность кредитором и не утрачена, в реестр требований кредиторов не включено, объект капитального строительства в эксплуатацию не введен, право собственности за должником и кредитором не зарегистрировано, в связи с чем оснований для признания отсутствующими обременений на объект незавершенного строительства: офисное помещение, офис N 2 общей площадью 41,0 кв.м., в которое входит офисное помещение площадью 15,10 кв.м., офисное помещение площадью 20,10 кв.м., туалет 3,60 кв.м., тамбур площадью 2,20 кв.м., осях 9-13/25-27 в блок-секции 3 первой очереди строительства, согласно проектной документации этаж расположения - цокольный в многоэтажном жилом доме по улице Красина 54/1 в городе Новосибирск (стр.), с учетом того, что требования Фахрутдинова М.Б. обеспечены залогом всего объекта незавершенного строительства в целом, не усматривается.

Более того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что процедура банкротства в отношении должника введена в редакции, позволяющий вводить в отношении должника процедуру внешнего управления. Кроме того, по настоящему делу о банкротстве может быть заключено мировое соглашение либо процедура банкротства может быть прекращена.

При таких обстоятельствах, удовлетворение заявления конкурсного управляющего повлечет нарушение прав и законных интересов Фахрутдинова М.Б.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения арбитражного суда от 15.02.2019.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

постановил:

определение от 15.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-6571/2017 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.О. Зайцева

Судьи

Е.В. Кудряшева Н.А. Усанина